АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А39-640/2024

город Саранск

28 мая 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 28 мая 2024 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи   Пономарёвой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Бибневой М.А., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Администрации городского округа Саранск 

к обществу с ограниченной ответственностью "Монте-Кристо"

о расторжении договора,

при участии

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности,

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности,

у с т а н о в и л:

Администрация городского округа Саранск обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Монте-Кристо". Истец, ссылаясь на нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, указывая на нецелевое использование объекта аренды, просит расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №17554 от 22.10.2021, заключенный между сторонами спора.

         Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв, в котором указал, в том числе на незаконность требований истца, отсутствие нормативного обоснования заявленных требований, использование арендатором спорного участка по назначению и оплату аренды.

         В судебном заседании на основании части 3 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 09 часов 50 минут 20 мая 2024 года.

         Из материалов дела  установлено следующее.

         30.09.2021 Обществу Администрацией выдано разрешение на строительство №13-ru 13301000-143-2021 (новая редакция разрешения на строительство №13-ru  13301000-203-2018 от 18.06.2018) объекта капитального строительства «Объект торговли» общей площадью 7244,8 кв.м по адресу: 

<

...> в пределах земельного участка с кадастровым номером 13:23:0904243:872, на срок до 31.12.2023 в соответствии с проектом организации строительства.

         На основании заявления Общества от 06.10.2021, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2  статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №17554 от 22.10.2021.

         В соответствии с условиями договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, находящийся в собственности городского округа Саранск, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 13:23:0904243:872, общей площадью 10699 кв.м, с видом разрешенного использования: магазины (торговой площадью до 5000 кв.м), расположенный по адресу: 

<

...> (согласно пункту 7.9 договора, последний является одновременно актом приема-передачи земельного участка).

         Согласно пункту 1.2 договора, на участке имеется объект незавершенного строительства, степенью готовности 19%, с кадастровым номером 13:23:0904243:1083, который принадлежит арендатору на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.10.2021 №КУВИ-002/2021-136052773.

         Договор, согласно пункту 2.1, действует с 06.10.2021 по 06.10.2024.

         В разделе 3 договора стороны согласовали размер и условия внесения арендной платы, в разделе 4 договора – права и обязанности сторон, в том числе право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по назначению, обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

         17.11.2022 стороны подписали соглашение к договору аренды на основании заявления арендатора от 10.11.2022 в соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», изменив срок аренды, до 06.10.2027.

         Согласно извещению №1 от 28.11.2023 Общество известило Министерство строительства и архитектуры Республики Мордовия о начале строительства объекта капитального строительства «Объект торговли» общей площадью 7244,8 кв.м по адресу: 

<

...> указав на ООО «Сарансктехприбор» в качестве юридического лица, осуществляющего строительство (договор подряда №77 от 01.11.2023).

         Предупреждением от 18.01.2024 №184-исх. Администрация городского округа Саранск, указывая на факт заключения договора аренды земельного участка в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства,  продление срока аренды в соответствии с частью 3 статьи 8 ФЗ №58-ФЗ от 14.03.2022 на три года, предупредила ответчика о расторжении спорного договора в связи с утратой актуальности республиканской целевой программы развития Республики Мордовия на 2013-2023 года.

         Общество, рассмотрев предупреждение Администрации от 18.01.2024 №184-исх., письмом от 24.01.2024 сообщило истцу, что имеет право использовать участок по 06.10.2027 для завершения строительства независимо от оснований заключения договора аренды, использует участок по целевому назначению, вносит арендную плату.

         Указывая на изложенные выше обстоятельства, невыполнение требований истца, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

         Заслушав доводы представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

          Истец, обращаясь в суд с настоящим иском, в качестве оснований расторжения договора аренды земельного участка, указал на его нецелевое использование.

         Как указано выше, спорный договор аренды заключен сторонами в соответствии с подпунктом 10 пункта 2  статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключен без проведения торгов, однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства его собственником, на срок до 06.10.2027.

         Согласно выписке из ЕГРН от 03.12.2023 №КУВИ-001/2023-271842777, объект незавершенного строительства, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 13:23:0904243:872, имеет степень готовности 19%.

         Согласно выписке из ЕГРН от 06.05.2024 №КУВИ-001/2024-125015656, степень готовности спорного объекта незавершенного строительства, составляет 25%.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

         Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 указанной нормы никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Учитывая положения пункта 2 статьи 607 ГК РФ, в соответствии с которыми законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, государство вправе устанавливать особые правила сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Кодекса.         

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Действующее земельное законодательство устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности.

Договор от 22.10.2021 №17554 заключен в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предоставление в аренду спорного земельного участка под объектом незавершенного строительства для завершения строительства на нем собственником указанного объекта прямо предусмотрено нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации реализован один из основополагающих принципов земельного законодательства - деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно указанной норме права уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, когда разрешенное использование земельного участка соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: нежилое, что соответствует разрешенному использованию земельного участка: магазины (торговой площадью до 5000 кв.м). 

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом указанные обстоятельства документально не опровергнуты.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Таким образом, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Администрация указала на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в не освоении земельного участка, его нецелевом использовании.

В обоснование указанных доводов истцом представлены акты осмотра земельного участка от 13.09.2023, от 24.11.2023, от 11.12.2023 с фотоматериалами, согласно которым на спорном участке размещены железобетонные изделия, строительно-монтажные работы не осуществляются, строительная техника отсутствует.

Ответчик факт отсутствия строительных работ на земельном участке в указанный период не оспорил, ссылаясь на календарное время года, представив сведения о характеристиках объекта недвижимости  (выписки из ЕГРН) по состоянию на 03.12.2023 (степень готовности объекта 19%) и на 06.05.2024 (степень готовности объекта 25%), а также копии договоров поставки, оказания услуг, договоров подряда, заключенные в 2023 году.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком действий, необходимых для строительства, связанные со строительством объекта недвижимости, в соответствии с условиями заключенного договора аренды.

Доказательств нецелевого использования ответчиком земельного участка или наличия иных нарушений законодательства, являющихся основанием расторжения договора, в материалах дела не имеется.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по строительству объекта недвижимого имущества представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендатора в запустении.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Договор аренды заключен сторонами на срок более пяти лет, цель землепользования - для строительства объекта капитального строительства (магазины).

Согласно позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 46, пункта 1 части 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Согласно условиям договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в целях строительства отдельно стоящего объекта.

Подпунктом 4.1.1 пункта 4.1 договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, и при нарушениях других условий договора.

Вместе с тем, в силу закона, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

В пункте 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации содержатся положения, согласно которым предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. 

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

На основании статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Пунктами 1, 3 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как указано выше, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части второй статьи 619 данного Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

В материалах дела отсутствуют доказательства неиспользования ответчиком спорного земельного участка.

Кроме того, доказательства нецелевого использования земельного участка или наличия иных нарушений законодательства, являющихся основанием расторжения договора, суду не представлены.

Освоение земельного участка путем возведения объекта незавершенного строительства свидетельствуют об осуществлении ответчиком деятельности, направленной на освоение земельного участка.

Основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды отсутствуют, с учетом принадлежащего ответчику в силу статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации как собственнику объекта незавершенного строительства права на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства.

  Имеющиеся в деле договор аренды земельного участка от 21.12.2017 №16143, договор аренды земельного участка от 25.12.2019 №17030, распоряжение Главы РМ от 18.04.2017 №318-РГ, а также переписка сторон (письма от 25.12.2023 №550-УЮ, от 11.01.2024 №6-УЮ, от 30.01.2024, от 06.02.2024 №43-УЮ) не позволяют прийти к другим правовым выводам, дать иную оценку представленных в материалы дела доказательств.

         Иск удовлетворению не подлежит.

         Вопрос о распределении судебных расходов по делу в части оплаты государственной пошлины судом не рассматривается, поскольку истец от ее уплаты освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

в иске Администрации городского округа Саранск отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                          Н.Н. Пономарёва