Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-82249/18

03 декабря 2018 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 03 декабря 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 03 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Ж.П. Борсова ,

при ведении  протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,  рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению Ип ФИО3

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным  решения, 

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2, представитель по доверенности  от 14.02.2018 года,

от заинтересованного лица: не явились, извещены надлежащим образом.

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

Ип ФИО3 обратился в арбитражный суд в заявлением к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третье лицо: ФИО4, о признании незаконным решения Управления росреестра по МО о приостановлении государственной регистрации договора уступки права (требования) от 27.04.2018 года № ФАМ-ПЛ-2018, обязании Управление росреестра по Московской области осуществить государственную регистрацию договора уступки права (требования) от 27.04.2018 года № ФАМ-ПЛ-2018.   

Представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в заявлении.

Представитель заинтересованного лица, надлежащим образом извещенного, в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Заслушав представителя зафителя, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему. 

Как установлено судом, 16 декабря 2015 г. между ФИО5 (далее - Участник долевого строительства) и ООО «Пригород Лесное» (ранее ООО «Мегагород») (далее - Застройщик) был заключен Договор №ПРЛ-1/2/506-51 участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - Договор).

Согласно п.2.5. Договора, срок передачи Объекта долевого строительства Участнику установлен не позднее 28 февраля 2018 года.

Акт приема-передачи квартиры по ДДУ между ФИО5 и ООО «Пригород Лесное» был подписан лишь 13 апреля 2018г.

Таким образом, застройщиком был нарушен предусмотренный ДДУ срок передачи квартиры Участнику.

В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ № 214 в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

27 апреля 2018г. между ФИО5 и Индивидуальным предпринимателем ФИО3 ОГРНИП 315774600329533 ИНН 

<

***> (далее «Цессионарий) был заключен договор уступки права (требования) № МНА-КБ-2017, согласно которому Цедент передает (уступает), а Цессионарий принимает право (требование) в отношении ООО «Пригород Лесное» (ранее ООО «Мегагород») (далее также - «Должник» или «Застройщик»), возникшее у Цедента в связи с ненадлежащим исполнением Должником условий договора участия в долевом строительстве № №ПРЛ-1/2/506-51 от 16.12.2015г. в части получения (взыскания) с Должника неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренной ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а также неустойки (штрафа) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований о выплате вышеуказанной неустойки в соответствии с ФЗ "О защите прав потребителей" (две вышеуказанные неустойки именуются далее «Долг»).

Заявителем указанный Договор уступки права (требования) был передан для государственной регистрации через МФЦ городского округа Реутов.

05 сентября 2018г. уведомлением Управления Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее -Управление росреестра МО) № 50/015/102/2018-5532 было сообщено о приостановлении государственной регистрации Договора уступки права (требования) до 05 декабря 2018 года по неустранимым для заявителя основаниям: в связи с тем, что право требования взыскания неустойки, предусмотренной законом, не связано с правами на недвижимое имущество, дольщиком были уступлены права не по договору долевого участия в строительстве, а право требования законной неустойки, никак не изменяющее условия зарегистрированной сделки, что исключает государственную регистрацию договора уступки прав требования неустойки по договору долевого участия в строительстве.

Кроме того, Управление Росреестра по МО указало на то обстоятельство, что согласно ч.2. ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Полагая данное решение незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя требования заявителя, суд исходит из следующего. 

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Законом N 214-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи.

При этом Закон N 214-ФЗ содержит указание на определенные способы защиты нарушенных прав участника долевого строительства.

Так, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6).

К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ (часть 9 статьи 4 Закона).

Так, частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено взыскание при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Договор уступки, заключенный ИП ФИО3 с ФИО5 после наступления сроков передачи квартиры, содержал условие о передаче права на получение (взыскание) от должника (застройщика) неустойки на основании части 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ с 16.04.2016 до даты подписания акта приема-передачи квартиры, а также штрафа, предусмотренного частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (часть 1 статьи 382 Гражданского кодекса).

Устанавливая объем передаваемых по договору уступки прав требования предпринимателю, следует исходить из следующего.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиями статьи 11 Закона N 214-ФЗ и в порядке, установленном Гражданским кодексом (часть 1).

Об иных правах, передаваемых по договору уступки участником долевого строительства, в частности в отношении неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, было разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015.

В Обзоре указано, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку. Указанная правовая позиция сформирована по договору участия в долевом строительстве и в отношении неустойки, предусмотренной Законом N 214-ФЗ.

Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта инвестирования, обусловленного договором участия в долевом строительстве, его участник вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая, в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса, может быть им передана наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.

Пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" (далее - постановление Пленума N 54) разъясняет, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

ФИО5 передал по договору уступки предпринимателю право на взыскание неустойки, существовавшее у нее как у участника договора долевого строительства к моменту перехода к предпринимателю, без перехода права на получение объекта, что было прямо предусмотрено в договоре уступки, и это не противоречит положениям статьи 384 Гражданского кодекса.

В силу части 2 статьи 389 Гражданского кодекса соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку на момент совершения уступки прав требования у ФИО5 существовало право на взыскание неустойки, возникшее у нее в связи с нарушением застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства по заключенному с ним договору участия в долевом строительстве и по которому он передала его как имущественное требование новому кредитору, о чем имеется ссылка в договоре уступки, к такому договору, в соответствии с частью 1 статьи 389 Гражданского кодекса, подлежат применению правила, установленные для договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве  был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2 постановления Пленума N 54 договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 Гражданского Кодекса).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было разъяснено назначение государственной регистрации, цель которой - обеспечение стабильности гражданского оборота (пункт 38) и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.

Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

Ссылку Управления Росреестра в обоснование отказа в государственной регистрации договора уступки на то, что по названному договору не приобретаются права на недвижимое имущество и в связи с этим не имеется оснований для осуществления регистрации, нельзя признать обоснованной. Согласно положениям части 2 статьи 389 Гражданского кодекса необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих у кредитора прав к этому моменту по сделке, требующей государственной регистрации.

Такой подход не противоречит разъяснению, изложенному в пункте 4 постановления Пленума N 54 о том, что первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам, но вместе с тем на основании закона новый кредитор, в силу его особого правового положения, может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о незаконности решения о приостановлении государственной регистрации спорного договора уступки.

Расходы по оплате госпошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления росреестра по МО о приостановлении государственной регистрации договора уступки права (требования) от 27.04.2018 года № ФАМ-ПЛ-2018.

Обязать Управление росреестра по Московской области осуществить государственную регистрацию договора уступки права (требования) от 27.04.2018 года № ФАМ-ПЛ-2018.   

Взыскать с Управления росреестра по Московской области в пользу ИП ФИО3 расходы по оплате госпошлины в размере 300,00 руб.

Возвратить Ип ФИО3 из федерального бюджета госпошлину в размере 300,00 руб. 

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца через Арбитражный суд Московской области. 

Судья                                                                                                              Ж.П. Борсова