Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-33600/2024

30 июня 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  11 июня 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  30 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Литвиновой А.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению: 

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА «АС», адрес: 191186, 

<

...>, литер А, помещ. 24Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о признании,

 

при участии: от заявителя: ФИО1 (представитель по доверенности от 16.02.2024);  от заинтересованного лица: ФИО2 (представитель по доверенности от 09.01.2024);

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА «АС» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании недействительным одностороннее расторжение Комитетом Договора аренды от 25.05.2005 № 10-А232795, изложенное в уведомлении от 29.09.2023 № 04-15-19917/23-0-0; признании действующим указанный Договор; признании незаконным отказ Комитета, оформленного уведомлением от 26.03.2024 № 05-26-22769/24-0-2, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 667,8 кв.м с кадастровым номером 78:1140:1:1:13: расположенного по адресу: 

<

...>, литер А, помещение 24Н, 1-2-3-4 этаж; обязании Комитет совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), в отношении названного нежилого помещения; взыскании с Комитета сумму государственной пошлины в размере 24 000 руб.

Определением суда от 17.04.2024 заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание. 

В суд через систему «Мой Арбитр» от истца поступили письменные пояснения, который приобщен к материалам дела.

Протокольным определением от 23.05.2024 рассмотрение дела отложено.

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Представитель Комитета в судебном заседании ходатайствовал о приобщении к материалам дела отзыва. Поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представитель Общества заявил ходатайство об отложении судебного заседания. Представитель Комитета в его удовлетворении возражал.

Суд, руководствуясь статьей 158 АПК РФ, не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства об отложении судебного заседания.

В соответствии с пунктом 4 статьи 137 АПК РФ, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования в полном объеме. Представитель Комитета против заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве. 

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее. 

Между Комитетом (Арендодателем) и Обществом (Арендатором) был заключен Договор от 25.05.2005 № 10-А232795 аренды нежилого помещения площадью 667,8 кв.м с кадастровым номером 78:1140:1:1:13: расположенного по адресу: 

<

...>, литер А, помещение 24Н, 1-2-3-4 этаж.

Согласно пункту 1.3 Договора он заключен сроком на 10 лет и вступает в законную силу с момента его регистрации.

После истечении срока договора на основании пункту 5.2 Договора и в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) действие Договора было возобновлено на неопределенный срок.

В последующем, а именно: 08.04.2023, Помещение, которое является предметом Договора, на основании Постановления от 08.04.2023, было признано вещественным доказательством, и приобщено к уголовному делу № 12302400019000034, которое находится в производстве старшего следователя третьего следственного отдела второго управления по расследованию особо важных дел Главного следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Санкт-Петербургу, майора юстиции ФИО3, возбужденное 06.03.2023 следственным отделом Центрального района Главного следственного управления Следственного комитета РФ по Санкт-Петербургу по признакам преступления, предусмотренного ч.2 ст. 151 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

Помещение было опечатано следственными органами, доступ к нему был ограничен. При этом, в рамках указанного уголовного дела № 12302400019000034, аналогичным образом, были приобщены уголовному делу в качестве вещественных доказательств различные нежилые помещения, которые расположены в разных частях города Санкт-Петербурга, включая: Лиговский пр., ул. Думской, и наб. Канала ФИО4. 

Как указывает Общество, признание и приобщение к уголовному делу в качестве вещественного доказательства Помещения, на основании Постановления от 08.04.2023, фактически повлекло за собой полный запрет на осуществление законной предпринимательской деятельности Общества, нахождению органов юридического лица по указанному адресу Помещения, при этом сведения об юридическом адресе Истца, совпадают с адресом Помещения, а равно внесены в сведения ЕГРЮЛ. Более того, что фактическая передача на ответственное хранение Истцу не осуществлялась – помещение было попросту опечатано, доступ к нему был исключен любым лицам, включая и Истцу, как арендатору, а равно и любым третьим лицам, за исключением сотрудников Главного следственного управления Следственного комитета РФ по Санкт-Петербургу, которые производят предварительное расследование в рамках уголовного дела № 1230240001900003, что было прямо указано в Постановления от 08.04.2023 вынесенного по указанному уголовному делу.

Учитывая указанные обстоятельства, а именно невозможность использования Помещения по его прямому назначению, и получение прибыли, Общество, действуя добросовестно и разумно, уже в 10.04.2023, уведомило Комитет об указанных обстоятельствах, направив уведомление о невозможности использования арендуемого Помещения по его назначению, а также Общество сообщило о невозможности внесения арендной платы на период невозможности использования арендуемого имущества, по его прямому назначению, в предпринимательских целях. 

В последующем, 13.10.2023, Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (дело № А56-98786/2023) к Комитету с исковым заявлением об обязании Комитета заключить дополнительное соглашение к Договору аренды, которым предусмотреть возможность освобождения от уплаты арендной платы на период невозможности использования Помещения по своему прямому назначению, на весь период предварительного следствия по уголовному делу № 12302400019000034. 

11.11.2023 Комитет обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о взыскании денежных средств, в размере на сумму 3 116 574,01 руб., о расторжении договора (дело № А56-109232/2023). 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.01.2024 дела № А56-98786/2023, и № А56-109232/2023 были объединены в одно производство для их совместного рассмотрения. 

В судебном заседании, по делу № А56-98786/2023, которое состоялось 14.03.2024, со стороны представителя Комитета был приобщен отзыв на исковое заявление, а также было представлено на обозрение суда, и было приобщено к материалам дела – Уведомление от 29.09.2023 № 04-15-19917/23-0-0 об отказе Комитета от исполнения Договора, которое, по утверждению Комитета, было отправлено по юридическому адресу Общества, которое не было получено им.

 Общество полагает, что Уведомление от 29.09.2023 № 04-15-19917/23-0-0, направленное Комитетом подлежит признанию – недействительным, как сделка не соответствующим требованиям ст. 450.1, 165.1 ГК РФ, что влечет ее недействительность в соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ, а равно подлежит признанию действующим и сам Договор аренды.

Также Общество указывает, что 28.12.2023 Общество обратилось в Комитет с заявлением в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, в отношении спорного помещения. 

Уведомлением от 26.03.2024 № 05-26-22769/24-0-2, Комитет отказал Обществу в праве преимущественного выкупа, сославшись на нижеследующее: 

– Договор аренды от 25.05.2005 № 10-А232795 расторгнут на основании уведомления СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от 29.09.2023 № 04-15-19917/23-0-0 об отказе от исполнения Договора аренды, а равно, что помещение, арендуемое Истцом не находилось во владении Истца на дату подачи заявления о выкупе; 

– по Договору аренды от 25.05.2005 № 10-А232795 имеется задолженность; 

– в нарушение административного регламента Комитета по предоставлению государственной услуги по осуществлению приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением приватизации жилых помещений в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») в части реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на возмездное приобретение арендуемого имущества, со стороны Общества не были представлены: информацию о средней численности работников Общества по итогам 2023 года, информацию о доходе, полученном от осуществления предпринимательской деятельности Общества, без учета налога на добавленную стоимость по итогам 2023 года, а также контактные данные арендатора Объекта либо его представителя, обеспечивающего доступ в Помещение. 

Общество полагает, что отказ Комитета, оформленный уведомлением от 26.03.2024 № 05-26-22769/24-0-2 подлежит признанию незаконным.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением. 

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования неподлежащими удовлетворению в связи со следующим. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Как следует из пункта 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 4 упомянутой статьи предусмотрено, что сторона, которой названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»,  при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. 

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. 

Применив положения приведенных норм и разъяснения по их применению, учтя обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения дела, суд приходит к выводу, что оспариваемым уведомлением выражена воля Арендодателя на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, такое право ему предоставлено законом, права и законные интересы Общества таким отказом не нарушены. 

Также Обществом заявлено требование о признании незаконным отказ Комитета, оформленного уведомлением от 26.03.2024 № 05-26-22769/24-0-2, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения; обязании Комитет устранить допущенные нарушения.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. 

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008. 

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В пункте 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ перечислены два основания, по которым уполномоченный орган имеет право отказать заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Федерального закона требованиям и если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами.

В оспариваемом письме, Комитет указал на то, что Договор аренды расторгнут на основании уведомления от 29.09.2023 № 04-15-19917/23-0-0 об отказе от исполнения Договора аренды, а равно, что помещение, арендуемое Истцом не находилось во владении Истца на дату подачи заявления о выкупе; по Договору аренды от 25.05.2005 № 10-А232795 имеется задолженность; в нарушение административного регламента Комитета по предоставлению государственной услуги по осуществлению приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением приватизации жилых помещений в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») в части реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на возмездное приобретение арендуемого имущества, со стороны Общества не были представлены: информацию о средней численности работников Общества по итогам 2023 года, информацию о доходе, полученном от осуществления предпринимательской деятельности Общества, без учета налога на добавленную стоимость по итогам 2023 года, а также контактные данные арендатора Объекта либо его представителя, обеспечивающего доступ в Помещение. 

Суд, проанализировав представленные документы, пришел к выводу, что продажа спорного помещения Обществу не возможна в силу положений статьи 3 Закона №159-ФЗ.

Доказательств совокупности признаков, необходимых для признания ненормативного правового акта, решения или действия (бездействия) недействительными или незаконными, а именно, несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя, Обществом не представлено. Действия Комитета по принятию решения об отказе в выкупе земельного участка являются законными и правомерными. 

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. 

В этой связи суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, применив приведенные нормы права, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления Общества. 

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. 

Руководствуясь статьями 104, 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявления отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Нетосов С.В.