﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-61067/2020

Дело № А12-3780/2019

г. Казань

08 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 04.06.2020.

Полный текст постановления изготовлен – 08.06.2020.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

при участии:

общества с ограниченной ответственностью «Газнефтесервис» – Федоровой Н.В., доверенность,

индивидуального предпринимателя Бородаева Алексея Александровича – Гетманенко И.С., доверенность, Гетманенко А.С., доверенность,

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бородаева Алексея Александровича и индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Бородаева Александра Дмитриевича, 

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.10.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2020 

на дополнительное решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.11.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2020 

по делу № А12-3780/2019 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Газнефтесервис», к индивидуальному предпринимателю Бородаеву Алексею Александровичу, индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства Бородаеву Александру Дмитриевичу, о принудительном изъятии земельных участков, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, Департамент по недропользованию по Южному федеральному округу Федерального агентства по недропользованию (Югнедра),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Газнефтесервис» (далее – ООО «Газнефтесервис», общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Бородаеву Алексею Александровичу (далее – Бородаев А.А.), индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства Бородаеву Александру Дмитриевичу (далее – Бородаев А.Д.) о прекращении права собственности Бородаева А.А. на земельный участок с кадастровым номером 34:07:060001:1928 путем изъятия в собственность общества, установлении возмещения за изымаемый земельный участок в размере 1 670 000 руб., прекращении права собственности Бородаева А.Д. на земельный участок с кадастровым номером 34:07:130002:2639 путем изъятия в собственность общества, установлении возмещения за изымаемый земельный участок в размере 190 000 руб. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.10.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2020, иск удовлетворен.

Дополнительным решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.11.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2020 дополнено, что решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:07:060001:1928, на земельный участок с кадастровым номером 34:07:130002:2639 к обществу.

Бородаев А.А., Бородаев А.Д., обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просят их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Общество в отзыве просит в жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу объявлен перерыв на 04.06.2020  на 13:40.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность принятых судебных актов, считает их подлежащими отмене в части по следующим основаниям.

Бородаеву А.А. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 4,1 га с кадастровым номером 34:07:060001:1928, расположенный по адресу: Волгоградская область, Жирновский район, Алешниковское сельское поселение. 

Бородаеву А.Д. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 0,36 га с кадастровым номером 34:07:130002:2639, расположенный по адресу: Волгоградская область, Жирновский район, Верхнедобринское сельское поселение. 

ООО «Газнефтесервис» использует указанные земельные участки на основании договоров аренды от 01.12.2010, от 20.06.2016. 

На земельных участках расположены объекты недвижимости: газодобывающие скважины, система сбора газа и нефтепродуктов, иное оборудование, принадлежащее ООО «Газнефтесервис». 

Спорные земельные участки входят в границу горного отвода, предоставленного ООО «Газнефтесервис» на основании лицензии на добычу полезных ископаемых № ВЛГ01323НЭ в целях разработки Восточно-Макаровского газоконденсатного месторождения. Земельные участки переведены в категорию земель промышленности. 

ООО «Газнефтесервис» в порядке подпункта 3 части 1 статьи 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в Департамент по недропользованию по Южному федеральному округу (Югнедра) (далее – департамент) с заявлением об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 34:07:130002:2639, 34:07:060001:1928. 

Приказом Югнедра от 24.04.2018 № 105 земельный участок с кадастровым номером34:07:130002:2639 подлежал изъятию у Бородаева А.Д. для государственных нужд Российской Федерации с целью проведения работ, связанных с пользованием недрами и осуществляемых за счет средств ООО «Газнефтесервис», земельный участок с кадастровым номером 34:07:060001:1928 подлежит изъятию у Бородаева А.А. для государственных нужд Российской Федерации с целью проведения работ, связанных с пользованием недрами и осуществляемых за счет средств ООО «Газнефтесервис». 

Между ООО «Газнефтесервис» и ООО «Оценочная компания «Ангара» заключен договор от 21.05.2018 на определение в соответствии с действующим законодательством размера возмещения в связи с изъятием спорных земельных участков для государственных нужд Российской Федерации на основании Приказа Югнедра от 24.04.2018 № 105. 

Согласно отчету той же компании № 754/18-Н, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:07:060001:1928 по состоянию на 23.04.2018 составляет 1 463 140 руб., размер убытков, причиненных собственнику земельного участка с кадастровым номером 34:07:060001:1928, изъятием земельного участка для государственных нужд, по состоянию на 23.04.2018 составил 589 983 руб. 

Согласно отчету ООО «Оценочная компания «Ангара» № 755/18-Н, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:07:130002:2639 по состоянию на 23.04.2018 составила 144 000 руб., размер убытков, причиненных собственнику земельного участка с кадастровым номером 34:07:130002:2639 , изъятием земельного участка для государственных нужд, по состоянию на 23.04.2018 составляет 186 028 руб. 

После проведения оценки в адрес собственников земельных участков направлены трехсторонние соглашения о выкупе земельных участков, подписанные со стороны Югнедра и ООО «Газнефтесервис». 

Соглашения получены собственниками 26.07.2018, но не подписаны последними, ввиду несогласия с выкупной ценой. 

Поскольку по истечении установленного законом срока собственниками земельных участков не были подписаны соглашения об изъятии земельных участков, ООО «Газнефтесервис» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд. 

Суды двух инстанций требования общества удовлетворили, исходя из результатов судебной экспертизы по оценке стоимости изымаемых земельных участков.

По мнению судебной коллегии судами не исследован ряд обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Законность приказа Югнедра от 24.04.2018 № 105 об изъятии у ответчиков спорных земельных участков проверена судебными инстанциями арбитражных судов по делу № А53-23456/2018, в связи с чем в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является преюдициально установленной.

Вместе с тем между сторонами не достигнуто соглашения о стоимости изымаемых земельных участков.

Пунктом 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции действующей с 01.04.2015, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. 

Из приведенных норм права, как действовавших до 01.04.2015, так и после данной даты следует, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, а также убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

При ответе на вопрос № 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, разъяснено, что при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд. 

По смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом положений статьи 280 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. 

Таким образом, при определении размера возмещения необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении земельного участка до принятия решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также из фактического правомерного использования земельного участка и расположенного на нем недвижимого объекта. 

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пунктах 6 и 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители сторон пояснили, что изменение вида разрешенного использования с земель сельхозназначения на земли промышленности проведено их правообладателями по просьбе общества.

Пунктом 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Ввиду возникших между сторонами разногласий относительно размера возмещения, подлежащего уплате за изымаемые земельные участки, суд первой инстанции по ходатайству сторон назначил оценочную экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью «Атон».

Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона № 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является. 

Являет обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 (далее – ФСО № 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Возражая против выводов экспертизы, ответчики указали, что эксперт ООО «Атон» в качестве аналогов для определения рыночной стоимости исходил из трех земельных участков, один из которых относится к землям промышленности, а два других для размещения складских помещений, при этом стоимость земли промышленного назначения составляет 100 руб. за кв. м, а складских помещений 59 руб. за кв. м (стр. 33-34 заключения). Этим возражениям ответчиков оценки не дано.

Остались без оценки доводы ответчиков о размере упущенной выгоды в связи с досрочным прекращением договоров аренды.

Между Бородаевым А.Д. и ООО «Газнефтесервис» заключен договор аренды от 20.06.2016 спорного земельного участка площадью 3600 кв. м, кадастровый номер 34:07:130002:2639 расположенного по адресу: Волгоградская область, Жирновский район, Верхнедобринское сельское поселение сроком до 01.10.2026.

В силу пункта 2.1 указанного договора, размер арендной платы в календарный год, за отчётный период составляет с 01.10.2019 по 01.10.2026 составляет 2 083 534 руб.

Между Бородаевым А.А. и ООО «Газнефтесервис» заключен договор аренды от 01.12.2010 спорного земельного участка площадью 41 804 кв. м, кадастровый номер 34:07:060001:1928 расположенного по адресу: Волгоградская область, Жирновский р-н, Алёшкинское сельское поселение сроком до 01.12.2020.

В силу пункта 1.3 дополнительного соглашения от 02.08.2012 к указанному договору аренды, размер арендной платы в календарный год, за отчётный период составляет с 01.09.2019 по 01.09.2020 – 3 117 948 руб., с 01.09.2020 по 01.12.2020 – 857 435 руб.

Таким образом, общий размер арендной платы с 01.09.2019 по 01.12.2020 года составляет 3 957 361 руб.

Согласно пункту 2 статьи 56.8. «Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд» Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, права частной собственности за которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В пункте 8 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации приведен исчерпывающий перечень случаев, при которых убытки и упущенная выгода не рассчитываются и не возмещаются лицу, чья собственность подлежит изъятию.

Упущенная выгода, состоящая из недополученных арендных платежей по договорам аренды изымаемых земельных участков, к таким основаниям не относится.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что правила пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса, согласно которым при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

Исполнение обществом договоров аренды до момента перехода собственности на земельные участки в марте 2020 года к последнему подтверждено представителями сторон в суде кассационной инстанции.

При этом ссылки представителя общества в суде кассационной инстанции о том, что ответчиками многократно завышена стоимость арендной платы по сравнению с рыночной стоимостью, общество при заключении договоров аренды оказалось слабой стороной договоров, не могут быть приняты во внимание.

Согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий или о ничтожности таких условий.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д. (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

В силу статей 50, 66 Гражданского кодекса Российской Федерации общество является коммерческой организацией, осуществляющей хозяйственную деятельность в целях извлечения прибыли.

Общество, как субъект предпринимательской деятельности, действует по своей воле и в своем интересе, самостоятельно под свою ответственность принимает все необходимые решения, в том числе с учетом своих финансовых возможностей, а также оценивает все риски неблагоприятных последствий в случае нарушения принятых на себя обязательств.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено доказательств того, что при заключении договоров аренды общество было не согласно с условиями данных договоров.

При заключении договоров протокол разногласий не составлялся, обязанность по уплате арендной платы обществом исполнялась до перехода права собственности на спорные земельные участки.

При этом то обстоятельство, что стороной указанных договоров является правообладатель земельного участка, необходимого обществу для обслуживания нефтяных скважин и объектов, необходимых для их эксплуатации, само по себе не может однозначно свидетельствовать о том, что данные договора являются обременительными для общества, поскольку на стадии их заключения у общества имелась возможность изменения условий договоров.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Стороны определили в договорах аренды размер платы за пользование земельными участками, переданными им в аренду.

Договора аренды заключены между субъектами предпринимательской деятельности, в связи с чем государственное регулирование цен не применяется, каких-либо оснований, обязывающих стороны договора применять рыночную стоимость арендной платы, обществом не приведено.

Доказательств того, что данные условия договоров являются явно обременительными и существенным образом нарушающими баланс интересов сторон материалы дела не содержат.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, что общество было поставлено в положение, затрудняющее согласование иного содержания условий договоров.

Выводы судов о наличии оснований для прекращения права собственности ответчиков на изымаемые земельные участки закону не противоречат.

При таких обстоятельствах судебные акты нельзя признать в полной мере правильными, в связи с чем они подлежат отмене в части установления возмещения за изымаемые у ответчиков земельные участки и соответствующих судебных расходов направлению в отмененной части дела на новое рассмотрение. В остальной части оставлению без изменения.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом установленного разрешить спор. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.10.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2020 и дополнительное решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.11.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2020 по делу № А12-3780/2019 в части прекращения права собственности индивидуального предпринимателя Бородаева Алексея Александровича на земельный участок с кадастровым номером 34:07:060001:1928 путем изъятия в пользу общества с ограниченной ответственностью «Газнефтесервис» для государственных нужд Российской Федерации с целью проведения работ, связанных с пользованием недрами, прекращения права собственности индивидуального предпринимателя главы КФХ Бородаева Александра Дмитриевича на земельный участок с кадастровым номером 34:07:130002:2639 путем изъятия в пользу общества с ограниченной ответственностью «Газнефтесервис» для государственных нужд Российской Федерации с целью проведения работ, связанных с пользованием недрами. оставить без изменения.

В остальной части судебные акты отменить. В отменной части дело направить на новое рассмотрение Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            С.Ю. Муравьев

 

Судьи                                                                                    Р.В. Ананьев

 

                                                                                              В.А. Карпова