АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-19410/2018

г. Новосибирск

27 сентября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2018 года.

Решение изготовлено в полном объеме 27 сентября 2018 года.

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску первого заместителя прокурора Новосибирской области в интересах муниципального образования г. Новосибирска в лице мэрии г. Новосибирска

к ответчикам: 1. Мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>), 

<

...>. Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области,

о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участии представителей:

истца – ФИО2 – доверенность от 14.08.2018, служебное удостоверение,

ответчиков: Мэрии города Новосибирска – ФИО3 – доверенность № 01/40/07482 от 28.12.2017, удостоверение,

ООО «Альфа» - ФИО4 – доверенность от 21.09.2017, паспорт, 

 

установил:

первый заместитель прокурора Новосибирской области в интересах муниципального образования г. Новосибирска в лице мэрии города Новосибирска (далее – истец) обратился в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска, обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды земельного участка от 05.09.2016 № 125662а, от 22.06.2017 № 128854а, заключенных между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью «Альфа»; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества с ограниченной ответственностью «Альфа» вернуть земельный участок с кадастровым номером 54:35:033050:718 мэрии города Новосибирска.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Мэрия города Новосибирска в судебном заседании и представленном отзыве отклонила исковые требования как необоснованные, ссылаясь на следующие обстоятельства. Основаниями для заключения договоров аренды земельного участка от 05.09.2016 № 125662а, от 22.06.2017 № 128854а без проведения торгов являлись положения пункта 3 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ). Данные положения корреспондируют с пунктом 4 решения Совета депутатов города Новосибирска от 29.04.2015 № 1336 «О положении о размещении нестационарных объектов на территории города Новосибирска и о признании утратившими отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска», которым установлено, что в случае если до 1 марта 2015 года мэрией города Новосибирска утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях его предоставления для целей, не связанных со строительством и (или) эксплуатацией зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии с решением Совета депутатов города Новосибирска от 22.06.2011 № 403 «О Порядке размещения нестационарных объектов на территории города Новосибирска», действующим до дня вступления в силу настоящего решения, но не позднее 1 января 2018 года. Схема расположения земельного участка утверждена до 01.03.2015. Земельный участок был предоставлен в порядке переходных положений в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в связи с чем ссылка истца на статью 39.6 ЗК РФ является ошибочной.

ООО «Альфа» в судебном заседании и представленном отзыве также возражало против удовлетворения заявленных требований. Возражения мотивированы отсутствием нарушения публичных интересов, а также тем, что истцом не учтены общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) о договоре аренды. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Таким образом, по мнению  ООО «Альфа», срок действия договора аренды № 113587а от 22.04.2013 после 22.04.2016 стал неопределенным. После реализации арендатором своего права на продление договора аренды он был расторгнут по соглашению сторон пунктом 7.7 договора аренды от 05.09.2016 № 125662а с 01.09.2016. Следовательно, обращение ООО «Альфа» от 27.04.2016 о продлении срока действия договора аренды  № 113587а от 22.04.2013 поступило арендодателю до истечения срока действия данного договора. Указывая на отсутствие в материалах дела доказательств нарушения публичного интереса, ООО «Альфа» считает, что оспариваемые договоры аренды следует расценивать как оспоримые сделки, в связи с чем к требованиям о признании их недействительными следует применить срок исковой давности, равный одному году.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, представило отзыв на исковое заявление, в котором просило рассмотреть настоящие исковые требования в отсутствие его представителя, полагало возможным  применить используемый способ защиты прав, просило по окончании судебного разбирательства направить копию решения суда.

Исследовав материалы дела, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, в результате проведения проверки законности предоставления мэрией города Новосибирска обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» земельного участка с кадастровым номером 54:35:033050:718, площадью 140 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> в Заельцовском районе, установлено, что постановлением мэрии города Новосибирска от 01.03.2013 №1977 обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» предоставлен земельный участок в аренду для размещения и эксплуатации ремонтно-технической мастерской и автомобильной мойки.

22.04.2013  мэрия города Новосибирска заключила с ООО «Альфа» договор аренды № 113587а для размещения и эксплуатации ремонтно-технической мастерской и автомобильной мойки сроком действия до 22.04.2018 (зарегистрирован в органе государственной регистрации в 2013 году).

28.07.2014 стороны заключили дополнительное соглашение№ 1 к указанному договору, которым изменили срок действия договора – до22.04.2016, целевое использование – для эксплуатации павильона (смешанныетовары), дополнили договор пунктом 6.7 следующего содержания: истечениесрока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действ настоящего договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации (зарегистрировано 01.09.2014).

После истечения срока действия договора аренды № 113587а ООО «Альфа» обратилось в мэрию города Новосибирска с заявлением от 27.04.2016 о продлении срока действия этого договора.

05.09.2016  мэрия города Новосибирска заключила с ООО «Альфа» договор аренды земельного участка №125662а для эксплуатации павильона (общественное питание) сроком до 01.01.2018 (зарегистрирован 08.10.2016).

22.06.2017 мэрия города Новосибирска и ООО «Альфа» заключили договор № 128854а для эксплуатации торгового павильона сроком до 22.06.2020 (зарегистрирован 03.07.2017), в соответствии с пунктом 7.7 которого считается расторгнутым договор от 05.09.2016 № 125662а. Как указано в исковом заявлении, документы, послужившие основанием для заключения данного договора, мэрией города Новосибирска в прокуратуру города не представлены. В судебном заседании по ходатайству ООО «Альфа» дважды объявлялся перерыв (17.09.2018, 21.09.2018) для представления данных документов, однако документы представлены не были.

22.04.2016 истек срок аренды земельного участка, предусмотренный договором от 22.04.2013 № 11357а. К этому сроку стороны не достигли соглашения о продлении договора. Ранее заключенный договор прекратил свое действие в соответствии с пунктом 6.7 договора от 22.04.2013 №113587а (в редакции дополнительного соглашения №1 от 27.08.2014).

Ссылаясь на то, что при заключении договоров аренды от 05.09.2016 №125662а, от 22.06.2017 №128854а условия, предусмотренные статьей 39.6 ЗК РФ отсутствовали, соответственно, у ООО «Альфа» отсутствовало право на заключение нового договора аренды земельного участка (продления срока его действия) без проведения торгов, 02.03.2018 прокуратура города внесла мэру города представление, указав на выявленные нарушения земельного законодательства при заключении с ООО «Альфа» договоров аренды.

Ответом от 11.04.2018 № 01/40/01780 мэрия города Новосибирска отказала в  удовлетворении требований прокуратуры города.

14.04.2017, 16.10.2017 в порядке муниципального земельного контроля специалисты отдела муниципального земельного контроля управления по земельным ресурсам мэрии города Новосибирска обследовали земельный участок, установили, что земельный участок не используется, какие-либо объекты на нем отсутствуют.

В результате осмотра, проведенного 18.05.2018, прокуратурой города также установлено отсутствие на нем каких-либо объектов, земельный участок не осваивается.

При указанных обстоятельствах, в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По смыслу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам  1, 4 статьи 421  ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ  договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка от 05.09.2016 №125662а заключен ответчиками после истечения срока действия договора аренды земельного участка от 22.04.2013 № 11357а, в период времени, когда действовали положения пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ об отсутствии у арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закон № 171-ФЗ пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, предусматривающий преимущественное право на заключение нового договора аренды без торгов, утратил силу с 01.03.2015.

В статье 34 Закона № 171-ФЗ содержатся переходные положения для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 01.03.2015.

В частности, пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случае, если до 01.03.2015 органом местного самоуправления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях его предоставления для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуатацией зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии со статьей 34 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), но не позднее 01.01.2018.

Случай, когда лицо, получившее право аренды до 01.03.2015, пожелает заключить договор аренды на новый срок по старым правилам (пункт 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), в переходных положениях отсутствует.

Поскольку Закон № 171-ФЗ не содержит указания на применение к договорам аренды земельных участков, заключенным до вступления его в силу, прежних положений законодательства, то распространение на правоотношения по заключению нового договора аренды положений пункта 3 статьи 22 ЗК РФ в прежней редакции исключено.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 01.03.2015 юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ. Условия реализации такого права предусмотрены пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Как установлено судом, совокупность случаев и условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, в рассматриваемом случае отсутствовала, в связи с чем, ООО «Альфа» не имело права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов. Земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 22.04.2013 №113587а, по истечении срока действия договора аренды мог быть предоставлен обществу только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Ссылка ООО «Альфа» и мэрии города Новосибирска на то, что договоры от 05.09.2016 №125662а, от 22.06.2017 №128854а заключены с соблюдением положений пункта  3 статьи 34 Закона № 171-ФЗ признается судом несостоятельной. 

В пункте 3 статьи 34 Закона № 171-ФЗ указано на предоставление без торгов земельного участка в случае, если до 01.03.2015 органом местного самоуправления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях его предоставления для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуатацией зданий, сооружений, то есть законодатель в данном случае подразумевает заключение первоначального договора аренды земельного участка.

Договор аренды с ООО «Альфа» первоначально был заключён  22.04.2013. ООО «Альфа» реализовало по ранее действующему (до 01.03.2015) земельному законодательству свое право на получение земельного участка без торгов. 

Пункт 3 статьи 34 Закона № 171-ФЗ не регулирует вопросы заключения договора аренды на новый срок. 

Из представленного истцом акта осмотра земельного участка от 18.05.2018 следует, что на момент осмотра на земельном участке какие-либо нестационарные объекты отсутствовали, участок благоустроен (газон, деревья).

Доводы мэрии города Новосибирска о том, что схема расположения земельного участка утверждена до 01.03.2015, в связи с чем земельный участок был предоставлен в порядке переходных положений в соответствии со статьей 34 ЗК РФ, отклоняются судом как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Довод ООО «Альфа» о том, что договор срок действия договора аренды № 113587а от 22.04.2013 после 22.04.2016 в соответствии со статьей 621 ГК РФ стал неопределенным, и договор № 113587а от 22.04.2013 был расторгнут по соглашению сторон пунктом 7.7 договора аренды от 05.09.2016 № 125662а с 01.09.2016, а следовательно, обращение ООО «Альфа» от 27.04.2016 о продлении срока договора аренды поступило арендодателю до истечения срока действия данного договора, судом отклоняется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

28.07.2014 стороны заключили дополнительное соглашение № 1 к договору № 113587а от 22.04.2013, которым изменили срок действия договора – до 22.04.2016, дополнили договор пунктом 6.7 следующего содержания: истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия настоящего договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации (соглашение зарегистрировано 01.09.2014).

Исходя из принципа свободы договора и права сторон в договоре аренды определить отличное от положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ правило, при котором истечение срока действия договора влечет прекращение арендных обязательств, суд полагает, что такое определение является допустимым и не нарушает положений гражданского законодательства, в связи с чем срок действия договора № 113587а от 22.04.2013 в отсутствие соглашения о его пролонгации истек 22.04.2016.

Довод ООО «Альфа» о том, что истец не доказал нарушенного публичного права несостоятелен.

На основании части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  статьи 35 Федерального закона  от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор обращается в арбитражный суд с иском в защиту публичных и государственных интересов.

При обращении в арбитражный суд с настоящим иском прокурор исполнил указания Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженные в пункте 9 постановления от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»: обосновал наличие у прокурора полномочий на обращение в арбитражный суд; указал публично-правовое образование, в интересах которого предъявлен иск (муниципальное образование - город Новосибирск), указал уполномоченный орган, действующий от имени публично-правового образования (мэрия города Новосибирска).

В иске прокурор обосновал, в чем заключается нарушение прав муниципального образования (публичный интерес).

Несоблюдение порядка заключения нового договора аренды в отношении земельного участка, который ранее был предоставлен в аренду, нарушило права муниципального образования как распорядителя земельного участка на его максимально эффективное использование на конкурсных началах (путем проведения торгов) в случае появления конкурентных заявок.

Право требовать признания недействительными сделок, заключенных органами местного самоуправления, предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума ВАС РФ от 24.05.2011 № 16402/10).

Нарушение порядка распоряжения государственной, муниципальной собственностью свидетельствует о нарушении публичных интересов посредством исполнения сделок, которые вправе оспорить прокурор.

Понятие «публичный интерес» является обобщающим, включающим в себя не только интересы общества, государства, муниципальных образований, но и интересы неопределенного круга лиц.

В соответствии с пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

При заключении договора аренды земельного участка без торгов создаются преимущественные условия для одного юридического лица, при этом другие хозяйствующие субъекты (неопределенный круг лиц) лишаются возможности через торги реализовать свое право на получение земельного участка на правах аренды.

Нарушение интереса неопределенного круга лиц также свидетельствует о наличии публичного интереса в оспаривании договоров аренды земельного участка.

Согласно части 1 статьи 15 Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ  «О защите конкуренции» органам местного самоуправления, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Положения этой нормы также направлены на защиту интересов неопределенного круга лиц, предупреждение и пресечение недопущения, ограничения, устранения конкуренции органами местного самоуправления.

Учитывая изложенное, довод ООО «Альфа» о необходимости применения срока исковой давности в один год к оспариваемым договорам, которые, по мнению ответчика, следует расценивать как оспоримые сделки, является необоснованным ввиду ничтожности сделок.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

иск удовлетворить.

Признать недействительными договоры аренды земельного участка от 05.09.2016 № 125662а, от 22.06.2017 № 128854а, заключенные между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью «Альфа».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества с ограниченной ответственностью «Альфа» вернуть земельный участок с кадастровым номером 54:35:033050:718 мэрии города Новосибирска.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа» в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по иску.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья

Ю.А. Петрова