СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                                         Дело №А45-42079/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

Усаниной Н.А., 

судей

Зайцевой О.О., 

ФИО1,  

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Быстровой А.Д. с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ФИО2 (№07АП-5086/2020(13)), конкурсного управляющего ФИО3 (№07АП-5086/2020(14)) на определение от 28.01.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-42079/2019 (судья Гофман Н.В.) о несостоятельности (банкротстве) должника - общества с ограниченной ответственностью «Ноэма-Инвест» (630005, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), принятое по заявлению ФИО2 о включении требования в размере 4 763 080 рублей 87 копеек и требования в размере 29 620 256 рублей 53 копейки в реестр требований кредиторов должника.

В судебном заседании приняли участие: 

от  ФИО2: ФИО4 по доверенности от 08.06.2020,  копия паспорта, расписка в получении документов на замену паспорта; 

паспорт;

от кредитора  ФИО5:  ФИО6 по доверенности от 24.08.2018, паспорт;

от кредиторов  ФИО7, ФИО8:  ФИО9 по доверенности от 

13.01.2021, паспорт;

от кредитора ФИО10:  ФИО9 по доверенности от 11.09.2020, паспорт.

                                                        УСТАНОВИЛ:

в деле о банкротстве  общества  «Ноэма-Инвест» (далее- ООО «Ноэма-Инвест», должник) 11.11.2020 (согласно штемпелю на почтовом конверте) ФИО2  (далее- ФИО2)  обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области заявление о включении требования в размере  3 806 374 рублей ( с учетом уточненных  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее- АПК РФ)) требований.

Судом по  заявлению конкурсного управляющего  ФИО3 определением от 12.01.2021 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, заявления ФИО2 о включении требования в размере 3 806 374 рубля и заявления ФИО2 о включении в реестр требования на сумму 29 620 256, 53  рублей. 

Определением от 21.01.2021 суд выделил в отдельное производство требование ФИО2 о включении в реестр требований кредиторов неустойки в размере 931 373, 55 рублей, начисленной за несвоевременную передачу жилых помещений № 172 и №171, приобретенных по договору ДДУ № 90 от 10.05.2017 и № 92 от 29.06.2017. 

В судебном заседании, представитель заявителя уточнила заявленные требования в порядке статьи 49 АПК РФ, и просила суд включить в реестр требований кредиторов неустойку в размере 5 407 357, 50 рублей, начисленную за несвоевременную передачу нежилого помещения по договору ДДУ от 26.04.2016 и неустойку в размере 24 677 404, 20 рублей, из них: 24 137 104, 20  рублей  -  неустойка за несвоевременную передачу объектов долевого строительства, 540 300 рублей - компенсация за недостающую площадь объектов долевого строительства. 

Определением от 28.01.2021 суд включил требование ФИО2 в размере 14 316 084, 27 рублей в реестр требований кредиторов ООО «Ноэма-Инвест» с отнесением в третью очередь удовлетворения, в том числе: 14 315 544, 07 рублей - неустойка за несвоевременную передачу объектов по договору ДДУ, 540 300 рублей -компенсация за разницу между стоимостью объекта и фактически предоставленной площади. В остальной части заявленных требований отказал. 

В поданной апелляционной жалобе ФИО2 просит  отменить определение суда от 28.01.2021 полностью, с принятием нового судебного акта о включении в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «НОЭМА-Инвест» требования ФИО2 в состав третьей очереди в размере 29 171 388, 15 рублей, из них 28 631 088, 15  рублей - неустойка за несвоевременную передачу объектов долевого строительства; 540 300  рублей - компенсация за недостающую площадь 

объектов долевого строительства.

ФИО2 полагает, что суд первой инстанции не дал надлежащей оценки тому, что размер неустойки за несвоевременную сдачу объектов долевого строительства рассчитывается согласно прямой норме закона (часть  2 статьи  6 Закона об участии в долевом строительстве), в отличие от других гражданских споров, неустойка по ДДУ не является договорной, не зависит от конкретных условий договора между застройщиком и дольщиком, формируется исключительно на основании стоимости квартиры и сроке просрочки, в ходе рассмотрения настоящего спора, конкурсным управляющим не оспорен факт нарушения должником предусмотренного договорами долевого участия срока передачи объекта долевого строительства, что свидетельствует о наличии оснований для взыскания с  должника неустойки, предусмотренной частью  2 статьи  6 Закона об участии в долевом строительстве; также суд не учел доводы заявителя о том, что в сравнении с неустойкой в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги), установленной частью  5 статьи  28 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования, установленная требованиями закона об участии в долевом строительстве существенно ниже; при отсутствии  аргументов и представленных доказательств  о несоразмерности неустойки со стороны ответчика, суд не вправе был перекладывать бремя доказывания соразмерности неустойки  на заявителя, причиной задержки окончания строительства также явилось бездействие застройщика, которое подтверждается обстоятельствами, которые были установлены в ходе рассмотрения дела №А45-13960/2016, ввиду  отсутствия доказательств явной чрезмерности заявленной неустойки, того, что размер неустойки рассчитывается согласно прямой норме закона, что неустойка существенно ниже, чем могла бы быть, а также того обстоятельства, что просрочка исполнения должником своих обязательств по передаче объекта долевого строительства дольщику носила не исключительный, а распространенный характер, при этом длительность неисполнения обязательства составляла около 2-3 лет, и столь длительный период просрочки исполнения обязательств по передаче объектов долевого строительства возник исключительно по причине бездействий самого застройщика, основания для применения статьи  333 ГК РФ, снижения заявленной к взысканию неустойки отсутствуют. 

Конкурсным управляющим   ФИО3 также подана апелляционная жалоба на состоявшийся по делу судебный акт, в которой просит определение отменить,  ссылаясь на выплату 08.02.2019 ООО «Ноэма-Инвест» ФИО11, действующей за ФИО2,  неустойки за просрочку исполнения  обязательств застройщика в добровольном порядке в размере 700 000 рублей, в части  разницы в расчете площади  судом не учтено, что при заключении  договора  действующее законодательство  обязывало включать  пло-

щадь балкона в общую площадь квартиры, а при сдаче дома в эксплуатацию - не включать, однако, общая площадь построенного жилого помещения с учетом  балкона от этого не изменилась  или  изменилась не значительно.

Апелляционные жалобы, как поданные на один судебный акт, приняты к совместному производству (абзац 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).

ФИО2 в представленном отзыве возражает относительно доводов апелляционной  жалобы конкурсного  управляющего.

Кредитор  ФИО5 в отзыве, кредиторы ООО «СтройИнвест», ООО «УК «Центральная»  в письменной позиции   поддерживают апелляционную жалобу конкурсного управляющего и возражают относительно доводов  апелляционной  жалобы ФИО2

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители  ФИО2, ФИО5  каждый поддержали свои доводы и возражения.

Представитель кредиторов  ФИО13 поддерживает  доводы апелляционной жалобы кредитора ФИО2  

Иные лица, участвующие в обособленном  споре, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что согласно статье 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в соответствии с положениями статьей 266, 268 АПК РФ правильность применения судом норм материального права и соблюдение процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, изучив доводы апелляционных жалоб, поступивших на них  отзывов, письменной позиции,  заслушав явившихся участников процесса, исследовав  материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

Решением суда от 22.06.2020 должник признан банкротом, открыто конкурсное производство.

Обращаясь в суд с настоящим требованием, ФИО2  указала на неисполнение должником обязательств по своевременной передаче объектов долевого строительства. 

Признавая требование обоснованным, суд первой инстанции исходил из правомерности начисления застройщику неустойки, вместе с тем,  усмотрел наличие основа-

ний для снижения неустойки  с учетом сложившихся обстоятельств в отсутствие доказательств  причинения убытков в результате  несвоевременного исполнения обязательства ответчиком, а также в целях необходимости соблюдения  баланса интересов сторон.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее- Закон №214-ФЗ)  по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 6 Закона №214-ФЗ установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу пункта 1 статьи 8 Закона №214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача  объекта  долевого  строительства  осуществляется не ранее чем после 

получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 2 названной статьи); после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (пункт 3 названной статьи).

Требования ФИО2 основаны  на заключенных договорах  участия в долевом строительстве: 

-  26.04.2016  между ФИО5 и должником был заключен договор участия в долевом строительстве № Н-3 (далее - Договор) многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и с подземной автостоянкой на земельном участке, общей площадью 4306 кв.м., с кадастровым номером 54:35:1011142:51, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирные дома, в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянками, местоположение: установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...> принадлежащем должнику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права 54АЕ 284410 от 16.12.2013). 

25.08.2016 между ФИО5 и заявителем заключен договор уступки прав (требований) к Договору, по условиям которого заявитель принимает права (требования) принадлежащие ФИО5 по Договору. 

В нарушение условий Договора (пункты  3.1 и 3.3.) должник ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче следующих объектов долевого строительства в предусмотренный Договором срок (срок передачи Застройщиком объекта  долевого строительства не позднее четвертого  квартала 2016 года): - нежилое помещение конструкторского бюро № 2, обозначенное на плане первого этажа под номерами 8-15,18, общей проектной площадью 268,1 кв.м., расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома в осях 2-7, А-И; - 1/2 доли в праве общей долевой собственности на лестничную клетку конструкторских бюро 2,4, общей проектной площадью 22,7 кв.м. расположенной на цокольном этаже под номерами 28,35, в осях 6-7, А-В, на первом этаже под номером 16, в осях 5-7, А-В, на втором этаже под номером 14, в осях 5-7, А-В. 

Заявитель исполнила свои обязательства по Договору. Оплата произведена по условиям Договора в размере 12 016 350  рублей, о чем  Застройщиком выдана справка от 25.08.2016 об отсутствии задолженности по Договору. 

30.10.2020 года между ФИО2 и ООО «НОЭМА-Инвест» в лице конкурсного управляющего ФИО3 был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, в соответствии с которым Застройщик передал, а Участник долевого строительства принял следующий Объект долевого строительства: нежилое помещение, площадь. 271 кв.м., а также 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 22,7 кв.м. 

В пункте  7.4. Договора Стороны согласовали условие о том, что «в случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства от цены Договора за каждый день просрочки». 

Размер неустойки, с учетом заявленных уточнений составил 5 407 357 рублей, неустойка начислена за период с 01.01.2017 по 16.12.2019. 

- 06.05. 2014 между ФИО12 и ООО «НОЭМА-Инвест» был заключен договор участия в долевом строительстве № 9 (далее - Договор 1) многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и с подземной автостоянкой на земельном участке, общей площадью 4306 кв.м., с кадастровым номером 54:35:1011142:51, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирные дома, в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянками, местоположение: установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...> принадлежащем должнику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права 54АЕ 284410 от 16.12.2013). 

В соответствии с пунктами  3.1. и 3.3. Договора  Застройщик обязуется в срок не позднее первого квартала 2016 года своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства уплатить обусловленную цену Договора и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства - 2 квартал 2016 года.

29.01.2015 между ФИО12 и Застройщиком было подписано дополнительное соглашение №1 к договору участия в долевом строительстве № 9 от 06.05.2014, кото-

рым  стороны изменили срок окончания строительства многоквартирного жилого дома на 4 квартал 2016 года.

27.02.2015 между ФИО12 и ФИО2  заключен договор уступки прав (требований) к Договору, по условиям  которого ФИО2 принимает права (требования) принадлежащие ФИО12 по Договору в части шести жилых помещений: однокомнатная квартира №122 стр., общей проектной площадью 58,6 кв.м., расположенная на 15 этаже многоквартирного жилого дома в осях 5-7/1, Д-Ж; однокомнатная квартира № 132 стр., общей проектной площадью 58,6 кв.м., расположенная на 16 этаже многоквартирного жилого дома в осях 5-7/1, Д- Ж;  однокомнатная квартира № 134 стр., общей проектной площадью 51,6 кв.м., расположенная на 16 этаже многоквартирного жилого дома в осях 5-7/1, Б-Г;- двухкомнатная квартира №140 стр., общей проектной площадью 83,6 кв.м., расположенная на 16 этаже многоквартирного жилого дома в осях 1/1 -3, Е-К;  однокомнатная квартира № 142 стр., общей проектной площадью 58,6 кв.м., расположенная на 17 этаже многоквартирного жилого дома в осях 5-7/1, Д-Ж; однокомнатная квартира №144 стр., общей проектной площадью 51,6 кв.м., расположенная на 17 этаже многоквартирного жилого дома в осях 5-7/1, Б-Г. 

Заявитель исполнила свои обязательства по оплате за полученное право (требование) в общей сумме 25 019 400 рублей. При этом общая стоимость вышеназванных объектов долевого строительства по Договору составила 15 591 800 рублей. 

В нарушение условий Договора  (пункты  3.1 и 3.3.) должник ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче объектов долевого строительства в предусмотренный Договором срок. Акты приема-передачи объектов долевого строительства были переданы заявителю лишь 18.11.2019.

В пункте  7.4. Договора 1 Стороны согласовали условие о том, что «в случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства от цены Договора за каждый день просрочки». 

- 27.02. 2015 между ФИО2 и ООО «НОЭМА-Инвест» заключен договор участия в долевом строительстве № 41 (далее - Договор) многоквартирного жилого дома с помещениями  общественного  назначения и с  подземной  автостоянкой на  земельном участке, общей площадью 4306 кв.м., с кадастровым номером 54:35:1011142:51, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирные дома, в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями общест-

твенного назначения, автостоянками, местоположение: установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...> принадлежащем должнику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права 54АЕ 284410 от 16.12.2013).

Объект долевого строительства состоит из трех жилых помещений: однокомнатная квартира №92 стр., общей проектной площадью 58,6 кв.м., расположенная на 12 этаже многоквартирного жилого дома в осях 5-7/1, Д-Ж (Квартира 1); однокомнатная квартира №94 стр., общей проектной площадью 51,6 кв.м., расположенная на 12 этаже многоквартирного жилого дома в осях 5-7/1, Б-Г (Квартира 2); двухкомнатная квартира №120 стр., общей проектной площадью 83,6 кв.м., расположенная на 14 этаже многоквартирного жилого дома в осях 1/1-3, Е-К. (Квартира 3).  В соответствии с пунктом 4.1. Договора - «Цена Договора составляет 13 372 200 рублей. 

Заявитель исполнила свои обязательства по Договору. Оплата произведена по условиям Договора в размере 13 372 200 рублей.

 В нарушение условий Договора 2 (пункты 3.1, 3.3.) должник ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче объектов долевого строительства в предусмотренный Договором  срок. Акты приема-передачи объектов долевого строительства были переданы Заявителю лишь 18.11.2019. 

В пункте  7.4. Договора  Стороны согласовали условие о том, что «в случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства от цены Договора за каждый день просрочки». 

В пункте 4.8. Договора 2 Стороны согласовали условие о том, что «в случае уменьшения фактической площади каждой из Квартир Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. по сравнению с проектной площадью каждой из Квартир Объекта долевого строительства Застройщик обязуется вернуть Участнику долевого строительства разницу, рассчитанную в соответствии с пунктом 4.1 Договора». 

В соответствии с пунктом 4.1 Договора  стоимость одного квадратного метра Объекта долевого строительства составляет 69 000 рублей,  общая проектная площадь квартиры № 94 составляет 51,6 кв.м.; квартиры №120 - 83,6 кв.м. (пункт 1.4)  , вместе с тем, в соответствии с Актами приема-передачи объектов долевого строительства общая площадь квартиры № 94 составила 50,6 кв.м., квартиры № 120- 82, 1 кв.м.

Таким  образом,  фактическая  площадь  квартиры № 94  уменьшена на 1 кв.м.,  а 

площадь квартиры №120 на 1,5 кв.м. 

В связи с чем, Застройщик обязан выплатить ФИО2 компенсацию за недостающую площадь квартиры в размере:  69 000 рублей * 1 кв.м. = 69 000 рублей (по квартире № 94);  69 000 рублей * 1,5 кв.м. = 103 500 рублей (по квартире № 120). 

- 30.06.2015  между ФИО2 и ООО «НОЭМА-Инвест» заключен договор участия в долевом строительстве № 44 (далее - Договор) многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и с подземной автостоянкой на земельном участке, общей площадью 4306 кв.м., с кадастровым номером 54:35:1011142:51, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирные дома, в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянками, местоположение: установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...> принадлежащем должнику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права 54АЕ 284410 от 16.12.2013). 

Объект долевого строительства состоит из четырех жилых помещений: - квартира-студия №73 стр., общей проектной площадью 30,9 кв.м., расположенная на 10 этаже многоквартирного жилого дома в осях 5-7/1, Г-Д (Квартира 1); - однокомнатная квартира №81 стр., общей проектной площадью 55,1 кв.м., расположенная на 11 этаже многоквартирного жилого дома в осях 5-7/1, Е-К (Квартира 2); - квартира-студия № 83 стр., общей проектной площадью 30,9 кв.м., расположенная на 11 этаже многоквартирного жилого дома в осях 5-7/1, Г-Д (Квартира 3); - однокомнатная квартира №84 стр., общей проектной площадью 51,6 кв.м., расположенная на 11 этаже многоквартирного жилого дома в осях 5-7/1, Б-Г (Квартира 4). В соответствии с пунктом  4.1. Договора 3 - «Цена Договора составляет 9 941 500 рублей. 

Заявитель исполнила свои обязательства по Договору 3. Оплата произведена по условиям Договора в размере 9 941 500 рублей.

В нарушение условий Договора 3 (пункты  3.1,  3.3.) должник ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче объектов долевого строительства в предусмотренный Договором срок. Акты приема-передачи объектов долевого строительства были переданы Заявителю лишь 18.11.2019.

В пункте 7.4. Договора 3 Стороны согласовали условие о том, что  случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Цен-

трального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства от цены Договора за каждый день просрочки.

- 03.11.2015  между ФИО2 и ООО «НОЭМА-Инвест» заключен договор участия в долевом строительстве № 53 (далее - Договор)  многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и с подземной автостоянкой на земельном участке, общей площадью 4306 кв.м., с кадастровым номером 54:35:1011142:51, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирные дома, в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянками, местоположение: установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...> принадлежащем должнику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права 54АЕ 284410 от 16.12.2013).

Объект долевого строительства по Договору4 состоит из двух жилых помещений: - однокомнатная квартира №101 стр., общей проектной площадью 55,1 кв.м., 10 А45-42079/2019 расположенная на 13 этаже многоквартирного жилого дома в осях 5-7/1, Е-К (Квартира 1); - квартира-студия № 127 стр., общей проектной площадью 32,2 кв.м., расположенная на 15 этаже многоквартирного жилого дома в осях 1/1-3, В-Г (Квартира 2). 

В соответствии с пунктом  4.1. Договора - «Цена Договора - составляет 5 063 400  рублей. 

Заявитель исполнила свои обязательства по Договору 4. Оплата произведена по условиям Договора 4 в размере 5 063 400 рублей. 

В нарушение условий Договора (пункты   3.1 и 3.3.) должник ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче объектов долевого строительства в предусмотренный Договором 4 срок. Акты приема-передачи объектов долевого строительства были переданы Заявителю лишь 18.11.2019. 

В пункте  7.4. Договора Стороны согласовали условие о том, что «в случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства от цены Договора за каждый день просрочки».

 В пункте 4.8. Договора Стороны согласовали условие о том, что «в случае уменьшения фактической площади каждой из Квартир Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. по сравнению с проектной площадью каждой из Квартир Объекта долевого строительства Застройщик обязуется вернуть Участнику долевого строительства разницу, 

рассчитанную в соответствии с пунктом  4.1 Договора», стоимость одного квадратного метра Объекта долевого строительства составляет 58 000 рублей (пункт 4.1), общая проектная площадь квартиры № 101 составляет 55,1 кв.м., вместе с тем, в соответствии с Актом приема-передачи объекта долевого строительства общая площадь квартиры №101 составила 54,1 кв.м. 

Таким образом, фактическая площадь квартиры №101 уменьшена на 1 кв.м., в связи с чем, Застройщик обязан выплатить ФИО2 компенсацию за недостающую площадь квартиры в размере:  58 000 рублей * 1 кв.м. = 58 000 рублей. 

- 30.11.2015 между ФИО2 и ООО «НОЭМА-Инвест» заключен договор участия в долевом строительстве № 57 (далее - Договор) многоквартирного жилого дома  с помещениями общественного назначения и с  подземной автостоянкой на земельном участке, общей площадью 4306 кв.м., с кадастровым номером 54:35:1011142:51, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирные дома, в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянками, местоположение: установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...> принадлежащем должнику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права 54АЕ 284410 от 16.12.2013).

Объект долевого строительства по Договору5 состоит из пяти жилых помещений: - однокомнатная квартира №74 стр., общей проектной площадью 51,6 кв.м., расположенная на 10 этаже многоквартирного жилого дома в осях Б-Г, 5-7/1 (Квартира 1); - квартира-студия №103 стр., общей проектной площадью 30,9 кв.м., расположенная на 13 этаже многоквартирного жилого дома в осях Г-Д, 5-7/1 (Квартира 2); - квартира-студия №108 стр., общей проектной площадью 30,9 кв.м., расположенная на 13 этаже многоквартирного жилого дома в осях Г-Д, 1/1-3 (Квартира 3); - двухкомнатная квартира №115 стр., общей проектной площадью 75,7 кв.м, расположенная на 14 этаже многоквартирного жилого дома в осях А/1-Г, 4-7/1 (Квартира 4); - трехкомнатная квартира №116 стр., общей проектной площадью 96,4 кв.м., расположенная на 14 этаже многоквартирного жилого дома в осях А/1-Г, 1/1-4 (Квартира 5). В соответствии с пунктом 4.1. Договора - «Цена Договора - составляет 16 559 000 рублей». 

Заявитель исполнила свои обязательства по Договору 5. Оплата произведена по условиям Договора  в размере 16 559 000 рублей. 

В нарушение условий Договора 5 (пункты  3.1 и 3.3.) должник ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче объектов долевого строительства в пре-

дусмотренный Договором срок. Акты приема-передачи объектов долевого строительства (Квартиры 1-4) были переданы Заявителю лишь 18.11.2019. 

Объект долевого строительства (Квартира 5) передана по Акту приема-передачи 10.10.2018.

 В пункте 7.4. Договора Стороны согласовали условие о том, что «в случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства от цены Договора за каждый день просрочки». 

В пункте 4.8. Договора Стороны согласовали условие о том, что «в случае уменьшения фактической площади каждой из Квартир Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. по сравнению с проектной площадью каждой из Квартир Объекта долевого строительства Застройщик обязуется вернуть Участнику долевого строительства разницу, рассчитанную в соответствии с пунктом  4.1 Договора». 

Стоимость одного квадратного метра Объекта долевого строительства составляет 58 000  рублей (пункты 4.8),  общая проектная площадь квартиры № 115 составляет 75,7 кв.м.; квартиры № 116 - 96,4 кв.м. (пункт 4.1), вместе с тем, в соответствии с Актами приема-передачи объектов долевого строительства общая площадь квартиры № 115 составила 74,1 кв.м., квартиры № 116 - 94,5 кв.м. 

Таким образом, фактическая площадь квартиры №115 уменьшена на 1,6 кв.м., а площадь квартиры № 116 на 1,9 кв.м.

В связи с чем, Застройщик обязан выплатить ФИО2 компенсацию за недостающую площадь квартиры в размере: 58 000 рублей * 1,6 кв.м. = 92 800 рублей (по квартире № 115);  58 000 рублей * 1,9 кв.м. = 110 200 рублей (по квартире №116).  Общая сумма компенсации по квартирам №115 и №116 = 203 000  рублей.

- 18.05.2016 между ФИО2 и ООО «НОЭМА-Инвест» заключен договор участия в долевом строительстве № 66 (далее - Договор) многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и с подземной автостоянкой на земельном участке, общей площадью 4306 кв.м., с кадастровым номером 54:35:1011142:51, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирные дома, в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянками, местоположение: установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...> принадлежащем должнику на праве собственности (свиде-

тельство о государственной регистрации права 54АЕ 284410 от 16.12.2013).  Объект долевого строительства по Договору 6 состоит из двух жилых помещений: - однокомнатная квартира №32 стр., общей проектной площадью 58,6 кв.м., расположенная на 6 этаже многоквартирного жилого дома в осях 5-7/1, Д -Ж (Квартира 1); - квартира-студия № 118 стр., общей проектной площадью 30,9 кв.м., расположенная на 14 этаже многоквартирного жилого дома в осях 1/1-3, Г-Д (Квартира 2).

 Заявитель исполнила свои обязательства по оплате за объекты долевого строительства в общей сумме 5 191 000 рублей. 

В нарушение условий Договора (пункты  3.1 и 3.3.) должник ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче объектов долевого строительства в предусмотренный Договором срок. Акты приема-передачи объектов долевого строительства были переданы Заявителю лишь 18.11.2019.

В пункте  7.4. Договора  Стороны согласовали условие о том, что «в случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства от цены Договора за каждый день просрочки».

В пункте 4.8. Договора 6 Стороны согласовали условие о том, что «в случае уменьшения фактической площади каждой из Квартир Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. по сравнению с проектной площадью каждой из Квартир Объекта долевого строительства Застройщик обязуется вернуть Участнику долевого строительства разницу, рассчитанную в соответствии с пунктом  4.1 Договора». 

Стоимость одного квадратного метра Объекта долевого строительства составляет 58 000  рублей (пункт 4.1),  общая проектная площадь квартиры № 32 составляет 58,6 кв.м., вместе с тем, в соответствии с Актом приема-передачи объекта долевого строительства общая площадь квартиры № 32 составила 57,5 кв.м.

 Таким образом, фактическая площадь квартиры №32 уменьшена на 1,1 кв.м., в связи с чем, Застройщик обязан выплатить ФИО2 компенсацию  за  недостающую площадь квартиры в размере: - 58 000 рублей * 1,1 кв.м. = 63 800 рублей. 

- 10.05. 2017 между ФИО2 и ООО «НОЭМА-Инвест» был заключен договор участия в долевом строительстве № 90 (далее - Договор) многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и с подземной автостоянкой на земельном участке, общей площадью 4306 кв.м., с кадастровым номером 54:35:1011142:51, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирные 

дома, в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянками, местоположение: установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...> принадлежащем должнику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права 54АЕ 284410 от 16.12.2013). 

В соответствии с пунктами 3.1. и 3.3. Договора  Застройщик обязуется в срок до 30 августа 2017 года своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта (в течение 60 дней с момента подписания акта ввода в эксплуатацию) передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства уплатить обусловленную цену Договора 7 и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. 

Заявитель добросовестно, своевременно и в полном объеме исполнил свои обязательства по Договору. Оплата произведена по условиям Договорав полном размере. Застройщик в свою очередь несвоевременно исполнил свои обязательства по передаче Объекта долевого строительства, так Объект долевого строительства (однокомнатная квартира № 172, общей проектной площадью 58,6 кв.м. расположенная на 20 этаже многоквартирного жилого дома в осях 5-7/1, Д-Ж) передана по Акту приема-передачи лишь 14.11.2018. 

 В пункте  7.4. Договора Стороны согласовали условие о том, что «в случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства от цены Договора за каждый день просрочки». 

- 29.06.2017  между ФИО2 и ООО «НОЭМА-Инвест» был заключен договор участия в долевом строительстве № 92 (далее - Договор) многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и с подземной автостоянкой на земельном участке, общей площадью 4306 кв.м., с кадастровым номером 54:35:1011142:51, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование многоквартирные дома, в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянками, местоположение: установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...> принадлежащем должнику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права 54АЕ 284410 от 16.12.2013). 

Заявитель исполнила свои обязательства по Договору. Оплата произведена по условиям Договора  в полном объеме. Застройщик в свою очередь несвоевременно исполнил свои обязательства по передаче Объекта долевого строительства, так Объект долевого строительства (однокомнатная квартира № 171, общей проектной площадью 55,1 кв.м. расположенная на 20 этаже многоквартирного жилого дома в осях 5-7/1, Е-К) передана по Акту приема-передачи лишь 14.11.2018.

В пункте  7.4. Договора Стороны согласовали условие о том, что «в случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования  Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства от цены Договора за каждый день просрочки». 

В пункте 4.8. Договора Стороны согласовали условие о том, что «в случае уменьшения фактической площади каждой из Квартир Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. по сравнению с проектной площадью каждой из Квартир Объекта долевого строительства Застройщик обязуется вернуть Участнику долевого строительства разницу, рассчитанную в соответствии с п. 4.1 Договора». 

Стоимость одного квадратного метра Объекта долевого строительства составляет 43 000 рублей (пункт 4.1), общая проектная площадь квартиры № 171 составляет 55,1 кв.м. (пункт 1.4) , вместе с тем, в соответствии с Актом приема-передачи объекта долевого строительства общая площадь квартиры № 171 составила 54,1 кв.м. 

Таким образом, фактическая площадь квартиры № 171 уменьшена на 1 кв.м., в  связи с чем, Застройщик обязан выплатить ФИО2 компенсацию за недостающую площадь квартиры в размере:  43 000 рублей * 1 кв.м. = 43 000 рублей. 

-30.09.2015 между ФИО2 и ООО «НОЭМА-Инвест» заключен договор участия в долевом строительстве № П-1 (далее - Договор) многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и с подземной автостоянкой на земельном участке, общей площадью 4306 кв.м., с кадастровым номером 54:35:1011142:51, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирные дома, в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянками, местоположение: установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...> принадлежащем должнику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права 54АЕ 284410 от 16.12.2013). 

В нарушение условий Договора (пункты 3.1, 3.3), Застройщиком был несвоевременно передан Объект долевого строительства, а именно: 1/50 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (парковка на 99 м/мест с парковочными механизмами Hydro-Park 1123), общей проектной площадью 1368,32 кв.м., расположенное в осях Ап-Лп, 1П-7П, которой соответствует парковочное место площадью 13,4 кв.м. под номером в проекте 45-46, в осях Дп-Еп, 4П-5П, расположенное на подземной автостоянке многоквартирного жилого дома. Акт приема-передачи названного объекта передан Заявителю лишь 10.12.2019.

Заявитель исполнила свои обязательства по Договору, оплата произведена по условиям Договора 9 в размере 900 000 рублей. 

В пункте  7.4. Договора Стороны согласовали условие о том, что «в случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства от цены Договора за каждый день просрочки». 

 - 30.09.2015 между ФИО2 и ООО «НОЭМА-Инвест» заключен договор участия в долевом строительстве № П-2 (далее - Договор) многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и с подземной автостоянкой на земельном участке, общей площадью 4306 кв.м., с кадастровым номером 54:35:1011142:51, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование -многоквартирные дома, в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянками, местоположение: установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...> принадлежащем должнику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права 54АЕ 284410 от 16.12.2013). 

В нарушение условий Договора  (пункты 3.1, 3.3) , Застройщик несвоевременно исполнил свои обязательства по передаче Объекта долевого строительства, а именно: 1/50 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (парковка на 99 м/мест с парковочными механизмами Hydro-Park 1123) , общей проектной площадью 1368,32 кв.м., расположенное в осях Ап-Лп, 1П-7П, которой соответствует парковочное место площадью 12,9 кв.м. под номером в проекте 49-50, в осях Дп-Еп, 4П-5П, расположенное на подземной автостоянке многоквартирного жилого дома. Акт приема-передачи названного объекта передан заявителю лишь 10.12.2019.

Заявитель исполнила свои обязательства по Договору, оплата произведена по 

условиям Договора в размере 900 000 рублей. 

В пункте 7.4. Договора Стороны согласовали условие о том, что «в случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства от цены Договора за каждый день просрочки». 

- 30.09.2015 между ФИО2 и ООО «НОЭМА-Инвест» заключен договор участия в долевом строительстве № П-3 (далее - Договор) многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и с подземной автостоянкой на земельном участке, общей площадью 4306 кв.м., с кадастровым номером 54:35:1011142:51, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование -многоквартирные дома, в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянками, местоположение: установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...> принадлежащем должнику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права 54АЕ 284410 от 16.12.2013).

 В нарушение условий Договора  (пункты 3.1, 3.3) Застройщик несвоевременно исполнил свои обязательства по передаче Объекта долевого строительства, 1/50 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (парковка на 99 м/мест с парковочными механизмами Hydro-Park 1123) , общей проектной площадью 1368,32 кв.м., расположенное в осях Ап-Лп, Ш-7П, которой соответствует парковочное место площадью 12,9 кв.м. под номером в проекте 53-54, в осях Дп-Еп, 4П-5П, в осях Дп-Еп, 4П-5П, расположенное на подземной автостоянке многоквартирного жилого дома. Акт приема-передачи названного объекта передан заявителю лишь 10.12.2019. 

Заявитель исполнила свои обязательства по Договору 11, оплата произведена по условиям Договора11 в размере 900 000 рублей. 

В пункте  7.4. Договора Стороны согласовали условие о том, что «в случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства от цены Договора за каждый день просрочки». 

В связи с тем, что апелляционным определением Новосибирского областного су-

да от 01.12.2020 Решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 05.06.2020  по делу № 2-96/2020 о признании актов приема-передачи объектов долевого строительства недействительным в части даты их составления отменено и в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано, заявитель пересчитала неустойку и просила суд включить в реестр 24 137 104 рублей - неустойку за несвоевременную передачу объектов долевого участия и 540 300 рублей - компенсацию за недостающую площадью объектов долевого строительства. 

Исходя из положений статьи 7 Закона №214-ФЗ  застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует  условиям договора,  требованиям  технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1), в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства по смыслу части  1 статьи 7 Закона  №214-ФЗ следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов.

Суд первой инстанции, установив, что ФИО2  были переданы объекты долевого строительства, общая площадь которых отличается от общей проектной площади объектов долевого строительства, согласованной Сторонами в Договорах, пришел к правомерному выводу о том, что кредитором, верно, рассчитана сумма неустойки  за недостающую площадь квартир в размере 540 300 рублей, расчет проверен судом  и признан правильным. 

Возражения конкурсного управляющего относительно  оплаты  08.02.2019  ООО «НОЭМА-Инвест» ФИО11, действующей за ФИО2 неустойки за просрочку передачи Объектов долевого строительства, принадлежащих ФИО2 в размере 700 000 рублей, со ссылкой на расписку от 08.02.2019, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции. 

Само  по себе,  письмо  от  08.02.2019, в  отсутствие иных первичных документов 

должника (расходно-кассового ордера, иного платежного документа) не может подтвердить факт передачи денежных средств ФИО11

Кроме того, из текса указанного  письма не следует на основании какого документа (наименование документа),  когда (период времени, такой документ был выдан), каким образом получены денежные средства (из кассы или путем перечисления),  лицо, выдавшее от имени ООО «НОЭМА-Инвест» денежные средства в указанной сумме. 

Текст письма не содержит  ссылки  на документ, на основании которого ФИО11 вправе принимать  от застройщика денежные средства  в счет  оплаты неустойки  за  несвоевременную   передачу объектов долевого строительства.

В доверенности серии 42АА № 2716747 от 10.11.2018 отсутствуют полномочия на получение денежных средств от застройщика в счет оплаты неустойки за просрочку передачи объектов долевого строительства, данная доверенность содержит в себе полномочия на представление интересов ФИО2 при оформлении документов и регистрации права собственности на следующие объекты долевого строительства: квартиры №№51, 61, 136, 161, 172, 21, 30, 40, 106, 171, 173, 175, 164, 174, 10, помещение конструкторского бюро № 2 и 4, а также долю в праве общей долевой собственности на лестничную клетку конструкторских бюро № 2 и 4.

Доверенность серии 42АА № 2875262 от 06.03.2019 выдана ФИО2 уже после подписания письма от 08.02.2019. 

При этом данная доверенность также не содержит в себе полномочий на получение денежных средств от застройщика в счет оплаты неустойки за просрочку передачи объектов долевого строительства, данная доверенность содержит в себе полномочия на представление интересов ФИО2 при оформлении документов и регистрации права собственности на следующие объекты долевого строительства: квартиры №№ 32, 73, 74, 81, 83, 84, 92, 94, 101, 103, 108, 115, 116, 118,120, 121, 122, 127, 128, 132, 134, 140, 142, 144, 147,атакже 1/50 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (парковки 45-46, 49-50, 53-54).

Доводы конкурсного управляющего о том, что при заключении договоров  участия в долевом строительстве при согласовании предмета договора стороны имели ввиду проектную площадь квартир с учетом балкона, а при передаче квартир - без учета балкона, и соответственно, отсутствуют основания для  компенсации стоимости фактической площади, основаны на ошибочном толковании норм права и условий   договоров участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора  судом  принимается во  внимание  буквальное  значение содержащихся в нем 

слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (Определение Верховного Суда Российской Федерации №32-КГ17-44 от 27.03.2018).

Вывод суда о том, что ФИО2 при расчете компенсации за недостающую площадь квартир, правомерно исходила из разницы проектной площади, указанной в пункте 1.4 Договоров участия в долевом строительстве от 27.02.2015 (ДДУ №41), от 03.11.2015 (ДДУ №53), от 30.11.2015 (ДДУ №57), от 18.05.2016 (ДДУ №66), от 29.06.2017  (ДДУ №92) и  фактической площади квартир, указанных в актах от 10.10.2018, 14.11.2018, от 18.11.2019, основан на правильном толковании  пунктов 1.4 договоров участия в долевом строительстве , в тексте договоров отсутствует, указание на то с учетом площади балкона указана данная проектная площадь или нет, в тексте договоров также отсутствует, при этом пункт 4.8 договоров участия в долевом строительстве  содержит условие о том, что в случае уменьшения фактической площади каждой из квартир объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. по сравнению с проектной площадью каждой из квартир объекта долевого строительства застройщик обязуется вернуть участнику строительства разницу, рассчитанную в соответствии с пунктом 4.1 договора.

В соответствии с частью 1 статьи  5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. 

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03.07.2016  №304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» часть 1 статьи  5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся  объектом 

долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. 

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости  в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных вышеизложенных норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

При этом буквальное значение содержащихся в пункте 4.8  договоров участия в долевом строительстве и по тексту  договоров слова и выражения не указывает на возможность определения окончательной цены договора в случае превышения допустимого изменения площади за вычетом стоимости 1 кв.м. разницы между проектной и фактической общей площадью объекта долевого строительства.

Заявитель  произвел расчет неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства. 

Конкурсным управляющим заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование ходатайства о снижении суммы неустойки конкурсный управляющий указала на то, что ФИО2 приобретала квартиры у должника с целью их дальнейшей перепродажи по более высокой цене, что свидетельствует о предпринимательской деятельности заявителя. С учетом изложенного требование ФИО2 о взыскании неустойки не могут быть приравнены к требованиям обычных граждан, приобретших объекты долевого строительства в единичном количестве, с целью потребительского пользования и удовлетворения потребностей в жилье.

Суд первой инстанции, учитывая приведенные доводы конкурсного управляющего, а также то, что заявителем не представлено доказательств причиненного ей ущерба несвоевременной передачей жилых и нежилого помещений, поскольку  перечисленные выше жилые помещения на сегодняшний день перепроданы заявителем иным лицам, пришел  к выводу о наличии оснований для снижения суммы неустойки за несвоевременную передачу квартир и нежилое помещение в два раза, до 14 315 544, 07  рублей.

В силу пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несо-

размерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление №7) установлено, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). 

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (пункт 75 Постановления №7).

Правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ Федерации применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (пункт 78 Постановления №7). Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела.

Определяя разумный размер подлежащей взысканию неустойки, суд  первой инстанции правомерно  исходил из ее компенсационного характера, соблюдения баланса интересов заявителя и ответчика как застройщика.

Учитывая, что чрезмерное уменьшение размера неустойки не должно привести к необоснованному освобождению ответчика от ответственности за просрочку исполнения обязательства, принимая во внимание период просрочки исполнения обязательства по передаче застройщиком объекта долевого строительства, причины нарушения должником своих обязательств,  исходя из того, что превращение института неустойки в способ обогащения кредитора недопустимо и противоречит ее компенсационной функции, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предъявленный к взысканию размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, снизил ее размер два раза. 

Доводы  ФИО2 об отсутствии у суда первой инстанции правовых оснований для снижения размера  неустойки,  подлежат отклонению судом  апелляционной  инстанции,  в данном случае, ФИО2  не является дольщиком-потребителей , с учетом количества приобретенных ею объектов долевого строительства, в том числе, и с учетом их дальнейшей реализации, в связи с чем, требование о взыскании неустойки не может  быть приравнено к требованиям обычных граждан, приобретших объекты долевого строительства в единичном количестве, с целью потребительского пользования и удовлетворения потребностей в жилье.

В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ от 30.12.2004  №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В рассматриваемом случае, доказательств того, что ФИО2 приобреталось столь значительное количество  объектов долевого  строительства для  личных, семейных, домашних нужд,  в материалы дела не представлено, в связи с  чем, нормы  Закона о защите прав потребителей,  исходя из конкретных обстоятельств настоящего обособленного спора к возникшим правоотношениям сторон, не подлежат применению.

То обстоятельство, что ФИО2 не зарегистрирована в качестве предпринимателя, и  ее  действия  по дальнейшей реализации квартир  не направлены на получение прибыли, а  компенсируют затраты по приобретению  объектов долевого участия, их ремонт, на что ссылается представитель кредитора,  не опровергает установленные судом обстоятельства для снижения размера заявленной неустойки, последствиям нарушения исполнения обязательства застройщиком (должником), а равно приобретению ею объектов долевого строительства не  для личных нужд.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, основаны на ошибочном толковании ее заявителями положений законодательства о проверке обоснованности требований участника строительства в деле о банкротстве  застройщика и подлежат отклонению.

Ссылки конкурсного  управляющего в дополнениях  на допущенную судом первой инстанции ошибку в расчетах  при суммировании  неустойки и  компенсации, не является безусловным основанием, для отмены судебного акта в указанной части,  поскольку подлежит устранению путем исправления судом первой инстанции  арифметической опечатки (ошибки) при соответствующем расчете в порядке статьи 179 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой  инстанции установлены, представленные в дело доказательства исследованы и оценены в соответствии с положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о доказывании каждой стороной своих доводов и возражений.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 270 АПК РФ), не установлено.

Определение суда отмене и (или) изменению, а апелляционные жалобы удовлетворению - не подлежат.

Руководствуясь статьей 156,  пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

                                                                ПОСТАНОВИЛ:

определение от 28.01.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-42079/2019 оставить без изменения, а апелляционные  жалобы ФИО2, конкурсного управляющего ФИО3 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в  порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного   месяца   со дня вступления его законную силу, путем подачи кассационной жалобы через  Арбитражный суд  Новосибирской области.                                  

 

Председательствующий                                                                        Н.А. Усанина

Судьи                                                                                                      О.О.Зайцева

                                                                                                                ФИО1