Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-71414/2023

05 июля 2024 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  01 июля 2024 года.

Судья Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

А.Г. Сайфуллина

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания 

ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску: 

общества с ограниченной ответственностью «Нортвест Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Юридический адрес: 190068, 

<

...> литер а, помещ. 57 н)

к

Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт‑Петербург (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 191023, 

<

...> Д. 1-3)

Третье лицо: 

Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (191023, Санкт-Петербург, пр. Ломоносова, д.1) 

о признании права собственности ООО «НОРТВЕСТ СЕРВИС» (ИНН 

<

***>) на самовольную постройку - объект собственности в реконструированном виде – нежилое здание, назначение: нежилое, использование: административное здание, количество этажей – 4 (в т.ч. мансарда), общей площадью – 1100,8 кв.м., площадь согласно МЭР РФ № П/0393 от 23.10.2020 г. – 1183,2 кв.м., по адресу: по адресу: 

<

...>, лит. П, кадастровый номер 78:36:0005014:1013

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу судебного заседания от 01.07.2024

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Нортвест Сервис» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба) о признании права собственности на самовольную постройку:

- объект собственности в реконструированном виде – нежилое здание, назначение: нежилое, использование: административное здание, количество этажей – 4 (в т.ч. мансарда), общей площадью – 1100,8 кв.м., площадь согласно МЭР РФ № П/0393 от 23.10.2020 г. – 1183,2 кв.м., по адресу: по адресу: 

<

...>, лит. П, кадастровый номер 78:36:0005014:1013.

Определением арбитражного суда от 19.09.2023 заявление принято к производству. 

Определением от 11.12.2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - Комитет).

Определением суда от 10.02.2024 производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы, производство которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, срок проведения экспертизы установлен до 20.04.2024, судебное заседание вопросу о возобновлении производства по делу назначено на 06.05.2024.

После получения заключения эксперта, суд определением возобновил производство по делу и, учитывая согласие сторон,  учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, Общество   является собственником нежилого здания с кадастровым номером 78:36:0005014:1013, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. П (далее по тексту – Нежилое здание). 

Нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 78:36:0005014:15, который так же находится в собственности Общества (далее по тексту – Земельный участок). 

Земельный участок и расположенное на нем нежилое здание перешли в собственность Общества  на основании договора купли-продажи нежилого здания от 17.01.2020г. №01/2020, государственная регистрация перехода права собственности была произведена 28.01.2020г. 

Как указывает Общество, предыдущим собственником нежилого здания более 15 лет  назад была осуществлена его реконструкция путем надстройки здания третьим и мансардным этажом для использования под административные цели. 

Из имеющихся в материалах дела документов следует, что предыдущий собственник помещения – ЗАО «Стройремонт» (ИНН 

<

***>) предпринимал  попытки получить государственное разрешение на проведение реконструкции здания еще в 2005 году. 

Ответом на запрос от 13.12.2005 года №1-4-20368/19046  Комитет по градостроительству и архитектуре г.Санкт-Петербурга указывал на отсутствие принципиальных возражений против реконструкции нежилого здания и разрешал собственнику преступить к выполнению предпроектных проработок. 

Письмом с от 25.05.2007г. исх. №Г.С.-3.1/14018 Комитет по градостроительству и архитектуре г.Санкт-Петербурга уведомил, что объемно-пространственные и архитектурные решения, генеральный план на стадии «предпроектные предложения» реконструкции нежилого здания им согласованы. 

Предыдущий собственник нежилого здания (ЗАО «Стройремонт») 17.04.2008г. направил в адрес председателя Комитета по градостроительству и архитектуре заявление (исх. № 054) с просьбой разрешить реконструкцию нежилого здания. 

Работы по реконструкции, по информации предоставленной ЗАО «Стройремонт» (в последующем обществом была изменена организационно-правовая форма на общество с ограниченной ответственностью) были осуществлены в 2009 году.  

Как во время производства работ по реконструкции, так и после их завершения, что явствует из архивной переписки, собственником (правопредшественником) направлялись уведомления в адрес уполномоченных государственных органов с просьбой выдать разрешение на проведение работ, однако, по неизвестным причинам, данное разрешение так и не было выдано.

Общество  представило в материалы дела полученную от предыдущего собственника проектную документацию в отношении реконструкции объекта, заключение об инженерно-геологических условиях площадки строительства, заключение о результатах обследования технического состояния строительных конструкций, и положительное заключение негосударственной экспертизы  от 21.04.2015г. №4-1-1-0180-14, подготовленное по результатам анализа проектной документации реконструкции объекта.  

Так как объект фактически уже реконструирован, а собственник его изменился, Истец не имеет возможности самостоятельно, во внесудебном порядке, обратиться за получением разрешительной документации на объект недвижимости в реконструированном виде, в силу чего обратился в суд с настоящим иском о признании права собственности в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалы дела представлен отзыв Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от 14.12.2023г., из содержания которого следует:

- здание, в котором произведена реконструкция, не относится к числу объектов культурного наследия, не является историческим;

- КГИОП рассмотрел экспертный проект по реконструкции нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский проспект, д. 60, литер П, под административное (вх. КГИОП от 06.02.2018 № 01-27-267/18-0-0) и 12.02.2018г. выдал положительное заключение о соответствии требованиям закона №820-7.

Госстройнадзор Санкт-Петербурга в своем отзыве от 24.11.2023г. просит в иске отказать, считая неполучение разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке существенным нарушением административной процедуры, предусмотренной статей  51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также настаивал на проведении строительно-технической экспертизы с целью проверки: соответствует ли постройка установленным требованиям на сегодняшний день, не нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Также полагает необходимым исследовать вопрос – предпринимало ли лицо, создавшую постройку надлежащие меры к ее легализации,  в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода в эксплуатацию.

Суд принимает во внимание, что  согласно разъяснениям, данным в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации (далее – ВС РФ) №2 (2020), утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020, в соответствии с пункта  3 статья  222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где возведена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из указанной нормы права следует, что признание права собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка. 

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 78:36:0005014:15, по адресу: 

<

...>, лит. П, на котором расположено здание в реконструированном виде, принадлежит Истцу на праве собственности. 

Также Обществом приобщен к материалам дела градостроительный план земельного участка № 1-24-3-294/24 от 08.02.2024 г., при анализе которого судом было установлено отсутствие ограничений на строительство объекта рассматриваемого назначения и параметров (после реконструкции). 

Пунктом 5  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» сформулирована правовая позиция о распространении положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации  строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Обобщая нормы действующего законодательства, следует заключить, что юридически значимыми обстоятельствами для настоящего спора являются: 

1. Подтверждение права собственности истца на земельный участок.

2. Установление характеристик самовольной надстройки.

3. Документальное подтверждение, что на день обращения в суд объект с надстройкой (реконструированный объект)  соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательным требованиям к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

4. Сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Определением от 05.02.2024 года судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза для определения соответствия возведенного объекта строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также требованиям пожарной безопасности и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

Проведение экспертизы поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (в соответствие с Распоряжением Правительства РФ от 16.11.21 г. № 3214-р с изм. в редакции Распоряжения Правительства № 3041-р от 31.10.23 г.)

Перед экспертом, с учетом мнения участвующих в деле лиц, судом поставлены следующие вопросы:

-Является ли объект в реконструированном виде - нежилое здание по адресу: 

<

...>, лит. П, кадастровый номер 78:36:0005014:1013 объектом капитального строительства?

-Нарушены ли при возведении объекта в реконструированном виде – нежилого здания по адресу: 

<

...>, лит. П, кадастровый номер 78:36:0005014:1013 строительные, градостроительные, санитарно-эпидемиологические нормы и правила, требования противопожарной безопасности?

-Представляет ли объект в реконструированном виде - нежилое здание по адресу: 

<

...>, лит. П, кадастровый номер 78:36:0005014:1013 угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и законные интересы третьих лиц?

-Нарушены ли при возведении объекта строительные нормы и правила, в том числе санитарно-эпидемиологические нормы и правила, требования пожарной безопасности?

-Нарушены ли при возведении объекта градостроительные нормы и правила, в том числе, соответствует ли построенный объект требованиям Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 (ред. от 29.03.2023) «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон»?

-Представляет ли возведенный объект угрозу здоровью граждан и нарушает ли возведенный объект права и законные интересы третьих лиц?

В адрес суда 06.06.2024 г. поступило экспертное заключение от 31.05.2024г.  №537/12-3-24, согласно заключению эксперта: 

- объект в реконструированном виде – нежилое здание по адресу: 

<

...>, лит. П, кадастровый номер 78:36:0005014:1013 является объектом капитального строительства;

- нежилое здание по адресу: 

<

...>, лит. П, кадастровый номер 78:36:0005014:1013 соответствует противопожарным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим нормами правилам, в целом соответствует строительным нормам и правилам, за исключением пунктов, указанных в исследовательской части заключения эксперта (поверхностные (не сквозные) трещины, протечка кровли, отслоение напольной плитки, рассыхание межплиточных швов, которые не влияют на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности здания, не создают угрозу обрушения). 

- объект в реконструированном виде – нежилое здание по адресу: 

<

...>, лит. П, кадастровый номер 78:36:0005014:1013, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Вопрос в части нарушения прав и законных интересов третьих лиц является правовым и не входит в компетенцию судебного эксперта;

- нежилое здание по адресу: 

<

...>, лит. П, кадастровый номер 78:36:0005014:1013 соответствует противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормами правилам, в целом соответствует строительным нормам и правилам, за исключением пунктов, указанных в исследовательской части заключения эксперта (поверхностные (не сквозные) трещины, протечка кровли, отслоение напольной плитки, рассыхание межплиточных швов, которые не влияют на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности здания, не создают угрозу обрушения). 

- нежилое здание по адресу: 

<

...>, лит. П, кадастровый номер 78:36:0005014:1013 соответствует градостроительным нормам и правилам, в том числе требованиям Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 (ред. 29.03.2023) «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон;

-  нежилое здание по адресу: 

<

...>, лит. П, кадастровый номер 78:36:0005014:1013, не создает угрозы обрушения объекта и как следствие не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Вопрос в части нарушения прав и законных интересов третьих лиц является правовым и не входит в компетенцию судебного эксперта.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

При оценке экспертного заключения суд исходит из положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  и признает указанное заключение допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно носит мотивированный, последовательный, непротиворечивый характер и соответствует иным имеющимся в деле письменным документам.

Также суд отмечает, в силу пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. 

Анализируя поведение предыдущего собственника – ЗАО «Стройремонт», суд приходит к выводу, что им предпринимались активные меры для получения разрешения на реконструкцию объекта, что в свою очередь, по мнению суда, указывает на отсутствие признаков  злоупотребления правом лицом, которое произвело самовольную реконструкцию здания. 

Суд также не усматривает признаков злоупотребления правом в поведении Истца, так как помещение приобреталось им уже в реконструированном виде, что в свою очередь делает невозможным получение разрешительной документации на строительство уже реконструированного объекта. 

Также, материалы дела содержат технических паспорт от 19.07.2023 г. в отношении нежилого здания по адресу: 

<

...>, лит. П, с кадастровым номером 78:36:0005014:1013, из содержания которого следует, что общая площадь здания в реконструированном виде составляет 1 100,8 квадратных метра, а согласно Приказу МЭР РФ № П/0393 от 23.10.2020г. общая площадь здания составляет 1 183,2 квадратных метра. 

Из приобщенного Истцом к материалам дела ответа Управления Росреестра по Санкт-Петербургу (исх/03-28-00214@ от 29.01.2024г.) следует, что требования к определению площади, которые применяются для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости, установлены Приложением №2 к приказу Росреестра от 23.10.2020г. №П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места».

Согласно Требованиям площадь каждого жилого и нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли. Площадь этажа здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. 

Площадь  нежилого  помещения  определяется как сумма площадей  всех частей такого помещения,  рассчитанных  по их размерам,  измеряемым между внутренними поверхностями стен и (или) перегородок. В  площадь  нежилого  помещения включается  площадь  лестничных  площадок  и ступеней,  расположенных  в пределах такого  помещения,  площадь наружных  тамбуров, лоджий,  террас (в том числе расположенных на эксплуатируемой кровле), веранд, балконов, галерей и иных подобных частей помещения или здания. 

Таким образом, сумма площадей всех помещений, входящих в состав здания, не будет соответствовать площади здания, поскольку площадь здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен (то есть в площадь здания войдут площади, занятые внутренними стенами, перегородками и т.д., тогда как в площади помещения они не учитываются). 

 Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что общая площадь здания в реконструированном виде по адресу: 

<

...>, лит. П, с кадастровым номером 78:36:0005014:1013 составляет  1183,2 квадратных метра. 

С учетом названных норм права и установленных по делу обстоятельств, суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводам о том, что спорный объект в реконструированном виде создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, возведение спорного объекта на земельном участке соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, спорный объект расположен в границах принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка, не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Предшествующий собственник предпринимал меры к легализации спорного объекта, у истца же возможность оформить право собственности на спорный объект в реконструированном виде во внесудебном порядке отсутствует.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что право собственности на спорный объект в реконструированном виде в силу положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  может быть признано за истцом.

При этом арбитражный суд обращает внимание на то, что в силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле. Согласно положениям пункта  5 части  2 статья  14, пункта  1,3 части  3 статья  14 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» в случае вынесения судом решения о признании права собственности истца на реконструированное здание у истца возникает право на обращение за государственным кадастровым учетом такого здания в общем порядке.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела,   суд полагает исковое требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные расходы, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиками, распределению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

РЕШИЛ:

признать право собственности ООО «НОРТВЕСТ СЕРВИС» (ИНН 

<

***>) на самовольную постройку: объект собственности в реконструированном виде – нежилое здание, административного назначения по цели использования, с количеством этажей – 4 (в т.ч. мансарда), общей площадью согласно МЭР РФ № П/0393 от 23.10.2020 г. – 1183,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, лит. П, кадастровый номер 78:36:0005014:1013.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья           Сайфуллина А.Г.

Сайфуллина А.Г.