ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-147180/16

26 апреля 2018 года

город Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2018 года

 

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

председательствующего судьи – Мысака Н.Я., 

судей: Тарасова Н.Н., Савиной О.Н.,

при участии в заседании: 

от ФИО1 – ФИО2 – дов. от 19.06.2017

от конкурсного управляющего ООО «Новый Особняк» – ФИО3 – дов. от 01.12.2017

от ПАО «Банк «Финансовая Корпорация Открытие» -  ФИО4 – дов. от 22.02.2018

рассмотрев 19 апреля 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу ФИО1

на постановление от 19.01.2018

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Григорьевым А.Н., Клеандровым И.М., Назаровой С.А.,

по требованию ФИО1 о включении в реестр

требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью

«Новый Особняк» о передаче жилых помещений общества

по делу о признании несостоятельным (банкротом) общества с

ограниченной ответственностью «Новый Особняк»

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.01.2017  в отношении ООО «Новый Особняк» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО5. Сообщение об этом опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 26 от 11.02.2017, стр. 33.

В Арбитражный суд г. Москвы поступило заявление ФИО1 о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений, а именно: о включении требования ФИО1 к ООО «Новый Особняк» о передаче пятикомнатной квартиры № 1 общей площадью (по проекту) 232,6 кв. м, расположенной на 3-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> в реестр требований о передаче жилых помещений.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.07.2017 ООО «Новый Особняк» признано застройщиком и применены при банкротстве ООО «Новый Особняк» правила § 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.11.2017 требование ФИО1 о передаче пятикомнатной квартиры № 1 общей площадью (по проекту) 232,6 кв. м, расположенной на 3-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> стоимостью 24 554 349 руб. включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Новый Особняк».

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018 определение Арбитражного суда города Москвы от 14.11.2017 отменено, в удовлетворении заявления ФИО1 отказано.

Не согласившись с  постановлением апелляционного суда, ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой (с учетом уточнения просительной части в судебном заседании суда кассационной инстанции), постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе определение суда первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы ФИО1 ссылается на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, утверждая, что  отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, нрава требовать от застройщика выполнения договора (в том числе при его банкротстве), а применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»; ссылаясь на отсутствие доказательств наличия у ФИО1 денежных средств на покупку квартиры, апелляционная инстанция не указала, какое юридически значимое обстоятельство данные доказательства должны подтвердить, учитывая наличие в материалах дела доказательств зачисления должником полученных от ФИО1 денежных средств на свой расчётный счёт; ни один из выводов, содержащихся в решении Мещанского районного суда г. Москвы от 29.11.2016, в смысле ч. 3 ст. 69 АПК РФ не создаёт преюдиции при рассмотрении настоящего дела.

На основании  определения от 18.04.2018 по основаниям и в порядке пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Комоловой М.В. на судью Мысака Н.Я.

От ПАО Банк «ФК Открытие» поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в судебном заседании суда кассационной инстанции.

От арбитражного управляющего ФИО5 поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Дополнительные документы (п.2-4 Приложения), приложенные к отзыву арбитражного управляющего, подлежат возврату, поскольку суд кассационной инстанции в силу статьи 71, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не наделен полномочиями по сбору и оценке доказательств.

Поскольку дополнительные документы поданы в электронном виде, на бумажном носителе они не возвращаются.

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержал доводы кассационной жалобы.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, в обоснование правомерности доводов ФИО1 указывал на то, что 20.04.2010 ФИО1 заключил с должником договор участия в долевом строительстве № 1/3, в соответствии которым должник обязывался построить на земельном участке по адресу: 

<

...> жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать ФИО1 в срок до 31.12.2015 г. пятикомнатную квартиру № 1, расположенную на 3-м этаже, общей площадью (по проекту) 232,6 кв. м, включая лоджии и балконы, и обеспечить получение в собственность данной квартиры (п. п. 1.1, 1.4, 1.6, 3.1 договора).

В свою очередь, ФИО1 обязывался внести денежные средства в размер 24 554 349 рублей на счет или в кассу должника, и после получения должником разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, принять квартиру по передаточному акту (п. п. 1.5, 2.1 договора).

Согласно сведениям приходных кассовых ордеров должника, в 2010 году ФИО1 внес в кассу должника по договору 24 554 349 руб., которые должник зачислил на свой расчетный счет, что подтверждается, представленными в материал дела квитанциями Сбербанка России № 1, № 2, № 2, № 3.

29.10.2014 г. застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: 

<

...> за № RU77158000-006027, выданное МОСГОССТРОЙНАДЗОР.

Как указывает заявитель, как следует из данного разрешения, жилой до включает в себя 2 квартиры, то есть является многоквартирным (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47).

18.01.2016, ФИО1 обратился к Застройщику с требованием о передаче квартиры (п. 4.1.3 договора). Однако, письмом от 25.01.2016 должник отказал в передаче квартиры по причине незаключенности договора вследствие отсутствия государственной регистрации.

Удовлетворяя требования ФИО1, суд первой инстанции исходил из их обоснованности, принимая во внимание характер деятельности должника и фактически сложившиеся правоотношения сторон и возможности квалификации фактически сложившихся правоотношений сторон как отношения застройщика и участника долевого строительства, регулируемые Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  (далее - ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Суд учел разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, содержащиеся в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), а также неоднократно выраженному в судебной практике подхода о том, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Отменяя определение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требования заявителя, суд апелляционной инстанции исходил из того, что доказательств регистрации в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве не представлено, в связи с чем пришел к выводу о незаключенности данного договора (часть 3 статьи 4, статья 17 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Руководствуясь нормами статьи 431, частью 1 статьи 549, частью 2 статьи 455, пунктом 5 статьи 454 ГК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2004 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор от 20.04.2010 является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Суд апелляционной инстанции также сделал вывод о том, что требования заявителя не могут быть удовлетворены по причине того, что право собственности ответчика-продавца не зарегистрировано в реестре в установленном порядке.

Апелляционный суд также учел, что решением Мещанского районного суда г. Москвы от 29.11.2016, оставленным без изменения апелляционным определением Московского городского суда от 22.05.2017 требования ФИО1 о признании права собственности на объект недвижимости по адресу; 

<

...> и об обязании передать ему объект недвижимости оставлены без удовлетворения.

Как указал апелляционный суд, в мотивировочной части решения Мещанского районного суда г. Москвы от 29.11.2016 также установлено, что у ФИО1 отсутствуют платежные документы, подтверждающие получение ООО «Новый особняк» денежных средств.

Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Судом первой инстанции установлено, что целью заключения 20.04.2010 между ФИО1 и ООО «Новый Особняк» договора является долевое строительство жилого дома.

После окончания строительства заявитель вправе был рассчитывать на получение пятикомнатной квартиры №1, расположенной на 3-м этаже, общей площадью (по проекту) 232,6 кв.м., включая лоджии и балконы (п. 1.4 договора).

Также судом первой инстанции установлено, что заявитель исполнил свои обязательства перед застройщиком в части оплаты. Согласно  сведениям приходных кассовых ордеров должника, в 2010 году ФИО1 внес в кассу должника по договору 24 554 349 руб., которые должник зачислил на свой расчетный счет, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями Сбербанка России №1, №2, №3, №4.

Мещанский районный суд г. Москвы свое решение мотивировал в том числе тем, что отсутствуют платежные документы.

Между тем в дело о банкротстве заявитель такие документы представил.

Приведенные заявителем доводы и представленные доказательства об оплате конкурсным управляющим ООО «Новый Особняк» не опровергнуты, каких-либо заявлений и ходатайств в отношении данных доказательств конкурсным управляющим не сделано.

Также конкурсный управляющий ООО «Новый Особняк»  не представил доказательств и не приводил доводов о том, что  спорное имущество было построено за счет денежных средств иных лиц.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если право собственности продавца как спорное имущество  будет зарегистрировано в ЕГРН является ошибочным.

В данном случае суд первой инстанции правильно квалифицировал договор от 20.04.2010 как договор долевого участия в строительстве, из которого не следует, что стороны связали себя обязательствами купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Действительно, данный договор не был сторонами зарегистрирован, что само по себе не позволяет его квалифицировать как договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Напротив, законодательство и судебная практика исходит из того, что отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, нрава требовать от застройщика выполнения договора (в том числе при его банкротстве), а применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

В соответствии с п. 6 ст. 201.1. Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора участия в долевом строительстве, но и в случае заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (подпункт 9 пункта 6 названной статьи).

Следовательно, учитывая установленные обстоятельства, имеющиеся в материалах дела доказательства, законодательное регулирование сложившихся правоотношений и сложившуюся судебную практику, судом первой инстанции правомерно были удовлетворены требования заявителя, оснований для отмены данного определения у суда апелляционной инстанции не имелось.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

В связи с тем, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении требования кредитора были установлены все фактические обстоятельства дела, но судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права, арбитражный суд кассационной инстанции, руководствуясь положениями действующего законодательства, считает возможным постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе определение суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2018 года  по делу № А40-147180/16 отменить, определение Арбитражного суда города Москвы от 14 ноября 2017 года по данному делу  оставить в силе.

 

Председательствующий судья                                                Н.Я. Мысак

Судьи:                                                                                            Н.Н. Тарасов

                                                                                                   О.Н. Савина