АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-46008/2017

г. Краснодар

18 июня 2018 года

Резолютивная часть решения принята 13.06.2018

Полный текст решения изготовлен 18.06.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                 ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 

<

***>), 354000, 

<

...> (далее – истец, администрация)

к обществу с ограниченной ответственностью «Тоннельдорстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 354055, 

<

...> (далее – ответчик, ООО «Тоннельдорстрой», общество)

о взыскании 1 931 929,36 рублей

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества задолженности по арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304007:24 общей площадью 2 406 кв. м, расположенного в районе ул. Шоссейная, 1 в Хостинском районе, г. Сочи за период с 01.01.2015 по 02.10.2015 в размере 1 202 370,19 рублей и пени в сумме 729 559,17 рублей.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования города Сочи от 23 мая 2013 года № 1008 «О предоставлении ООО «Сочитоннельдорстрой» в аренду земельного участка, расположенного по ул. Шоссейной в Хостинском районе города Сочи», между муниципальным образованием город – курорт Сочи (арендодатель) и ООО «Сочитоннельдорстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30 мая 2013 года № 4900009008 (далее - договор аренды).

Согласно пункту 1.1. договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 2 406 кв. м расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 1, с видом разрешенного использования «для строительства административно-гостиничного комплекса», в территориальной зоне Ж-3, категория земель населенных пунктов, сроком действия по 23.05.2016.

В силу п. 1.2. договор является единственным документом, подтверждающим фактическую передачу участка арендатору.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 25.06.2013 года.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды размер ежегодной арендной платы установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 23.05.2013 № 19С/56/ОЗ-2013 и составляет 1 512 676 руб.

Согласно п. 3.1., 3.3. договора аренды арендная плата исчисляется с 23.05.2013 по 23.05.2016; внесение осуществляется ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала; оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

Соглашением о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 25.07.2013 ООО «Сочитоннельдорстрой» передало, а ООО «Тоннельдорстрой» приняло права и обязанности арендатора по договору от 23.05.2016.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.10.2015 по делу №А32-5530/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2015 договор расторгнут.

Согласно акта осмотра на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304007:24, площадью 2 406 кв. м расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 1, расположен десятиэтажный объект незавершенного строительства.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20.06.2017 на объект – нежилое, площадью 487,1 кв. м, кадастровый (условный) номер 23:49:0509002:1962, расположенный по адресу г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 1, зарегистрировано право собственности ООО «Тоннельдорстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Сочи (дата государственной регистрации 13.08.2013)

За ответчиком образовалась задолженность по арендной плате, в связи, с чем истец направил в адрес общества претензию от 21.06.2017 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность. Согласно информации с сайта ФГУП «Почта России» претензия вернулась в адрес отправителя в связи с истечением срока хранения.

Ответчик обязательства по внесению арендной платы за спорный период не исполнил.

На основании изложенного истец был вынужден обратиться в Арбитражный суд Краснодарского края с требованиями в защиту нарушенного права.

При рассмотрении настоящего дела суд исходил из следующего.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специальному отраслевому законодательству.

Согласно акта осмотра на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304007:24, площадью 2 406 кв. м расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 1, расположен десятиэтажный объект незавершенного строительства.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20.06.2017 на объект – нежилое, площадью 487,1 кв. м, кадастровый (условный) номер 23:49:0509002:1962, расположенный по адресу г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная, 1, зарегистрировано право собственности ответчика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», денежные обязательства относятся к текущим платежам, если они возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом, то есть даты вынесения определения об этом.

Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредитора об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.07.2009 №63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» рекомендовал судам учитывать, что в силу статьи 2 Закона о банкротстве под денежным обязательством для целей этого Закона понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму, в частности по гражданско-правовой сделке и (или) иному основанию, предусмотренному ГК РФ.

Заявление о признании общества несостоятельным (банкротом) принято к производству определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2014 по делу №А32-11910/2014.

В связи с чем, требование истца является текущим и не подлежит включению в реестр требований кредиторов должника.

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи, с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008).

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

К отношениям сторон в период с 01.01.2015 по 02.10.2015 подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее - постановление № 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).

Постановление № 210 утратило силу в связи с изданием Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699, вступающего в силу со дня официального опубликования (02.08.2016).

В соответствии с пунктом 2 постановления № 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 5.7 постановления с 01.03.2010 № 210 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета арендной платы согласно постановлению № 791 (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления № 210).

Учитывая, что ООО «Тоннельдорстрой» земельный участок был предоставлен для строительства административно – гостиничного здания, что не подпадает под действие пунктов 5.1 - 5.5 Постановления № 210, размер арендной платы подлежал исчислению исходя из рыночной стоимости права аренды, определенной независимым оценщиком.

Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствует положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 50 от 27.01.2011 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края», действовавшего до 31.03.2016 (далее - постановление № 50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку в пункте 2 постановления № 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2017 по делу № А32-14759/2016.

В соответствии с пунктом 4.1 постановления № 50, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р x С, где: АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %.

Пунктом 5.2 Постановления № 50 установлено, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление Правительства № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановление Правительства № 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос № 7)).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 № 308-ЭС15-10694 по делу № А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу № А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу № А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу № А32-2133/2014, от 05.08.2016 по делу № А32-3085/2015, от 11.11.2016 по делу № А32-31400/2015.

Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в пункте 9.2 постановления № 210, который предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат содержанию пункта 5.2 Правил, утвержденных постановлением № 50.

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 9.2 постановления № 210.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2015 по делу № А32-2133/2014.

Согласно представленному в материалы дела отчету № 19С/56/03-2913 от 23.05.2013 рыночная стоимость земельного участка определена в размере 7 961 454,00 рублей.

С учетом изложенного, суд произвел перерасчет платы за пользование земельным участком следующим образом:

за период с 01.01.2015 по 31.03.2015: 7 961 454,00 рублей (рыночная стоимость земельного участка) х 1,5% (ставка арендной платы) х 1,05 (коэффициент инфляции на 2014 год) х 1,055 (коэффициент инфляции на 2015 год) / 365 дней (в год) х 90 дней (за период) = 32 619,34 рублей;

за период с 01.04.2015 по 30.06.2015: 7 961 454,00 рублей (рыночная стоимость земельного участка) х 1,5% (ставка арендной платы) х 1,05 (коэффициент инфляции на 2014 год) х 1,055 (коэффициент инфляции на 2015 год) / 365 дней (в год) х 91 день (за период) = 32 981,77 рублей;

за период с 01.07.2015 по 30.09.2015: 7 961 454,00 рублей (рыночная стоимость земельного участка) х 1,5% (ставка арендной платы) х 1,05 (коэффициент инфляции на 2014 год) х 1,055 (коэффициент инфляции на 2015 год) / 365 дней (в год) х 92 дня (за период) = 33 344,21 рублей;

за период с 01.10.2015 по 02.10.2015: 7 961 454,00 рублей (рыночная стоимость земельного участка) х 1,5% (ставка арендной платы) х 1,05 (коэффициент инфляции на 2014 год) х 1,055 (коэффициент инфляции на 2015 год) / 365 дней (в год) х 2 дня (за период) = 724,88 рублей.

Таким образом, размер арендной платы за период с 01.01.2015 по 02.10.2015 составляет 99 670,19 рублей.

Так, ответчиком произведена оплата 22.03.2017 в сумме 166 633,44 рублей, 24.03.2017 – 3 225,00 рублей. При этом, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2015 с ответчика в пользу истца взыскано 1 139 687,00 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.12.2014. Согласно расчета администрации по состоянию на 31.12.2014 указано сальдо в размере 758 410,16 рублей.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оплата на сумму 169 858,44 рублей подлежит отнесению на ранее образовавшуюся задолженность (то есть 758 410,16 рублей – 169 858,44 рублей = 588 551,72 рублей).

Таким образом, удовлетворению подлежат исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 02.10.2015 в размере 99 670,19 рублей.

В связи ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей истцом заявлено о взыскании пени по состоянию на 26.04.2017 в сумме 792 559,17 рублей.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как указано выше согласно п. 3.1., 3.3. договора аренды арендная плата исчисляется с 23.05.2013 по 23.05.2016; внесение осуществляется ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала; оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года. В силу пункта 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Суд обращает внимание на то, что в соответствии с Указанием Центрального Банка Российской Федерации от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. С 01.01.2016 Банком России не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России.

Так, Банком России с 01.01.2016 установлена ключевая ставка в размере 11%, с 14.06.2016 – 10,5%, с 19.09.2016 – 10,00%, с 27.03.2017 – 9,75%, с 02.05.2017 – 9,25%.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2015 с ответчика в пользу истца взысканы пени по состоянию на 20.05.2015 в сумме 59 475,21 рублей.

Таким образом, сумма пени по состоянию на 26.04.2017 составляет 194 284,89 рублей:

с 11.03.2015 по 20.05.2015: 32 619,34 рублей х 8,2% / 300 х 71 день = 636,89 рублей;

с 21.05.2015 по 10.06.2015: (32 619,34 рублей + 758 410,16 рублей) х 8,25% / 300 х 21 день = 4 568,20 рублей;

с 11.06.2015 по 10.09.2015: (791 029,50 рублей + 32 987,77 рублей) х 8,25% / 300 х 92 дня = 20 847,64 рублей;

с 11.09.2015 по 10.11.2015: (824 017,27 рублей + 33 344,21 рублей) х 8,25% / 300 х 61 день = 14 382,24 рублей;

с 11.11.2015 по 31.12.2015: (857 361,48 рублей + 724,88 рублей) х 8,25% / 300 х 51 день = 12 034,66 рублей;

с 01.01.2016 по 13.06.2016: 858 086,36 рублей х 11% / 300 х 165 дней = 51 914,22 рублей;

с 14.06.2016 по 18.09.2016: 858 086,36 рублей х 10,5% / 300 х 97 дней = 29 132,03 рублей;

с 19.09.2016 по 22.03.2017: 858 086,36 рублей х 10% / 300 х 185 дней = 52 915,33 рублей;

с 23.03.2017 по 24.03.2017: (858 086,36 рублей – 166 633,44 рублей) х 10% / 300 х 2 дня = 460,97 рублей;

25.03.2017 по 26.03.2017: (691 452,92 рублей – 3 225,00 рублей) х 10% / 300 х 2 дня = 458,82 рублей;

с 27.03.2017 по 26.04.2017: 688 227,92 рублей х 9,75% / 300 х 31 день = 6 933,90 рублей.

Таким образом, удовлетворению подлежат исковые требования в части взыскания пени по состоянию на 26.04.2017 в сумме 194 284,89 рублей.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оплату государственной пошлины необходимо возложить на ответчика в размере пропорциональном удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 159, 163, 170- 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тоннельдорстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Сочи, в пользу администрации города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 

<

***>), 

<

...> 955,08 рублей, из них 99 670,19 рублей арендной платы за период с 01.01.2015 по 02.10.2017, 194 284,89 рублей пени по состоянию на 26.04.2017.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тоннельдорстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Сочи в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 4 917,54 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко