﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-27614/2018

г. Краснодар

04 июля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 июля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца – управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401,                                   ОГРН 1022300518118) – Слановой А.В. (доверенность от 30.05.2019), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» (ИНН 2310148579,     ОГРН 1102310004873) – Чупахина М.В. (доверенность от 02.07.2019), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301027017,                                     ОГРН 1022300523057) – Слановой А.В. (доверенность от 31.05.2019), рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и администрации муниципального образования город-курорт Анапа на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 по делу № А32-27614/2018 (судьи Ковалева Н.В., Ванин В.В., Маштакова Е.А.), установил следующее. 

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «КоммерцКапитал» (далее – общество), в котором просило: 

– расторгнуть договор от 28.10.2015 № 3700007049 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 4528 кв. м (кадастровый номер 23:37:0101049:538), расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Ивана Голубца, 256, а также указать, что судебный акт по рассматриваемому делу является основанием для погашения в ЕГРН записи об обременении права в виде аренды в отношении указанного участка;

– взыскать с общества 384 064 рубля 98 копеек долга по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.06.2018, а также 10 906 рублей 04 копейки неустойки с 11.01.2018 по 20.06.2018.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2018 (судья Назыков А.Л.) исковые требования удовлетворены частично. На общество возложена обязанность возвратить управлению земельный участок площадью 4528 кв. м (кадастровый номер 23:37:0101049:538), расположенный  по адресу: г. Анапа, ул. Ивана Голубца, 256. Суд применил последствия недействительности сделки в виде погашения в ЕГРН регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 4528 кв. м с кадастровым номером 23:37:0101049:538, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Ивана Голубца, 256. В удовлетворении иска о взыскании долга, неустойки, а также о расторжении договора аренды отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении уполномоченным органом процедуры предоставления исходного земельного участка для строительства, установленной статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), поскольку предварительная публикация, предшествующая утверждению акта выбора земельного участка и материалов предварительного согласования места размещения объекта, не производилась. Суд отметил, что публичное информирование населения состоялось после утверждения органом местного самоуправления акта выбора земельного участка и материалов предварительного согласования места размещения объекта. Доказательства информирования населения о возможном предоставлении земельного участка для размещения объектов курортного назначения в порядке, предусмотренном пунктом 3               статьи 31 Земельного кодекса, в материалы дела не представлены. Договор от 28.10.2015 № 3700007049 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:538 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен с нарушением публичной процедуры предоставления в аренду земельного участка для строительства. Кроме того, суд первой инстанции указал, что спорный земельный участок образован для строительства из земель общего пользования, что также свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора аренды от 28.10.2015 № 3700007049. Недействительность (ничтожность) договора аренды исключает возможность его расторжения в судебном порядке. В то же время воля истца направлена на возврат земельного участка и погашение регистрационной записи об аренде, поэтому суд на основании пункта 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) применил последствия недействительности сделки, возложив на ответчика обязанность возвратить земельный участок, с указанием на погашение регистрационной записи об аренде. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019  решение от 14.12.2018 отменено. Принят отказ управления от исковых требований в части взыскания с ответчика долга и неустойки по договору аренды, в указанной части производство по делу прекращено. В части требований истца о расторжении договора аренды от 28.10.2015 № 3700007049 и погашении в ЕГРН записи об обременении права в виде аренды исковое заявление оставлено без рассмотрения. Апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для рассмотрения требования управления о расторжения договора от 28.10.2015 № 3700007049 аренды земельного участка, поскольку в рамках дела № А32-11130/2018 общество признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура банкротства – конкурсное производство. Данное обстоятельство свидетельствует о необходимости рассмотрения требования о расторжении спорного договора в деле о банкротстве. 

В кассационной жалобе управление и администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просят отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение от 14.12.2018 в части признания договора аренды от 28.10.2015 № 3700007049 недействительной (ничтожной) сделкой и применения последствий недействительности такой сделки в виде погашения соответствующей записи в ЕГРН. Податели жалобы указывают, что выводы суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора от 28.10.2015 № 3700007049 правомерны, поскольку предварительная публикация, предшествующая утверждению акта выбора земельного участка для строительства, в средствах массовой информации не размещалась. Суд обоснованно заключил о том, что спорный участок образован для строительства из земель общего пользования, что также свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора аренды. Требование о расторжении договора аренды не подлежит рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества, поскольку спорная сделка заключена без учета норм действующего законодательства и нарушает интересы неопределенного круга лиц. 

В отзыве конкурсный управляющий общества указал на отсутствие оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Судебный акт в части взыскания долга и неустойки по договору аренды не обжалуется (соответствующие доводы в кассационной жалобе не приведены), поэтому судом округа в данной части не проверяется (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В судебном заседании представитель управления и администрации поддержал доводы жалобы. Представитель общества полагал, что выводы апелляционного суда основаны на нормах процессуального законодательства.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения. 

Как видно из материалов дела, управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 28.10.2015 № 3700007049 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 4528 кв. м (кадастровый номер 23:37:0101049:538), расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Ивана Голубца, 256 (т. 1, л. д. 12 – 22). Вид разрешенного использования участка – для размещения объектов курортного назначения (пункт 1.1 договора). 

Арендная плата по договору установлена в размере  501 431 рубля 61 копейки и подлежала внесению авансовыми платежами до 10.01, 10.04, 10.07, 10.10 из расчета за календарный год (пункты 2.2 и 2.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В силу пункта 7.2 договор вступает в силу со дня его государственной регистрации и действует до 06.07.2060 года включительно. 

Согласно пункту 4.3.1 договора арендатор не вправе передавать праваи обязанности по договору в субаренду, залог в пределах срока договора аренды без письменного согласия арендодателя.

В порядке досудебного урегулирования спора управление в адрес общества направляло уведомления о необходимости привести вид разрешенного использования в соответствие с условиями договора аренды, а также об устранения допущенных обществом нарушений в части своевременного внесения платы за пользование земельным участком (т. 1, л. д. 26, 27, 33, 37, 38). Претензии истца оставлены ответчиком без удовлетворения.

Управление, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило принятые на себя по договору аренды обязательства, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Оставляя требования истца о расторжении договора от 28.10.2015 № 3700007049 аренды земельного участка без рассмотрения, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ                                 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ), а также пунктом 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для рассмотрения требования управления о расторжения договора от 28.10.2015                               № 3700007049 аренды земельного в рамках общеискового производства в силу следующего. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611Гражданскогокодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11) содержатся разъяснения по применению арбитражными судами данной правовой нормы. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 148 Кодекса арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона № 127-ФЗ с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона № 127-ФЗ, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг).

Статьями 130, 131, 132 Закона № 127-ФЗ предусмотрено включение в конкурсную массу всего имущества должника, имеющегося на момент открытия конкурсного производства и выявленного в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных Законом случаев. Не включаются в конкурсную массу имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, имущество должника, составляющее ипотечное покрытие, жилищный фонд социального использования, социально значимые объекты и т. д. 

Таким образом, при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 № 309-ЭС16-4636). 

Суд апелляционной инстанции установил, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2018 по делу № А32-11130/2018 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Шалдин Р.Р. С иском о расторжении договора аренды управление обратилось в суд 04.07.2018 (т. 1, л. д. 91), то есть после признания ответчика несостоятельным (банкротом) и введения в отношении него конкурсного производства. 

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в таком договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя (пункт 18 постановления от 24.03.2005 № 11).

В рассматриваемом случае срок действия договора аренды установлен сторонами со дня его государственной регистрации по 06.07.2060 (пункт 7.1 договора), то есть превышает пять лет. 

Таким образом, положения пункта 4.3.1 договора о невозможности передачи арендатором прав и обязанностей по договору, в субаренду, залог в пределах срока договора аренды без письменного согласия арендодателя противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса и не подлежат применению. 

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно заключил о невозможности рассмотрения требования управления о расторжения договора от 28.10.2015 № 3700007049 аренды земельного участка, поскольку указанное требование подлежит рассмотрению в деле № А32-11130/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества. Право аренды по договору от 28.10.2015 № 3700007049 включено в конкурсную массу должника, что подтверждено сообщением от 20.07.2018 № 2881551, размещенном на официальном сайте в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Арендодатель, указывая на нарушение арендатором условий спорного договора, не лишен возможности обратиться с соответствующим требованием к ответчику в порядке, предусмотренном Законом № 127-ФЗ.

При наличии установленных процессуальным законодательством условий для оставления искового заявления без рассмотрения, основания для рассмотрения соответствующих требований по существу у суда отсутствовали. Требование о возврате участка в рамках настоящего дела не заявлено. 

Доводы жалобы управления и администрации о нарушении в результате заключения спорного договора аренды прав муниципального образования, не могут служить достаточным основанием для отмены постановления апелляционного суда. 

  Правомерно ссылаясь на недопустимость предоставления для строительства земельных участков, сформированных за счет территорий общего пользования, администрация и управление не учитывают, что квалификация договора аренды с ответчиком в качестве недействительной (ничтожной) сделки требует предъявления в суд соответствующих требований, обеспечивающих возврат участка (статья 167 Гражданского кодекса, пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                    от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

            При таких обстоятельствах основания для отмены постановления от 10.04.2019по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы апелляционного суда, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, правильно применил нормы процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Управление и администрация освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 по делу № А32-27614/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                    			                                    А.И. Мещерин

Судьи										            В.Е. Епифанов

										            Н.С. Мазурова