ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-30643/2016

город Ростов-на-Дону

23 января 2018 года

15АП-12048/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от департамента имущественных отношений Краснодарского края: ФИО2 по доверенности от 29.05.2017,

от ЗАО «Адлерская птицефабрика»: представителей не направило, извещено надлежащим образом,

от ООО «Сочи Пропертис Девелопмент»: ФИО3 по доверенности от 28.10.2016, 

от ООО «Адлер дом»: ФИО3 по доверенности от 28.10. 2016, 

от ПАО «Мобильные телесистемы»: ФИО4 по доверенности от 20.11.2017,

от ПАО «Мегафон»: ФИО5 по доверенности от 26.06.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы публичного акционерного общества «Мобильные телесистемы», публичного акционерного общества «Мегафон», департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 23.06.2017 по делу № А32-30643/2016

по иску департамента имущественных отношений Краснодарского края

к закрытому акционерному обществу «Адлерская птицефабрика», обществу с ограниченной ответственностью «Сочи Пропертис Девелопмент», обществу с ограниченной ответственностью «Адлер дом»

при участии третьих лиц: публичного акционерного общества «Мобильные телесистемы», публичного акционерного общества «Мегафон»

о расторжении договоров аренды, обязании освободить земельные участки,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Адлерская птицефабрика», обществу с ограниченной ответственностью «Сочи Пропертис Девелопмент», обществу с ограниченной ответственностью «Адлер дом», в котором просил:

1. Расторгнуть заключенные между департаментом и ЗАО «Адлерская птицефабрика» (далее – общество, фабрика) договоры аренды земельных участков государственной собственности несельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район: 

- кадастровый номер 23:49:0407006:4081 от 05.06.2013 № 0000003060; 

- кадастровый номер 23:49:0407006:4049 от 05.06.2013 № 0000003086; 

- кадастровый номер 23:49:0407006:4050 от 05.06.2013 № 0000003087; 

- кадастровый номер 23:49:0407006:4048 от 05.06.2013 № 0000003085; 

- кадастровый номер 23:49:0407006:3798 от 04.09.2012 № 0000002694 . 

2. Прекратить право аренды ЗАО «Адлерская птицефабрика» земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:3795 общей площадью 20985 кв.м, предоставленное по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 20.05.2003 № 0000000235. 

3 Обязать ЗАО «Адлерская птицефабрика» привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:3795 общей площадью 20985 кв.м, освободить путем демонтажа бассейна, и возвратить департаменту указанный участок в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного производства. 

4. Обязать ООО «Адлер Дом» привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:4081 общей площадью 56334 кв.м, освободить участок от размещенных объектов движимого имущества, в том числе ретрансляторов сотовой связи путем их демонтажа, и возвратить департаменту указанный участок в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного производства. 

5. Обязать ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию, земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0407006:4049, 23:49:0407006:4050, 23:49:0407006:4048, 23:49:0407006:3798, освободить данные земельные участки от размещенных объектов движимого имущества, в том числе:

- растворо-бетонного узла, размещенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4050 общей площадью 32322 кв.м; 

- растворо-бетонного узла и материала из мраморно-бетонной крошки, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:3798 общей площадью 4310 кв.м; 

- мастерских шиномонтажа, цеха по ремонту техники, цеха по производству кормов, материала из мраморно-бетонной крошки и арестованной техники ООО «НПО Мостовик», расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4049 общей площадью 21855 кв.м; - дробильно-сортировочных комплексов, складированного грунта, растворо-бетонных узлов, цеха по производству бетонных изделий, склада-навеса, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4048 общей площадью 53370 кв.м и возвратить департаменту указанные участки в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного производства (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Требования мотивированы нецелевым использованием спорных земельных участков.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «Мобильные телесистемы», публичное акционерное общество «Мегафон».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2017 суд обязал ООО «Адлер Дом» демонтировать расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4081 по адресу: город Сочи, Адлерский район, базовые станции (ретрансляторы) связи с размещенным на них оборудованием. В остальной части в иске отказано.

Суд первой инстанции отклонил ссылку департамента на представленные в дело акты ГКУ КК «Кубаньземконтроль» от 25.07.2016 №№ 913/1, 916/1, 914/1, 912/1, 915/1, от 26.07.2016 №909/1, от 29.08.2016 №№ 1174, 1174, 1173, 1172, 1169, 1170, по той причине, что указанные акты подписаны работником ЗАО «Адлерская птицефабрика» (заместитель генерального директора ЗАО «Адлерская птицефабрика» ФИО6), который не был уполномочен руководством предприятия на совершение таких действий согласно представленной должностной инструкции от 11.01.2016 генеральным директором ЗАО «Адлерская птицефабрика». 

Теми же актами обследования земельных участков, которые суд принял в качестве допустимых доказательств (от 16.03.2017 №187, от 15.03.2017 № 197, от 15.03.2017 № 196, от 15.03.2017 № 198, от 15.03.2017 № 195, от 14.03.2017 № 179), не подтверждаются факты нецелевого использования спорных земельных участков.

Суд также отклонил довод истца о том, что спорные земельные участки должны были использоваться ответчиками только для выращивания сельскохозяйственной продукции, указав, что во-первых, истцом не представлено доказательств, что на момент предоставления в аренду спорные земельные участки являлись пашней, а во-вторых, истец неверно понимает вид разрешенного использования спорных земельных участков (для сельскохозяйственного производства), ошибочно сужая его до возможности использования участков лишь для выращивания сельскохозяйственной продукции.

Суд первой инстанции принял во внимание то обстоятельство, что предприятие ЗАО «Адлерская птицефабрика» осуществляла и после раздела участка продолжает осуществлять свою деятельность как имущественный комплекс (производство, переработка и реализация сельскохозяйственной продукции), истец не обосновал того, что образованные после раздела спорные земельные участки предоставлялись фабрике не для обеспечения деятельности имущественного комплекса, а для сельскохозяйственного производства вне связи с этим комплексом. Суд посчитал доказанной и обоснованной позицию ответчиков о том, что вся деятельность фабрики непосредственно связана с ведением сельского хозяйства и сельскохозяйственным производством. Для осуществления указанной деятельности фабрика использует и пожарный водоем для полива и тушения очагов возгорания, и расположенные здания на участках, и временные сооружения, противооползневые сооружения, элементы благоустройства, необходимые в обеспечения основного вида деятельности, а также объекты движимого имущества - технику, каркасный ангар, инертные материалы. Оборудование используется для обеспечения сельскохозяйственной производственной деятельности, в том числе для ремонта зданий-птичников, иных хозяйственных помещений, принадлежащих фабрике на праве собственности, обеспечения возможности эксплуатации дорог, ремонта дорожного полотна, бордюрного камня, для ремонта и эксплуатации инженерных сетей, ливневых стоков, инженерных коммуникаций, восстановления ограждения территории фабрики, для поддержания цеха убоя и цеха холодильного и инкубационного оборудования, для поддержания и ремонта кормоцеха, гаража, пожарного депо, машин и механизмов, принадлежащих фабрике.

Суд пришел к выводу о том, что размещение объектов движимого имущества на земельных участках фабрики, а также дочернего предприятия фабрики - ООО «Сочи Пропертис Девелопмент», не противоречит виду разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» и является необходимым для обеспечения сельскохозяйственного производства.

Суд указал, что размещение растворо-бетонных узлов, склада-навеса, двух единиц дробильно-сортировочного оборудования (временные конструкции), мастерских шиномонтажа, цеха по ремонту техники, цеха по производству кормов (временные конструкции), используемых совместно ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» и ЗАО «Адлерская птицефабрика», осуществлено в целях обеспечения сельскохозяйственного производства фабрики согласно договорам о совместной деятельности.

По мнению суда первой инстанции, истец не представил доказательств того, что складирование инертных материалов, отходов древесины, размещение дробилки, цеха по производству бетонных изделий, цеха по проведению сварочных работ, временных сооружений в виде ангара и вагончиков, стоянка техники, растворо-бетонных узлов, беседки, мангала, мастерских по шиномонтажу, станции технического обслуживания, складирование и хранение арестованного имущества, складских сооружений, производство асфальта осуществлялось не в целях обеспечения сельскохозяйственного производства.

Суд также отметил отсутствие доказательств доводу департамента о том, что упомянутые временные сооружения и производства размещались и использовались лицами, которым ответчики земельные предоставляли в субаренду, в собственных целях, в связи с чем, суд отказал в удовлетворении ходатайства истца о привлечении к участию в деле третьих лиц.

Судом дополнительно принято во внимание, что при наличии таких грубых, по мнению истца, нарушений условий договоров аренды, истец длительный промежуток времени (более года) не принимал и не принимает мер к привлечению ответчиков к административной ответственности по ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за использование земельных участков не по целевому назначению.

Суд первой инстанции учел доводы о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:4081 расположен в зоне «ИТ»-зона инженерной и транспортной инфраструктуры, одним из основных видов использования которой предусмотрены: антенное поле, антенна сотовой, радиорелейной и спутниковой связи, в связи с чем пришел к выводу о том, что использование спорного земельного участка для целей размещения на нем антенн сотовой, радиорелейной и спутниковой связи возможно без реализации процедур по изменению (получению разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка). Однако указал, что согласно договору аренды земельный участок предоставлен для сельскохозяйственного производства, размещение на участке базовых станций (ретрансляторов) произведено не в целях обеспечения сельскохозяйственного производства, кроме того, возведение этих конструкций с собственником земельного участка не согласовано. По указанной причине требования департамента о демонтаже данного оборудования удовлетворены.

Вместе с тем, оснований для расторжения договоров аренды в связи с размещением на земельном участке указанных ретрансляторов суд не усмотрел, указав, что размещенное на участке оборудование связи занимает 0,27 % площади земельного участка, достоверных доказательств того, что в результате размещения на участке оборудования связи причинен вред окружающей среде, допущено загрязнение, истощение, деградация порча земель почвы либо иное негативное воздействие на земли и почвы не представлено, допущенное нарушение нельзя квалифицировать как существенное.

Кроме того, суд отклонил доводы о том, что размещенная на участке техника принадлежит ООО «НПО Мостовик» и что она арестована, как недоказанный.

В отношении размещенной на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:3795, арендуемом ЗАО «Адлерская птицефабрика», нежилого здания конторы тракторной бригады суд указал, что подтверждено возведение здание в 1965 году, доказательства самовольной реконструкции не представлены, опровергаются справкой предприятия технической инвентаризации и сведениями технических паспортов; находящийся рядом бассейн является вспомогательным сооружением, используется как резервуар для хранения воды (как пожарный водоем и для полива насаждений). Таким образом, возвратить департаменту указанный участок без решения вопроса о судьбе объекта недвижимости, расположенного на нем легально, не представляется возможным.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, публичное акционерное общество «Мобильные телесистемы», публичное акционерное общество «Мегафон», департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПАО «МТС» и ПАО «Мегафон» просили решение суда отменить в части удовлетворения требований, отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

ПАО «МегаФон»  отмечает, что не подтверждало использование базовой станции, принадлежащей «ПАО «МегаФон» и размещенной на спорном участке, в целях оказания услуг связи неопределенному круг лиц, не представлял (равно как и иные лица, участвующие в деле) доказательств такого использования, в связи с чем, по мнению апеллянта, суд первой инстанции допустил недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые считал установленными. Истцом не доказано, что сохранение возведенных объектов нарушает его права как собственника и владельца; ООО «Адлер Дом» не заявляло  о нарушении его прав владения сохранением на участке объектов связи, против их размещения на участке не возражало, продолжает принимать от ПАО «МегаФон» исполнение по договору субаренды части земельного участка №353481 от 19.07.2012, в связи с чем оснований для удовлетворения иска в соответствующей части не имелось. В дополнениях к апелляционной жалобе ПАО «Мегафон» также отмечает, что размещение оборудования связи на участке является допустимым, не требует изменения разрешенного вида использования, договор не предусматривал необходимость получения согласия арендодателя на размещение временных (движимых) объектов, отсутствует правовое обоснование возможности понуждения арендатора к демонтажу не принадлежащих ему объектов.

ПАО «МТС» в апелляционной жалобе приводит аналогичные доводы, отмечает, что использование спорного земельного участка для целей размещения на нем антенн сотовой, радиорелейной и спутниковой связи возможно без реализации процедур по изменению (получению разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка). Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что услуги связи, оказываемые ПАО «МТС» как оператором связи, не связаны с обеспечением сельскохозяйственной деятельности ЗАО «Адлерская птицефабрика», поскольку помимо оказания услуг связи неопределенному кругу лиц, ПАО «МТС» оказывает услуги связи ЗАО «Адлерская птицефабрика» (Ответчик), деятельность которой непосредственно связана с ведением сельского хозяйства и сельскохозяйственным производством. Ответчик является корпоративным клиентом МТС. Также указывает, что базовая станция МТС (БС) не является капитальным объектом,  представляет собой антенно-мачтовое сооружение модульно-разборной конструкции; базовые станции операторов связи являются социально-значимыми объектами, важной частью инженерной инфраструктуры в муниципальном образовании. Демонтаж базовой станции может повлечь существенное ухудшение и ограничение сотовой связи в указанном районе. Апеллянт полагает, что департаментом не доказано, какой ущерб ему причинен в результате размещения оборудования связи.

В дополнительных пояснения по делу ПАО «МТС» также отметило, что  действующее земельное законодательство не содержит норм, предусматривающих снос объектов как временного, так и капитального типа, возведенных с отступлением от установленного  зонирования на землях населенных пунктов, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры; установка спорного объекта сотовой связи не  наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц, не представляет опасности для жизни и здоровья людей.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края просил решение суда отменить в части отказа в иске, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Департамент считает, что решение Арбитражного суда края от 23.06.2017 по делу № А32-30643/2016 в части отказа в удовлетворении исковых требований департамента принято с нарушением норм материального и процессуального права

Так, департамент полагает, что полномочие заместителя генерального директора ЗАО «Адлерская птицефабрика» ФИО6 на подписание спорных актов, составленных ПСУ КК «Кубаньземконтроль» явствовало из обстановки. Приложенные к спорным актам обследования и приобщенные к материалам дела договоры субаренды земли подписаны заместителем генерального директора ЗАО «Адлерская птицефабрика» ФИО6 и скреплены печатью ответчика, что свидетельствует о наличии у такого лица, которому вверена печать ответчика, явствующего из обстановки полномочия действовать от имени последнего применительно к абзацу второму пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции также не принял во внимание то, что спорные акты имеют взаимную связь с другими доказательствами представленными в материалы дела, так обстоятельства, установленные спорными актами также подтверждаются представленной в материалы дела копией представления прокуратуры г. Сочи от 18.03.2016 № 07-02-2016/111-2843. Обследование спорных земельных участков проводилось в присутствии представителей ответчиков, что подтверждается соответствующей подписью в актах обследования. Акты обследования не содержит записей ответчика о несогласии с указанными в них сведениями. Договорам субаренды, подтверждающим факт нецелевого использования земельных участков правовая оценка судом не дана. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2016 по делу № А32-28527/2016 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:3795 расположен комплекс для отдыха, состоящий из двухэтажного строения, бассейна, беседки и мангала, что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Также апеллянт полагает необоснованным отклонение судом  заявленного департаментом ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве 3-х лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, субарендаторов.

Письмо министерства сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края от 22.02.2017 №206.04-729/17-02 о нарушении вида разрешенного использования земельного участка, согласно которому размещение оборудования и объектов недвижимости (камнедробильной установки, ретранслятора сотовой телефонной связи, станции техобслуживания и т.д.) на земельных участках, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, является нарушением вида их разрешенного использования, судом первой инстанции не было оценено. Судом не был учтен факт уничтожения (сноса) объектов недвижимости – птичников, в то время как действующие нормы гражданского, градостроительного и земельного законодательства не позволяют пользоваться земельным участком под несуществующим объектом недвижимости, а условиями договора аренды от 05.06.2013 № 0000003060 сторонами не предусмотрено сохранение прав арендатора на спорный земельный участок при разрушении (сносе) объектов недвижимости.

В силу части 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ одним из основных принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года (вопрос 5) до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота. В силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением. Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр. Соответственно, использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона. В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, в связи с наличием договорных отношений, изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В отзыве на апелляционную жалобу ПАО «Мобильные телесистемы» просило решение суда отменить, в удовлетворении апелляционной жалобы Департамента отказать.

В отзыве ЗАО «Адлерская птицефабрика» поддержало доводы апелляционных жалоб третьих лиц, просило решение суда отменить, в удовлетворении апелляционной жалобы Департамента отказать.

Во исполнение определения апелляционного суда 10 ноября 2017 года лицами, участвующими в деле, проведен совместный осмотр спорных земельных участков (кадастровый номер 23:49:0407006:4081 кадастровый номер 23:49:0407006:4049, кадастровый номер 23:49:0407006:4050, кадастровый номер 23:49:0407006:4048, кадастровый номер 23:49:0407006:3798, кадастровый номер 23:49:0407006:3795), расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с целью фото- и видеофиксации факта и площади размещения спорных объектов, заявленных к демонтажу.

По результатам проведенного совместного осмотра лица, участвующие в деле, представили акты осмотра спорных земельных участков и видеозаписи совместного осмотра, а также дополнительные письменные пояснения с анализом представленных документов.

В судебное заседание не явился представитель ЗАО «Адлерская птицефабрика», надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Суд рассматривает дело в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лица, участвующего в деле.

Представитель ООО «Сочи Пропертис Девелопмент», ООО «Адлер дом» заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письменных пояснений.

Суд приобщил к материалам дела письменные пояснения. 

Суд доложил обстоятельства дела, огласил доводы апелляционной жалобы.

Суд доложил о поступлении от ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» дополнительного отзыва. 

Представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение отменить.

Представитель ПАО «Мобильные телесистемы» поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение отменить.

Представитель ООО «Сочи Пропертис Девелопмент», ООО «Адлер дом» доводам апелляционных жалоб возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Представитель ПАО «Мегафон» поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение отменить.

Апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с перерывом в судебном заседании до 15.01.2018 до 17 час. 45 мин. После перерыва судебное заседание продолжено 15.01.2018 в 18 час. 00 мин.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзывов на них, приняв во внимание дополнительные пояснения сторон, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба департамента подлежит частичному удовлетворению, в удовлетворении апелляционных жалоб ПАО «Мобильные телесистемы», ПАО «Мегафон» надлежит отказать, решение суда первой инстанции надлежит отменить в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 04.06.2013 № 842 «О разделе земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, расположенных в г. Сочи»:

- находящийся в аренде ЗАО «Адлерская птицефабрика» согласно договору аренды от 20.05.201003 №0000000235 земельный участок с кадастровым номером 23:49:000000:1214 площадью 126519 кв.м. был разделен на земельные участки, в том числе, кадастровый номер 23:49:0407006:4081 площадью 56 334 кв.м.;

- находящийся в аренде ЗАО «Адлерская птицефабрика» согласно договору аренды от 20.05.2013 №0000000235 земельный участок с кадастровым номером 23:49:000000:1213 площадью 445111 кв.м. был разделен на земельные участки, в том числе, кадастровый номер 23:49:0407006:4049 площадью 21855 кв.м., кадастровый номер 23:49:0407006:4050 площадью 32332 кв.м., кадастровый номер 23:49:0407006:4048 площадью 53370 кв.м.

Ранее Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.10.2003 N 163 "О предоставлении ЗАО "Адлерская птицефабрика" земельных участков в Адлерском районе города Сочи" прекращено право постоянного бессрочного пользования ГУП "Птицефабрика "Адлерская" в связи с переоформлением на право аренды. Спорные земельные участки представляют собой часть земель, ранее находившихся в бессрочном пользовании правопредшественников ЗАО "Адлерская птицефабрика" (Адлерская птицефабрика согласно сведениям официального сайта создана в 1935 году).

Между департаментом и ЗАО «Адлерская птицефабрика» 06.11.2013 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 05.06.2013 №0000003060 кадастровый номер 23:49:0407006:4081 на срок до 19.05.2052.

Участок поставлен на кадастровый учет 26.04.2013, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

Между департаментом и ЗАО «Адлерская птицефабрика» заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 05.06.2013 №0000003086 кадастровый номер 23:49:0407006:4049 на срок до 19.05.2052.

Участок поставлен на кадастровый учет 24.04.2013, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

Между департаментом и ЗАО «Адлерская птицефабрика» заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 05.06.2013 №0000003087 кадастровый номер 23:49:0407006:4050 на срок до 19.05.2052.

Участок поставлен на кадастровый учет 24.04.2013, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

Между департаментом и ЗАО «Адлерская птицефабрика» заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 05.06.2013 №0000003085 кадастровый номер 23:49:0407006:4048 на срок до 19.05.2052.

Участок поставлен на кадастровый учет 24.04.2013, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от № 1470 «О разделе земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, расположенного в г. Сочи, Адлерский район» находящийся в аренде ЗАО «Адлерская птицефабрика» согласно договору аренды №0000000235 земельный участок с кадастровым номером 23:49:000000:739 площадью 445452 кв.м. был разделен на земельные участки, в том числе, кадастровый номер 23:49:0407006:3795 площадью 20985 кв.м., 23:49:0407006:379 площадью 4310 кв.м.

Между департаментом и ЗАО «Адлерская птицефабрика» заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 04.09.2012 №0000002694 кадастровый номер 23:49:0407006:3798 на срок до 19.05.2052.

Участок поставлен на кадастровый учет 18.07.2012, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

Между департаментом и ЗАО «Адлерская птицефабрика» 31.10.2013 заключено дополнительное соглашениек договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 04.09.2013 №0000002694 кадастровый номер кадастровый номер 23:49:0407006:3798.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19.05.2013 № 62-з «О предоставлении закрытому акционерному обществу «Адлерская птицефабрика» земельных участков в Адлерском районе города Сочи» на основании договора аренды земельных участков государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 20.05.2003 № 0000000235 предоставлены земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:3795 площадью 20985 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, для сельскохозяйственного производства.

Между департаментом и ЗАО «Адлерская птицефабрика» 24.06.2013 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20.05.2003 №000000235 кадастровый номер 23:49:0407006:3795 на срок до 19.05.2052.

Участок поставлен на кадастровый учет 18.07.2012, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

Как указано выше, срок действия договоров (в редакции дополнительных соглашений от 06.11.2013, 05.06.2013, 05.06.2013, 05.06.2013, 31.10.2013, 24.06.2013 к договорам аренды) установлен до 19.05.2052 (пункт 7.2. договора).

Договоры и дополнительные соглашения к ним зарегистрированы в установленном законом порядке.

Договорами предусмотрена обязанность арендатора использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договоров (п. 4.1.6 договоров), содержать в должном санитарном порядке и чистоте участки и прилегающую территорию (п. 4.1.7 договоров), при использовании участка не наносить ущерба окружающей среде (п. 4.1.8 договоров), не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка и устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, если такое согласие было необходимо, по его первому письменному требованию (п. 4.1.9 договоров), не допускать строительство новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство (п. 4.1.12 договоров).

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на результаты проверки прокуратурой города Сочи эффективности использования ЗАО «Адлерская птицефабрика» спорных земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, в ходе которой были выявлены многочисленные факты их использования с нарушением условий договоров (истцу направлено представление от 18.03.2016 № 07-02-2016/111-2843 с требованием безотлагательно его рассмотреть), повторной проверки ГКУ КК «Кубаньземконтроль» (25.07.2016) на предмет устранения допущенных нарушений, по результатам которой было установлено, что нарушения, выявленные прокуратурой г. Сочи и указанные в представлении от 18.03.2016, не устранены либо устранены частично, о чем составлены соответствующие акты обследования земельного участка от 25.07.2016 № 913/1, № 916/1, № 914/1, № 912/1, № 909/1, № 915/1.

В ходе проверки прокуратуры установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4081 осуществляется складирование инертных материалов, дробилка, временные сооружения в виде ангара и вагончиков; на участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4049 расположены отходы древесины, бытовой мусор, стоянка техники, изготовление и продажа надгробных плит; на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4050 расположены растворо-бетонный узел, вагончики, инертные материалы, стоянка строительной техники; на участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4048 расположено 2 растворо-бетонных узла, размещены инертные материалы, вагончики; на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:3798 осуществляется продажа надгробных плит, расположены растворо-бетонный узел, вагончики; на участке с кадастровым номером 23:49:0407006:3795 расположен комплекс для отдыха, состоящий из двухэтажного строения, бассейна, беседки, мангала.

Истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 31.03.2016 № 52-6331/16-3213 об устранении нарушений использования земельного участка в трехмесячный срок с даты получения уведомления, возвращенное департаменту в связи с истечением срока хранения.

В ходе повторной проверки ГКУ КК «Кубаньземконтроль» установлено следующее:

- на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4081 размещены два ретранслятора сотовой связи, камнедробильная установка, производится складирование инертных материалов, временное сооружение - ангар - на стадии разборки. Только 2 га из 5,63 га общей площади земельного участка используются по целевому назначению (посадка табака);

- на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4049 третьими лицами на основании краткосрочных договоров субаренды размещены мастерские по шиномонтажу, СТО, цех по производству надгробных памятников, осуществляется складирование и хранение арестованного имущества, остальная часть земельного участка не используется;

- на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4050 ранее размещенная строительная техника вывезена, однако остались размещенными растворо-бетонный узел и инертные материалы, которые используются третьими лицами на основании краткосрочных договоров субаренды, остальная часть земельного участка не используется;

- на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4048 расположены растворо-бетонные узлы, цех по производству бетонных изделий, цех по проведению сварочных работ, складские сооружения, в том числе для хранения арестованного имущества, часть земельного участка (1 га) используется под размещение асфальтового завода, вторая половина площади земельного участка не используется;

- на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:3798 третьими лицами размещены растворо-бетонный узел, осуществляется продажа образцов и надгробных памятников;

- на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:3795 расположены самовольно реконструированное 2-х этажное здание (по свидетельству - контора тракторной бригады), обустроенный бассейн, используемый как пожарный водоем.

Из акта обследования земельного участка кадастровый номер 23:49:0407006:4081, составленного ГКУ КК «Кубаньземконтроль» 16.03.2017 №№ 187 (представителем ответчика ООО «Адлер Дом» не подписан), следует, что на земельном участке расположены 2 ретранслятора сотовой связи, иных нарушений использования земельного участка не выявлено.

Материалами дела, в том числе отзывами ПАО «МТС», ПАО «Мегафон» факт расположения на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4081 по адресу: город Сочи, Адлерский район, двух базовых станции (ретрансляторов) связи с размещенным на них оборудованием, принадлежащих ПАО «МТС», ПАО «Мегафон».

В связи с неустранением в установленный в уведомлении срок нарушений истцом в адрес ответчика было направлено предложение от 28.07.2016 № 52-17252/16-32-20 о расторжении договоров аренды земельных участков, однако, почтовая корреспонденция была возвращена истцу в связи с истечением срока хранения, что подтверждается сведениями, содержащимися на официальном сайте Почты России.

Полагая, что земельные участки не используется по целевому назначению и разрешенному использованию (на них в нарушение условий землепользования размещены объекты предпринимательской деятельности), сельскохозяйственная деятельность не ведется, истец обратился в иском в суд.

По договору от 12.08.2016 права и обязанности по договору аренды №0000003060 от 05.06.2013 земельного участка кадастровый номер 23:49:0407006:4081 ЗАО «Адлерская птицефабрика» передала ООО «Адлер Дом» (зарегистрирован 26.08.2016); по договорам от 19.08.2016 права и обязанности по договорам аренды от 05.06.2013 № 0000003085, № 0000003086, № 0000003087, от 04.09.2012 № 0000002694 земельных участков кадастровый номер 23:49:0407006:4050, 23:49:0407006:4048, 23:49:0407006:4049, 23:49:0407006:3798 ЗАО «Адлерская птицефабрика» передала ООО «Сочи Пропертис Девелопмент». Договоры зарегистрированы 09.09.2016.

В связи с чем, определением суда от 06.10.2016 ООО «Адлер Дом» и ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» были привлечены к участию в деле в качестве соответчиков, с учетом чего истцом уточнена окончательная редакция исковых требований (л.д. 82-84 т. 7), согласно которым департамент просил суд расторгнуть вышеуказанные договоры аренды, обязать ответчиков освободить земельные участки от указанных истцом объектов и возвратить их арендодателю.

Судом установлено в том числе, что арендуемые земельные участки (право аренды на которые перешло по договору переуступки к ООО «Сочи Пропертис Девелопмент») используются в целях обеспечения сельскохозяйственного производства фабрики на основании договоров от 09.09.2016 о совместной деятельности №№ 10/16, 11/16, 09/16, 12/16, заключенных между ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» и ЗАО «Адлерская птицефабрика», о совместном использовании производственного и сельскохозяйственного оборудования, техники, инвентаря на земельных участках кадастровый номер кадастровый номер 23:49:0407006:4049, 23:49:0407006:4050, 23:49:0407006:4048, 23:49:0407006:3798.

Требования истца как о расторжении договоров аренды, так и о прекращении права аренды ЗАО «Адлерская птицефабрика» земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:3795 по договору аренды земельного участка от 20.05.2003 № 0000000235 основаны на использовании спорных земельных участков не по целевому назначению.

При этом истец пояснил, что поскольку предметом договора аренды от 20.05.2003 № 0000000235 являются 12 земельных участков (в том числе и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:3795), а нарушения обязательств по договору ответчиком допущены только в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:3795, то им заявлено требование не о расторжении договора в части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:3795, а о прекращении права аренды ЗАО «Адлерская птицефабрика» на этот земельный участок.

Судом первой инстанции верно квалифицированы спорные правоотношения сторон, определен предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

Как видно, спор возник из договоров аренды земельных участков в связи с доводов департамента о ненадлежащем исполнении данных договоров арендатором.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1,2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом аренды в числе прочего могут выступать земельные участки с учетом особенностей, установленных специальными законами.

В частности, в  силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом.

Одной из основных обязанностей арендатора, вне зависимости от объекта аренды, является обязанность пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Ненадлежащее исполнение указанной обязанности влечет право арендодателя потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Соответственно расторжение договора аренды земельного участка по указанной выше причине осуществляется с учетом общих положений части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, специальных положений названного кодекса об аренде и специальных положений Земельного кодекса Российской Федерации и иных нормативных актов в сфере регулирования земельных отношений, а также с учетом согласованных сторонами условий договоров аренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Специальная норма, посвященная регулированию арендных правоотношений и закрепленная в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, также предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

В пункте1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пункт 2 ст. 45 Земельного кодекса предусматривает, что право аренды прекращается принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде.

Пунктами 3.2.4 договоров предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участками и досрочном расторжении договоров в случае использования участков не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1. договоров.

Как видно из материалов дела, спорные земельные участки на момент рассмотрения спора относятся к категории земель населенных пунктов и переданы департаментом ЗАО «Адлерская птицефабрика» в долгосрочную аренду для производства сельскохозяйственной продукции.

Указанная в договорах аренды цель предоставления участков соответствует сведениям государственного кадастра недвижимости о виде их разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства), отраженного в кадастровых паспортах, представленных в материалы дела, а также внесенного в сведения кадастра недвижимости, доступные при просмотре публичной кадастровой карты на сайте http://pkk5.rosreestr.ru.

Согласно положениям статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в числе которых выделены такие категории как «земли сельскохозяйственного назначения», «земли населенных пунктов». Такое деление преследует цель и закрепляет правило использования земель в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Земли сельскохозяйственного назначения выделены законодателем в отдельную категорию земель. Такими землями признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (подпункт 1 пункта 1 статьи 7, пункт 1 статьи 77 Земельного кодекса).

Согласно п. 2 ст. 77 Земельного кодекса в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса предусматривает, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

Согласно пунктам 1,2 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

В соответствии с положениями статьи 85 названного кодекса в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Пунктом 11 приведенной статьи закреплено, что земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Как указано выше, разрешенное использование спорных земельных участков – сельскохозяйственное производство, – было определено с учетом переоформления в 2003 году права постоянного (бессрочного) пользования всего земельного комплекса адлерской птицефабрики.

Правила землепользования и застройки на территории города Сочи были утверждены значительно позже решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 (действуют в настоящее время с учетом изменений и дополнений).

В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.03.2017 N Ф08-762/2017 по делу N А32-16173/2016 применительно к схожей ситуации выражена следующая правовая позиция: акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие (статья 4 Гражданского кодекса). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (статья 422 Гражданского кодекса). Таким образом, изменение нормативных правовых актов не влечет за собой признание ранее заключенного договора недействительным. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли, изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13). Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. 

С учетом указанного для оценки доводов департамента о нарушении ответчиками целевого назначения земельных участков апелляционный суд принимал во внимание как категорию указанных земельных участков (земли населенных пунктов), условия договора о виде использования спорных участков и отраженный в кадастре вид разрешенного использования спорных участков, так и утвержденные впоследствии правила землепользования и застройки. Положения Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"к спорным земельным участкам неприменимы. Ссылки департамента на цели использования земель категории «земли сельскохозяйственного назначения» к спору неотносимы. Речь идет об участках иной категории, разрешенный вид использования которых был установлен до принятия правил землепользования и застройки, в связи с чем приоритетное значение при определении характера землепользования арендатора как целевого либо нет имеют условия договоров, основанные на разрешенном виде использования участков в момент заключения договоров.

Обязанность использовать участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1. договоров (сельскохозяйственное производство) возложена на арендатора пунктами 4.1.6 договоров аренды земельных участков.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся их собственниками, обязаны использовать участки в соответствии с целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, своевременно производить платежи за землю, не допускать негативное воздействие на земли и почвы.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся их собственниками (землепользователи, землевладельцы, арендаторы), имеют право возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса).

Судом первой инстанции приобщены к материалам дела сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности г.-к. Сочи, предоставленные Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г.-к. Сочи.

По результатам совместного осмотра, проведенного при участии Специалиста Сочинского отдела земельного контроля ГКУ КК «Кубаньземконтроль» судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:4081, площадью 56334 кв. м., из земель населенных пунктов, разрешенное использование которого – для сельскохозяйственного производства (право аренды передано ООО «Адлер Дом»). На момент обследования земельный участок представляет собой территорию, отсыпанную грунтом, частично поросшего естественной травяной растительностью (фототаблица № 1,2). В западной части участка расположены ретрансляторы сотовой связи, принадлежащие: ПАО «Мобильные ТелеСистемы» на площади 15,8 кв. м и ПАО «Мегафон» на площади 29,9 кв. м, а также трансформаторная подстанция А-335 на площади 19,4 кв.м. (фототаблица № 3,4 ) и трансфоматорная подстанция А-48 на площади 45,2 кв..м., с кадастровым номером 23:49:0407005:5670 (фототаблица № 5). В южной части участка проходит воздушная линия электропередачи и установлены 2 опоры высоковольтной ЛЭП (220 кВ) (фототаблица № 5). В восточной части участка ведется хозяйственная деятельность: на площади 3271,3 кв.м. отвалы строительного и бытового мусора (фототаблица №6,7), на площади ориентировочно 200 кв.м. складированы доски, установлены 2 модульных блока размерами ориентировочно 2х4 м. каждый (фототаблица № 7). С северной и восточной стороны участок огорожен забором из металлопрофиля (фототаблица № 8).

Воздушная линия электропередач и 2 опоры высоковольтной ЛЭП, трансформаторная подстанция возведена в соответствии с программой строительства олимпийских объектов и развитию г. Сочи, как горноклиматического курорта утвержденной постановлением Правительства РФ от 29.12.2007 г. №991. На ретрансляторы сведения о правовой регистрации не предоставлены. Земельный участок с восточной и северной стороны огорожен забором из металлопрофиля.

Согласно уточненным требованиям, истец просил расторгнуть соответствующий договор, обязать арендатора вернуть земельный участок и определенно заявил о освобождении участка только от ретрансляторов сотовой связи, остальное движимое имущество не конкретизировал в иске.

Арендатором в отношении данного участка даны следующие дополнительные пояснения.

Исходя из сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности г-к Сочи, выданных Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Сочи 16.06.2016 г. указанный земельный участок находится в зоне «ИТ» - зона инженерной и транспортной инфраструктуры. Одним из основных разрешенных видов использования земельных участков в данной зоне является в том числе  антенное поле, антенна сотовой, радиорелейной и спутниковой связи (Данные пояснения соответствуют представленным в материалы дела сведениям (л.д. 8 т. 4)). При этом апелляционный суд отмечает, что сельскохозяйственное производство в числе разрешенных видов использования данного участка отсутствует. Однако учитывая, что первичное предоставление участка (до его раздела) осуществлено ранее, чем принятие ПЗЗ г. Сочи, нарушение указанных Правил включением в договор подобной цели использования участка не может быть констатировано судом (ст. 422 ГК РФ).

Одна из размещенных вышек сотовой связи занимает площадь 15,8 кв.м., что составляет 0,03% от общей площади земельного участка; вторая  вышка занимает площадь 29,9 кв.м., что составляет 0,05% от общей площади земельного участка. Трансформаторная подстанция площадью 19,4 кв.м. (0,034%) в иске не заявлена. Мусор, обозначенный на схеме (3271,3 кв.м. - 5,81%) строительным не является. На прилагаемых фотографиях видно, что происходят сезонные работы по рекультивации почвы после сбора урожая табака, и подготовке участка к следующему сезону, с земельного участка вывозятся камни, расширяется посевная площадь. По факту это грунт, содержащий в себе камни, являющиеся неотъемлемой частью почвы данного горного района.

Апелляционный суд отмечает, что фотографии мусора, представленные органом землеконтроля (л.д. 86-87 т. 10) и фотографии обработанных после уборки табака земель, представленные арендатором (л.д. 17 т. 11), нетождественны.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции в отношении названного участка соглашается  с выводами суда первой инстанции, отмечая, что размещение на спорном земельном участке ретрансляторов сотовой связи никак не связано с целью предоставления земельного участка арендатору, принятие в последующем правил землепользования и застройки в силу положений статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет изменения условий договора о цели предоставления земельного участка и не может учитываться без воли на то обеих сторон договора, выраженной путем изменения договора. В данной ситуации как арендатор, так и арендодатель вправе настаивать на сохранении того вида целевого использования, который был согласован при заключении договора. По указанной причине, департамент правомерно полагает размещение ретрансляторов сотовой связи нарушением условий договора и вправе требовать их демонтажа. Доводы о принадлежности указанных ретрансляторов не арендатору, препятствием к удовлетворению такого требования не являются, так как ретрансляторы являются объектами движимого имущества, размещены на участке истца по воле арендатора. Иск заявлен департаментом к неисправному контрагенту по сделке, в связи с чем именно от арендатора департамент вправе требовать устранения нарушений.

Одновременно суд первой инстанции правомерно учел, что департамент ссылается на нецелевое использование незначительной части указанного участка (порядка 6%). Права департамента могут быть восстановлены путем демонтажа ретрансляторов, расторжение договора в связи с допущением данного нарушения является несоразмерным. Нарушения носят устранимый характер, не могут быть оценены как существенные, дающие право на расторжение договора. Согласно представленным арендатором фотографиям от 04.12.2017 меры к уборке мусора уже приняты.

При этом суд принимает во внимание доводы арендаторов о причинах появления мусора на земельных участках в период Олимпийского строительства (спорные участки являлись смежными с участками ЗАО «Адлерская птицефабрика», сервитутное пользование которых осуществлялось в целях строительства (представлены доказательства обращения с претензиями к ГК «Олимпстрой», копия иска (производство прекращено ввиду ликвидации ГК «Олимпстрой», экспертное комиссионное заключение, полученное в целях рассмотрения соответствующего иска), а также учитывает принимаемые арендаторами меры по устранению последствий работы подрядных организаций в период олимпийского строительства.

Таким образом, в иске департамента о расторжении  договора аренды земельного участка № 000000360 от 05.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4081 и возвращении указанного участка истцу отказано правомерно. В то же время обоснованно удовлетворены требования арендатора о демонтаже размещенных на данном земельном участке ретрансляторов, поскольку арендатор не принимал мер к самостоятельному устранению нарушения и настаивал на допустимости размещения подобных объектов на участке. Суд критически оценивает доводы ПАО «Мегафон» и ПАО «МТС» о том, что вышки размещены в целях содействования сельскохозяйственной деятельности арендаторов, поскольку сами апеллянты признают, что оказание услуг связи посредством данного оборудования осуществляется и иным лицам.

По результатам совместного осмотра, проведенного при участии Специалиста Сочинского отдела земельного контроля ГКУ КК «Кубаньземконтроль» судом установлено, что на части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4049, площадью 21855 кв. м., из земель населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, (права аренды переданы ООО «Сочи Пропертис Девелопмент) на момент обследования осуществляется производственная и иная хозяйственная деятельность, размещены строения и сооружения. В северной части земельного участка размещены: павильон из металлопластиковых конструкций размерами 5 х 2 м (фототаблица № 1); цех по ремонту техники из металлических конструкций на площади 182,5 кв. м (фототаблица № 2); мастерская шиномонтажа из металлических конструкций с навесом на площади 97,1 кв. м (фототаблица № 3); цех по производству кормов из металлопластиковых конструкций на площади 81 кв.м (фототаблица № 4); газораспределительная станция с павильоном управления на огороженной площади 107,6 кв. м (фототаблица № 5); 3 металлических бытовых вагончика размерами 5 х 2 м каждый (фототаблица № 6). Данная часть земельного участка используется совместно ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» и ЗАО «Адлерская птицефабрика» на основании договора № 09/16 о совместном использовании производственного и сельскохозяйственного оборудования, техники, инвентаря от 9.09.2016 г. В южной части земельного участка: на площади 3723 кв. м хранится арестованная техника ООО «НПО Мостовик» - территория огорожена листами металлопрофиля, осуществляется охрана, размещен металлический бытовой вагончик размерами ориентировочно 4 х 2 м (фототаблицы № 8, 9); на площади 190 кв. м хранится материал из мраморно-бетонной крошки - территория огорожена листами металлопрофиля, размещены 2 металлических бытовых вагончика размерами ориентировочно 5 х 2 м, 3 х 2 м (фототаблица № 10). Центральная часть земельного участка свободна от застройки. Документы на существующие объекты не представлены. Апелляционный суд отмечает, что лица, участвующие в деле, о недвижимом характере таковых не заявляли, согласно фотографиям, объекты являются движимыми временными сооружениями. Границы земельного участка на местности не обозначены, по периметру не огорожен.

Согласно Сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи (информационный ресурс Правила землепользования и застройки на территории МО город-курорт Сочи) от 15.11.2016 г. № 21.01-21/31792 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:4049 общей площадью 21855 кв.м. находится в зоне Р-3 – зона природных территорий ограниченного пользования. Из установленных актом видов несельскохозяйственной деятельности арендатора на данном участке только хранение автотранспорта указано в качестве условно разрешенного вида использования для данной зоны. При этом апелляционный суд отмечает, что сельскохозяйственное производство в числе разрешенных видов использования данного участка отсутствует. Однако учитывая, что первичное предоставление участка (до его раздела) осуществлено ранее, чем принятие ПЗЗ г. Сочи, нарушение указанных Правил включением в договор подобной цели использования участка не может быть констатировано судом (ст. 422 ГК РФ).

В отношении указанного участка арендатором даны следующие пояснения.

Цех шиномонтажа, заявленный к демонтажу в исковых требованиях от 24.04.2017 г. площадью  97,1 кв.м.занимает 0,44 % от общей площади участка, необходим для ремонта собственной и привлеченной техники, посредством которой осуществляется целевая сельскохозяйственная деятельность в том числе на участках, сформированных по результатам раздела, в том числе по соглашению о совместной деятельности с ЗАО «Адлерская птицефабрика»;

Объект, обозначенный как цех по ремонту техники из металлических конструкций, на самом деле является складом, занимает 182,5 кв.м.- 0,84% от общей площади земельного участка, является движимым объектом необходимым для осуществления основной целевой (сельскохозяйственной) деятельности

Цех по производству кормов 81,0 кв.м. - 0,4 % от общей площади участка (заявлен в исковых требованиях от 24.04.2017 г.) является одним из основных производственных цехов, используемых по прямому назначению.

Выявленные согласно акта осмотра от 10.11.2017 г. в восточной части участка отвалы мусора не являются строительным мусором, поскольку ООО «Адлер Дом» не ведет строительной деятельности на данном участке. В день проверки (10.11.2017) ООО «Адлер Дом» на участке проводились межсезонные уборочные работы, которые характерны для этого периода времени. Уборка участка от остатков с/х деятельности (уборка отмерших листьев, остатков деревьев, пленки, от сорняков, корней, иных непригодных для использования отходов и т.п.), а также рекультивация и отсыпка грунта, для подготовки участка к весенней посевной. Участок расположен уровнем ниже, чем смежная с ним федеральная дорога и смежные участки. В связи с чем, участок систематически подтопляем водами, сливающимися на него с близлежайших участков, в период ливней. В связи с чем, ежегодно в осенне-зимний период необходимо проведение профилактических работ, для подготовки участка к весенней посевной. Как указано в предыдущих актах Кубаньземконтроль, имеющихся в материалах дела, участок частично засевается табаком (около 2га земли). Посевные работы проводятся в весенний период. Уборочные - в осенний.

Факт размещения чужой арестованной техники (ООО «НПО «Мостовик») на участке арендатор признает, пояснил, что в связи с процедурой банкротства указанного лица отсутствует возможность перемещения данной техники, а поскольку она уже была брошена на участке ответчика, то предоставление соответствующей части в аренду минимизирует убытки арендатора и является вынужденной мерой.

Апелляционный суд оценивает соответствующие пояснения критически, соглашается с доводом департамента о том, что подобное использование земельного участка нарушает согласованную при заключении договора цель его предоставления, в связи с чем именно на арендаторе лежит обязанность устранить допущенное нарушение  и освободить участок от чужой строительной техники. Арендатор не доказал невозможности принятия разумных и достаточных мер для освобождения участка, в том числе путем обращения с иском в суд.

Одновременно апелляционный суд полагает, что размещение на спорном участке цеха шиномонтажа и временного склада не является нарушением целевого использования участка. Доказательств тому, что арендатор оказывает в соответствующем помещении и на прилегающей территории возмездные услуги по ремонту техники сторонним лицам, не представлено. Наличие соответствующего цеха является допустимым и необходимым при осуществлении сельскохозяйственной деятельности. В данном случае принятые после заключения договора ПЗЗ г. Сочи не могут быть вменены арендатору как нарушение, поскольку участок предоставлялся в аренду ранее, договор претерпел изменения только по причине деления участка департаментом.

Размещение цеха по производству кормов не может быть признано нецелевым использованием участка, так как непосредственно связано с сельскохозяйственным производством.

Газораспределительная станция с павильоном управления на огороженной площади 107,6 кв. м и металлические бытовые вагончики к демонтажу не заявлены.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно посчитал, что департамент ссылается на нецелевое использование незначительной части указанного участка. Права департамента могут быть восстановлены путем освобождения земельного участка от арестованной техники, расторжение договора в связи с допущением данного нарушения является несоразмерным. Нарушение носит устранимый характер, не может быть оценено как существенное, дающее право на расторжение договора. Меры к уборке мусора арендатором уже приняты.

По результатам совместного осмотра, проведенного при участии Специалиста Сочинского отдела земельного контроля ГКУ КК «Кубаньземконтроль» судом установлено, что на части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4050, площадью 32332 кв. м., из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства (право аренды передано  ООО «Сочи Пропертис Девелопмент») на момент обследования осуществляется производственная деятельность, размещены строения и сооружения. Данная часть земельного участка используется совместно ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» и ЗАО «Адлерская птицефабрика» на основании договора № 11/16 о совместном использовании производственного и сельскохозяйственного оборудования, техники, инвентаря от 9.09.2016 г. В северной части земельного участка размещены: строение из металлоконструкций на площади 50 кв. м (фототаблица № 1); трансформаторная подстанция на площади 52,8 кв. м (фототаблица № 2); бытовые металлические вагончики размерами 5 х 2 м, 2 х 3 м (фототаблица № 3). В центральной части земельного участка размещены: сооружение растворо-бетонного узла на огороженной территории площадью 1269 кв. м, металлический бытовой вагончик для размещения персонала размерами 5 х 2 м, складированы инертные материалы (фототаблицы № 4, 5). В северной и южной части земельного участка расположены 3 опоры линии электропередач (фототаблица № 6). На участке установлен сервитут в целях строительства олимпийского объекта федерального значения «Воздушные линии (220 кВ) для выдачи мощности Адлерской ТЭС (проектные и изыскательские работы, строительство). Остальная часть земельного участка поросла естественной древесно-кустарниковой и травяной растительностью. Опоры ЛЭП установлены в соответствии с программой строительства олимпийских объектов и развитию г. Сочи, как горно-климатического курорта утвержденной постановлением Правительства РФ от 29.12.2007 г. № 991. Документы на остальные существующие объекты не представлены. Границы земельного участка на местности не обозначены, по периметру не огорожен.

Согласно Сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:4050 площадью 32332 кв.м. находится также в зоне Р-3 – зона природных территорий ограниченного пользования. Из установленных актом видов несельскохозяйственной деятельности арендатора на данном участке ни один не подпадает под разрешенные либо условно разрешенные виды использования для данной зоны. При этом апелляционный суд отмечает, что сельскохозяйственное производство в числе разрешенных видов использования данного участка также отсутствует. Однако учитывая, что первичное предоставление участка (до его раздела) осуществлено ранее, чем принятие ПЗЗ г. Сочи, нарушение указанных Правил включением в договор подобной цели использования участка не может быть констатировано судом (ст. 422 ГК РФ).

Согласно уточненным требованиям департамент заявляет требования о демонтаже размещенного на данном участке РБУ, не указывая определенно иные объекты.

Как поясняет арендатор, РБУ используется по мере необходимости для выработки бетона, которые используется ЗАО «Адлерская птицефабрика» и ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» для ремонта внутренних дорог, устройства и ремонта ограждений на участках, обеспечения возможности подъезда, прохода к арендуемым участкам, ремонта зданий-птичников, которые являются очень старыми строениями и постоянно нуждаются в текущем ремонте, для ремонта и эксплуатации инженерных сетей, ливневых стоков, инженерных коммуникаций, для поддержания цеха убоя и цеха холодильного и инкубационного оборудования, для поддержания и ремонта кормоцеха, гаража, пожарного депо, машин и механизмов, принадлежащих фабрике.

Суд апелляционной инстанции оценивает данные доводы критически, учитывая общее количество РБУ, размещенных на землях данного арендатора и принимая во внимание отсутствие реальных доказательств использования произведенного ответчиком бетона в указанных им целях.

Поскольку размещение РБУ на спорном участке с очевидностью не соответствует согласованному сторонами при предоставлении участка виду его целевого использования, данный объект подлежит демонтажу по требованию арендодателя в порядке устранения нарушений договора.

С учетом того, что данный РБУ занимает незначительную часть участка (порядка 4%), суд первой инстанции правомерно посчитал, что права департамента могут быть восстановлены путем освобождения земельного участка от названного объекта, расторжение договора в связи с допущением данного нарушения является несоразмерным. Нарушение носит устранимый характер, не может быть оценено как существенное, дающее право на расторжение договора. Меры к уборке мусора арендатором уже приняты.

По результатам совместного осмотра, проведенного при участии Специалиста Сочинского отдела земельного контроля ГКУ КК «Кубаньземконтроль» судом установлено, что на части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4048, площадью 53370 кв. м., из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства (право аренды передано ООО «Сочи Пропертис Девелопмент») на момент обследования ведется производственная деятельность: в северной части участка на площади 133,2 кв.м. размещено дробильно-сортировочное оборудование для измельчения грунта, на площади ориентировочно 100 кв.м. расположено сооружение из бетонных плит в форме буквы «П» (используемое как пандус), засыпанное грунтом, высотой до 5 м., примыкающее к дробилке (фототаблица № 1,2). На площади 103,9 кв.м. размещен растворо-бетонный узел (РБУ) в неработающем состоянии (фототаблица № 3), на площади ориентировочно 40 кв.м. расположено сооружение из бетонных плит в форме буквы «П» (используемое как пандус), засыпанное грунтом, высотой до 5 м., примыкающее к РБУ (фототаблица № 4), территория данного РБУ огорожена забором из бетонных плит и металлопрофиля площадью ориентировочно 1200 кв.м.: складированы инертные материалы, размещены два навеса размерами ориентировочно 5х7 м. каждый, модульный блок размерами ориентировочно 2х5 м. (фототаблица № 5,6). В западной и центральной части участка расположены навалы грунта и инертных материалов, на площади ориентировочно 20 000 кв.м., используемые для дробилок (фототаблица № 7,8). Производственная деятельность ведется. В северо-западной части участка на площади 93,7 кв.м. размещено дробильно-сортировочное оборудование для измельчения грунта (фототаблица № 9). Производственная деятельность ведется. В южной части участка на площади 126,8 кв.м. размещен растворо-бетонный узел (РБУ) (фототаблица № 10), на площади ориентировочно 50 кв.м. расположено сооружение из бетонных плит в форме буквы «П», засыпанное грунтом, высотой до 5 м., примыкающее к РБУ, территория, используемая для размещения и эксплуатации данного РБУ, огорожена забором из бетонных плит ориентировочно 1000 кв.м.: складированы инертные материалы, установлены два модульных блока размерами ориентировочно 2х5 м. каждый (фототаблица №10,11,12). Производственная деятельность ведется. В юго-восточной части участка на площади 270,8 кв.м. установлен цех по производству бетонных изделий, территория размещения и эксплуатации данного цеха огорожена забором из бетонных плит и металлопрофиля площадью ориентировочно 2000 кв.м.: складированы бетонные изделия (кольца для сантехники, лотки для канализации), размещен навес на площади ориентировочно 300 кв.м.. , установлено строение из гипсоволоконных листов (ГВЛ), размерами ориентировочно 4х3 м.(фототаблица № 13,14,15). Производственная деятельность ведется.

На обследуемом участке ранее был установлен сервитут в целях строительство олимпийского объекта федерального значения «Воздушные линии (220 кВ) для выдачи мощности Адлерской ТЭС (проектные и изыскательские работы, строительство), работы выполнены: вдоль южной границы участка установлена воздушная линия электропередачи и размещены 3 опоры высоковольтной ЛЭП (фототаблица № 16). Между ЛЭП, РБУ и цехом по производству бетонных изделий залита бетонная площадка, на площади ориентировочно 4000 кв.м., на которой расположены весы для взвешивания грузового транспорта, грузовые автомобили и установлено сооружение из металлопрофиля, используемое под склад, размерами ориентировочно 10х5 м. (фототаблица № 17). Производственная деятельность ведется. Вдоль восточной границы участка размещены эксплуатируемое сооружение, используемое в качестве столовой на площади 287,7 кв.м., сооружение с боксами на площади 298 кв.м, сооружение -склад на площади 69,5 кв.м. склад на площади 269,2 кв.м. (фототаблица №18-23), установлены весы для взвешивания грузового транспорта, установлено строение из гипсоволоконных листов (ГВЛ), размерами ориентировочно 5х2 м. (фототаблица № 24), также вдоль всей восточной части участка проложена подземная линия газопровода высокого давления (фототаблица № 25). Территория размещения строений, сооружений в восточной части участка, обоих РБУ, цеха по производству бетонных изделий, забетонирована. В центральной части участка размещен навес, используемый под склад, размерами ориентировочно 30х30 м., установлен модульный блок размерами ориентировочно 2х5 м. размещена грузовая техника (фототаблица № 26,27), также размещен навес размерами ориентировочно 20х20 м., используемый под хранение инертных материалов, двухэтажное строение на площади ориентировочно 40 кв.м. (фототаблица № 28) размерами ориентировочно 20х20 м., сооружение из бетонных плит в форме буквы «П», на площади ориентировочно 30 кв.м. (фототаблица № 28). Перед железобетонным сооружением складированы строительные отходы на площади ориентировочно 20 кв.м. (фототаблица № 28) на площади ориентировочно 10 кв.м. расположен бытовой мусор, на площади ориентировочно 300 кв.м. складированы деревянные поддоны и деревянные бруски (фототаблица № 29,30). Производственная деятельность ведется. Согласно договора №10/16 о совместном использовании производственного и сельскохозяйственного оборудования, техники, инвентаря от 9 сентября 2016 года сроком до 31 декабря 2018 г. две единицы растворо-бетонных узла, две единицы дробильно-сортировочного оборудования для измельчения грунта, с/х инвентарь, с/х оборудование, с/х и производственная техника, цех по производству бетонных изделий используются совместно ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» и ЗАО «Адлерская птицефабрика». Опоры ЛЭП установлены в соответствии с программой строительства олимпийских объектов и развитию г. Сочи, как горно-климатического курорта утвержденной постановлением Правительства РФ от 29.12.2007 г. № 991. Документы на остальные существующие объекты не представлены. Земельный участок с восточной и северной стороны огорожен забором из металлопрофиля.

Согласно Сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:4048 общей площадью 53370 кв.м. находится также в зоне Р-3  – зона природных территорий ограниченного пользования.

Из установленных актом видов несельскохозяйственной деятельности арендатора на данном участке ни один не подпадает под разрешенные либо условно разрешенные виды использования для данной зоны. При этом апелляционный суд отмечает, что сельскохозяйственное производство в числе разрешенных видов использования данного участка также отсутствует. Однако учитывая, что первичное предоставление участка (до его раздела) осуществлено ранее, чем принятие ПЗЗ г. Сочи, нарушение указанных Правил включением в договор подобной цели использования участка не может быть констатировано судом (ст. 422 ГК РФ).

Согласно уточненным требованиям департамент заявляет требования о демонтаже размещенных на данном участке дробильно-сортировочных комплексов, растворо-бетонных узлов, цеха по производству бетонных изделий, складированного грунта и инертных материалов.

Согласно расчету арендатора указанные в акте объекты занимают порядка 49% площади данного участка: дробилка площадью 133,2 кв.м. - 0,25 % от общей площади участка; дробилка площадью 93,7 кв.м. - 0,2 % от общей площади земельного участка; РБУ площадью 103,9 кв.м. - 0,2 % от общей площади земельного участка; РБУ площадью 126,8 кв.м. - 0,24% от общей площади земельного участка.

Арендатором даны пояснения о том, что один из указанных РБУ находится в нерабочем состоянии и не функционирует, в связи с поломкой. Другой используется по мере необходимости для выработки бетона, которые используется фабрикой и ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» для ремонта внутренних дорог, устройства и ремонта ограждений на участках, обеспечения возможности подъезда, прохода к арендуемым участкам, ремонта зданий-птичников, которые являются очень старыми строениями и постоянно нуждаются в текущем ремонте, для ремонта и эксплуатации инженерных сетей, ливневых стоков, инженерных коммуникаций, для поддержания цеха убоя и цеха холодильного и инкубационного оборудования, для поддержания и ремонта кормоцеха, гаража, пожарного депо, машин и механизмов, принадлежащих фабрике. Никакой иной деятельности кроме указанной Общество не осуществляет. Дробилки используется также по мере необходимости для переработки грунта и камня, с целью последующего использования для хознужд, например, для подсыпки подтопленных территорий, для устранений эрозий почвы, выравнивания участков. Объекты вспомогательных сооружений (склады, навесы, разборно-разборные конструкции, используются: для хранения продукции, для хранения кормов для птицы, для хранения сена, опилок, а также для размещения с/х оборудования, инвентаря, для размещения пунктов охраны участка и имущества, пункта питания персонала и пр. Поскольку участок имеет обременения - ЛЭП, подземная линия газопровода высокого давления, которые имеют свою санитарно-защитную зону, в пределах которой осуществление какой-либо деятельности, в т.ч. связанной с сельским хозяйством ограничено. По границе участка расположено кладбище, также имеющее сан зону (Согласно Постановлению Главного государственного санитарного врача РФ от 25 сентября 2007 г. N 74 санитарно-зашитная зона кладбищ составляет 500 м), что также сужает возможность использования участка для сельскохозяйственного производства.

Поскольку размещение дробильно-сортировочных установок, РБУ и цеха по производству бетонных изделий на спорном участке с очевидностью не соответствует согласованному сторонами при предоставлении участка виду его целевого использования, данные объекты подлежат демонтажу по требованию арендодателя в порядке устранения нарушений договора. Суд критически оценивает доводы арендатора о необходимости указанных объектов  для обеспечения возможности основной целевой (сельскохозяйственной) деятельности с учетом в том числе количества таковых. Ответчик безосновательно расширяет связь осуществляемого им вида деятельности с возможностью использования участка для сельскохозяйственного производства до пределов натурального хозяйства с полным самообеспечением строительными материалами, механизмами и ресурсами. При таком расширительном толковании возможно усмотреть связь с сельскохозяйственным производством любого иного вида деятельности.

С учетом указанного названные объекты подлежат демонтажу в целях восстановления нарушенного права департамента.

Вместе с тем, суд первой инстанции правомерно посчитал, что права департамента в достаточной мере будут восстановлены путем освобождения земельного участка от названных объектов, расторжение договора в связи с допущением данного нарушения является несоразмерным. Нарушение носит устранимый характер, не может быть оценено как существенное, дающее право на расторжение договора. 

По результатам совместного осмотра, проведенного при участии Специалиста Сочинского отдела земельного контроля ГКУ КК «Кубаньземконтроль» судом установлено, что на части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:3798, площадью 4310 кв. м., из земель населенных пунктов, разрешенное использование которого – для сельскохозяйственного производства, (передан в аренду ООО «Сочи Пропертис Девелопмент») на момент обследования в центральной части участка на площади 354,3 кв.м. размещен растворо-бетонный узел (РБУ) (фототаблица № 1). Также на участке размещены три модульных блока, цистерна, сооружение из металлопрофиля, строительная техника (фототаблица № 2), участок забетонирован, по западной стороне проходит воздушная линия электропередачи и установлены три бетонных столба ЛЭП и трансформаторная подстанция (фототаблица № 2, 3, 4). Согласно предоставленного договора №12/16 о совместном использовании производственного и сельскохозяйственного оборудования, техники, инвентаря от 9 сентября 2016 года сроком действия до 31 декабря 2018 г. земельный участок совместно используется ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» и ЗАО «Адлерская птицефабрика». Участок огорожен забором из металлопрофиля и бетонных плит (фототаблица № 4,5). Документы на существующие объекты не представлены.

На обследуемом участке ранее был установлен сервитут в целях строительство олимпийского объекта федерального значения «Воздушные линии (220 кВ) для выдачи мощности Адлерской ТЭС (проектные и изыскательские работы, строительство).

Согласно уточненным требованиям департамент просил освободить указанный участок от РБУ и материала мраморно-бетонной крошки.

Согласно Сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:3798 площадью 4 310 кв.м. находится в зоне П-2 - зона предприятий не выше III класса санитарной опасности. В числе основных разрешенных видов использования земельных участков в данной зоне отражено в том числе Промышленное производство III, IV и V класса санитарной опасности (Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПнН2.2.1/2.1.1.1200-03) (л.д. 33 т.4), к каковым относится в том числе размещение РБУ.

По пояснениям арендатора РБУ площадью 353,4 кв.м. занимает 8,2 % от общей площади земельного участка. РБУ используется по мере необходимости для выработки бетона, которые используется фабрикой и ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» для ремонта внутренних дорог, устройства и ремонта ограждений на участках, обеспечения возможности подъезда, прохода к арендуемым участкам, ремонта зданий-птичников, которые являются очень старыми строениями и постоянно нуждаются в текущем ремонте, для ремонта и эксплуатации инженерных сетей, ливневых стоков, инженерных коммуникаций, для поддержания цеха убоя и цеха холодильного и инкубационного оборудования, для поддержания и ремонта кормоцеха, гаража, пожарного депо, машин и механизмов, принадлежащих фабрике. Наличие отраженных в акте осмотра обременений участка – ЛЭП, которые имеют свою санитарно-защитную зону, ограничивает возможность его использования для сельскохозяйственного производства. Строительной техники на участке нет, имеются машины, предназначенные для транспортировки грузов.

Апелляционный суд учитывает, что наличие одного РБУ на участке, на котором согласно действующим ПЗЗ размещение такого объекта возможно, не может свидетельствовать о нецелевом характере использования, учитывая общее количество смежных земель данного арендатора. В данном случае единичный движимый объект подобного назначения, занимающий незначительную площадь участка, не расценивается судом как препятствующий использованию всего участка по целевому назначению (сельскохозяйственное производство). Сохранение данного объекта будет соответствовать балансу интересов сторон и позволит арендатору в достаточной мере обеспечить те хозяйственные нужды (свои и арендатора смежных участков по договору о совместной деятельности), на которые указывает ответчик. Апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции в выводе о том, что требования о демонтаже данного объекта удовлетворению не подлежат. При этом отсутствуют нарушения, которые могли бы быть оценены судом как существенные, дающие право на расторжение договора. 

По результатам совместного осмотра, проведенного при участии Специалиста Сочинского отдела земельного контроля ГКУ КК «Кубаньземконтроль» судом установлено, что на части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:3795, площадью 20985 кв. м., из земель населенных пунктов, разрешенное использование– для сельскохозяйственного производства, на момент обследования на земельном участке располагаются 2-х этажное здание на площади 157,9 кв. м, хозяйственное строение с навесом на площади 22,3 кв. м, навес на металлических столбах размерами 6x3м, частично бассейн на площади 107,8 кв. м. На не застроенной части земельного участка имеются плодовые деревья, прочая древесно-кустарниковая и травяная растительностью. Санитарное состояние территории удовлетворительное. Границы земельного участка на местности не обозначены, часть земельного участка огорожена единым забором из железобетонных плит (по периметру землепользования ЗАО «Адлерская птицефабрика»), остальная часть не огорожена. На здание представлено свидетельство о государственной регистрации права от 19.01.2007 г. серии 23АВ № 269753. На остальные объекты документы не представлены.

На площади 8895 кв. м установлен сервитут в целях строительства олимпийского объекта федерального значения «Заходы линий электропередачи (ПОкВ) для выдачи мощности Адлерской ТЭС от существующей линии подстанции «Южная» до подстанции Адлер.

ЗАО «Адлерская птицефабрика» фактически использует часть территории смежного земельного участка с к.н. 23:49:0407006:953 площадью ориентировочно 1000 кв. м (установить точную площадь без проведения геодезических работ и определения мест расположения поворотных точек не представляется возможным). На данной территории частично располагается бассейн на площади 107,8 кв. м.

Поскольку судом первой инстанции установлено, что на указанном земельном участке расположен принадлежащий птицефабрике объект недвижимости (здание конторы), возведенный значительно ранее оформления права аренды на участок, расторжение договора со ссылкой на то, что здание препятствует использованию участка для сельскохозяйственного производства, неправомерна. Суд первой инстанции правомерно учел, что данный участок также сформирован из первоначально единого земельного массива адлерской птицефабрики, назначение которого определялось основным видом деятельности птицефабрики, но вовсе не препятствовало размещению объектов сопряженного и вспомогательного характера. Раздел участка сам по себе не привел к нецелевому характеру использования данного участка только по причине того, что на нем размещено здание конторы, а не объект прямо предназначенный для сельскохозяйственного производства (птичник, пашня, сенокос, цех производства кормов и пр.). Наличие же бассейна (резервуара) незначительной площади (вне зависимости от его фактического использования) не влечет невозможность пользования участком по целевому назначению и не является нарушением, которое может влечь расторжение договора. Апелляционная коллегия не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в указанной части. 

Иные доводы апеллянтов и ссылки на прочие представленные доказательства, не опровергают вышеприведенные выводы и не имеют решающего значения для рассмотрения спора.

С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции надлежит  отменить в части отказа в удовлетворении требований департамента имущественных отношений Краснодарского края об обязании ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0407006:4048, 23:49:0407006:4049, 23:49:0407006:4050 путем демонтажа и вывоза вышеуказанного движимого имущества (растворо-бетонных узлов, дробильно-сортировочных комплексов, цеха по производству бетонных изделий, складированных грунта и инертных материалов), а также путем  освобождения от арестованной техники.

Поскольку исковые требования департамента частично удовлетворены, в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежит взыскать с ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» в доход федерального бюджета 18 000 руб. государственной пошлины по иску. В остальной части решение надлежит оставить без изменения. Судебные расходы ПАО «Мегафон» и ПАО «МТС» по оплате государственной пошлины по апелляционным жалобам относятся на указанных лиц, поскольку жалобы удовлетворены не были. Учитывая, что апелляционная жалоба департамента частично удовлетворена, надлежит взыскать с ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» в доход федерального бюджета 1 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2017 по делу № А32-30643/2016 отменить в части отказа в удовлетворении требований департамента имущественных отношений Краснодарского края об обязании ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0407006:4048, 23:49:0407006:4049, 23:49:0407006:4050 путем демонтажа и вывоза нижеуказанного движимого имущества.

В указанной части принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, в связи с чем дополнить резолютивную часть решения абзацами следующего содержания: 

«Обязать ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:4048, расположенный по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Адлерский, площадью 53 370 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, путем освобождения его от растворо-бетонных узлов, дробильно-сортировочных комплексов, цеха по производству бетонных изделий, складированных грунта и инертных материалов.

Обязать ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:4049, расположенный по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Адлерский, площадью 21 855 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, путем освобождения его от арестованной техники ООО НПО «Мостовик».

Обязать ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:4050, расположенный по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Адлерский, площадью 21 855 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, путем освобождения его от растворо-бетонного узла.

Взыскать с ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» в доход федерального бюджета 18 000 руб. государственной пошлины по иску».

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с ООО «Сочи Пропертис Девелопмент» в доход федерального бюджета 1 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе».

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

ПредседательствующийМ.Н. Малыхина

СудьиВ.В. Галов

А.А. Попов