Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-19541/2024

01 ноября 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2025 года. 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Потыкаловой К.Р.,  

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

истец: федеральное государственное автономное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Межрегиональный центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров имени героя Советского союза ФИО2» (г. Санкт-Петербург, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.01.2003, ИНН: 

<

***>)  

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Стикс» (Ленинградская область, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 24.09.2018, ИНН: 

<

***>) о взыскании по первоначальному иску, о расторжении договора по встречному иску,  

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 08.10.2025, 

установил:

федеральное государственное автономное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Межрегиональный центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров имени героя Советского союза ФИО2» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стикс» о взыскании 575 826 рублей 30 копеек задолженности по договору от 29.12.2018 № 161 за период с августа 2023 года по декабрь 2023 года, 472 585 рублей 68 копеек пени за просрочку внесения платы в указанный период, 38 948 рублей задолженности по оплате НДС за апрель 2023 года и май 2023 года.  

Определением от 03.07.2024 суд принял к совместному производству с первоначальным иском встречный иск ответчика о расторжении договора от 29.12.2018 № 161.  

В настоящем предварительном судебном заседании явку обеспечили представители сторон, истец поддержал первоначальный иск, во встречном просил отказать. Ответчик поддерживал встречный иск, против первоначального иска возражал. Стороны также поддерживали доводы ранее представленных письменных позиций.  

С учетом мнения сторон, суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой инстанции и рассмотрел дело по существу.  

Исследовав материалы дела, суд установил следующее. 

Между федеральным государственным автономным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Межрегиональный центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров имени героя Советского союза ФИО2» (далее по тексту – арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Стикс» (далее по тексту – арендатор) был заключен договор от 29.12.2018 № 161, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование переданы объекты недвижимости по адресу Курганская обл., Кетовский р- н, с. Введенское, с кадастровыми номерами 45:08:000000:1842 (114,3 кв.м.), 45:08:020501:127 (734,8 кв.м.), 45:08:020501:129 (748,6 кв.м.) и 45:08:020501:128 (664,8 кв.м.).  

В пунктах 3.3.7 и 3.3.8 договора на арендатора возложена обязанность соблюдать правила содержаний помещений, требования органов пожарного санитарно-эпидемиологического надзора, нормативные правовые акты, регулирующие порядок осуществления соответствующего вида деятельности арендатора в помещениях. На арендатора возложена обязанность обеспечивать сохранность объекта и его инженерных коммуникаций и оборудования, нести расходы на их содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.  

Пунктом 5.2 договора стороны предусмотрели, что внесение арендной платы производится ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца. Пунктом 5.1 договора стороны согласовали арендную плату, в редакции дополнительного соглашения от 01.02.2022 № 2 с 01.03.2022 годовая плата составляет 1 168 440 рублей (без НДС). В соответствии с уведомлением от 08.08.2023 размер ежегодной платы определен с 01.10.2023 как 1 368 553 рубля 20 копеек (с учетом НДС).  

Право изменения арендной платы в одностороннем порядке предоставлено арендодателю в соответствии с пунктами 5.4.1, 5.4.2 и 5.4.3 договора. Из указанных пунктов следует, что новый размер арендной платы устанавливается начиная с месяца, следующего за месяцев, в котором было получено уведомление. Новый размер арендной платы определяется на основании отчета об оценке либо в соответствии с величиной коэффициента инфляции, зафиксированного в ежегодном федерального законе «О федеральном бюджете».  

Арендодатель полагает, что в ходе исполнения договора арендатором не исполнена обязанность во внесению арендной платы за период с августа 2023 года по декабрь 2023 года, в связи с чем задолженность составила 575 826 рублей 30 копеек.  

В свою очередь, арендатор полагает, что объекты аренды находятся в аварийном состоянии и непригодны для использования по назначению, о чем арендодателю было сообщено письмом от 20.06.2023. В указанном письме арендатор просил арендодателя рассмотреть вопрос о расторжении договора, а также запланировать проведение капитального ремонта арендуемых объектов, указал на право требовать соответствующего уменьшения арендной платы.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с первоначальным и встречным исками.  

Положениями статей 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.  

Статьями 606 и 611 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан  

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.  

Из статьи 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.  

Условия о порядке и размере арендной платы согласованы сторонами в разделе 5 спорного договора.  

Расчет задолженности по арендной плате произведен истцом в соответствии с разделом 5 договора, а также дополнительным соглашением и уведомлением об изменении арендной платы, обстоятельства получения которого ответчиком не оспариваются. Из расчета истца следует, что задолженность на 575 826 рублей 30 копеек возникла за период с августа 2023 года по декабрь 2023 года.  

Возражая против удовлетворения иска ответчик указывал на аварийное состояние помещения, которое препятствовало его использованию в соответствии с условиями договора. Указанные обстоятельства, по мнению ответчика, исключают наличие у него обязанности по внесению арендной платы. В подтверждение своих доводов ответчик представил письма, направленные в адрес арендодателя от 20.06.2023 и 20.07.2023, также представил в дело акты осмотра федерального имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления. Из односторонних актов истца от 22.06.2023 следовало, что объекты находятся в неудовлетворительном состоянии. В отношении объекта с кадастровым номером 45:08:000000:1842 отмечено, что вследствие неиспользования помещения и отсутствия текущего ремонта произошли многочисленные повреждения внутренней отделки, выявлены повреждения остекления, нарушения целостности кровли. В отношении объекта с кадастровым номером 45:08:020501:127 выявлено нарушение функционирование системы отопления, повреждения остекления. В отношении объекта с кадастровым номером 45:08:020501:129 установлено, что ввиду отсутствия своевременного текущего ремонта произошло повреждение крыши (протечка кровли), выявлено повреждение деревянных перекрытий, разрушение кирпичной кладки. В отношении объекта с кадастровым номером 45:08:020501:128 установлено, что в здании гаража из-за повреждения кровли и несвоевременного ремонта и обслуживания крыши произошла просадках бетонных перекрытий, выявлено разрушение кирпичной кладки, многочисленные повреждения внутренней отделки. Гараж, согласно акту, находится в аварийном состоянии.  

Статьей 328 ГК РФ предусмотрено, что встречным признается исполнения обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства.  

Поскольку истцом не была исполнена обязанность по приведению объектов недвижимости в надлежащее состояние, т.е. не исполнены встречные обязательства по отношению к обязанности ответчика по внесению платы по предоставлению имущества в надлежащем состоянии, ответчик полагает применимыми ст.ст. 611 и 614 ГК РФ, согласно которым невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы.  

Истец полагает, что обязанность по устранению недостатков, которые относятся к текущему ремонту, была возложена на ответчика в силу пунктов 3.3.7 и 3.3.8 договора, кроме того, что сторона отмечает, что при подписания акта приема-передачи имущества в момент непосредственно после заключения спорного договора, на какие-либо недостатки ответчик не ссылался, в ходе исполнения договора текущий ремонт ответчиком не проводился.  

В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.  

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.  

Для целей проверки доводов ответчика о состоянии имущества, суд определением от 19.02.2025 назначил судебную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Единый центр оценки и экспертиз» ФИО3. На разрешение эксперта был поставлен вопрос: Возможно ли использование по назначению объектов недвижимости (нежилые здания по адресу: Курганская обл., Кетовский рн, с. Введенское, с кадастровыми номерами 45:08:000000:1842 (114,3 кв.м.), 45:08:020501:127 (734,8 кв.м.), 45:08:020501:129 (748,6 кв.м.) и 45:08:020501:128 (664,8 кв.м.) по договору от 29.12.2018 № 161 с учетом их фактического технического состояния?  

В материалы дела от предупрежденного об уголовной ответственности эксперта поступило заключение от 26.05.2025, в котором эксперт пришел к выводу о невозможности использования объектов недвижимости (нежилые здания по адресу: Курганская обл., Кетовский рн, с. Введенское, с кадастровыми номерами 45:08:000000:1842 (114,3 кв.м.), 45:08:020501:127 (734,8 кв.м.), 45:08:020501:129 (748,6 кв.м.) и 45:08:020501:128 (664,8 кв.м.) с учетом их фактического состояния.  

Выводы эксперта сторонами мотивированно не опровергнуты, какие-либо возражения по содержанию экспертного исследования в дело не представлены.  

В своем заключении в «исследовании по вопросу № 1» эксперт указывает, что здание с кадастровым номером 45:08:000000:1842 по техническому состоянию является ограниченно-работоспособным, следствием чего стал вандализм в отношении объекта, разрушение и разукомплектование систем ресурсоснабжения. В отношении здания с кадастровым номером 45:08:020501:127 эксперт указал на техническое состояние как ограниченно-работоспособное, в связи с воздействием климатических факторов и жизнедеятельности человека образовалась коррозия арматуры, потеря бетоном защитных свойств, выявлено раскалывание бетона при нарушении сцепления с арматурой, выявлены трещины в изгибаемых конструкциях и растянутых элементах конструкций. В отношении здания с кадастровым номером 45:08:020501:129 эксперт указал на его состояние как аварийное, выявленные повреждения и деформации характеризованы как свидетельствующие об исчерпании несущей способности, указал на наличие риска обрушения. В отношении здания с кадастровым номером 45:08:020501:128 эксперт указал на аварийное состояние, выявленные повреждения и деформации характеризованы как свидетельствующие об исчерпании несущей способности, указал на наличие опасности обрушения.  

Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что выводы эксперта не противоречат односторонним актам осмотра, проведенным истцом в июне 2023 года,  

визуальное состояние объектов соответствует состоянию, указанному в отчете об оценке рыночной арендной платы за объекты оценки, изготовленному по заказу истца в 2018 году № 261/2018-Н.  

С учетом изложенного, суд признает обоснованными возражения ответчика, заявленными как в ходе исполнения договора письмами от 20.06.2023 и 20.07.2023, так и в ходе судебного разбирательства.  

Само по себе то обстоятельство, что в период действия договора объект сдавался ответчиком в субаренду и ответчиком как в отношениях с истцом, так и в отношениях с субарендатором, подписывались без возражения акты приема-передачи, не свидетельствует о надлежащем техническом состоянии переданных объектов.  

Вопреки позиции истца, обязанность по проведению капитального ремонта имущества возложена именно на арендодателя, спорный договор, в том числе в пунктах 3.3.7 и 3.3.8 не содержит условия о переложении этого бремени на арендатора.  

Принимается во внимание судом и то обстоятельство, что о наличии недостатков арендованных объектов ответчик сообщал истцу неоднократно, однако истцом капитальный ремонт объекта не производился.  

В связи с изложенным, суд полагает, что истцом не были исполнены обязанности, возложенные на него положениями статей 611 и 616 ГК РФ, в связи с чем основания для взыскания с ответчика арендной платы и доначисленных сумм по НДС за период, когда ответчик сообщил истцу о невозможности использования объектов и истец не предпринял каких-либо действий для восстановления возможности из использования в соответствии с назначением и целями договора, отсутствуют.  

Ввиду отсутствия на стороне ответчика задолженности, пени также взысканию не подлежат.  

Во встречном иске ответчик просит расторгнуть договор от 29.12.2018 № 161. 

Из статьи 450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой сторон или в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

В обоснование требования ответчик ссылается на обстоятельства невозможности использования имущества, находящегося в неудовлетворительном состоянии.  

В письмах от 20.06.2023 и 20.07.2023 ответчик предлагал истцу расторгнуть договор, соглашение о расторжении договоров сторонами не подписывалось.  

Довод о невозможности использования имущества судом оценен при рассмотрении требований первоначального иска, признан судом обоснованным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.  

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела имущество было возвращено истцу, в дело представлено сопроводительное письмо от 30.12.2024 № 71, в котором ответчик сообщил истцу об истечении срока действия договора и о прекращении фактического пользования имуществом, также прикладывает акты возврата объектов недвижимости.  

Статьей 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.  

Судом принимается во внимание, что договор заключен в отношении федерального недвижимого имущества по результатам проведения аукциона от 18.12.2018 № 221118/15095753/01.  

Как следует из содержания пункта 4.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, истечение срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном статьей 17.1  

Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ, в любом случае влечет за собой необходимость заключения нового договора, при этом в отдельных случаях такое имущество может быть предоставлено определенному законом кругу лиц без проведения торгов.  

Таким образом, договор с истечением срока своего действия прекращается, следовательно прекращаются и обязательства сторон, связанные с его исполнением, за исключением предусмотренных договором мер ответственности, за нарушения, допущенные при его исполнении.  

С учетом изложенного, договор на момент обращения с встречным иском в суд уже прекратил свое действие, последним днем действия договора является 29.12.2023.  

Учитывая изложенное, суд также не усматривает оснований и для удовлетворения встречного иска.  

Расходы по уплате государственной пошлины остаются на сторонах, поскольку требования первоначального и встречного исков удовлетворены не были.  

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

решил:

В первоначальном иске отказать. Во встречном иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.  

Судья Потыкалова К.Р.