ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-53153/2023

город Ростов-на-Дону

30 июля 2024 года

15АП-8472/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Мельситовой И.Н., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чекуновой А.Т.,

при участии:

от заявителя (ФИО1): представитель ФИО2 по доверенности 26.09.2023, удостоверение № 2414 от 16.12.2004,

от заявителя (ИП ФИО3): представитель ФИО2 по доверенности 14.09.2023, удостоверение № 2414 от 16.12.2004,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя Еременко Геннадия Александровича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 10.04.2024 по делу № А32-53153/2023 

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя Еременко Геннадия Александровича

к администрации муниципального образования город-курорт Анапа,

Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании незаконным решения  

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальные предприниматели ФИО3 и ФИО1 обратились с заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Анапа и управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа с требованиями: 

- признать решение администрации об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 на гостиничное обслуживание, выраженное в письме заместителя главы администрации муниципального образования город-курорт Анапа № 3018-ОГ/23 от 12.04.2023, незаконным; 

- признать решение управления об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, выраженное в письме начальника управления № 27-05- 7811/23 от 21.08.2023, незаконным; 

- обязать управление заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 со множественностью лиц на стороне арендатора для цели гостиничное обслуживание в течение десяти дней после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Решением от 10.04.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, требования удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

Заявитель не согласен с выводом суда об обязательном приведении ВРИ здания в ЕГРН в соответствие с испрашиваемой целью использования земельного участка, как необходимом условии реализации исключительного права на приобретение земельного участка. Наличие договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок и с одним арендатором, не является препятствием для заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора на определенный срок. 

Представитель заявителей в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Заинтересованные лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:557 был предоставлен в аренду управлением по договору аренды от 02.08.2010 № 3700003885 на основании постановления администрации от 28.07.2010 №1774 «О предоставлении ФИО4 в аренду земельного участка по адресу: 

<

...>», для размещения комплекса общественного питания.

Договор аренды заключен на срок до 28.07.2015.

По договору от 13.09.2010 права и обязанности арендатора указанного земельного участка перешли к ФИО3

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 16.11.2023 № КУВИ-001/2023- 259612533, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:557 площадью 1900 кв. м находится в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, на земельный участок зарегистрирована аренда в пользу ФИО3, дата регистрации 24.08.2010, на основании договора аренды земельного участка № 3700003885 от 02.08.2010. Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования «для размещения комплекса общественного питания».

На данном земельном участке по сведениям ЕГРН расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:37:0107001:1561, 23:37:0107001:1651.

На здание с кадастровым номером 23:37:0107001:1651 зарегистрировано 18.02.2019 право собственности ФИО1, назначение «нежилое», наименование «нежилое здание», виды разрешенного использования «нежилое», площадь 3510 кв.м., количество этажей: 7 (выписка из ЕГРН от 16.11.2023 № КУВИ-001/2023-259612507).

На здание с кадастровым номером 23:37:0107001:1561 зарегистрировано 08.02.2013 право собственности ФИО3, площадь здания 1460,5 кв.м., назначение «нежилое», наименование «здание», виды разрешенного использования «нежилое (нежилое здание)».

На указанные здания право собственности признано решениями суда общей юрисдикции в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, решением Анапского городского суда от 19.10.2012 по делу № 2- 2942/2012 признано за ФИО3 право собственности на административно- бытовой корпус с комнатами для размещения отдыхающих литер А площадью 1460,5 кв.м., пятиэтажный с техническим этажом комплекс общественного питания с комнатами для размещения отдыхающих литер Б площадью 3242,5 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>.

Решением Анапского городского суда от 19.12.2014 по делу № 2-3930/2014 признано за ФИО3 право собственности на семиэтажный комплекс общественного питания с комнатами для размещения отдыхающих литер Б общей площадью 3510,8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

ФИО3 и ФИО1, ссылаясь на расположение на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:557 принадлежащих им на праве собственности указанных объектов недвижимости, обратились в администрацию с заявлением от 28.02.2023 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 на гостиничное обслуживание. В заявлении указано, что оба здания используются в качестве гостиниц, в связи с истечением срока действия договора аренды возникла необходимость в заключении нового договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, в связи с чем, считают необходимым изменить указанный в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования земельного участка с размещения комплекса общественного питания на гостиничное обслуживание, который также включен в качестве основных видов разрешенного использования для территориальной зоны Р2 и соответствует фактическому использованию земельного участка.

В письме от 12.04.2023 № 3018-ОГ/23 администрация отказала в изменении вида разрешенного использования земельного участка, в связи с изначальным предоставлением земельного участка в аренду в порядке публичной процедуры предварительного согласования места размещения объекта для строительства комплекса общественного питания.

ФИО1 обратился в управление с заявлением от 21.06.2023 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 площадью 1900 кв.м. в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора с указанием цели использования – гостиничное обслуживание.

В письме от 21.08.2023 № 27-05-7811/23 управление отказало в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 в аренду, поскольку вид разрешенного использования земельного участка – для размещения комплекса общественного питания, испрашиваемая цель предоставления земельного участка в аренду не соответствует его установленному виду разрешенного использования, в соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, принимается в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Не согласившись с данными отказами администрации и управления, заявители обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. 

Согласно статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, одними из принципов функционирования правовых механизмов и норм градостроительного законодательства являются обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории; обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности и обеспечение участия граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия.

Статьей 7 Земельного кодекса предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. 

В силу статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 2); изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3). 

Как установлено судом, в настоящем случае право собственности признано вступившими в законную силу решениями Анапского городского суда от 19.10.2012 № 2-2942/2012 и от 19.12.2014 по делу № 2-3930/2014 согласно резолютивной части решений на следующие объекты: 

- административно-бытовой корпус с комнатами для размещения отдыхающих литер А площадью 1460,5 кв. м, пятиэтажный с техническим этажом комплекс общественного питания с комнатами для размещения отдыхающих литер Б площадью 3242,5 кв. м; 

- семиэтажный комплекс общественного питания с комнатами для размещения отдыхающих литер Б общей площадью 3510,8 кв. м.

В резолютивной части данных решений суда отсутствует вывод о признании права собственности на гостиницу или отель.

Таким образом, вступившими в законную силу решениями Анапского городского суда от 19.10.2012 № 2-2942/2012 и от 19.12.2014 по делу № 2- 3930/2014 право собственности на гостиницу, гостиничный комплекс или на отель не признавалось, расположенные на спорном земельном участке здания не были легализованы соответствующими судебными решениями именно в качестве гостиниц или отелей.

Описание объектов, приведённое в резолютивной части соответствующих решений суда, не позволяет однозначно отнести данные объекты к гостиницам или отелям.

В Едином государственном реестре недвижимости здания с кадастровыми номерами 23:37:0107001:1651 и 23:37:0107001:1561 зарегистрированы с указанием назначения «нежилое», наименованием «нежилое здание», с видом разрешенного использования «нежилое».

В Едином государственном реестре недвижимости, таким образом, информация об отнесении данных зданий к гостиницам отсутствует, в качестве гостиниц данные объекты в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрированы.

С учетом изложенного, судом первой инстанции сделан правомерный вывод, что исходя из буквального содержания резолютивной части решений Анапского городского суда от 19.10.2012 № 2-2942/2012 и от 19.12.2014 по делу № 2-3930/2014, а также сведений Единого государственного реестра недвижимости о принадлежащих заявителям на праве собственности зданиях, которые при их легализации в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации решениями суда не были признаны гостиницами, - основания для изменения вида разрешенного использования земельного участка на «гостиничное обслуживание» отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены. 

Согласно договору аренды земельного участка от 02.08.2010 спорный земельный участок передан в аренду с целевым назначением – для размещения комплекса общественного питания (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.2 договора участок надлежит использовать строго по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора. 

Таким образом, предоставление земельного участка в аренду обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся.

Поскольку земельный участок предоставлен для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

Указанная позиция изложена в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Кроме того, судом установлено, что договор аренды от 02.08.2010 № 3700003885 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 с видом разрешенного использования «для размещения комплекса общественного питания» не расторгнут, не прекращён сторонами в одностороннем порядке, в связи с чем, с истечением установленного в нём срока данный договор был возобновлён на неопределенный срок в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и является действующим.

Как верно указано судом первой инстанции, в сложившейся ситуации собственники объектов недвижимости не лишены возможности обратиться с иском о внесении изменений в договор аренды в судебном порядке (аналогичная позиция выражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.02.2023 по делу № А32-49469/2020), исходя из назначения и технических характеристик зданий с кадастровыми номерами 23:37:0107001:1651 и 23:37:0107001:1561 как они указаны в резолютивной части решений суда общей юрисдикции, признавшего право собственности на эти объекты в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и в соответствии с назначением и разрешенным использованием зданий, указанных в сведениях Единого государственного реестра недвижимости об этих объектах.

С учетом изложенного, возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2024 по делу № А32-53153/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                                           Т.Р. Фахретдинов

 

Судьи                                                                                             И.Н. Мельситова

 

                                                                                                        О.А. Сулименко