Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-55386/17-54-517

04 августа 2017 г

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 01 августа 2017г.

Решение изготовлено в полном объеме 04 августа 2017г.

Арбитражный суд в составе: 

Председательствующего судьи:  Голоушкиной  Т.Г.  

членов суда: единолично 

Протокол вел помощник судьи Жиров А.А,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску АО «АИЖК» 

к ООО «Каскад»

о взыскании 1 026 422,69 руб.

в заседании приняли участие: 

от истца: ФИО1 по дов. № 2/46 по дов. от 17.06.2016г.;

от ответчика: ФИО2 по дов. от 10.01.2017г. (25.07.2017);

УСТАНОВИЛ:

АО «АИЖК» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к ООО «Каскад» (далее – ответчик) о взыскании 635 910,40 руб. долга по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 19.10.2011 № ДЗ-222 за период с 4 кв. 2015г., 1-4 кв. 2016г., 363 498,82 руб. неустойки на основании п. 6.3 договора за период до 30.01.2017г., 27 013,47,50 руб. неустойки на основании п. 6.5 договора за период до 30.01.2017г.  

Истец обосновал заявленные требования ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды в части внесения арендной платы.

Ответчик иск оспорил, указав, что условия Договора аренды № ДЗ-222 от 19.11.2011 г. о передаче ООО «Каскад» в аренду земельного участка (п. 1.1 и ст. 2) противоречат закону, являются ничтожными и не порождают отношений по аренде земли.

Договор аренды № ДЗ-222 являлся смешанным договором и предусматривал помимо выполнения ответчиком безвозмездно работ по обустройству участка общего пользования и его озеленению, так же передачу в платное пользование земельного участка общего пользования, на котором размещалась улично-дорожная сеть.

Передача участка в аренду противоречила п. 12 ст. 85 ЗК РФ, ст. 38.2 ЗК РФ, п. 11 ст. 1 ГрК РФ, вносило изменение в условия заключенного на аукционе Договора аренды № ДЗ-145 от 20.12.2010 г. (ст. 6.1.4-6.1.5), противоречило публичным обязательствам Фонда РЖС» нарушала права ООО «Каскад» и Администрации г. Истра.

Согласно ст. ст. 6.1.4- 6.15 Договора № Д3-145 после утверждения документации по планировке территории в границах Участков на основании решения высшего органа управления Арендодателя, принятого в порядке, установленном ФЗ от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ Фонд «РЖС» обязан был передать безвозмездно в муниципальную (или государственную) собственность Образованные участки, расположенные в границах территории общего пользования, в соответствии с законодательством РФ.

Проект планировки территории, предусматривающий образование участков общего пользования был утвержден в 2011 г. В нарушение проекта и принятых обязательств Фонд «РЖС» участки общего пользования Администрации муниципального района г. Истра не передал, а незаконно включил условие о передаче участка № 50:08:0010302:181 в платное пользование победителю аукциона ООО «Каскад» в Договор № ДЗ-222.

Это условие противоречило ст. ст. 10, 168 ГК РФ и п. 11 ст. 1 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ.

Фонд "РЖС" не отрицает нахождение спорного земельного участка за красными линиями, отделяющими территорию общего пользования для размещения объектов улично-дорожной сети от участков, переданных ООО "Каскад" для строительства жилья эконом класса.

Для правильного разрешения спора суду следует выяснить вид разрешенного использования спорного земельного участка и не находится ли участок в границах общего пользования.

Доказательством того, что участок, предоставленный по договору аренды № ДЗ-222 является участком общего пользования служит текст спорного договора, где указан вид использования этого земельного участка и назначение (ст. 1.2 Договора).

Согласно ст. ст. 168, 180 ГК РФ, условия договора, противоречащие закону, являются ничтожными и не порождают обязательств вне зависимости от признания их таковыми судом.

Исковые требования противоречат положениям ст. 38.2 ЗК РФ, ст. ст. 46.3 и 46.7 ГрК РФ, п. 8 ст. 448 ГК РФ, которые содержат запрет на внесение изменений в существенные условия аукциона и заключенный по результатам аукциона Договор аренды № ДЗ-145.

Земельным кодексом РФ (п. 4 ст. 38.2 ЗК РФ), Градостроительным кодексом РФ (п. 26 ст. 46.3, ст. 30 ст. 46.7 ГрК РФ) установлен запрет на предъявление требований к выполнению работ по комплексному освоению земельных участков общего пользования, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, а также на внесение изменений в существенные условия аукциона.

Передача спорного земельного участка в платное пользование победителю аукциона, которым ООО «Каскад» не пользоваться и в использовании которым не нуждался, привели к занимательным дополнительным затратам, не предусмотренным аукционом, вносили изменения в финансовые условия аукциона, что также противоречит ст. 262 ГК РФ.

Путем передачи в аренду победителю аукциона ООО «Каскад» земельного участка общего пользования истец внес изменения в существенные условия аукциона , передал в аренду участок, который арендатор использовать единолично не мог и не использовал, как это предусмотрено ст. 606 ГК РФ.

Исковые требования противоречат и нарушают императивные нормы ФЗ № 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" (ст. ст. 5, 7, 20 ФЗ), ст. 430 ГК РФ .

Условия о передаче в аренду земельного участка общего пользования противоречат ст. ст. 1,10, 168, 169, 428 ГК РФ и спор следует разрешить с учетом правовой позиции Пленума ВАС РФ в постановлении от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» (ст. ст. 10-11) и Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении отдельных положений часть 1 раздела 1 ГК РФ.

Противоречащие закону условия об аренде были внесены в Договор ДЗ-222 в результате недобросовестных действий и злоупотребления Фондом «РЖС» правом, использования положения сильной стороны, от которых победитель аукциона отказаться не мог и которые не только противоречили закону, но и создавали дисбаланс в интересах сторон, возложили на победителя аукциона дополнительные расходы не предусмотренные аукционом.

Доказательством служит то, что истец являлся профессиональным участником рынка и организатором аукциона, им были подготовлены договоры по комплексному освоению всех земельных участков, которые одновременно подлежали подписанию победителем аукциона.

Согласно п. 11.4 Договора при возникновении между сторонами спора такой спор подлежит рассмотрению по месту нахождения Арендодателя, местом нахождения которого является г. Москва.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные письменные доказательства, заслушав прояснения представителя истца,  арбитражный суд установил, что исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд "РЖС", (Арендодатель) и ООО «Каскад» (Арендатор) был заключен договор от 19.10.2011 № ДЗ-222, по условиям которого истцом ответчику на срок до 26.12.2015 предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, гор./пос. Истра, г. Истра, в восточной части, с кадастровым номером 50:08:0010302:181 площадью 4 288 кв.м, образованный в соответствии с проектом межевания в составе утвержденного проекта планировки территории в границах трех земельных участков общей площадью 655100 кв.м (кадастровые номера 50:08:0010302:26, 50:08:0010302:27, 50:08:0010304:35), ранее предоставленных арендатору по договору ДЗ-145 на основании протокола об итогах аукциона.

Сведения об Участке указаны в кадастровом паспорте земельного участка от 26 сентября 2011 г. № МО-1ШВ/1-542503, выданном ФБУ «Кадастровая палата» по Московской области. Истринский отдел (п. 1.1).

С 01.09.2016 все права и обязанности Фонда "РЖС" были переданы Агентству по ипотечному жилищному кредитованию в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 23.06.2016 N 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу от 07.06.2017г. по делу N А40-176849/15-10-1428, оставленным без изменений постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2016 года, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2017г., имеющим в силу ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора аренды земельного участка от 19 октября 2011 года N Д3-222 (между арендодателем - Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства и арендатором - ООО "Каскад"), что спорные правоотношения сторон подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах (ст.с. 309-328 Гражданского кодекса Российской Федерации) и положениями об аренде, предусмотренными специальными нормами, содержащимися в § 1 главы 34  Гражданского кодекса Российской Федерации (ст.ст. 606-625), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

Согласно п. 1.2 договора участок предоставлен арендатору для обустройства территории посредством строительства (создания) объектов инфраструктуры, элементов и благоустройства,

Так же вышеназванными судебными актами установлено, что в соответствии с протоколом N 57/2010/2 от 20.12.2010 срок договора аренды составляет 5 лет со дня подписания акта приема-передачи участка, акт же подписан 27.12.2010.

В соответствии с проектом планировки территории, утвержденным постановлением главы Истринского муниципального района Московской области от 04.02.2011 N 291/2, Фондом "РЖС" принято решение о разделе участков.

В соответствии с проектом планировки территории от 04.02.2011, и принятым Фондом "РЖС" решением о разделе участков ООО "Каскад" проведено межевание участков, и принято решение о дальнейшем использовании образованных земельных участков на праве аренды, в том числе и спорного договора, на срок до 22.12.2015, что соответствует условиям вышеназванного протокола.

Доводу ответчика о ничтожности спорного договора аренды N ДЗ-222 от 19.10.2011г. дана оценка как не подтвержденному надлежащими доказательствами.

Следовательно, указанные обстоятельства также не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего спора. 

Согласно п. 1.2. Договора №ДЗ-145 участки передаются арендатору для осуществления их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексным освоением участков является, в том числе, обустройство территории в границах участков посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участков в границах участков (далее - Образованные участки) объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участков.

Аналогичное определение комплексного освоения в целях жилищного строительства установлено п.1 ст.46.6 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому комплексное освоение территории в целях строительства жилья включает в себя: 

-   строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки     и     (или)    объектов    индивидуального    жилищного строительства;

 - строительство иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур.

Таким образом, разрешенный вид использования «для комплексного освоения в целях жилищного строительства» предполагает строительство жилья и сопутствующих объектов жилищной инфраструктуры, обеспечивающих функционирование жилищных объектов в соответствии с их назначением.

19 октября 2011 г. в отношении 84-х вновь образованных земельных участков между Фондом «РЖС» и ответчиком заключено соответствующее количество договоров аренды с порядковыми номерами с №ДЗ-150 по №ДЗ-233 включительно, в том числе, спорный Договор №ДЗ-222.

Как указано выше, Договор №ДЗ-222 заключен на срок до 26.12.2015 года, на 5-летний срок в соответствии с условиями Договора №ДЗ-145 и Протокола №А57-07/2010/2 от 20.12.2010 года.

Таким образом, довод ООО «Каскад» о том, что условие о передаче ответчику в платное пользование земельного участка, как отведенного под обустройство территории общего пользования (ст. 1.2 Договора аренды №ДЗ-222), было включено Фондом «РЖС» в нарушение публичных обязательств и запрету (ст.ст. 6.1.4- 6.15 Договора аренды №ДЗ-145), а также императивным нормам закона (ст.ст. 10, 428, 168, 169, ГК РФ, ст.ст. 38.2 ЗК РФ, ГрК РФ), не соответствуют материалам дела. 

Довод ответчика, что предоставленный в аренду земельный участок является территорией общего пользования, противоречит кадастровому паспорту земельного участка от 26.09.2011 года (приложение к Договору №ФЗ-222) и Выписке из ЕГРП от 04.08.2016 года, где назначение земельного участка указано как для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

В силу статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно пункту 12 ст.1 ГрК РФ территориями общего пользования признаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Таким образом, земельные участки признаются участками общего пользования только в том случае, когда на них размещены объекты общего пользования. Спорный земельный участок предоставлен для целей размещения на нем объектом общего пользования.

Вышеназванными судебными актами так же установлено, что договор от 19.10.2011 № ДЗ-222 ответчиком длительное время исполнялся.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в п. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Следовательно, исходя из обстоятельств дела, доводы ответчика о несоответствии закону условий спорного договора, не имеют правового значения.

Обстоятельств, свидетельствующих о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом и, соответственно, о наличии оснований для применения статей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, так же не установлено.

В соответствии с п. 7.3 договора в случае исполнения обязательств по договору до истечения срока, указанного в п. 7.2 до 26.12.2015, договор подлежит расторжению по соглашению сторон после направления арендодателю письменного уведомления об исполнении обязательств по договору и готовности расторгнуть договор.

Согласно п. 8.3 договора возврат участка арендодателю при расторжении договора осуществляется по акту приема-передачи.

Доказательств уведомления об исполнении договора в связи с исполнением обязательств, соглашения сторон о расторжении договора, подписания акта возврата земельного участка арендодателю после принятия судебного акта по делу №А40-176849/15-10-1428 при рассмотрении настоящего спора так же не представлено. 

Следовательно, требование истца о взыскании арендных платежей за период с 4 кв. 2015г., 1-4 кв. 2016г., является законным и обоснованным.

В соответствии с п.2.1 Договора Арендатор уплачивает арендную плату на ежеквартальной основе не позднее 10 числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала.

В нарушение указанного положения Договора Арендатором нарушены сроки внесения арендных платежей за период с 4 кв. 2015г., 1-4 кв. 2016г. 

Общий размер задолженности Арендатора по оплате арендных платежей в спорный период составляет 635 910 руб. 40 коп.

Истец направил ответчику претензию (письмо 714-ИК от 30.01.2017 года) с требованиями погасить образовавшуюся задолженность по Договору., которая оставлена без ответа и удовлетворения. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиям.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случае, предусмотренных законом.

В соответствии с п.1 ст.614 Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Факт наличия задолженности по договору аренды в размере 635 910 руб. 40 коп. подтверждается материалам дела. Расчет, представленный истцом, проверен и признан судом правильным. 

Доказательств обратного ответчиком не представлено, в связи с чем, требование истца о взыскании долга подлежит удовлетворению, так как односторонний отказ от исполнения обязательств, в данном случае денежных обязательств, противоречит ст.ст. 309, 310 ГК РФ.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, а так же другими способами, предусмотренными законом или договором.

 В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), установленную договором.

Согласно п. 6.3 Договора в случае нарушения Арендатором сроков оплатыарендной платы Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки вразмере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

По состоянию на 30.01.2017г. года неустойка за просрочку оплаты спорных платежей  составляет 363 498 руб. 82 коп.

Кроме того, Арендатором были нарушены установленные п. 4.1 Договора срокипредоставления банковской гарантии, за что п.6.5 Договора предусмотрена неустойка.

По состоянию на 30.01.2017 года неустойка за нарушение Арендатором срока предоставления безотзывной банковской гарантии составляет 27 013 руб. 47 коп. 

В соответствии со ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений. Ответчиком доказательств оплаты задолженности за фактическое пользование имуществом не представлено, расчет суммы долга и  неустойки ответчиком не оспорен.

Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011г. №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

Учитывая отсутствие правовых обоснований и доказательств, свидетельствующих о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд не находит оснований для применения ст. 333 ГК РФ.

Заявленные истцом требования о взыскании неустойки в размере 1363 498 руб. 82 коп. и неустойки за нарушение Арендатором срока предоставления безотзывной банковской гарантии в размере 27 013 (двадцать семь тысяч тринадцать) руб. 47 коп., подлежат удовлетворению в полном объеме, так как санкция согласована сторонами, факт просрочки оплаты документально подтвержден и размер пени соответствует представленному расчету.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковые требования являются обоснованными, подтверждены материалами дела и подлежат удовлетворению с отнесением на ответчика 23 264 руб. госпошлины (ч. 1 ст. 110 АПК РФ). 

Руководствуясь статьями 307, 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 101, 106, 110, 123, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Каскад" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по арендным платежам в размере 635 910 (шестьсот тридцать пять тысяч девятьсот десять)  руб. 40 коп., неустойку на основании п. 6.3 Договора в размере 363 498 (триста шестьдесят три тысячи четыреста девяносто восемь) руб. 82 коп., неустойку на основании п. 6.5 Договора в размере 27 013 (двадцать семь тысяч тринадцать) руб. 47 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 264 (двадцать три тысячи двести шестьдесят четыре) руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.                         

Акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возвратить из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в размере 0,23 руб., уплаченную по платежному поручению от 15.02.2017г. № 4844.

 Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия решения.

 

   Судья                                                                                     Голоушкина Т.Г.