ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-175782/18-133-1294

24 декабря 2018 г.

г. Москва

Решение изготовлено в полном объеме 24 декабря 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2018 г.

Арбитражный суд в составе:

судьи ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО2

с участием представителей: согласно протокола 

рассмотрел в судебном заседании дело по иску, истца -  ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМПАНИЯ "ЮРИСТИ" (ИНН 7731601271, место нахождения 115184, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА ПЯТНИЦКАЯ, 66, СТР.2, д/р 10.09.2008) к ответчику -  АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ СРЕДНЯЯ ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ШКОЛА "АКАДЕМИЧЕСКАЯ ГИМНАЗИЯ" (ИНН 9718050942, место нахождения 107014, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА ТИХОНОВСКАЯ Б., ДОМ 18, СТРОЕНИЕ 1, д/р 06.03.2017) о взыскании денежных средств

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМПАНИЯ "ЮРИСТИ" обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ответчику -  АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ СРЕДНЯЯ ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ШКОЛА "АКАДЕМИЧЕСКАЯ ГИМНАЗИЯ" о взыскании денежных средств: в размере 2 790 089,39 рублей долга, 60 735,23 рублей пени по 26.07.2018, а также пени с расчетом на день принятия решения суда.

Исследовав представленные доказательства и выслушав представителей сторон, суд пришел к нижеизложенному  выводу.

Между сторонами спора сложились обязательственно-арендные правоотношения, оформленные Договором от 14.07.2017 (далее Договор), содержание которого соответствует типичной договорной модели договора аренды, регулирующегося положениями общих норм главы 34 ГК РФ.

Согласно условиям пункта 4.1, в первоначальной редакции  Договора, настоящий договор заключен на срок 12 (двенадцать) лет.

Дополнительным соглашением от 15.07.2017, пункт 4.1 Договора был изменен, новая редакция изложена так:

4.1.1. до 5 июня 2018 года при выполнении следующих условий:

4.1.1.1.  В срок до 15 апреля 2018 года Арендодатель:

•  выплачивает Арендатору компенсацию в размере 5 979 000,00 (Пять миллионов девятьсот семьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек (НДС не облагается), которая включает:

•  компенсацию расходов, связанных с эксплуатацией оборудования Арендатора в размере 840 000 (Восемьсот сорок тысяч) рублей 00 коп. (НДС не облагается);

•  компенсацию, фактически понесенных непосредственно на Объекте аренды, операционных затрат Арендатора в размере 2 640 000 (Два миллиона шестьсот сорок тысяч) рублей 00 коп. (НДС не облагается);

•  компенсацию, сверх фактически понесенных непосредственно на Объекте аренды операционных затрат Арендатора, в размере 2 500 000 (Два миллиона пятьсот тысяч) рублей 00 коп., (НДС не облагается).

•  для помещений второго этажа и части помещений третьего этажа, не используемых Арендатором, Арендодатель обязуется подписать Акт контроля состояния и передачи ответственности за состояние помещений и последствия работ, проводимых по инициативе Арендодателя в соответствии с пунктом 4.6 настоящего Договора.

4.1.1.2.  В срок до 5 июня 2018 года Арендодатель обязуется подписать Акт контроля состояния помещений, не вошедших в предыдущий аналогичный Акт, и в срок до 25 мая 2018 года выплатить Арендатору компенсацию в сумме 2 499 000 (Два миллиона четыреста девяносто девять тысяч) рублей 00 коп. (НДС не облагается).

4.1.2.  на срок 12 (двенадцать) лет с даты заключения настоящего Договора в случае невыполнения хотя бы одного из условий, предусмотренных пунктами 4.1.1.1 и 4.1.1.2 в соответствии с положениями пункта 7.8 Договора».

05 июня 2018 года Здание было возвращено Арендодателю, что подтверждается Актом приема- передачи Объекта аренды с приложениями №№ 1-4, что в свою очередь подтверждает факт исполнения условий пунктов 4.1.1.1 и 4.1.1.2 Договора и прекращения правоотношения.

Как утверждает истец, арендатором в нарушение условий обязательства не оплачивались коммунальные и эксплуатационные платежи.  12 января 2018 года Арендатору были переданы счета на оплату потребленной электроэнергии и теплу :а период сентябрь-ноябрь 2017 года; 25 января 2018 года - счета на оплату потребленной электроэнергии и теплу за декабрь 2017 года, 27 февраля 2018 года - счета на оплату потребленной электроэнергии и теплу за январь 2018 года; 24 апреля 2018 года - счет на оплату потребленной электроэнергии и теплу за март 2018 года; 04 июня 2018 года - счет на оплату потребленной электроэнергии и теплу за апрель - 04 июня 2018 года. На момент расторжения Договора у Арендатора имелась задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 2 790 089 (Два миллиона семьсот девяносто тысяч восемьдесят девять) рублей 39 копейки, в том числе НДС 18% (расчет прилагается).

Действительно, Пункт 3.2.3 Договора устанавливает обязанность арендатора поддерживать нежилые помещения, расположенные в Объекте аренды, в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт, нести расходы за коммунальные услуги в соответствии с пунктом 2.13 настоящего Договора.

Пункт 2.13 Договора, в свою очередь гласит, что обязательства по оплате коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, водоснабжению и водоотведению, отоплению возложены на Арендатора. Тарифы на предоставление данных услуг определяются на основе действующих тарифов энерго и водо снабжающих организаций в г. Москва. Оплата коммунальных услуг производится Арендатором в течении 5 (пяти) рабочих дней с даты передачи (вручения) счета.

Однако, по мнению ответчика, досрочное прекращение правоотношения, согласно пункту 4.1.1 Договора, предусматривало, в том числе компенсацию арендатору отыскиваемых в настоящем деле текущих расходов.

Суд соглашается с позицией ответчика в силу следующих обстоятельств.

Во-первых, как уже было отмечено, 05 июня 2018 года Здание было возвращено Арендодателю, что подтверждается Актом приема- передачи Объекта аренды с приложениями №№ 1-4.

Согласно пункту 5 указанного акта (т.1, л.д.26)стороны, по состоянию на 31.05.2018, зафиксировали задолженность именно арендодателя, то есть истца, перед арендатором за предоставленные коммунальные услуги за период использования здания, в сумме 2 790 089,39 рублей, что эквивалентно сумме заявленного требования о взыскании долга.

Таким образом, стороны, буквально, в соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ, установили факт наличия денежного обязательства арендодателя, по предмету коммунальных услуг, в соответствии с п. 2.13 Договора, что подтверждает компенсационную природу данного денежного обязательства, обусловленного досрочным прекращением правоотношения.

Тот факт, что расходы по оплате коммунальных услуг арендатором не понесены, подтверждает, что такие расходы, не вошли в сумму компенсации 2 640 000 руб. по пункту 4.1.1 Договора, предусмотренную для компенсации фактически понесенных непосредственно на Объекте аренды, операционных затрат Арендатора.

Указанное суждение суда основано не только на буквальном толковании условий обязательства, включая передаточный акт возврата помещений из аренды, но и  на исследовании и оценки переписки сторон.

В частности,  данный  тезис был указан арендатором в письме от 29.06.2018 №2018-06-29, которому предшествовало следующее.

Так, согласование условий Дополнительного соглашения проходило посредством электронной переписки. Практика предшествующих спору взаимоотношений Сторон показывает, что Стороны Договора регулярно взаимодействовали с помощью обмена электронными сообщениями по вопросам согласования условий партнерства, согласования условий Договора, обменивались документами, в свою очередь Истец посредством электронной почты направил ответчику платежные поручения о перечислении компенсации по Дополнительному соглашению к Договору, что свидетельствует о том, что стороны воспринимали письма по электронной почте, направленные с определенных IP-адресов, как исходящие от уполномоченных лиц сторон.

24.11.2017 г. в 10:56 от учредителя ООО «Компания «Юристи» в адрес учредителя АНО СОШ «Академическая гимназия» поступило электронное письмо, о досрочном прекращении арендных отношений в связи с плачевной ситуацией на рынке жилья в Подмосковье и давлением со стороны банка.

Ответчик согласился рассмотреть вариант досрочного расторжения при условии компенсации Арендодателем всех фактически понесённых расходов Арендатору, которые возникли и в дальнейшем возникнут вплоть до расторжения Договора.

28 ноября 2017 г. Арендодатель направил Арендатору оферту с перечнем существенных условий и предложением по их решению (Копия письма от 28.11.2017 г., 17:39), в которой указанно, что Арендодатель компенсирует фактически понесенные расходы, а также с 01.12.2017 г. оплат коммунальных услуг возлагает на себя.

То обстоятельство, что указанное предложение непосредственно не было акцептовано, не лишает указанного письма доказательственной силы, как источника сведений о мотивах побудивших сторон на прекращение Договора и компенсацию арендодателем, доставленных таким прекращением издержек.

В письмах от 08.12.2017 г., 21.12.2017 г., 15.02.2018 г., Арендодатель подтверждает, что обязуется возместить Арендатору все фактичес понесенные затраты (в т.ч. и оплату коммунальных платежей) с момента начала эксплуатации объекта Арендатором до момента расторжения Договора (Копии писем прилагаем).

Арендодатель,  должен был соизмерять свои действия с возможными юридическими последствиями, которые могут быть вызваны акцептом его оферты.

Кроме того, Дополнительное соглашение к Договору от 15 июля 2017 года содержит пункт «компенсация фактически понесенных затрат», которая включает компенсацию коммунальных услуг за период сентябрь - декабрь 2017 г. и которая была компенсирована Арендатору, что также подтверждает безусловность согласованных между сторонами обязательств, а также тот факт, что Арендатор с 01.12.2017 г. освобожден от оплаты коммунальных расходов.

Из вышеизложенного следует, что между Сторонами были согласованы условия возможного расторжения Договора, которые находят свое отражение в электронной переписке, что в свою очередь исключает возможность технической или правовой ошибки пункта 5 акта  возврата помещений.

В силу чего суд полагает необходимым указать на возможность применения к спорным правоотношениям в указанной части принципа эстоппель (главная задача которого состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной, никто не может противоречить собственному предыдущему поведению) и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), что в свою очередь указывает на необоснованность и неправомерность требования истца.

Поскольку требование противоречит договоренностям сторон, суд отклоняет заявленный иск.

Судебные расходы по уплате госпошлины судебные расходы распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 11,12, 309, 310, 610,621,614, ГК РФ и ст.ст. 27, 65, 110, 167-171, АПК РФ, суд

                                                          Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д Ь Я                                     ФИО1