Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-4713/2025

Дело № А33-9712/2024

16 февраля 2026 года

город Иркутск

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Железняк Е.Г., Яцкевич Ю.С.,

при участии в судебном заседании посредством использования системы веб-конференции представителя индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2 (доверенность от 01.09.2024, удостоверение адвоката),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 04 августа 2025 года по делу № А33-9712/2024, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2025 года по тому же делу,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ответчик, департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 72,1 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 24:50:0300241:274, изложив отдельные пункты договора купли-продажи в следующей редакции:

- пункт 2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно заключению № 52/25 от 10.03.2025, составляет 3 880 000 руб.

- пункт 2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 3 880 000 руб. вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 46 200 руб. 83 месяца и 45 400 руб. в последний месяц (далее ежемесячные платежи), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график) (приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Центр деловых услуг», администрация города Красноярска, общество с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности», общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Культура ЖКХ», ФИО3.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 4 августа 2025 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2025 года, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с судебными актами, департамент обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить.

В кассационной жалобе заявитель ссылается на несоответствие подготовленного по результатам судебной экспертизы заключения Федеральным стандартам оценки (ФСО №5 и №6), в связи с чем полагает выводы судебной экспертизы относительно рыночной стоимости объекта оценки, положенные в основу обжалуемых судебных актов, недостоверными. Кроме того, заявитель жалобы указывает на отсутствие доказательств несоответствия отчета об оценке от 17.11.2023 № ОО-1311/2023/2 (подготовленного по заказу департамента) требованиям законодательства.

В представленном отзыве на кассационную жалобу предприниматель с доводами кассационной жалобы не согласился, сославшись на их необоснованность.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы отзыва.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения арбитражным судом и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договора аренды нежилого помещения от 16.12.2013 № 12575, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи во временное пользование нежилое подвальное помещение № 103, общей площадью 72,1 кв. м, расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Горького, 10, для использование под склад магазина.

Пунктом 2.1 договора стороны установили срок его действия с 22.12.2016 по 20.01.2017. В последующем в отношении данного нежилого помещения между сторонами был заключен аналогичный договор аренды нежилого помещения (здания) от 27.03.2017 № 13063 со сроком его действия с 27.03.2017 по 27.03.2022.

ФИО1 обратился в департамент с заявлением от 12.09.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: 660017, 

<

...>, площадью 72,1 кв. м, кадастровый номер 24:50:0300241:274, с указанием условия оплаты - единовременно.

В целях определения рыночной стоимости объектов оценки по заказу департамента ООО «Департамент оценочной деятельности» подготовлен отчет от 17.11.2023 № ОО-1311/2023/2 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - помещение № 103 общей площадью 72,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 24:50:0300241:274, дата оценки - 12.09.2023, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 6 720 000 рублей.

Департамент направил предпринимателю проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 72,1 кв. м, с кадастровым номером 24:50:0300241:274, согласно пункту 2.1. которого, рыночная стоимость объекта в соответствии с отчетом № ОО-1311/2023/2 составляет 6 720 000 рублей.

Предпринимателем договор подписан с протоколом разногласий; для целей определения выкупной стоимости истец использовал выполненное по его заказу ООО «Центр деловых услуг» заключение от 26.01.2024 № 02 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения № 103 общей площадью 72,1 кв. м по адресу: 

<

...>, на дату оценки (25.01.2024) составляет 4 000 000 рублей.

Письмом от 05.03.2024 № 4100-ги «О рассмотрении протокола разногласий» департамент направил предпринимателю протокол согласования разногласий, в котором предложил пункты 2.1. и 2.3. договора купли-продажи нежилого помещения оставить в редакции продавца.

Полагая, что рыночная стоимость арендуемого объекта недвижимости, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества, не соответствует его рыночной стоимости, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая возникшие разногласия сторон, суд первой инстанции и поддержавший его выводы суд апелляционной инстанции руководствовались положениями статей 217, 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), статьей 3, 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), разъяснениям, изложенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» и исходили из необходимости определения цены выкупаемого муниципального имущества в размере, определенном по результатам судебной экспертизы.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ), согласно пункту 5 статьи 3 которого, если иное не определено данным Законом, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, регулирующим основания и порядок выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности или в муниципальной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства.

При этом положения Закона № 159-ФЗ применяются в системной связи с нормами Закона № 178-ФЗ, предусматривающего, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным данным Законом, применяются нормы гражданского законодательства (пункт 4 статьи 3 Закона № 178-ФЗ).

Закон № 159-ФЗ, предусматривая право субъекта малого или среднего предпринимательства оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, не устанавливает запрет на возможность урегулировать возникшие иные спорные вопросы об условиях выкупа арендуемого имущества в преддоговорном споре и судебном порядке (статьи 445 и 446 Гражданского кодекса).

Заключение договора купли-продажи государственного и муниципального имущества с субъектом малого или среднего предпринимательства, соответствующего условиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, обратившимся с заявлением о выкупе арендуемого имущества, является обязательным для органа, уполномоченного распоряжаться публичным имуществом (продавец), поэтому если после направления таким органом проекта договора (оферты) вторая сторона (покупатель) направила протокол разногласий, а продавец отклонил этот протокол, покупатель вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В рассматриваемом случае, учитывая наличие между истцом и ответчиком разногласий относительно достоверной рыночной стоимости выкупаемого муниципального имущества, суд первой инстанции определением от 7 августа 2024 года в рамках настоящего дела обоснованно назначил проведение судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества по состоянию на 12.09.2023.

Согласно выводам представленного в материалы дела заключения эксперта от 10.03.2025 №52/25, рыночная стоимость нежилого помещения № 103 общей площадью 72,1 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 24:50:0300241:274, по состоянию на 12.09.2023 составляет 3 880 000 рублей.

Оценив представленное заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно признал его не противоречащим действующему законодательству, составленным с использованием существующих методов и подходов, обоснованным, последовательным и логичным, выводы которого не противоречат исследовательской части.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, суды пришли к обоснованному выводу об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального имущества по цене, определенной судебной экспертизой.

Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.

Исходя из положений глав 7, 19, 20 и 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полномочия по исследованию и оценке представленных в материалы дела доказательств предоставлены только судам первой и апелляционной инстанций. В данном случае указанные суды произвели оценку представленных в материалы настоящего дела доказательств и признали соответствующие обстоятельства установленными.

Довод департамента, согласно которому в отсутствие доказательств несоответствия отчета об оценке от 17.11.2023 № ОО-1311/2023/2 требованиям законодательства у судов не имелось оснований для установления достоверности величины рыночной стоимости и определения иной цены выкупаемого имущества, противоречит положениям пункта 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ и разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92. Более того, указанное утверждение заявителя жалобы противоречит выводам судебной экспертизы, в результате производства которой эксперт пришел к выводу о несоответствии отчета об оценке от 17.11.2023 № ОО-1311/2023/2 требованиям Закона № 135-ФЗ ввиду наличия допущенных при его подготовке нарушений.

Приведенные в кассационной жалобе доводы по существу основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку доказательств и установление фактических обстоятельств дела, отличных от установленных судами. Между тем, исходя из положений статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия и правовые основания как для переоценки представленных доказательств, так и для установления иных обстоятельств, нежели те, что установлены судом первой инстанции и апелляционным судом.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей,

в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения

в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»

в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 04 августа 2025 года по делу № А33-9712/2024 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2025 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

С.Б. Качуков

Е.Г. Железняк

Ю.С. Яцкевич