﻿ 

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-9001/2018

г. Красноярск

31 декабря 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена «24» декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен          «31» декабря 2020 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Радзиховской В.В.,

судей: Бутиной И.Н., Хабибулиной Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.,

при участии:

от Левахиной Светланы Федоровны – Левицкой  Т.Д. - представителя по доверенности от 29.05.2019;

от общества с ограниченной ответственностью «МФЦ Капитал» - Шишкина Б.А. - представителя по доверенности от 09.12.2020; Довбыш Т.А. – представителя по доверенности от 10.12.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Левахиной Светланы Федоровны на определение Арбитражного суда Красноярского края от 27 сентября  2020 года по делу №  А33-9001/2018,

установил:

в рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Сибирское управление строительства» (ОГРН 1085404020888, ИНН 5404367420, Красноярский край, Емельяновский  район, п. Элита, далее - должник), возбужденного на основании заявления общество с ограниченной ответственностью «Международный финансовый центр Капитал», решением суда от 25.12.2018 признанного банкротом, определением Арбитражного суда Красноярского края от 27.09.2020 в удовлетворении требования Левахиной Светланы Федоровны о применении в отношении должника общества с ограниченной ответственностью "Сибирское управление строительства" правил параграфа 7 главы IX Федерального  закона о несостоятельности (банкротстве),  включении в реестр требований о передаче жилых помещений отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Левахина С.Ф. обратилась в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила определение суда первой инстанции отменить.

Левахина С.Ф. не согласна с выводом суда об отсутствии оснований для о применении   в  отношении  должника правил параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве и о передаче Левахиной С.Ф.  жилых помещений в натуре. Заявитель жалобы указал, что требование мотивировано наличием между сторонами договоров купли - продажи № 3-32 и №4-42 от 5.03.2015 будущей вещи, а именно, профинансированных заявителем (гражданином) в бытовых целях двух жилых помещений в жилом доме, имеющем признаки многоквартирного в связи с наличием в нем общего имущества. Из имеющейся в материалах дела проектной документации (План расположения сетей газоснабжения - л.д. 27 том 3, Сводного плана инженерных сетей) следует, что проектом предусмотрен один общий для спорных жилых помещений вводный газопровод, ответвленный от сети газораспределения жилого массива, примыкающий к стене и проходящей через стену здания, который обеспечивает поступление газа только в один двухквартирный дом, этот вводный газопровод является общим имуществом собственников жилых помещений дома из двух блоков. Кроме того, спорные жилые помещения имеют общие ограждающие конструкции в виде общей стены между встроенными гаражами, общие фундамент и перекрытия гаражей. Факт государственной регистрации объекта незавершенного строительства (сети газораспределения) с кадастровым номером 24:11:0340103:4787 с наименованием «сооружение трубопроводного транспорта» на земельном участке с кадастровым номером 24:11:0340103:1621 задолжником, а также, отраженная на листе 5 к выписке из ЕГРН от 19.06.2020 на этот объект «Схема расположения объекта недвижимости на земельном участке», не соответствуют имеющимся в материалах дела проектному Плану расположения сетей газоснабжения, Сводному плану инженерных сетей, из которых визуально усматривается единый, то есть, общий для обоих спорных жилых помещений вводный газопровод в виде ответвления от сети газораспределения жилого массива. Кроме того, из представленной конкурсным управляющим Схемы расположения объекта недвижимости на земельном участке (лист 5 к выписке из ЕГРН) невозможно определить место подключения спорного жилого дома к сети газораспределения жилого массива, на этой Схеме отсутствует вводный газопровод к спорному жилому дому, что свидетельствует о неотносимости выписок из ЕГРН к настоящему спору. Судом первой инстанции не дана надлежащая оценка доводу заявителя об отсутствии препятствий для    передачи заявителю домовладений, включая залоговые земельные участки.  Кредитными договорами (пунктами 6.1.27 КД от 25.02.2015 и 6.1.30 КД от 6.08.2013) сторонами (банком и должником) согласованы возможность заключения инвестиционных договоров в отношении строящихся объектов с третьими лицами, порядок погашения кредита за счет выручки от продажи (или инвестирования третьими лицами) строящихся объектов, а также, возможность вывода земельных участков из залога. В случае удовлетворения требования заявителя о передаче ей в натуре домовладений (при применении к правоотношениям сторон параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве), банковский залог в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:11:0340103:1926 и 24:11:0340103:1927 прекращается в силу закона, при этом, залоговый кредитор вправе предъявить к должнику в отношении спорных объектов денежные требования в соответствии с пунктами 6.1.27 Кредитного договора от 25.02.2015 и 6.1.30 Кредитного договора от 6.08.2013. При удовлетворении требования Левахиной С.Ф. земельные участки под спорными объектами подлежат исключению из конкурсной массы в силу закона. Таким образом, установление за конкурсным кредитором статуса залогового кредитора на земельные участки, на которых расположены спорные объекты, также не препятствует удовлетворению требования. В отношении спорных жилых помещений статус залогового кредитора вообще не установлен, учитывая, что в деле о банкротстве статус залогового кредитора должен быть подтвержден судебным решением, а не вытекать из условия договора ипотеки. Отсутствие в мотивировочной и резолютивной части вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Красноярского края от 10.10.2019 сведений, позволяющих индивидуализировать 31 объект, не завершенных строительством, в отношении которых установлен статус залогового кредитора за ООО «МФЦ «Капитал» со ссылкой в резолютивной части на акт осмотра от 13.08.2019 без указания в судебном акте характеристик этих объектов с привязкой к конкретному земельному участку, указывает на отсутствие бесспорных доказательств, подтверждающих установление в деле о банкротстве ООО «СибУС» №А33-9001/2018 статуса залогового кредитора за ООО «МФЦ «Капитал» на расположенные на залоговых земельных участках спорные объекты незавершенного строительства.

ООО "МФЦ "Капитал" представило отзыв и дополнение к нему, в которых отклонил доводы апелляционной жалобы, указав на законность определения суда первой инстанции.

Конкурсный управляющий ООО "Сибирское управление строительства" Сатюков Д.Н. представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, указав на законность определения суда первой инстанции.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.11.2020 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 24.12.2020.

В судебном заседании представитель Левахиной Светланы Федоровны поддержал доводы апелляционной жалобы, просит отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "МФЦ "Капитал" поддержал возражения на доводы апелляционной жалобы, согласен определением суда первой инстанции.

Представитель конкурсного управляющего ООО "Сибирское управление строительства" Сатюкова Д.Н. поддержал возражения на доводы апелляционной жалобы, согласен определением суда первой инстанции.

Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, а также текста определения о принятии к производству апелляционной жалобы, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью (Федеральный закон Российской Федерации от 23.06.2016 N 220-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти"), в разделе Картотека арбитражных дел официального сайта Арбитражные суды Российской Федерации Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении требования, суд первой   инстанции исходил из того, что должник не является застройщиком по смыслу статьи 201.1 Закона о банкротства.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав  и  оценив доводы  лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

Параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве регламентирован порядок банкротства организаций - застройщиков многоквартирных домов, направленный на защиту прав граждан, принимающих участие в строительстве жилья.

Из анализа положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания должника застройщиком, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно: привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства; наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Установленные настоящим параграфом правила применяются независимо от того, является ли застройщик правообладателем земельного участка либо имеет разрешение на строительство объекта (пункт 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Пунктом 6 названной статьи предусмотрено право арбитражного суда признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора по правилам Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", но практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику.

В целом, законодательство о банкротстве предъявляет единственное требование к должнику для признания его застройщиком - наличие к нему требования о передаче жилых помещений или денежных средств (подпункт 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), а признание требований участника долевого строительства к застройщику не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия у застройщика в натуре спорного недвижимого имущества.

Введение норм о банкротстве застройщика обусловлено защитой социально незащищенных участников отношений по строительству жилых домов, которые, заплатив авансом большую часть денежных средств или иного имущества в целях строительства и последующего получения жилья, несут значительные риски недобросовестности застройщика, риски от различных факторов рынка жилищного строительства, от долгостроя.

Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

В этой связи включение при банкротстве застройщика требований участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований, в том числе посредством передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015 №305-ЭС15-3229, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора по правилам Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", но практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику.

Аналогичные разъяснения даны в Обзоре судебной практики №3 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016.

Положения пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве (в применяемой редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ, действующей на дату возбуждения дела о банкротстве - 23.04.2018) определяют требование о передаче жилого помещения как требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения). До введения редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ требование о передаче жилого помещения предусматривало  требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Следовательно, исходя из смысла перечисленных норм правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве применяются не в отношении любого застройщика, а только такого застройщика, которым привлекались средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома, либо жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), в связи с чем тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение. Указанный подход поддержан в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 №15636/13.

Приведенный подход обусловлен целями обеспечения равенства прав участников строительства в отношении объектов строительства, в объем финансирования которых входит доля стоимости инфраструктуры жилого дома (его части), относимых к общему имуществу многоквартирного дома (дома блочной застройки).

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции,   ООО «Сибирское управление строительства» осуществлялось комплексная застройка жилого квартала «Георгиевский» - строительное наименование Первого пускового комплекса жилого массива «Новая Элита». Местоположение квартала «Георгиевский» - территория, включающая земельные участки с кадастровыми номерами: 24:11:0340103:1605,  24:11:0340103:1607, 24:11:0340103:1608, 24:11:0340103:1609, 24:11:0340103:1610, 24:11:0340103:1611, 24:11:0340103:1612, 24:11:0340103:1613, 24:11:0340103:1614, 24:11:0340103:1615, 24:11:0340103:1616, 24:11:0340103:1617, 24:11:0340103:1618, 24:11:0340103:1619, 24:11:0340103:1620, 24:11:0340103:1621, 24:11:0340103:1622, образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 24:11:0340103:320.

Отделом архитектуры «Управления земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района 06.12.2015 выданы разрешения на строительство ООО «СибУС», которыми разрешено строительство одноквартирного жилого дома,  общей площадью -143,46 кв.м., 3 этажа, на земельном участке с кадастровым номером 24:11:0340103:160: №RU24804001-212 - уч. №1 1 этап, №RU24804001-213 уч. №2 2й этап; №RU24804001-214 уч. №3 3й этап; №RU24804001-215 уч. №4 4й этап; №RU24804001-216 уч. №5 5й этап; №RU24804001-217 уч. №6 6й этап; №RU24804001-218 уч. №7 7й этап; №RU24804001-219 уч. №8 8й этап; №RU24804001-220 уч. №9 9й этап; №RU24804001-221 уч. №10 10й этап.

Из заявленного требования,  05.03.2015 между ООО «Сибирское управление строительства» и Левахиной С.Ф. заключён договор купли-продажи будущей недвижимости №3-32, согласно которому продавец обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом, обладающий характеристиками, указанными в настоящем договоре, на земельном участке, указанном в п. 1.6 договора, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома зарегистрировать свое право собственности на жилой дом и передать жилой дом и земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется уплатить обусловленную договором цену домовладения (жилого дома и земельного участка) и принять домовладение.

Под домовладением понимаются в совокупности одноквартирный сблокированный жилой дом, указанный в п. 1.2 настоящего договора, и земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования, указанный в п. 1.6 настоящего договора.

Согласно пункту 1.2 одноквартирный сблокированный жилой дом должен обладать следующими характеристиками: назначение: жилое, этажность -3, ориентировочная площадь 143,5 кв.м., площадь гаража 46,76 кв.м., площадь тех.комнаты 8,64 кв.м., адрес объекта: Красноярский край, Емельяновский район, п. Элита, квартал «Георгиевский», д.32.

Согласно пункту 1.4 договора право собственности Продавца на жилой дом на дату заключения Договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре нрав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям настоящего Договора возникнет у Продавца в будущем.

Право собственности на жилой дом Продавец обязуется приобрести (зарегистрировать в ЕГРП) и передать Покупателю в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором (пункт 1.5.).

Одновременно с передачей права собственности на жилой дом Продавец обязуется передать Покупателю право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования, имеющий следующие характеристики; земельный участок по адресу: Красноярский край, р-н Емельяновский, общая площадь 511 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование под жилищное строительство. Кадастровый номер земельного участка 24:11:0340103:1927.

Согласно пункту 1.7. земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности.

Согласно пункту 1.9 на момент заключения настоящего Договора земельный участок, указанный в п. 1.6 договора находится в залоге у банка  - открытое акционерное общество открытое акционерное общество Акционерный коммерческий банк «Международный финансовый  клуб», Продавец обязуется освободить земельный участок из залога к моменту государственной регистрация права собственности Покупателя на Домовладение (жилой дом и земельный участок).

Размер финансирования определён сторонами в сумме 8.000.000 рублей, в том числе 7.744.500 рублей – цена жилого дома и 255.500 рублей – цена земельного участка. По платёжному поручению №865 от 05.03.2015 сумма в размере 8.000.000 рублей перечислена Левахиной С.Ф. застройщику. Срок передачи домовладения определен в договоре не позднее 30.09.2015.

05.03.2015 между ООО «Сибирское управление строительства» и Левахиной С.Ф. заключён договор купли-продажи будущей недвижимости №4-33, согласно которому продавец обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом, обладающий характеристиками, указанными в настоящем договоре, на земельном участке, указанном в п. 1.6 договора, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома зарегистрировать свое право собственности на жилой дом и передать жилой дом и земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется уплатить обусловленную договором цену домовладения (жилого дома и земельного участка) и принять домовладение.

Под домовладением понимаются в совокупности одноквартирный сблокированный жилой дом, указанный в п. 1.2 настоящего договора, и земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования, указанный в п. 1.6 настоящего договора.

Согласно пункту 1.2 одноквартирный сблокированный жилой дом должен обладать следующими характеристиками: назначение: жилое, этажность -3, ориентировочная площадь 143,5 кв.м., площадь гаража 46,76 кв.м., площадь тех.комнаты 8,64 кв.м., адрес объекта: Красноярский край, Емельяновский район, п. Элита, квартал «Георгиевский», д.3.

Согласно пункту 1.4 договора право собственности Продавца на жилой дом на дату заключения Договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре нрав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям настоящего Договора возникнет у Продавца в будущем.

Право собственности на жилой дом Продавец обязуется приобрести (зарегистрировать в ЕГРП) к передать Покупателю в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором (пункт 1.5.).

Одновременно с передачей права собственности на жилой дом Продавец обязуется передать Покупателю право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования, имеющий следующие характеристики; земельный участок по адресу: Красноярский край, р-н Емельяновский, общая площадь 511 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование под жилищное строительство. Кадастровый номер земельного участка  24:11:0340103:1926.

Согласно пункту 1.7. земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности.

Согласно пункту 1.9 на момент заключении настоящего Договора земельный участок, указанный в п. 1.6 договора находится в залоге у банка  - открытое акционерное общество Акционерный коммерческий банк «Международный финансовый  клуб», Продавец обязуется освободить земельный участок из залога к моменту государственной регистрация права собственности Покупателя на Домовладение (жилой дом и земельный участок).

Размер финансирования определён сторонами в сумме 8.000.000 рублей, в том числе 7.744.500 рублей – цена жилого дома и 255.500 рублей – цена земельного участка. По платёжному поручению №988 от 05.03.2015 сумма в размере 5.860.000 рублей перечислена Левахиной С.Ф. застройщику, денежные средства в размере 2.140.000 рублей внесены в кассу застройщика согласно квитанции №3 от 05.03.2015. Срок передачи домовладения определен в договоре не позднее 30.09.2015.

Заявитель ссылается на наличие отношений, вытекающих из договоров от 05.03.2015, полагает, что между сторонами фактически возникли правоотношения из обязательств по договору долевого участия в строительстве жилого дома и регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В обоснование заявитель ссылается на решение от 05.10.2018 Емельяновского районного суда Красноярского края по иску Суровцева И.В. к ООО «СибУС», которым дана правовая квалификация инвестиционному договору, предметом которого  является приобретение жилого дома на земельном участке Красноярский край, Емельяновский район, п.Элита,  кв.Георгиевский,114. В судебном акте приведен вывод о том, что хотя инвестиционный договор заключен на строительство индивидуального жилого дома, данное строительство носит комплексный характер в составе коттеджного поселка, что свидетельствует о долевом строительстве иного объекта недвижимости.

Учитывая, что  Левахина С.Ф. участником приведенного спора не являлась,  отсутствуют сведения о привлечении к участию  в споре иных  участвующих  в деле о банкротстве лиц,  суд  первой инстанции пришел к  правомерному выводу об  отсутствии оснований для рассмотрения указанного судебного  акта как преюдициального.

Заявитель полагает, что предметом спорных договоров купли-продажи являлись объекты, строительство которых носило комплексный и инвестиционный характер в составе коттеджного поселка.

В обоснование заявитель ссылается на следующие документы:

- постановление администрации Элитовского сельсовета Емельяновского района Красноярского края №343 от 06.08.2012 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания первой очереди строительства жилого  района «Новая Элита»;

-проект планировки и проекта межевания первой очереди строительства жилого района «Новая Элита»;

-проект планировки и межевания первой очереди строительства жилого массива «Новая Элита» том 1 Архитектурно-планировочные решения, которыми предусмотрены, в том числе ведомости  жилых и общественных зданий и сооружений,  проектирование в составе жилого комплекса 3-3х этажных сблокированных  домов, разбивочный план (схема расположения домовладений);

- планы расположения сетей водоснабжения, газоснабжения,  канализации, сводный план сетей;

- кредитные договоры от 06.08.2013 №060/13/КЮР-02-10671 и  от 25.02.2015 №002/15/КЮР-02-10671, с условиями  предоставления кредита на финансирование инвестиционной деятельности, связанной со строительством пускового комплекса поселка «НоваяЭлита»;

- сопроводительное письмо Администрации Емельяновского района Красноярского края;

- разрешения на строительство (первоначальные),  в том числе спорных  жилых домов от 06.12.2013 на земельном участке с кадастровым номером 24:11:0340103:1605;

-рабочая документация. Пояснительная записка (раздел 1) к Проекту Первого пускового жилого массива «Новая Элита» «Георгиевский квартал».

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

При этом в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016) указано на необходимость учета цели законодательного регулирования соответствующего института, состоящей в первую очередь в необходимости защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств.

В силу положений пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения в случае наличия у застройщика гражданско-правового обязательства перед ним о передаче жилого помещения (заключение договора долевого участия в строительстве, договора купли-продажи, договора простого товарищества и др.).

При этом арбитражный суд учитывает разъяснения в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N16 "О свободе договора и ее пределах" норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Приведенные разъяснения устанавливают приоритет телеологического (целевого) толкования норм права над грамматическим (буквальным) толкованием и поддерживаются судебной практикой Верховного Суда Российской Федерации (определения Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2016 N 308-ЭС16-1443, от 22.06.2016 N 308-КГ15-19017, от 01.07.2016 N 306-ЭС16-3230, от 14.09.2016 N 305-КГ16-5744, от 17.10.2016 N 305-КГ16-7183).

Кроме того, в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости указано, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств,  спорные объекты незавершенного строительства – одноквартирные сблокированные жилые дома, состоящие из двух блоков (сблокированы по стене гаража) спроектированы в составе жилого квартала по адресу Красноярский край, Емельяновский муниципальный район, сельское поседение Элитовский сельсовет, п.Элита, Георгиевский квартал, участок 35 на земельном участке с кадастровым номером 24:11:0340103:1927, участок №34 на земельном участке с кадастровым номером 24:11:0340103:1926.

Как следует из представленных выписок из ЕГРП приведенные земельные участки сформированы из  объекта недвижимости с кадастровым номером 24:11:0340103:1605, категории  земель – земли населенных  пунктов, вид разрешенного  использования: для индивидуальной жилой застройки, в пользу ОАО Акционерный коммерческий банк «Международный финансовый клуб» зарегистрировано обременение по договору об ипотеке (залоге недвижимости) №028/13/3Ф-02-6263 от 06.08.2013, договору купли-продажи от 15.08.2013.

Строительство спорных домов осуществлялось за счет собственных средств должника по кредитным договорам с ОАО АКБ «Международный финансовый клуб», с обеспечением залога на приведенные земельные участки в пользу банка, а также средства по договорам инвестирования, заключенным с  двумя физическими  лицами.  О наличии иных договоров инвестирования с физическими лицами должником не сообщается, доказательства в материалы дела,  подтверждающие обратное,  не представлены.

Как указывает кредитор,  Левахина С.Ф. являлась учредителем в юридических лицах, осуществляющих проектную и строительную деятельность, в частности: ООО «КРАСПРОЕКТ», ООО «РЕМОНТНО-СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ», ООО «СБИРСКИЙ ДОМ». Указанные обстоятельства заявителем в ходе судебного разбирательства не оспорены.

Между сторонами спора заключены договоры, вытекающие из инвестиционных договоров строительства жилого дома, результатом которого явилось создание объектов недвижимого имущества.

Оценивая квалификацию  заключенных  Левахиной С.Ф. договоров судом первой инстанции  верно учтено,  что  правовое регулирование допускает  признание прав к застройщику на основании иных  договоров, предусматривающих передачу денежных  средств в целях строительства жилых  помещений.

Вместе с тем,  исходя из  подходов, сформированных в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от  04.03.2015, следует учитывать оценку существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Учитывая, что фактические обстоятельства инвестирования спорного  жилого квартала – в целом финансирование осуществлялось  на кредитные средства,  спорные договоры заключены в форме договоров купли-продажи будущей вещи,  участниками указанных договоров являлись бывший руководитель должника и  Левахина С.Ф., профессиональное участие  которой в спорных  правоотношениях заявителем не оспорено,  суд  первой инстанции   сделал   обоснованный  вывод   о  том,  что в совокупности приведенные обстоятельства указывают на наличие особого характера в обязательства,  не типичного  для правоотношений, связанных  с внесением участниками долевого строительства денежных средств в целях строительства жилого дома.

Как следует из материалов дела,  заявитель обращалась в рамках дела о банкротстве с требованием о включении в реестр требований кредиторов денежного  требования в размере 19.719.118 рублей 46 копеек. Определением от 22.11.2018 заявление Левахиной С.Ф.  оставлено без рассмотрения при наличии поступившего от заявителя 02.10.2018 отказа от требования.

При таких  обстоятельствах  суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заявитель,  обратившись  с требованием о применении в отношении  должника правил банкротства застройщика,  имеет цель  формирование реестра требований о передаче  жилых помещений с целью  получения проинвестированных  коттеджей в качестве погашения требований к должнику, минуя процедуру распределения средств от реализации имущества должника,  в том числе 2х спорных  коттеджей, в порядке статьи 138 Закона  о банкротстве.

При этом суд апелляционной инстанции также учитывает, что из анализа положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно: привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства; наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (определение Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015 N 305-ЭС15-3229).

Оценивая спорные правоотношения арбитражный суд первой инстанции верно учел подходы, сформированные Верховным судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ №3 (2016), который  разъяснил на примере конкретного дела, какие обстоятельства в совокупности должны быть доказаны, для целей применения правил параграфа главы IX Закона о банкротстве к должнику, формально не имеющим статус застройщика: 1. Должник, привлекавший денежные средства граждан и лицо, имеющее статус застройщика являются аффилированными лицами и между ними заключен притворный договор, фактически прикрывающий действия должника по продаже объектов долевого строительства в качестве агента застройщика, то есть в интересах и от имени застройщика (по модели поручения). 2.          Должник, получающий денежные средства по притворным договорам, заключенным с гражданами, аккумулирует денежные средства и направляет их лицу, имеющему статус застройщика для строительства объекта. И фактически это единственная его функция. 3.          Должник по сделкам, заключенным с гражданами, принимает на себя обязательство по передаче объекта долевого строительства, а фактически такое обязательство, с учетом п. 1 и п. 2 возникает у лица, имеющего статус застройщика. 4.    Иным образом денежные средства на строительство объекта не привлекаются.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели в отношении лиц- независимых участников хозяйственных отношений.

Кроме того,  в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве в редакции действовавшей на момент возбуждения настоящего дела о банкротстве-  23.04.2018 требование о передаче жилого помещения определяется как требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию.

Сформированные  определением Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015 N 305-ЭС15-3229 подходы относительно применения правил банкротства застройщика в отношении  объектов строительства, являющегося многоквартирным прослеживаются в правовой регламентации статей 201.10, 201.11, 201.14, 201.15  Закона о банкротстве,  определяющих  гарантии  пропорционального удовлетворения требований кредиторов при реализации  имущества или имущественных  прав должника,  возникших  при возведении  многоквартирного  жилого  дома при множественности  кредиторов.

Применительно к указанному вопросу судом включен  в предмет исследования предмета строительства вопрос наличия общего имущества,  создание которого характерно для многоквартирных жилых домов и домов блокированной застройки,  состоящем из трех и более блоков.

Как следует из представленного Проекта планировки и межевания первой очереди строительства жилого массива «Новая Элита»  шифр 636-11, жилая застройка п.Новая Элита включат различные типы жилья:  крупные земельные участки под жилищное строительство;  стандартные земельные участки по жилищное строительство;  небольшие земельные участки по жилищное строительство; таунхаусы или дома строчной застройки;  малоэтажные многоквартирные дома.

Вместе с тем, как указывает конкурсный управляющий, в связи с банкротством предприятия к строительству предусмотренных проектом жилого комплекса малоэтажных многоквартирных домов должник не приступил, системы инфраструктуры,  в частности водо- и газоснабжения (газовая станция газгольдер, магистральный водовод) зарегистрированы в собственность должника, что  подтверждается представленными в материалы дела выписками. Объекты незавершенного строительства к инфраструктурным коммуникациям не подключены. Электроснабжение объектов незавершенного  строительства не произведено. Строительство административных объектов,  запланированной инфраструктуры не начиналось.

Согласно представленному в материалы дела положению  о порядке  продажи имущества должника, планируется продажа объектов незавершенного  строительства раздельно по всем зарегистрированным объектам.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорные объекты – одноквартирные жилые дома блокированной застройки, состоящие из двух блоков, при отсутствии доказательств возможности строительства иных запланированных объектов в виде многоквартирных домов, при отсутствии доказательств инфраструктуры,  образующих общее имущество многоквартирного жилого дома, не отвечают  признакам, определяемым пунктом 3 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве ( в редакции, действовавшей на дату возбуждения дела о банкротстве), в связи с чем суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования Левахиной Светланы Федоровны о применении в отношении должника общества с ограниченной ответственностью "Сибирское управление строительства" правил параграфа 7 главы IX Федерального  закона о несостоятельности (банкротстве).

Применение параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, не приведет к удовлетворению требований о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений включенным в специальный реестр кредиторам, а лишь нарушит баланс удовлетворения требований залогового  кредитора в деле о банкротстве за счет выявленного имущества в порядке, установленном Законом о банкротстве.

При этом заявителем не представлено каких-либо доказательств, которые убедительно и достоверно свидетельствовали бы о том, что должник подпадает под действие параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

В связи с отсутствием оснований для ведения реестра требований о передаче жилых  помещений,  заявление Левахиной С.Ф.  о включении в реестр требований о передаче  жилых  помещений удовлетворению  не подлежит.

Поскольку из  материалов дела следует, что  заявителем было  заявлено денежное требование о включении  в реестр требований кредиторов и заявитель  от этого  требования отказалась,  судом первой инстанции не рассматривался  вопрос об изменении  предмета требования на требование, рассматриваемое в порядке статьи 100 Федерального Закона  о банкротстве.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Судом первой инстанции правильно установлено, что правила параграфа 7 главы 1ХЗакона о банкротстве применяются не в отношении любого застройщика, а только такого застройщика, которым привлекались средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома, либо жилого помещения (части жилого дома) в жилом домеблокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой домблокированной застройки), в связи с чем тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение. Кроме того, судом установлено и как следует из представленных в материалы дела доказательств, спорные объекты незавершенного строительства - одноквартирные сблокированные жилые дома, состоящие из двух блоков (сблокированы по стене гаража) спроектированы в составе жилого квартала по адресу Красноярский край, Емельяновский муниципальный район, сельское поседение Элитовский сельсовет, п.Элита, Георгиевский квартал, участок 35 на земельном участке с кадастровым номером 24:11:0340103:1927, участок №34 на земельном участке с кадастровымномером 24:11:0340103:1926.

Сторона же, напротив, в апелляционной жалобе указывает на возведение ООО «СибУС» многоквартирного (двухквартирного) сблокированного жилого дома, на якобы наличие единого землепользования из двух земельных участков, заблуждаясь относительно правовой квалификации объекта незавершенного строительства и употребляя в жалобе такую формулировку с большой натяжкой, искажает фактические обстоятельства.

Доводам жалобы о возникновения и фактическом наличии общего имущества собственников жилья, включая зарегистрированные в ЕГРН сети газоснабжения-газораспределения, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, сделав вывод о фактическом отсутствии такового.

Суд первой инстанции верно и обоснованно пришел к выводу, что фактические обстоятельства инвестирования спорного жилого квартала - в целом финансирование осуществлялось на кредитные средства, спорные договоры заключены в форме договоров купли-продажи будущей вещи, участниками указанных договоров являлись бывший руководитель должника (Голышев А.А.) и Левахина С.Ф., профессиональное участие которой в спорных правоотношениях заявителем не оспорено (участие в уставных капиталах юридических лиц, основными видами деятельности которых является проектная и строительная деятельность). В совокупности приведенные обстоятельства указывают на наличие особого характера в обязательствах, не типичного для правоотношений, связанных с внесением участниками долевого строительства денежных средств в целях строительства жилого дома.

Сторонами заключены договоры, поименованные ими как договоры купли-продажи будущей недвижимости, которые содержали условие о предварительной оплате, при этом каких-либо обременении в отношении земельных участков не возникло. При этом в договорах указано об обременениях земельных участков в виде ипотеки в пользу банка - АО АКБ «Международный  финансовый  клуб».

Как разъяснено в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 №35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве. По смыслу названных разъяснений реестровое требование кредитора к должнику о понуждении к совершению предоставления в натуральной форме неисполнимо, оно подлежит оценке и трансформации в денежное требование путем его включения в реестр требований кредиторов должника.

Ссылка заявителя жалобы на то обстоятельство, что в отношении спорных жилых помещений статус залогового кредитора вообще не установлен определением суда от 10.10.2019 по делу №А33-9001-17/2018, отклоняется, поскольку при установлении за ООО «МФЦ Капитал» статуса залогового кредитора к участию в деле в качестве заинтересованного лица, в частности, была привлечена Левахина С.Ф., от которой не поступало каких-либо возражений, а определение суда от 10.10.2019 не обжаловалось, вступило в законную силу. Таким образом, определение суда от 10.10.2019 по делу №А33-9001-17/2018 об установлении за ООО «МФЦ Капитал» статуса залогового кредитора (в том числе и на объекты незавершенного строительства, на которые претендует жалобы) имеет преюдициальное значение для Левахиной С.Ф. в силу п.2 ст.69 АПК РФ.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы подлежат отклонению в силу их несостоятельности и ошибочности толкования норм права по основаниям, изложенным в настоящем постановлении. Выражая несогласие с обжалуемым судебным актом, заявитель апелляционной жалобы не представил каких-либо доказательств в их опровержение. Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу и с учетом этого, правильно применены нормы материального права и Закона о банкротстве. Доводы апелляционной жалобы не подтверждены материалами дела.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку (с учетом их достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, а доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены определения Арбитражного суда Красноярского края от 27 сентября  2020 года по делу №  А33-9001/2018 не имеется.

Согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины в случае подачи апелляционных жалоб на определения, не указанные в приведенном подпункте статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Красноярского края от 27 сентября  2020 года по делу №  А33-9001/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.

 

 

Председательствующий

В.В. Радзиховская

Судьи:

И.Н. Бутина

 

Ю.В. Хабибулина