ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-16345/2022

22 февраля 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     15 февраля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 февраля 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Изотовой С.В., Кротова С.М.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 15.02.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-23245/2022)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.05.2022 по делу № А56-16345/2022 , принятое по иску: истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга ответчик: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Петербургский метрополитен» об урегулировании разногласий

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к санкт-петербургскому государственному унитарному предприятию "Петербургский метрополитен" (далее – Предприятие), в котором просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительных соглашений к договорам аренды земельного участка от 30.09.2009 № 4000001785 и 4000001784, приняв условия соглашений об изменении условий договоров аренды согласно редакции дополнительных соглашений. 

Решением от 27.05.2022 в иске отказано. 

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене, указав на несогласие Предприятия с размером предлагаемой арендной платы и возможностью заключения дополнительных соглашений исходя из рыночной стоимости права аренды.

Определением от 05.10.2022 суд назначил по делу № А56-16345/2022 экспертизу, проведение которой поручено эксперту АО "Региональное управление оценки" ФИО2. 

В апелляционный суд от экспертной организации поступило ходатайство о продлении срока выполнения экспертизы и предоставлении дополнительных документов.

Определением от 07.12.2022 апелляционный суд обязал Комитет и Предприятие представить испрашиваемые экспертом документы, продлил срок выполнения экспертизы до 15.01.2022.

Во исполнение указанного определения стороны представили в апелляционный суд дополнительные документы, которые письмом от 16.01.2023 были направлены апелляционным судом в экспертную организацию. 

Между тем заключение эксперта №05-10-2022-2  от 16.01.2023 поступило в апелляционный суд 18.01.2023.

С учетом даты окончания экспертизы, дополнительные документы не могли быть исследованы экспертом при изготовлении экспертного заключения. 

При таких обстоятельствах апелляционный суд признал необходимым опросить эксперта в судебном заседании.

Определением от 18.01.2023 апелляционный суд возобновил производство по делу А56-16345/2022; назначил судебное разбирательство на 15 февраля 2023 года в 09 час. 50 мин.; признал явку эксперта АО "Региональное управление оценки" ФИО2 обязательной.

В судебное заседание 15.02.2023 явился эксперт ФИО2, который, ознакомившись с дополнительными документами (сведения о характеристиках объектов недвижимости), указал, что представленные сторонами дополнительные документы не влияют на выводы, сделанные в экспертном заключении, в связи с чем апелляционный суд с учетом мнения представителей сторон, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу по существу.

Эксперт ответил на вопросы представителей сторон, дал пояснения по экспертному заключению.

Представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель Предприятия против удовлетворения апелляционной жалобы возражала по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к нему.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Предприятием (арендатором) и администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик (арендодателем; далее - Администрация) 30.09.2009 были заключены следующие договоры: 

- договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № 4000001784 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>, кадастровый номер 23:40:0202004:30, площадью 1649 кв.м, с назначением - для размещения базы отдыха; 

- договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № 4000001785 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>, кадастровый номер 23:40:0202006:34, площадью 18245 кв.м, с назначением - для размещения базы отдыха. 

Решением от 03.07.2017 № 618 Думы муниципального образования город-курорт Геленджик «О даче согласия муниципального образования город-курорт Геленджик на передачу из муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Геленджик в государственную собственность Санкт-Петербурга на безвозмездной основе недвижимого имущества муниципального образования город-курорт Геленджик» указанные земельные участки переданы в собственность Санкт-Петербурга и 05.04.2018 на них зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга (записи о государственной регистрации права № 23:40:0202006:34-23/012/2018-4 от 05.04.2018, № 23:40:0202004:30-23/012/2018-4 от 05.04.2018) на основании распоряжения Комитета от 18.01.2018 № 58-рз. 

Письмом от 19.09.2018 № 70061-39 Комитет направил в адрес Предприятия проекты дополнительных соглашений к договорам № 4000001784 и № 4000001785 об изменении стороны договоров (арендодателя), содержащие обязанность Предприятия по предоставлению отчетов об оценке рыночной величины арендной платы за земельные участки, применению указанных отчетов при расчете арендной платы, изменению размера штрафов за нарушение условий договора. 

В письмах от 24.12.2018 № 144/2281 и 144/2282 Предприятие сообщило Комитету об отсутствии правовых оснований для внесения изменений в договоры аренды в части изменения величины и способа определения размера арендной платы за указанные земельные участки и направило свои варианты проектов дополнительных соглашений к указанным договорам аренды, подписанные со стороны Предприятия. 

Комитет в письме от 24.08.2020 № 05-10-44870/20-1-1 предложил Предприятию рассмотреть возможность подготовки отчетов об оценке рыночной величины арендной платы земельных участков, согласовать проекты дополнительных соглашений к договорам в редакции Комитета, ранее направленные в адрес Предприятия. 

Разногласия Предприятия по проектам дополнительных соглашений к договорам направлены в Комитет с письмом от 18.11.2020 № 144/2532. 

В письме от 18.12.2020 № 05-10-44870/20-2-1 Комитет сообщил, что проводится работа по заключению контракта на проведение оценки рыночной стоимости арендной платы за участки, арендуемые Предприятием по договорам. 

В письме от 23.07.2021 № 05-10-55834/21-0-4 Комитет проинформировал Предприятие о подготовке за свой счет отчетов об оценке рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы за указанные земельные участки и с письмом от 18.08.2021 № 05-10-32736/21-0-0 направил в адрес Предприятия проекты дополнительных соглашений к договорам, в которых расчет арендной платы был осуществлен на основании указанных отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, выполненных ООО «Центр оценки «Эдвайс» на основании договора, заключенного с Комитетом. 

В письмах № 144-242-2538, № 144-242-2539 от 22.11.2021 Предприятие указало на некорректность и недопустимость применения отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, выполненных ООО «Центр оценки «Эдвайс», а также на невозможность подписания дополнительных соглашений к указанным договорам аренды до момента приведения отчетов в соответствие с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Указав в иске на неподписание Предприятием  дополнительных соглашением к договорам аренды, заключение которых в силу закона является для ответчика обязательным, истец просил суд урегулировать разногласия, возникших при заключении дополнительных соглашений к договорам аренды.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В настоящее время размер арендной платы по договорам № 4000001784 и 4000001785 исчисляется на основании постановления Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.05.2011 № 1126 «Об утверждении Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик». Размер арендной платы определен на основании кадастровой стоимости участков с учетом разрешенного вида использования.

В соответствии с п. 2.2 договоров № 4000001784 и 4000001785 размер ежегодной арендной платы может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований.

Таким образом, из буквального толкования раздела 2 договоров аренды № 4000001784 и 4000001785 следует, что стороны связали изменение размера арендной платы с изменением и дополнением нормативно-правовых актов Российской Федерации, Краснодарского края, а также соответствующих муниципальных образований.

В соответствии с п.п.2 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находягцихся в собственности субъекта Российской Федерации и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Статьей 7 Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Закон № 608-119) установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливает Правительство Санкт-Петербурга. Соответствующий порядок утвержден постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее –Постановление № 1379).

Законом № 608-119 и Постановлением № 1379  не установлены требования и условия, при которых размер арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без проведения торгов, определяется исходя из рыночной величины арендной платы.

Таким образом, довод Комитета о том, что отсутствие показателей формулы для расчета арендной за земельные участки, арендуемые Предприятием по договорам № 4000001784 и 4000001785, является основанием для определения арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды, является несостоятельным.

Позиция Комитета о необходимости расчета арендной платы с учетом положений п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582), согласно которому ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, определяется в соответствии с рыночной стоимостью арендной платы, рассчитанной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, также является несостоятельной.

В силу ограничений, связанных с п.п.1 п.3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

Следовательно, утвержденные Постановлением № 582 правила определения размера арендной платы не распространяются  на отношения,  связанные  с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

При этом в апелляционной жалобе Комитет справедливо указывает, что согласно п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения размера арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением № 582 также утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные принципы, являются общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и подлежат учету при установлении субъектом Российской Федерации порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, согласно п.п. 2 п. 3 ст.39.7 Земельного кодекса РФ.

Данные принципы, являются общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и подлежат учету при установлении субъектом Российской Федерации порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, согласно п.п. 2 п. 3 ст.39.7 Земельного кодекса РФ.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности устанавливают, что при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности должны учитываться, в том числе следующие принципы:

-           экономической обоснованности;

учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

-           принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Указанная позиция подтверждается также обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.

При определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, учитывается принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

В представленных Комитетом дополнительных соглашениях к Договору аренды 1 и Договору аренды 2 размер арендной платы, определенный на основании вышеуказанных отчетов об оценке составил:

-           по Договору № 4000001784  - 4 279 393,50 рублей в год;

-           по Договору 4000001785 -37 405 246,90 рублей в год.

В настоящее время размер арендной платы по Договору аренды 1 и Договору аренды 2 составляет:

-           по Договору № 4000001784  - 109 850,44 рублей в год;

-           по Договору 4000001785 - 1 200 453,86 рублей в год.

Таким образом, арендная плата за земельные участки увеличена Комитетом более чем в 30 (тридцать) раз.

При этом указанные земельные участки используются Предприятием для организации отдыха (база отдыха) сотрудников предприятия и на них размещается имущество, находящееся в собственности Санкт-Петербурга.

Как правильно указал суд в решении, предложенная Комитетом редакция дополнительных соглашений к договорам аренды фактически изменяет методику расчета арендной платы, основывая ее на отчете об оценке рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, при том, что договоры № 4000001784 и 4000001785 не предусматривают права арендодателя в одностороннем порядке изменять методику расчета арендной платы.

Таким образом, предлагаемая Комитетом редакция дополнительных соглашений со значительно увеличенным размером арендной платы нарушает основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, установленные постановлением № 582. 

В соответствии с п.2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданский кодексом РФ, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1. ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, в настоящий момент основания, предусмотренные п. 2.2 договоров № 4000001784 и 4000001785, для изменения размера арендной платы, а также иные основания, предусмотренные действующим законодательством, для внесения изменений в Договор аренды 1 и Договор аренды 2, указанных в направленных Комитетом в адрес Предприятия дополнительных соглашениях, отсутствуют. 

Предлагаемая Комитетом редакция дополнительных соглашений со значительно увеличенным размером арендной платы нарушает основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденные Постановлением № 582. 

Данное обстоятельство подтверждено заключением эксперта по настоящему делу №05/10/2022-2 от 16.01.2023.

При этом, как правильно указал суд в решении, поскольку фактические обстоятельства спора касаются внесения изменения в договоры № 4000001784 и 4000001785, а не разногласий, возникших при заключении нового договора, к отношениям сторон подлежат применению правила статей 450 - 452 ГК РФ об основаниях, условиях и порядке изменения договора, в связи с чем оснований квалифицировать отношения сторон в соответствии со статьей 445 ГК РФ, рассчитанной на регулирование отношений сторон при заключении договора в обязательном порядке, у суда не имеется.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 27.05.2022  по делу №  А56-16345/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

С.В. Изотова

 

С.М. Кротов