ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А17-4111/2018

01 октября 2018 года

г. Киров

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2018 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судейВеликоредчанина О.Б., Черных Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании:

представителя истца – ФИО3, действующей на основании доверенности от 02.10.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иванова 

на решение  Арбитражного суда Ивановской области от 18.07.2018  по делу № А17-4111/2018, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С., 

по иску Администрации города Иванова (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к открытому акционерному обществу «Ивановская домостроительная компания» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании 6 292 456 рублей 73 копеек, 

установил:

Администрация города Иванова (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском к открытому акционерному обществу «Ивановская домостроительная компания» (далее – ОАО «Ивановская домостроительная компания», Общество, ответчик) о взыскании 5 989 963 рублей 56 копеек задолженности за период с 01.01.2017 до 01.01.2018 по договору аренды № С-3/01-1154 от 30.08.2007 (в редакции соглашения от 29.06.2010) земельного участка с кадастровым номером 37:24:010456:128, площадью 136 427 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и 302 493 рублей 17 копеек неустойки за период с 16.09.2017 до 07.12.2017.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 18.07.2018 исковые требования Администрации удовлетворены частично. Суд взыскал с Общества в пользу Администрации 5 340 286 рублей 52 копейки задолженности по арендной плате и 49 100 рублей неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Администрация города Иванова с принятым решением суда не согласилась, и обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ивановской области от 18.07.2018 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что им правомерно произведен расчет арендной платы исходя из площади земельного участка, указанного в договоре аренды от 30.08.2007, поскольку ответчик с заявлением об уменьшении площади земельного участка не обращался; новые земельные участки необходимые для эксплуатации жилого дома не сформированы.

ОАО «Ивановская домостроительная компания» отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Администрация обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с ходатайством об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи.

Данное ходатайство апелляционным судом рассмотрено и удовлетворено.

Администрация в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участвовала в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ивановской области, куда явился представитель истца.

В судебном заседании представитель Администрации поддержала свои доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

ОАО «Ивановская домостроительная компания» о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 13 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ определены особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищный кодекс РФ).

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Иваново (арендодатель) и ЗАО «Верхне-Волжская Инвестиционно-строительная компания» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № С-3/01-1154 от 30.08.2007, согласно которому арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: 37:24:010456:0128, находящийся по адресу: 

<

...> на инвестиционных условиях для комплексного освоения в целях жилищного строительства, общей площадью 136 427 кв.м (т. 1 л.д. 24-25) 

Срок аренды установлен со дня подписания договора на 60 месяцев (пункт 2.1 договора). 

Земельный участок передан арендатору по акту приема - передачи от 30.08.2007 (т. 1 л.д. 27). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.12.2007.

Договором аренды стороны установили размеры арендной платы на 2007-2008 годы, предусмотрели, что арендная плата уплачивается арендатором самостоятельно равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября ежегодно, размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год в соответствии с изменением базовых размеров арендной платы в установленном порядке. В случае изменения базовых размеров арендной платы исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных расчетов (уведомлений). 

При этом пунктом 4.2.4 договора стороны предусмотрели, что информация о необходимости перерасчета арендной платы в порядке пункта 3.4 договора доводится до арендатора путем публикации в газете «Рабочий край». 

В связи с реорганизацией ЗАО «Верхне-Волжская Инвестиционно-строительная компания» путем присоединения к ОАО «Ивановская Домостроительная Компания» соглашением сторон от 29.06.2010 в договор аренды № С-3/01-1154 от 30.08.2007 внесены изменения в части наименования арендатора, которым определено ОАО «Ивановская домостроительная компания» (т. 1 л.д. 32). Соглашение от 29.06.2010 зарегистрировано в установленном законом порядке 30.08.2010.

Согласно расчету истца за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.01.2017 по 01.01.2018 в сумме 5 989 963 рублей 56 копеек.   

Задолженность по арендной плате рассчитана истцом исходя из площади земельного участка - 136 427 кв.м, с учетом Постановления Правительства Ивановской области от 25.08.2008 № 225-П, Закона Ивановской области от 02.03.2015 №10-ОЗ и решения Ивановской городской Думы №257 от 01.11.2006 «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского округа Иваново, и размеров корректирующих коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах городского округа Иваново Ивановской области, и земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского округа Иваново, предоставленные в аренду без торгов». Вышеуказанные нормативные правовые акты применены в редакциях, действовавших в период, за который взыскивается задолженность.

В адрес ответчика истцом направлялась претензия от 08.12.2017 с предложением в добровольном порядке погасить задолженность по арендной плате и пени. Требования истца остались без ответа и удовлетворения.

Вместе с тем из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что на спорном земельном участке построены и введены в эксплуатацию жилые дома - литеры 5 и 6. 

Под введенными в эксплуатацию объектами площади земельных участков согласно проекту межевания, выполненному ООО «ДСК - проект», составляют 7 651 кв.м и 7 146 кв.м (т. 3 л.д. 120). Указанные обстоятельства сторонами также не оспариваются.

Судом первой инстанции установлено, что 25.12.2014 зарегистрировано первое право на квартиру в доме - литер 5, 24.03.2015 - в доме литер 6, расположенных на вышеуказанном земельном участке. 

Указанные обстоятельства также подтверждаются решениями Арбитражного суда Ивановской области от 22.06.2016 по делу № А17-1079/2016 и от 22.09.2017 по делу № А17-4745/2017. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у ответчика обязанности оплачивать пользование земельного участка после 25.12.2014 исходя из его площади - 136 427 кв.м в связи с проведением государственной регистрацией права собственности на жилую квартиру в многоквартирном доме.

Ссылаясь на пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Администрация указывает, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Указанный довод отклоняется апелляционным судом, поскольку установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443 по делу № А41-14691/2015, определении Верховного Суда РФ от 11.11.2016 № 306-ЭС16-15526 по делу № А65-18933/2015.

Поскольку возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под многоквартирным домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, оснований для взыскания арендной платы, исчисленной исходя всей площади земельного участка, не имеется.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания с Общества арендной платы за 2017 год в сумме  5 340 286 рублей 52 копейки. 

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатору начисляется неустойка в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки. 

В связи с просрочкой оплаты истцом ответчику начислены пени в сумме 302 493 рублей 17 копеек за период с 16.09.2017 до 07.12.2017.

С учетом применения судом положений статьи 333 ГК РФ размер неустойки, по мнению суда апелляционной инстанции, правомерно снижен судом первой инстанции до 49 100 рублей.

Учитывая изложенное, апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах Второй  арбитражный апелляционный суд  признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом  фактических обстоятельств по делу.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, в связи с чем госпошлина по апелляционной жалобе взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271    Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Ивановской области от 18.07.2018  по делу № А17-4111/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Иванова  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

М.В. Немчанинова

Судьи             

ФИО4

ФИО1