ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-25839/2017

город Ростов-на-Дону

16 апреля 2018 года

15АП-4114/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей  Барановой Ю.И., Новик В.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 23.10.2017;

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности № 8/0 от 11.04.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Новочеркасска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.02.2018  по делу № А53-25839/2017 по иску ТСН "Платовский 75"

к ответчику - Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Новочеркасска

о признании права общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома на нежилое помещение

принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников недвижимости «Платовский 75» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска о признании права общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома на нежилое помещение (подвальное помещение) общей площадью 123,3 кв.м, прекращении права муниципальной собственности на спорное помещение.

Решением от 12.02.2018 иск удовлетворен частично, за собственниками многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, признано право общей долевой собственности на нежилое помещение (подвал) общей площадью 123,3 кв.м (кадастровый номер 61:55:0011606:295), находящееся в указанном многоквартирном жилом доме. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Решение мотивировано тем, что фактическое владение спорным помещением осуществляет истец. Согласно экспликации из технических паспортов по состоянию на 11.05.1991, 12.06.1995 спорное помещение обозначено как подвальное, котельная. Котельная демонтирована в 1999 году, что не отрицается сторонами. Согласно выводам внесудебной экспертизы спорное помещение предназначено для обслуживания иных помещений в доме и не имеет самостоятельного назначения, следовательно, помещение принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности. Требование о прекращении права муниципальной собственности на спорное помещение удовлетворению не подлежит, поскольку решение о признании права собственности является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что судом не принято во внимание наличие регистрационного удостоверения от 23.01.1991 № 201, не установлено являлось ли спорное помещение общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома   на момент приватизации первого жилого помещения в доме. По мнению заявителя жалобы, судом не учтено назначение каждого спорного помещения на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме по сведениям технической инвентаризации. Кроме того, в период 1992-2016 гг. истец не являлся фактическим владельцем спорного нежилого помещения, до 2003 года владение спорным помещением осуществляло муниципальное образование г. Новочеркасск.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска жалобу поддержал.

Представитель истца в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные, просил решение оставить без изменения.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ТСН «Платовский 75» создано собственниками помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, является правопреемником кондоминиума «Платовский 75», зарегистрированного постановлением главы администрации г. Новочеркасска от 04.03.1995 № 797, осуществляет управление многоквартирным жилым домом. 

Согласно данным технической инвентаризации многоквартирный дом по адресу: 

<

...> (далее - многоквартирный жилой дом) возведен и сдан в эксплуатацию в 1957 году.

Жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, передан городскому жилищному управлению г. Новочеркасска на основании Решения исполнительного комитета Новочеркасского городского Совета депутатов трудящихся Ростовской области от 14.12.1971 № 462 (архивная справка - т. 1 л.д. 109-110).

В связи с ликвидацией Управления жилищного хозяйства администрации г. Новочеркасска постановлением мэра города Новочеркасска от 04.08.1997 № 1502 весь жилищный фонд г. Новочеркасска передан Департаменту городского хозяйства (т. 1 л.д. 12).

Нежилое помещение в многоквартирном жилом доме площадью 123,3 кв.м (подвал) поставлено на кадастровый учет 07.04.2015 с присвоением кадастрового номера 61655:0011606:295.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 16.04.2016 за муниципальным образованием «город Новочеркасск» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, площадью 123,3 кв. м с кадастровым номером 61:55:0011606:295 (т. 1 л.д. 13-14), В качестве представителя правообладателя указан Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Новочеркасска. 

Полагая, что указанное нежилое подвальное помещение является техническим и необходимо для постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию в целях его эксплуатации и контроля, техническому обслуживанию оборудования, ТСН «Платовский 75» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В соответствии с приведенными нормами и разъяснениями право общей долевой собственности возникает не на любое помещение, а лишь на помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания более одного помещения спорного здания.

Как отмечено выше, жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, передан городскому жилищному управлению г. Новочеркасска на основании решения исполнительного комитета Новочеркасского городского Совета депутатов трудящихся Ростовской области от 14.12.1971 № 462 (архивная справка - т. 1 л.д. 109-110).

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09 по делу № А65-7624/2008 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

На дату приватизации первой квартиры в доме (приватизация осуществлена в сентябре 1991 года – т. 1 л.д. 20-21) в спорном помещении находилась котельная, которая помимо жилого дома № 75 по пр-кт Платовский в г. Новочеркасске, обслуживала еще два дома: № 73 по пр-кт Платовский, по ул. Б.Хмельницкого, 50/8, что подтверждается техническими паспортами жилого дома, письмом муниципального унитарного предприятия от 27.11.2017 № 2521 (т. 1 л.д. 106).

В пункте 58 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено, что фактическое владение спорными помещениями (наличие ключей, доступ в помещения по своему усмотрению) осуществляется товариществом.

В апелляционной жалобе возражений относительно указанных обстоятельства не заявлено.

Согласно экспликации из технических паспортов по состоянию на 18.01.1964, 22.04.1975, спорные помещения обозначены как котельная, сараи, служебные (т. 1 л.д. 125-157).

В экспликации из технических паспортов по состоянию на 11.05.1991, 12.06.1995 спорные помещения обозначены как подвальные, котельная (т. 1 л.д. 158-171, т. 2 л.д. 1-14).

Котельная, обслуживающая помимо дома № 75 по пр-кт Платовский в г. Новочеркасске, еще два дома: № 73 по пр-кт Платовский, по ул. Б.Хмельницкого, 50/8, демонтирована в 1999 году.

Согласно заключению от 19.12.2017 № 10/17, составленному ООО «Центр технической экспертизы и оценки», по всему периметру подвала жилого дома площадью 123,3 кв.м проложены внутридомовые инженерные системы, а именно трубопроводы систем отопления, водоснабжения и канализации, включающие в себя как сами горизонтальные водопроводы, так и стояки систем и запорно-регулирующую арматуру, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования. 

Для обеспечения нормальной эксплуатации, согласно пункту 10.6 СП 54.13330.2011, должна быть обеспечена возможность доступа к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания, их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены. Использование подвального помещения по иному какому-либо общественному назначению невозможно, так как не обеспечиваются требования по параметрам микроклимата и противопожарные требования.

С учетом выводов специалиста в названном выше заключении, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорные помещения предназначены для обслуживания иных помещений в доме и не имеют самостоятельного назначения.

То обстоятельство, что ранее в подвальном помещении находилась котельная, обслуживающая еще два дома, не препятствует квалификации спорного помещения, как технического по своему назначению в настоящее время.

Выводы, изложенные в заключении от 19.12.2017 № 10/17, заявителем жалобы не оспорены, в ходе рассмотрения дела ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось.

Заявителем жалобы не представлено доказательств того, что муниципальное образование с момента передачи дома в муниципальную собственность фактически владело подвальным помещениями, использовало его по иному, самостоятельному, назначению, предоставляло во владение и пользование каким-либо лицам.

Принятие решения Городской Думы г. Новочеркасска 6-го созыва от 02.03.2017 № 153 о включении спорного помещения в перечень объектов приватизации недвижимого муниципального имущества на 2017 год не подтверждает факт пользования помещением, несения бремени его содержания.

Таким образом, наличие статуса общего имущества дома влечет соответственно вывод о наличии права общей долевой собственности собственников помещений дома № 75/52 по просп. Платовский в г. Новочеркасске на спорное помещение.

При таких условиях, вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований о признании права общей долевой собственности на помещение общей площадью 123,3 кв.м (кадастровый номер 61:55:0011606:295), обоснован, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не усматривает.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.02.2018  по делу № А53-25839/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                  Еремина О.А.

Судьи                  Баранова Ю.И.

                                                                                                                  Новик В.Л.