Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-98368/2018

02 августа 2019 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  25 июля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  02 августа 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: АО "Рынок "Правобережный" (адрес: Россия 193168, Санкт-Петербург, ул. Дыбенко 16/Б/5Н/37);

ответчик: 1) КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес: Россия 191060, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...>/Б, ОГРН:  

<

***>) 2) АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (адрес: Россия 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, 5);

третье лицо: ГУП ГУИОН (адрес: Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д.1-3)

об урегулировании разногласий, взыскании расходов по оплате государственной пошлины,

при участии

от истца: ФИО2 по доверенности от 22.10.2018;

от ответчика: 1) ФИО3 по доверенности от 26.12.2018;2) не явился (извещен);

от третьего лица: ФИО4 по доверенности от 09.01.2019; ФИО5 по доверенности от 09.01.2019;

установил:

Акционерное общество «Рынок «Правобережный» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), Акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (в отношении объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, площадью 6 193,4 кв. м., с кадастровым номером 78:12:0006308:3031, и земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, площадью 6 800 кв. м., с кадастровым номером 78:12:0006308:9098).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН).

Определением суда от 11.01.2019 производство по делу было приостановлено, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «АРКА» ФИО6.

12.03.2019 в материалы дела поступило заключение эксперта от 05.03.2019.

Определением суда от 14.03.2019 производство по делу было возобновлено.

Определением суда от 23.05.2019 приняты уточнения истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в которых он просил урегулировать разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи, определить условия договора купли-продажи о цене нежилого здания и земельного участка, изложив пункты 2.1, 2.1.1, 2.1.2 договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 186 159 000 рублей (Сто восемьдесят шесть миллионов сто пятьдесят девять тысяч) рублей (НДС не облагается) и включает в себя: 2.1.1. Цену продажи Здания – 83 771 550 (восемьдесят три миллиона семьсот семьдесят одна тысяча пятьсот пятьдесят) рублей. 2.1.2. Цену продажи Земельного участка – 102 387 450 (сто два миллиона триста восемьдесят семь тысяч четыреста пятьдесят) рублей».

В судебном заседании 23.05.2019 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме; ходатайствовал о вызове в судебное заседание эксперта ООО «АРКА» ФИО6 для дачи пояснений. Представители Комитета и ГУП ГУИОН против удовлетворения заявленных требований возражали; представили письменные возражения на экспертное заключение; ходатайствовали о назначении повторной судебной экспертизы.

27.06.2019 в судебном заседании эксперт ФИО6 представила письменные и устные пояснения по заключению эксперта, ответила на вопросы суда и участвующих в деле лиц, дала ответы на возражения Комитета и ГУП ГУИОН по заключению эксперта.

16.07.2019 по требованию суда эксперт ФИО6 представила в материалы дела дополнительный расчет рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, базирующийся на варианте изменения использования объектов на микрорайонный торговый центр. Дополнительный расчет был представлен в составе письменного заключения от 15.07.2019, содержащего подписку эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представители Комитета и ГУП ГУИОН заняли солидарную позицию; против удовлетворения заявленных требований возражали; поддержали заявленное ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Фонд, извещенный надлежащим образом о дате и месте судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 АПК РФ, в судебное заседание представителей не направил.

Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке статьи 156 АПК РФ.

Исследовав материалы настоящего дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 12.03.2007 № 13/ЗК-04245 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, площадью 6 800 кв. м., с кадастровым номером 78:12:0006308:9098 (далее – Земельный участок), и договор аренды от 10.12.1998 № 13-А002626 в отношении размещенного на Земельном участке нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, площадью 6 193,4 кв. м., с кадастровым номером 78:12:0006308:3031 (далее – Здание).

13.09.2017 Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендованного недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2018 по делу № А56-14038/2018 было признано незаконным бездействие Комитета в период с 14.11.2017 по 16.11.2017 и в период с 21.12.2017 по 27.03.2018 в части неисполнения обязанности в соответствии с пунктом 1 части 9 статьи 3 Закона № 159-ФЗ по направлению письменного задания на проведение оценки Здания и Земельного участка.

Распоряжением Комитета от 14.05.2018 № 849-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, улица Дыбенко, д. 16, литера А» принято решение о приватизации арендованных Обществом объектов недвижимости по цене 309 400 000 рублей, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 26.04.2018 № 31-8-0135(009)-2018, составленного ГУП ГУИОН, в том числе: рыночная стоимость Здания составляет 97 030 000 рублей, рыночная стоимость Земельного участка составляет 212 370 000 рублей. Установлена форма платежа в рассрочку, поквартально, равными долями, период рассрочки – 20 кварталов.

24.05.2018 письмом исх. № 4243/19 Фонд уведомил Общество о принятии решения о реализации истцом преимущественного права на выкуп арендованных объектов недвижимости и передал Обществу проект договора купли-продажи Здания и Земельного участка.

15.06.2018 Общество направило Комитету и Фонду письмо от 13.06.2018 исх. № 21 с протоколом разногласий к предложенному договору купли-продажи объектов недвижимости. Общество выразило разногласия, в том числе, относительно цены продажи Здания и Земельного участка, указав в подписанном протоколе разногласий цену объектов недвижимости 109 000 000 рублей (НДС не облагается) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 27.11.2017 № 177/17, выполненным ИП ФИО7.

25.06.2018 Фонд направил Обществу письмо исх. № 5067/19 с ответом о том, что изменение цены продажи объектов недвижимости не входит в его компетенцию.

Комитет на обращение Общества не ответил.

Поскольку договор купли-продажи с учетом протокола разногласий не был подписан, истец обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, посредством внесения изменений в договор с учетом протокола разногласий и определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее – предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика. 

Согласно отчету ГУП ГУИОН об оценке от 26.04.2018 № 31-8-0135(009)-2018 рыночная стоимость объектов недвижимости определена в размере 309 400 000 рублей. 

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

Между тем, как следует из материалов дела, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорных объектов, в том числе о цене продажи, в связи с чем, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Оценивая обоснованность искового требования об урегулировании возникших между Обществом и Комитетом преддоговорных разногласий, арбитражный суд исходит из следующего.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи объектов недвижимости между сторонами возник спор относительно цены Здания и Земельного участка.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Согласно отчету ГУП ГУИОН об оценке от 26.04.2018 № 31-8-0135(009)-2018 рыночная стоимость объектов недвижимости определена в размере 309 400 000 рублей.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.

Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.

Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов от исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, из приведенных выше норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

При таких обстоятельствах указанная в отчете об оценке от 26.04.2018 № 31-8-0135(009)-2018 рыночная стоимость является обязательной для Комитета при формировании им цены продажи спорных объектов недвижимости.

Исходя из изложенного, обязанность заключить договор на иных условиях, чем были предложены Комитетом изначально, у последнего отсутствует.

Вместе с тем, согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

В поддержку заявленных сторонами позиций при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, стороны представили в материалы дела отчеты об оценке, содержащие противоречащие выводы о величине рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества. Комитет ссылался на отчет об оценке от 26.04.2018 № 31-8-0135(009)-2018, выполненный ГУП ГУИОН, согласно которому рыночная стоимость Здания и Земельного участка составляет 309 400 000 рублей. Общество ссылалось на отчет об оценке от 27.11.2017 № 177/17, выполненный оценщиком ИП ФИО7, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составляет 109 000 000 рублей.

При наличии представленных сторонами отчётов об оценке, содержащих противоречащие выводы о величине рыночной стоимости имущества, судом назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «АРКА» ФИО6.

В материалы дела поступило заключение эксперта от 05.03.2019.

Как следует из заключения эксперта рыночная стоимость Здания и Земельного участка по состоянию на 13.09.2017 составляет 186 159 000 рублей.

Учитывая то, что судебной экспертизой установлена рыночная стоимость спорных Здания и Земельного участка по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о реализации предоставленного ему преимущественного права (13.09.2017), что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорных объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объектов в размере 186 159 000 рублей.

Вопреки доводам Комитета и ГУП ГУИОН нарушений и противоречий в указанном заключении эксперта не установлено.

По ходатайству участвующих в деле лиц, в порядке статьи 86 АПК РФ, в судебное заседание 27.06.2019 был вызван эксперт ФИО6 для дачи пояснений и ответов на дополнительные вопросы участвующих в деле лиц. Эксперт ФИО6 представила письменные и устные пояснения по заключению эксперта. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ГУП ГУИОН и Комитетом не представлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы, научно обоснованы.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют. Несогласие Комитета и ГУП ГУИОН с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Достоверность результатов расчета рыночной стоимости в заключении эксперта от 05.03.2019 подтверждается тем, что экспертом проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости, который показал, что текущее использование является максимально эффективным с точки зрения юридической правомочности, физической осуществимости и финансовой эффективности. Разница между полученными результатами расчета рыночной стоимости объектов двумя использованными подходами: сравнительным (186 231 852 рубля) и доходным (186 087 019 рублей), составляет менее 5 %. Полученный в результате согласования результатов расчета размер рыночной стоимости объектов недвижимости (186 159 000 рублей, из которых на Здание приходится 83 771 550 рублей, а на Земельный участок приходится 102 387 450 рублей) соотносится с кадастровой стоимостью объектов недвижимости, которая была действовавшей на дату оценки (13.09.2017) (186 358 919 рублей, из которых на Здание приходится 83 773 167 рублей, а на Земельный участок приходится 102 585 752 рубля).

При этом, как следует из материалов дела, размер кадастровой стоимости Здания и Земельного участка утвержден Приказом Комитета от 28.11.2018 № 130-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости» и составляет для Земельного участка 45 323 104 рублей, а для Здания 108 553 524 рублей (совокупная кадастровая стоимость в настоящее время составляет 153 876 628 рублей).

Возражения Комитета в отношении выводов эксперта сводятся к тому, что на территории Санкт-Петербурга отсутствует сформированный и имеющий потенциал оборота сегмент сельскохозяйственных (розничных) рынков; текущее использование объектов недвижимости (объектов оценки) не обеспечивает максимально возможный приток посетителей и максимальную доходность объектов; а рассчитанный экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости неверным и не соответствующим рыночным сведениям.

Вместе с тем, согласно приведенным в заключении эксперта сведениям, спрос на сегмент розничных рынков в Санкт-Петербурге имеется, в подтверждение этому приведены ссылки на городской план организации розничных рынков, реализованные инвестиционные проекты по реализации розничных рынков, проектируемые и строящиеся объекты данного формата (стр. 52 – 54 заключения). Измерения пешеходных потоков (пешеходного трафика), выполненные экспертом, также подтверждают спрос населения на текущий формат использования объектов недвижимости, т.е. их позиционирование как рынка. Тем самым эффективность фактического использования исследуемых объектов недвижимости в формате текущего использования подтверждена исследованием экспериментально, в расчетных моделях применены рыночные данные. В свою очередь, доводы носят предположительный характер.

Доводы ГУП ГУИОН о том, что экспертом были нарушены положения Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, не подтверждаются текстом заключения эксперта от 05.03.2019.

Согласно пункту 16 ФСО № 7, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

В тексте заключения эксперта от 05.03.2019 (стр. 70) были приведены аргументы, на основании которых был обоснован отказ от расчетов рыночной стоимости объектов оценки по варианту реконструкции улучшений под торговый центр ввиду финансовой неэффективности данного варианта. На сегодняшний день объект оценки в виде здания лишь частично оборудован отоплением, строение исполнено по технологиям 80-х годов и не соответствует современным форматам торговой недвижимости, состояние конструкций кровли требует проведения масштабных работ, планировка здания – преимущественно смешанная, визуальный обзор объекта затруднен, здание не оборудовано лифтами и эскалаторами/траволаторами, ограничено количество парковочных мест, что может затруднить реализацию торговой функции в современном формате.

Данная позиция была подтверждена в представленном в материалы дела экспертом письменном ответе на замечания Комитета и ГУП ГУИОН от 21.06.2019 исх. № 21/19.

С учетом доводов участвующих в деле лиц, судом было предложено эксперту представить в материалы дела результаты расчета рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в случае проведения реконструкции улучшений под торговый центр на основании имеющихся рыночных данных.

16.07.2019 эксперт ФИО6 представила в материалы дела дополнительный расчет рыночной стоимости объектов недвижимости, базирующийся на варианте изменения использования объектов на микрорайонный торговый центр. Дополнительный расчет был представлен (стр. 154-181) в составе письменного заключения от 15.07.2019, содержащего, в числе прочего, подписку эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Размер рыночной стоимости объектов недвижимости путем проведения указанного дополнительного расчета составил 153 967 456 рублей, что существенно ниже значений, которые были получены экспертом при расчете рыночной стоимости объектов в варианте текущего использования (186 087 019 рублей), а также в варианте сноса существующего здания и строительства на земельном участке многоквартирного жилого дома (184 880 009 рублей). Это подтвердило ранее сделанный экспертом вывод о наиболее эффективном использовании объектов недвижимости (объектов оценки) в формате текущего использования.

Высказанные ГУП ГУИОН возражения относительно дополнительного расчета, представленного экспертом, являются необоснованными.

ГУП ГУИОН считает, что при предоставлении экспертом дополнительного расчета по использованию объектов недвижимости под торговые цели (в форме торгового комплекса) были завышены затраты на проведение модернизации объекта.

Ранее в заключении эксперта уже высказывались аргументы, свидетельствующие о необходимости масштабных работ по реконструкции объектов оценки для целей их использования в формате торгового центра. В настоящее время подобное использование здания невозможно. В представленном экспертом дополнительном варианте расчета (стр. 154-181 письменного заключения от 15.07.2019) уровень затрат был рассчитан экспертом на консервативном уровне, близком к нижней границе по рыночным данным. Предложен вариант реконструкции без изменения объемно-планировочных решений объекта, под формат торгового центра. Объем затрат на реконструкцию был получен в размере 31 497 рублей / кв. м. Это соответствует приведенным рыночным данным, соответствует приведенной экспертом аналитике рынка, также информация подтверждается приведенными сведениями по схожим завершенным проектам в Москве и Санкт-Петербурге, которые в ряде случаев показывают существенно большие значения затрат на реконструкцию объектов недвижимости (более 60 000 рублей / кв. м.).

Высказанные ГУП ГУИОН возражения относительно неверной, по его мнению, принимаемой к расчету величине арендопригодной площади Здания в размере 4 221,7 кв. м., опровергаются обоснованием, приведенным в тексте заключения эксперта. Отмеченный вариант наиболее эффективного использования объектов предполагает их использование по текущему состоянию по существующему назначению – в качестве универсального рынка. В концепции рынка при моделировании дохода в аренду необходимо учитывать, что в аренду сдается не зал, а торговые места, в расчете эксперта данный аспект учтен, суммирование торговой площади производится по площади торговых мест (стр. 40 заключения). Кроме того, сдача в аренду торговых мест осуществляется по утвержденной Обществом, как оператором рынка,Схеме торговых мест, согласованной с начальником ОНД Невского района, начальником УМВД Невского района, Главным государственным санитарным врачом по Невскому и Красногвардейскому району Санкт-Петербурга.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заключение ООО «АРКА» от 05.03.2019 позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость спорных объектов недвижимого имущества.

В связи с указанными обстоятельствами судом не усматривается оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ, статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Учитывая, что заключение эксперта содержит подробное описание выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости, имеются достаточные обоснования, ссылка заявителей на наличие противоречий представляет собой субъективную оценку отдельных выводов заключения эксперта и не опровергает их.

Исходя из изложенного, суд считает уточненные исковые требования Общества к Комитету подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Поскольку установленная судом в подлежащих урегулированию спорных положениях договора купли-продажи цена объектов недвижимости (186 159 000 рублей) ближе к цене, на которой настаивало Общество в первоначально заявленных исковых требованиях (109 000 000 рублей), нежели та цена, на которую ссылался Комитет в ходе судебного разбирательства (309 400 000 рублей), судебные издержки по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы по делу подлежат взысканию с Комитета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и Акционерным обществом "Рынок "Правобережный" при заключении договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.

Определить условия договора купли-продажи объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга по адресу: 

<

...>, лит. А, площадью 6193, 4 кв.м. с кадастровым номером 78:12:0006308:3031 и земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, площадью 6800 кв.м. с кадастровым номером 78:12:0006308:9098, изложив пункты 2.1, 2.1.1, 2.1.2 договора в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи объекта составляет 186 159 000 руб. (НДС не облагается) и включает в себя:

2.1.1. Цену продажи Здания – 83 771 550 руб.

2.1.2. Цену продажи Участка – 102 387 450 руб.».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Акционерного общества "Рынок "Правобережный" 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины и 85 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Кротов С.М.