ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11755/2020

г. Челябинск

10 ноября 2020 года

Дело № А47-15931/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2020 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А., 

судей  Карпачевой М.И., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.08.2020 по делу                               № А47-15931/2019.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Викинг-Спорт» (далее – истец, ООО «Викинг-Спорт») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, изложив пункты 2.1, 2.4 и 2.5 договора  в следующей редакции: 

Пункт 2.1 договора: «Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1- 1.1.10 настоящего договора составляет 26 591 667 (двадцать шесть миллионов пятьсот девяносто одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) руб. (без учета НДС), в том числе:

1) стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 450,5 кв. м., этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В9В10, кадастровый номер 56:44:0311007:224, составляет 2 708 333 (два миллиона семьсот восемь тысяч триста тридцать три) руб.;

2) стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 934,1 кв. м., этаж: цокольный этаж № цокольный этаж, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В9В10, кадастровый номер 56:44:0311007:217, составляет 3 175 000 (три миллиона сто семьдесят пять тысяч) руб.;

3) стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 806,6 кв. м., этаж: подвал № подвал, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В13В14В15, кадастровый номер 56:44:0311007:223, составляет 2 558 333 (два миллиона пятьсот пятьдесят восемь тысяч триста тридцать три) руб.;

4) стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 486 кв. м., этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В24В25В26, кадастровый номер 56:44:0311007:225, составляет 2 216 667 (два миллиона двести шестнадцать тысяч шестьсот шестьдесят семь) руб.; 

5) стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 1087 кв. м., этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В27В28В29, кадастровый номер 56:44:0311007:227, составляет 3 450 000 (три миллиона четыреста пятьдесят тысяч) руб.;

6) стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 534,6 кв. м., этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В31В32, кадастровый номер 56:44:0311007:218, составляет 2 334 110 (два миллиона триста тридцать четыре тысячи сто десять) руб.;

7) стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 17 кв. м., этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В31В32, кадастровый номер 56:44:0311007:220, составляет 74 223 (семьдесят четыре тысячи двести двадцать три)  руб.;

8) стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 687,2 кв. м., этаж цокольный, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В31В32, кадастровый номер 56:44:0311007:219, составляет 2 391 667 (Два миллиона триста девяносто одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) руб.;

9) стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 937,9 кв. м., этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В34В35В36, кадастровый номер 56:44:0311007:221, составляет 3 866 667 (три миллиона восемьсот шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь руб.);

10) стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 926,6 кв. м., этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В34В35В36, кадастровый номер 56:44:0311007:222, составляет 3 816 667 (три миллиона восемьсот шестнадцать тысяч шестьсот шестьдесят семь) руб.

Пункт 2.4 договора: «Выплата суммы по договору, определённой в пункте 2.1 производится согласно графику погашения суммы основного долга, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора».

Пункт 2.5 договора: «В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона на сумму денежных средств в размере, определенном в п. 2.1. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка РФ, действующей на дату уплаты опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,42 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга» (с учетом уточнения исковых требований от 12.08.2020, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т.4, л.д. 45).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Оренбурга, Союз «Торгово-промышленная палата Оренбургской области» (далее – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.08.2020 (резолютивная часть объявлена 13.08.2020) исковые требования ООО «Викинг-Спорт» в полном объеме (т.4, л.д. 51-64).

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке, в жалобе Комитет (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на следующие обстоятельства. 

При вынесении решения суд руководствовался заключением судебной экспертизы от 24.03.2020 № 200307, выполненной экспертом ООО «Оценочная компания «Ленд» ФИО2, содержащей неточности и недостатки при определении аналогов, что привело к снижению рыночной стоимости объектов муниципального нежилого фонда на 13 092 500 руб. По мнению подателя жалобы, экспертом не учтено физическое состояние объектов недвижимости, что является важным ценообразующим фактором. Судом не дана оценка доводов изложенных в ходатайстве о назначении повторной экспертизы и необоснованно отклонено ходатайство Комитета о назначении повторной судебной экспертизы в связи с возникшими противоречиями и сомнениями по результатам экспертного заключения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились. 

В соответствии со  статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета – без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, согласно постановлению администрации города Оренбурга № 704-п от 20.04.2014 (т. 1, л.д. 23) обществу с ограниченной ответственностью «Викинг-Спорт» предоставлены в аренду нежилые отдельно стоящие строения общей площадью 10821,1 кв. м, расположенные в литерах В2, В8, В9В10, В13В14В15, В25В24В26, В27В28В29, В31В32, В35В36В34 по адресу: 

<

...>, сроком до 01.07.2015, в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

На основании распоряжения Комитета по управлению имуществом города Оренбурга № 297 от 22.04.2014 (т. 1, л.д. 24) между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга № 3-766з-11804 от 26.05.2014 (далее - договор аренды, т. 1, л.д. 19-22), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, именуемый далее «объект», по адресу: 

<

...> для осуществления производства корпусной мебели, производства замороженных мясных полуфабрикатов.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды характеристика объекта:

- нежилые отдельно стоящие строения общей площадью 10821,1 кв. м, расположенные в литерах В2, В8, В9В10, В13В14В15, В25В24В26, В27В28В29, В31.В32, В35В36В34;

- общая площадь, сданная в аренду 10821,1 кв. м, в том числе: первый этаж 10821,1 кв. м.

В силу пункта 1.3 договора аренды срок действия договора устанавливается с 01.04.2014 по 01.07.2015.

Согласно акту приема-передачи объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга, расположенного по адресу: 

<

...>, арендодатель на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом города Оренбурга от 22.04.2014 № 297 передал 01.04.2014 арендатору во временное пользование следующие объекты недвижимости: нежилые отдельно стоящие строения общей площадью 10821,1 кв. м, расположенные в литерах В2, В8, В9В10, В13В14В15, В25В24В26, В27В28В29, В31В32, В35В36В34 по адресу: 

<

...>.

Согласно акту техническое состояние объектов на момент их передачи характеризуется следующим: помещения находятся в удовлетворительном состоянии и соответствуют требованиям по их эксплуатации.

Дополнительным соглашением от 02.03.2015 № 3-766з-11804 к договору аренды (т. 1, л.д. 18) стороны внесли изменения в пункт 1.3 договора и установили срок действия договора с 01.04.2014 по 01.04.2019.

Согласно дополнительному соглашению от 16.11.2016 № 3-766з-11804/6826 к договору аренды (т. 1, л.д. 17) пункты 1.2.1 и 1.2.2 договора аренды изложены в следующей редакции:

       «1.2.1 нежилые отдельно стоящие строения общей площадью 10824,1 кв. м:

одноэтажное строение смешанной конструкции площадью 1925,4 кв. м с цокольным этажом литер В2;

одноэтажное кирпичное строение склад общей площадью 884,3 кв. м литер В8;

помещение № 1 площадью 380,4 кв. м, этаж № 1, литер В9В10;

помещение № 2 площадью 450,5 кв. м, этаж № 1, литер В9В10;

помещение № 3 площадью 934,1 кв. м, этаж № цоколь, литер В9В10;

помещение № 1 площадью 10,4 кв. м, этаж № 1, литер В14В15;

помещение № 2 площадью 69,5 кв. м, этаж № 1, литер В14В15;

помещение № 3 площадью 806,6 кв. м, этаж № подвал, литер В13В14В15;

помещение № 1 площадью 131,9 кв. м, этаж № 1, литер В24В25В26;

помещение № 2 площадью 486 кв. м, этаж № 1, литер В24В25В26;

помещение № 2 площадью 1087,4 кв. м, этаж № 1, литер В27В28В29;

помещение № 3 площадью 99 кв. м, этаж № 1, литер В27В28В29;

помещение № 1 площадью 162,8 кв. м, этаж № 1, литер В31В32;

помещение № 2 площадью 534,6 кв. м, этаж № 1, литер В31В32;

помещение № 3 площадью 17 кв. м, этаж № 1, литер В31В32;

помещение № 5 площадью 687,2 кв. м, этаж № цоколь, литер В31В32;

помещение № 1 площадью 292,5 кв. м, этаж № 1, литер В34В35В36;

помещение № 2 площадью 937,9 кв. м, этаж № 1, литер В34В35В36;

помещение № 3 площадью 926,6 кв. м, этаж № 1, литер В34В35В36;

1.2.2 общая площадь, сданная в аренду 10824,1 кв. м, в том числе: первый этаж 8396,2 кв. м, цокольный этаж 1621,30 кв. м, подвал 806,6 кв. м».

Дополнительным соглашением № 3-766з-11804/6941 от 14.05.2018 к договору аренды (т. 1, л.д. 16) пункты 1.2.1 и 1.2.2 договора аренды изложены в новой редакции:

     «1.2.1 нежилые отдельно стоящие строения общей площадью 9 677,6 кв. м:

одноэтажное строение смешанной конструкции площадью 1925,4 кв. м с цокольным этажом литер В2;

одноэтажное кирпичное строение склад общей площадью 884,3 кв. м литер В8;

помещение № 2 площадью 450,5 кв. м, этаж № 1, литер В9В10;

помещение № 3 площадью 934,1 кв. м, этаж № цоколь, литер В9В10;

помещение № 3 площадью 806,6 кв. м, этаж № подвал, литер В13В14В15;

помещение № 2 площадью 486 кв. м, этаж № 1, литер В24В25В26;

помещение № 2 площадью 1087,4 кв. м, этаж № 1, литер В27В28В29;

помещение № 2 площадью 534,6 кв. м, этаж № 1, литер В31В32;

помещение № 3 площадью 17 кв. м, этаж № 1, литер В31В32;

помещение № 5 площадью 687,2 кв. м, этаж № цоколь, литер В31В32;

помещение № 2 площадью 937,9 кв. м, этаж № 1, литер В34В35В36;

помещение № 3 площадью 926,6 кв. м, этаж № 1, литер В34В35В36;

1.2.2 общая площадь, сданная в аренду 9 677,6 кв. м, в том числе: первый этаж 7 249,7 кв. м, цокольный этаж 1621,3 кв. м, подвал 806,6 кв. м».

Из материалов дела следует, что истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества № 16-ВС от 04.03.2019 (т. 2, л.д. 34), согласно которому ООО «Викинг-Спорт» просит реализовать преимущественное право на выкуп здания (-ий) (помещения (-ий)), расположенного (-ых) по адресу:                 

<

...>, а именное: нежилые отдельно стоящие строения общей площадью 6 867,9 кв. м, из которых:

помещение № 2 площадью 450,5 кв. м, этаж № 1, литер В9В10;

помещение № 3 площадью 934,1 кв. м, этаж № цоколь, литер В9В10;

помещение № 3 площадью 806,6 кв. м, этаж № подвал, литер В13В14В15;

помещение № 2 площадью 486 кв. м, этаж № 1, литер В24В25В26;

помещение № 2 площадью 1087,4 кв. м, этаж № 1, литер В27В28В29;

помещение № 2 площадью 534,6 кв. м, этаж № 1, литер В31В32;

помещение № 3 площадью 17 кв. м, этаж № 1, литер В31В32;

помещение № 5 площадью 687,2 кв. м, этаж № цоколь, литер В31В32;

помещение № 2 площадью 937,9 кв. м, этаж № 1, литер В34В35В36;

помещение № 3 площадью 926,6 кв. м, этаж № 1, литер В34В35В36, арендуемых ООО «Викинг-Спорт» по состоянию на 04.03.2019 более четырех лет по договору аренды от 26.05.2014 № 3-766з-11804. Задолженность по арендной плате отсутствует. Оплата приобретаемых зданий (помещений) будет произведена в рассрочку. Срок рассрочки просит установить на 5 лет. Сумма первоначального взноса составит 0 рублей.

Согласно постановлению администрации г. Оренбурга «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>» № 2069-п от 29.07.2019 (т. 2, л.д. 68-70, 98-100) принято решение реализовать преимущественное право арендатора, субъекта малого предпринимательства, общества с ограниченной ответственностью «Викинг-Спорт» (далее - общество) на приобретение арендуемого муниципального имущества:

1) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 450.5 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация. 

<

...>, литер В9В10, кадастровый номер: 56:44:0311007:224;

2) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 934,1 кв. м, этаж: цокольный этаж № цокольный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Оренбургская область, г- Оренбург, ул. Кавказская, д. 3, помещение 3, литер В9В10, кадастровый номер: 56:44:0311007:217:

3) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 806.6 кв. м, этаж: подвал № подвал, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> д 3, помещение 3, литер В13В14В15, кадастровый номер: 56:44:0311007:223;

4) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 486 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер 024В25В26, кадастровый номер: 56:44:0311007:225;

5) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 1 087,4 кв. м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская федерация. 

<

...>, литер В27В28В29, кадастровый номер: 56:44:0311007:227;

6) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 534,6 кв. м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В31В32, кадастровый номер: 56:44:0311007:218;

7) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 17 кв. м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В31В32, кадастровый номер: 56:44:031 1007:220;

8) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 687,2 кв. м, паж цокольный, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер ВЗ I В32, кадастровый номер: 56:44:031 1007:219;

9) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 937,9 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В34В35В36, кадастровый номер: 56:44:0311007:221;

10) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 926.6 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В34В35В36, кадастровый номер: 56:44:0311007:222.

Осуществить приватизацию арендуемого муниципального имущества, указанного в пункте 1 настоящего постановления, на следующих условиях:

1) цена приобретения муниципального имущества составляет 39 684 167 (тридцать девять миллионов шестьсот восемьдесят четыре тысячи сто шестьдесят семь) рублей 00 копеек без учета НДС в соответствии с письменным отчетом Союза «Торгово-промышленная палата Оренбургской области» об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 19.06.2019 N 092-09-00661:

2) оплата муниципального имущества будет производиться в рассрочку без первоначального взноса, ежемесячно равными долями, срок рассрочки оплаты составляет 5 (пять) лет.

Письмом № 0178/4388 от 01.08.2019 (т. 1, л.д. 45) Комитет по управлению имуществом города Оренбурга направил ООО «Викинг-Спорт» проект договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу:                     

<

...>, для подписания.

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи арендованных нежилых помещений (далее - проект договора, т. 1, л.д. 46-48) Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (продавец) обязуется передать в собственность ООО «Викинг-Спорт» (покупатель), а покупатель обязуется принять и своевременно оплатить нежилые помещения:

1.1.1) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 450,5 кв. м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В9В10, кадастровый номер:56:44:0311007:224;

1.1.2) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 934,1 кв. м, этаж: цокольный этаж № цокольный этаж, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В9В10, кадастровый номер:56:44:0311007:217;

1.1.3) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 806,6 кв. м, этаж: подвал № подвал, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В13В14В15, кадастровый номер: 56:44:0311007:223;

1.1.4) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 486 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В243В25В26, кадастровый номер: 56:44:0311007:225;

1.1.5) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 1087,4 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В27В28В29, кадастровый номер: 56:44:0311007:227;

1.1.6) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 534,6 кв. м, этаж № 1,

адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В31В32, кадастровый номер: 56:44:0311007:218;

1.1.7) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 17 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В31В32, кадастровый номер: 56:44:0311007:220;

1.1.8) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 687,2 кв. м, этаж цокольный, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В31В32, кадастровый номер: 56:44:0311007:219;

1.1.9) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 937,9 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В34В35В36, кадастровый номер: 56:44:0311007:221;

1.1.10) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 926,6 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В34В35В36, кадастровый номер: 56:44:0311007:222.

В соответствии с пунктом 1.2 проекта договора отчуждение муниципального имущества покупателю осуществляется на основании постановления администрации города Оренбурга от 29.07.2019 № 2069-п «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу 

<

...>».

В силу пункта 2.1 проекта договора цена приобретения муниципального имущества, указанного в п. п. 1.1.1 - 1.1.10 договора составляет 39 684 167 (тридцать девять миллионов шестьсот восемьдесят четыре тысяч сто шестьдесят семь) руб. (без учета НДС).

На основании пункта 2.4 проекта договора выплата суммы по договору в размере 39 684 167 руб. производится согласно графику погашения суммы основного долга, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора.

Согласно пункт 2.5 проекта договора в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 39 684 167 руб. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,42% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.

В приложении к проекту договора представлен график погашения суммы основного долга, по уплате которой предоставлена рассрочка, и начисленных процентов.

Согласно отчету об оценке помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, № 092-09-00661 от 19.06.2019, выполненного Союзом «Торгово-промышленная палата Оренбургской области», рыночная стоимость помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на 13.03.2019 (дата подачи заявления) составляет:

помещение площадью 450,5 кв. м, этаж № 1 - 4 700 000 руб. (с НДС), 3 916 667 руб. (без НДС);

помещение площадью 934,1 кв. м, этаж № цоколь - 5 490 000 руб. (с НДС), 4 575 000 руб. (без НДС);

помещение площадью 806,6 кв. м, этаж № подвал - 4 740 000 руб. (с НДС), 3 950 000 руб. (без НДС);

помещение площадью 486 кв. м, этаж № 1 - 4 150 000 руб. (с НДС), 3 458 333 руб. (без НДС);

помещение площадью 1087,4 кв. м, этаж № 1 - 6 620 000 руб. (с НДС), 5 516 667 руб. (без НДС);

помещение площадью 534,6 кв. м, этаж № 1 - 3 895 000 руб. (с НДС), 3 245 833 руб. (без НДС);

помещение площадью 17 кв. м, этаж № 1 - 186 000 руб. (с НДС), 155 000 руб. (без НДС);

помещение площадью 687,2 кв. м, этаж № цоколь - 4 040 000 руб. (с НДС), 3 366 667 руб. (без НДС);

помещение площадью 937,9 кв. м, этаж № 1 - 6 940 000 руб. (с НДС), 5 783 333 руб. (без НДС);

помещение площадью 926,6 кв. м, этаж № 1 - 6 860 000 руб. (с НДС), 5 716 667 руб. (без НДС).

Истцом в материалы дела представлен отчет об оценке № 02-08/19 от 08.08.2019, выполненный ИП Доля Н.А. (т. 1, л.д. 50-144), согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 56:44:0311007:224, 56:44:0311007:217, 56:44:0311007:223, 56:44:0311007:225, 56:44:0311007:227, 56:44:0311007:218, 56:44:0311007:220, 56:44:0311007:219, 56:44:0311007:221, 56:44:0311007:222, расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на 08.08.2019 с учетом округления составляет: с НДС - 21 173 000 (Двадцать один миллион сто семьдесят три тысячи) руб.; без НДС - 17 644 165 (Семнадцать миллионов шестьсот сорок четыре тысячи сто шестьдесят пять) руб.

Договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, подписан сторонами с протоколом разногласий от 02.09.2019 к договору купли-продажи арендованных нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> (далее - протокол разногласий, т. 1, л.д. 49).

Письмом № 01-28/5482 от 23.09.2019 (т. 2, л.д. 11) Комитетом отклонены разногласия к проекту договору купли-продажи нежилых помещений.

Полагая, что предложенная ответчиком выкупная стоимость нежилого помещения завышена и не соответствует действительной рыночной стоимости спорного имущества, возлагает на истца дополнительное бремя, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании разногласий по договору.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом, между сторонами возникли разногласия при заключении договора купли-продажи в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы в силу части 3 указанной выше статьи обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Преимущественное право истца как субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп спорного объекта в рамках настоящего дела не оспаривается.

Комитет принял положительное решение о приватизации спорного имущества, по заказу органа местного самоуправления произведена оценка арендуемого имущества, определена его рыночная стоимость в размере                                    39 684 167 руб. (без НДС), что следует из отчета Союза «ТПП Оренбургской области» об оценке рыночной стоимости N 092-09-00661 от 19.06.2019.

Во исполнение постановления администрации города Оренбурга «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>» № 2069-п от 29.07.2019 Комитет по управлению имуществом города Оренбурга направил проект договора купли-продажи в адрес ООО «Викинг-Спорт».

ООО «Викинг-Спорт» подписало договор с протоколом разногласий, в связи с несогласием с указанной на основании отчета № 092-09-00661 от 19.06.2019 рыночной стоимости приватизируемого имущества, что свидетельствует о возникновении между сторонами спора о цене.

Пунктом 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований статьи 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для оценки соответствия отчета № 092-09-00661 от 19.06.2019, выполненного оценщиком Союза «Торгово-промышленная палата Оренбургской области  требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации, обязательным к применению субъектам оценочной деятельности, в случае выявления несоответствия названного ответа требованиям действующего законодательства, повлиявшим на определение рыночной стоимости объектов оценки. 

В заключении №200307 от 24.03.2020 эксперт ФИО2 пришла к следующим выводам: 

- отчет от 19.06.2019 № 092-09-00661, выполненный Союзом «Торгово-промышленная палата Оренбургской области», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ;

- выявлены следующие ошибки: неверная ссылка на ячейку в расчетной таблице методом сравнении продаж, а так же завышение рыночной стоимости объектов оценки на величину рыночной стоимости земельных участков в доходном подходе. 

По третьему вопросу (с учетом письменных пояснений к заключению эксперта, представленных в дело письмом исх. № 104-20 от 10.08.2020) эксперт определил:

3.1. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 450,5 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В9В10, кадастровый номер 56:44:0311007:224, составляет  2 708 333 (два миллиона семьсот восемь тысяч триста тридцать три) руб.;

3.2. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 934,1 кв. м, этаж: цокольный этаж № цокольный этаж, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В9В10, кадастровый номер 56:44:0311007:217, составляет 3 175 000 (три миллиона сто семьдесят пять тысяч) руб.;

3.3. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 806,6 кв. м, этаж: подвал № подвал, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В13В14В15, кадастровый номер 56:44:0311007:223, составляет 2 558 333 (два миллиона пятьсот пятьдесят восемь тысяч триста тридцать три) руб.;

3.4. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 486 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В24В25В26, кадастровый номер 56:44:0311007:225, составляет 2 216 667 (два миллиона двести шестнадцать тысяч шестьсот шестьдесят семь) руб.;

3.5. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 1087 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В27В28В29, кадастровый номер 56:44:0311007:227, составляет 3 450 000 (три миллиона четыреста пятьдесят тысяч) руб.;

3.6. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 534,6 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В31В32, кадастровый номер 56:44:0311007:218, составляет 2 334 110 руб. (два миллиона триста тридцать четыре тысячи сто десять) руб.;

3.7. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 17 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В31В32, кадастровый номер 56:44:0311007:220, составляет 74 223 (семьдесят четыре тысячи двести двадцать три) руб.;

3.8. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 687,2 кв. м, этаж цокольный, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В31В32, кадастровый номер 56:44:0311007:219, составляет 2 391 667 (два миллиона триста девяносто одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) руб.;

3.9. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 937,9 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В34В35В36, кадастровый номер 56:44:0311007:221, составляет 3 866 667 (три миллиона восемьсот шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) руб.;

3.10. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 926,6 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, литер В34В35В36, кадастровый номер 56:44:0311007:222, составляет 3 816 667 руб. (три миллиона восемьсот шестнадцать тысяч шестьсот шестьдесят семь) руб. 

Согласно частям 1, 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая приведенные выше нормы права и заключение эксперта №200307 от 24.03.2020, изготовленное по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, пояснения эксперта, данные в судебном заседании, суд первой инстанции пришел к правильным выводам, что указанная в заключении эксперта №200307 величина стоимости объекта оценки соответствует рыночной стоимости имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Изложенные в обоснование апелляционной жалобы доводы о несогласии с ценой имущества и экспертным заключением, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонены. Оснований полагать выводы суда первой инстанции ошибочными не установлено.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (пункт 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92).

Поскольку в рамках настоящего спора сторонами оспаривалась цена приобретения имущества, подлежащего реализации в порядке, установленном Законом №159-ФЗ, суд правомерно назначил судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости объекта.

Согласно статье 8 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение экспертов по поставленным вопросам является профессиональным мнением экспертов. Доказательств нарушения принципов законности, независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследования апеллянтами не представлено.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Оценивая возражения ответчика относительно цены объекта, судебная коллегия указывает на отсутствие доказательств того, что экспертом расчет произведен неверно, фактически доводы ответчика сводятся к несогласию с представленным расчетом, документального обоснования, позволяющего достоверно проверить доводы, в материалы дела не представлено. 

При названных обстоятельствах оснований полагать установленную судом на основании заключения эксперта цену приобретения имущества несоответствующей рыночной апелляционный суд не усматривает.

Довод заявителя о необоснованном отказе суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы апелляционный суд отклонил в силу следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда. В рассмотренном случае суд не усмотрел в экспертном заключении каких-либо противоречий, являющихся основанием для проведения повторной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (с учетом последующих пояснений эксперта по проведенному исследованию).

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по апелляционной инстанции не подлежат распределению, поскольку в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.08.2020 по делу № А47-15931/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.А. Аникин 

 

Судьи:                                                                         М.И. Карпачева

 

         Г.Н. Богдановская