АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 марта 2020 года

Дело №

А66-14184/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2020 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В.,                   Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Реал»             ФИО1 (доверенность от 03.02.2020), от конкурсного управляющего ФИО2 общества с ограниченной ответственностью «Верхневолжская топливно-энергетическая компания» представителя ФИО3 (доверенность от 20.02.2020), от ФИО4 представителя ФИО5 (доверенность от 17.01.2020),

рассмотрев 18.03.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Верхневолжская топливно-энергетическая компания» в лице конкурсного управляющего ФИО2 на решение Арбитражного суда Тверской области от 27.12.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2019 по делу                № А66-14184/2017, 

 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Реал», адрес: 170100, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Верхневолжская топливно-энергетическая компания», адрес: 170017, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Компания), о признании права собственности на 20631/2888700 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - торгово-гостиничный комплекс с кадастровым номером 69:40:0200016:54 степенью готовности 80% в виде расположенного на первом этаже здания нежилого помещения № 23 проектной площадью 206,31 кв.м по адресу: 

<

...>, а также на 20631/2888700 долей в праве общей долевой собственности на места общего пользования в указанном объекте. Помимо этого Общество просило указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на 20631/2888700 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект и на 20631/2888700 долей в праве общей долевой собственности на места общего пользования в указанном объекте с соответствующим уменьшением доли Компании.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, адрес: 170100, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Управление Росреестра), администрация города Твери, адрес: 170100, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация), а также дольщики - ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Монтажно-строительное управление-63 Гидромонтаж», адрес: 108811, Москва, 22-ой км Киевского шоссе, двлд. 4, стр. 5, эт. 6, блок Е, оф. 629Е, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Квадротрейд», акционерное общество «Трест Гидромонтаж», адрес: 143345, Московская обл., г. Наро-Фоминск, рабочий 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, общество с ограниченной ответственностью «Климентина», адрес: 170100, 

<

...>, каб. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, общество с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Комс», адрес: 170034, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, общество с ограниченной ответственностью Производственно-строительная компания «Сантехэлектромонтаж»,  адрес: 170017, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, общество с ограниченной ответственностью «Дизайн сервис полиграфия», адрес: 170023, 

<

...>, эт. 3, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Эверест»», адрес: 70100, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, временный управляющий Компании ФИО48, ФИО49.

Решением суда от 27.12.2018 за Обществом признано право на 20631/2888700 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект – торгово-гостиничный комплекс с кадастровым номером 69:40:0200016:54 в степени готовности 80%,  расположенный по адресу: 

<

...>, в виде нежилого помещения № 23 проектной площадью 206,31 кв.м, расположенного на первом этаже указанного объекта, и на 20631/2888700 долей в праве общей долевой собственности на места общего пользования в указанном объекте.

Помимо этого суд в резолютивной части своего решения указал, что данное решение при вступлении его в законную силу является основанием для государственной регистрации права собственности Общества на соответствующие доли в общем имуществе.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                  от 21.03.2019 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить.

Податель жалобы ссылается на то, что строительство торгово-гостиничного комплекса не завершено, он не введен в эксплуатацию и, следовательно, помещение № 23 фактически не существует как объект права; указывает, что спорное помещение не передавалось истцу во владение и пользование, а право собственности Компании на него не было зарегистрировано Управлением  Росреестра; полагает, что признание за Обществом права собственности повлекло незаконное изъятие имущества из конкурсной массы Компании, что нарушает права иных конкурсных кредиторов, в том числе таких же дольщиков, как и истец; считает, что требования Общества не подлежат рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку на момент вынесения обжалуемых судебных актов в отношении Компании была введена процедура банкротства – наблюдение.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители Компании и привлеченной в качестве третьего лица ФИО4 настаивали на удовлетворении кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Компанией (застройщиком) и Обществом (участником долевого строительства) заключен договор от 17.12.2013 № 65-01/2013 долевого участия в строительстве, по условиям которого застройщик обязался на основании разрешения на строительство от 16.04.2013 № RU69320000-22, выданного Инспекцией архстройконтроля Департамента архитектуры и строительства администрации города Твери, осуществить силами других лиц строительство многофункционального здания «Торгово-гостиничный комплекс по Московскому шоссе, 16 в г. Твери».

В соответствии с пунктом 2.1 договора застройщик обязался завершить строительство торгово-гостиничного комплекса, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать Обществу по передаточному акту нежилое помещение, границы которого заштрихованы в плане – приложении № 1 к договору, а участник долевого строительства принял на себя обязательство своевременно уплатить цену, указанную в пункте 3.1 договора, и принять помещение по передаточному акту в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Согласно пункту 2.2 договора объектом долевого строительства согласно проектной документации является помещение № 23 ориентировочной площадью 206,31 кв.м, расположенное на 1-ом  этаже здания.

В пункте 3.1 договора установлена цена помещения в размере                  19 599 450 руб., которая  состоит из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, подлежащих уплате участником долевого строительства.

В силу пункта 3.4 договора оплата участником долевого строительства цены помещения, указанной в пункте 3.1 договора, производится в сроки и порядке, установленном графиком платежей, являющимся приложением № 2 к договору.

Согласно пункту 1 графика Общество обязано уплатить цену помещения в размере 19 599 450 руб., из них 19 000 000 руб. -  в срок до 30.11.2014 и                     599 459 руб. - в течение 10 банковских дней с даты получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, о котором застройщик обязан уведомить участника долевого строительства.

Пунктами 3.5, 3.6, 6.3 договора установлена обязанность Общества оплатить цену помещения в полном объеме до подписания сторонами передаточного акта о передаче застройщиком помещения; датой исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате цены помещения признается дата поступления денежных средств на расчетный счет застройщика.

В пункте 3.7 договора стороны указали, что обязательства застройщика перед участником долевого строительства являются встречными.

В целях соблюдения условий договора и установленных графиком сроков Общество в срок до 20.11.2014 перечислило Компании 19 000 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Указанное в пункте 1.1 названного договора разрешение на строительство выдано сроком до 31.12.2017.

В силу пункта 6.1 договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства помещение в составе введенного в эксплуатацию объекта по передаточному акту в срок не позднее 1 квартала 2015 года.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на неисполнение Компанией своих обязательств по договору надлежащим образом, а также на то, что она не завершила строительство объекта в установленный срок и не передала Обществу объект долевого строительства.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, признал следующее: Компания в нарушение условий договора не завершила в срок строительство торгово-гостиничного комплекса, не ввела его в эксплуатацию и не передала Обществу объект долевого строительства; Общество выполнило обязательства по оплате объекта долевого строительства; незавершенное строительством здание является объектом гражданского права и законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таком объекте; расположенное на 1-ом этаже спорного здания нежилое помещение № 23 ориентировочной площадью 206,31 кв.м фактически существует; на основании вступивших в законную силу решений суда общей юрисдикции от 30.01.2018 по делу № 2-5/2018 и от 27.02.2018 по делу № 2-45/2018, которыми за ФИО39, ФИО22, ФИО47, ФИО27, ФИО50, ФИО44, ФИО45, ФИО33, ФИО12 признано право собственности на доли в спорном объекте незавершенного строительства в виде нежилых помещений и на месте общего пользования.

В связи с этим суд признал требования Общества обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения.

Между тем суды не учли следующее.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004            № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 11 постановления Пленума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54), положения Закона № 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи. Разъяснения, содержащиеся в Постановлении № 54 (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону № 214-ФЗ.

Из указанных положений действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на помещение связано с окончанием строительства объекта недвижимости и вводом его в эксплуатацию как законченного строительством объекта недвижимости, а также с выполнением самим участником долевого строительства обязательств, возложенных на них договором.

 Как установлено судами, здание торгового комплекса не достроено, и, следовательно, в силу положений статей 209, 244 ГК РФ является недопустимым признание за дольщиком права собственности на долю в праве в виде помещения в сооружении, не введенном в эксплуатацию и не существующем как объект права по смыслу условий заключенного с истцом договора и положений пункта статьи 4 Закона № 214-ФЗ.

До завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания торгового комплекса невозможно как надлежащее исполнение ответчиком обязательств в части передачи истцу помещения, предусмотренного договором, так и определение общей площади здания и фактической площади помещения, подлежащего передаче истцу, и, следовательно, размера доли истца в праве собственности на объект недвижимости и на месте общего пользования в нем.

Вопреки ссылкам судов, определение размера доли истца в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект исходя из проектной площади здания и без учета степени готовности является в данном случае недопустимым, поскольку до окончания строительства возможны изменения  как в здании, так и в размере долевого участия.

Более того, из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривалось, что  истец как участник долевого строительства оплатил лишь часть цены по договору (19 000 000 руб.), а 599 549 руб. должен был заплатить после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При таком положении у судов не имелось правовых оснований для признания за истцом права на долю, определенную исходя из размера помещения, подлежащего передаче после соблюдения двух обязательных условий - ввода здания в эксплуатацию и оплаты дольщиком в полном размере долевого участия, равного цене помещения.

Вопреки выводам суда первой инстанции, ненадлежащее исполнение застройщиком своего обязательства окончить строительство торгового комплекса в срок не влечет автоматического и безусловного освобождения дольщика как стороны в договоре долевого участия в строительстве от исполнения возложенных на него обязанностей по оплате цены помещения в полном размере и возникновения у него права требовать передачи помещения независимо от размера произведенных им платежей.

Удовлетворяя иск Общества, предъявленный к Компании, суды первой и апелляционной инстанций не проверили, зарегистрировано ли право собственности ответчика на незавершенный строительством объект. Между тем по смыслу положений статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Действительно, статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества, однако основания возникновения и приобретения прав собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены статьями 218, 244 ГК РФ.

Сам по себе факт признания за кем-либо из дольщиков права собственности на иные помещения в здании не влечет возможность применения данных судебных актов по аналогии при  разрешении настоящего спора.

При рассмотрении кассационной жалобы стороны признали, что у Компании имелось более 40 дольщиков, договоры долевого участия которых были зарегистрированы в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимость. При этом, в отношении требований 18 дольщиков судами общей юрисдикции вынесены судебные акты о признании права на  доли в праве общей собственности на здание в виде конкретных помещений, в то время как требования остальных дольщиков включены в реестр требований кредиторов Компании, которая решением Арбитражного суда Тверской области от 20.08.2019 по делу № А66-89/2018 признана несостоятельной (банкротом) и в отношении нее открыто конкурсное производство. 

С учетом приведенных обстоятельств в их совокупности суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые решение и апелляционное постановление в силу положений пункта 1 части 2 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене, поскольку выводы судов не соответствуют имеющимся в деле документам и не применены нормы материального права, подлежащие применению. 

Поскольку по настоящему делу требуются дополнительное исследование, проверка и повторная оценка доказательств, а в силу положений статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора по существу, то в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции с целью повторного, полного, всестороннего и объективного установления юридически значимых обстоятельств и доказательственных фактов.

       При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении; установить все значимые для настоящего спора обстоятельства; проверить доводы ответчика об отсутствии регистрации за ним права собственности на какие-либо объекты в спорном здании и о допустимости разрешения требований Общества не в рамках дела о банкротстве; запросить сведения о государственной регистрации прав Компании на объект недвидиммости;  проверить доводы сторон и дать им оценку; разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами материального права и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, а также распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 27.12.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                         от 21.03.2019 по делу № А66-14184/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

М.В. Захарова

Г.М. Рудницкий