Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-7481/22

18 июля 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 14 июня 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 18 июля 2022 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Аквилон» (129346, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к акционерному некоммерческому банку «ИРС» (акционерное общество) (127422, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице ликвидатора Агентства по страхованию вкладов (129240, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (121170, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 107078, 

<

...>) в лице филиала по Московской области (143026, 

<

...>), ФИО2,

о регистрации перехода права собственности, 

при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Аквилон» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к акционерному некоммерческому банку «ИРС» (акционерное общество) в лице ликвидатора Агентства по страхованию вкладов (далее – ответчик, кредитная организация, банк) о регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом с рассрочкой платежа от 17.06.2019 в отношении следующего имущества:

- земельный участок с кадастровым номером 50:12:0100202:11, площадью 715 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> категория земель – земли населенных пунктов, д.10;

- жилой дом с кадастровым номером 50:12:0100202:102, площадью 116 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> категория земель – земли населенных пунктов, д.16

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Московской области, ФИО2.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, ответчик против удовлетворения требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве. 

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что требования  подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 17.06.2019 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом с рассрочкой платежа.

Согласно п.1 указанного договора продавец продал покупателю, а покупатель купил следующее недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 715 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:12:0100202:11, расположенный по адресу: 

<

...>; с расположенным на нем жилым домом площадью 116 кв.м, кадастровый номер 50:12:0100202:102, расположенный по адресу: 

<

...>.

Право собственности продавца на указанное недвижимое имущество возникло на основании постановления о проведении государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество от 12.04.2019 № 50023/19/263795 и постановления о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 12.04.2019 № 50023/19/263793.

Пунктами 3.1, 3.2.2 договора предусмотрено, что денежные средства в размере 8 000 000 руб. (стоимость продаваемого имущества) оплачиваются покупателем согласно установленному графику в период с 25.06.2019 по 25.12.2021, при этом указанные денежные средства могут быть внесены покупателем досрочно.

Обязательства, предусмотренные п. 3.2.2 договора считаются исполненными покупателем в день поступления на счет продавца денежных средств в установленном размере и сроки.

Согласно п. 5 договора право собственности на недвижимое имущество переходит от продавца к покупателю после оплаты последним выкупной стоимости недвижимости в полном размере и государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

П. 6 и п. 7 договора установлено, что продавец считается выполнившим свои обязательства после подписания акта приема-передачи и регистрации перехода права собственности покупателя на недвижимое имущество, а покупатель считается выполнившим свои обязательства после поступления денежных средств в размере, установленном договором.

П. 19 договора установлено, что договор передается на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним после оплаты покупателем выкупной стоимости объекта недвижимости в полном объеме.

17.06.2019 между продавцом и покупателем подписан передаточный акт о передаче продавцом недвижимого имущества покупателю.

Покупатель исполнял все условия договора, в том числе в соответствии с утвержденным приложением № 1 к дополнительному соглашению № 1 графиком вносил денежные средства на счет продавца, указанный в договоре, получение денежных средств продавцом подтверждается выписками со счета покупателя.

Приказом Банка России от 28.05.2021 № ОД-980, у кредитной организации отозвана лицензия на осуществление банковских операций.

Приказом Банка России от 28.05.2021 № ОД-981 назначена временная администрация по управлению кредитной организацией.

Покупатель продолжил исполнять обязательства по договору, вносить денежные средства на счет продавца, что подтверждается платежными поручениями. Указанные денежные средства во исполнение обязательства по договору принимались временной администрацией по управлению кредитной организацией без замечаний.

В связи с отсутствием признаков банкротства банка, существенным превышением размера активов банка над его обязательствами, Банк России обратился в суд с заявлением о принудительной ликвидации банка.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.08.2021 по делу № А40-127553/21 в отношении банка введена процедура принудительной ликвидации, ликвидатором назначено Агентство по страхованию вкладов.

21.12.2021 покупатель внес последний платеж по договору ликвидатору банка, осуществив полное погашение задолженности по договору, что не оспаривается ответчиком.

Указанные денежные средства во исполнение обязательства были приняты Агентством по страхованию вкладов без замечаний.

Ввиду полного исполнения обязательств по договору покупатель 21.12.2021 обратился к ликвидатору с просьбой совершить действия по регистрации права собственности в соответствии с п. 19 договора.

Ответ на указанное обращение не поступил.

Считая, что ответчик уклоняется от возложенной на него договором обязанности по совершению действий, направленных на регистрацию перехода права собственности, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями. 

К отношениям, касающимся исполнения договора подлежат применению положения параграфа 7 главы 30 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю. 

Как разъяснено в пункте 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. 

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. 

В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленумов № 10/22 если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). 

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. 

Ответчик ссылается на конкурирующее праву истца право другого лица – ФИО2 в отношении одного и того же имущества по следующим основаниям.

Считает, что в соответствии с положениями пункта 2 части 1 статьи 189.84 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и разъяснениями пункта 34 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дела о банкротстве», предъявленное покупателем требования о передаче недвижимого имущества подлежит трансформации в денежное требование в размере стоимости недвижимого имущества, которое не является текущим обязательством и подлежит включению в реестр требований кредиторов. 

Вместе с тем, в периоды с 15.12.2021 по 17.12.2021 осуществлено полное погашение требований кредиторов, включенных в промежуточный ликвидационный баланс кредитной организации.

На основании пункта 8 статьи 63, статей 382, 387 ГК РФ, статьи 189.101 Закона о банкротстве оставшееся после проведения расчетов с кредиторами имущество в ходе принудительной ликвидации, находящееся на балансе и за балансом банк передал ФИО2 (акционеру) (Акт передачи от 08.02.2022).

Между тем, суд отклоняет указанные доводы ответчика.

В рассматриваемом случае принудительная ликвидация кредитной организации произошла по причине отзыва лицензии на осуществление банковских операций в силу нарушения ею законодательства, но ко дню отзыва лицензии отсутствовали признаки банкротства, предусмотренные законом о банкротстве.

При принятии арбитражным судом решения о введении в отношении кредитной организации процедуры принудительной ликвидации арбитражный суд утвердил ликвидатора. 

Банкротство означает, что кредитная организация не способна удовлетворить требования кредиторов или обязанности по уплате обязательных платежей. При принятии арбитражным судом решения о признании кредитной организации банкротом и об открытии конкурсного производства арбитражный суд утверждает конкурсного управляющего. 

Основная цель при прекращении деятельности кредитной организации — удовлетворение требований кредиторов в максимально возможном размере в сжатый срок. Для этого проводятся мероприятия по формированию конкурсной (имущественной) массы за счет реализации и взыскания активов ликвидируемой кредитной организации.

Ответчик ссылается на статью 189.84 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» «Текущие обязательства кредитной организации в ходе конкурсного производства», тогда как в рассматриваемом случае кредитная организация не находится в процедуре банкротства, размер активов банка существенно превышает размер его обязательств. 

Согласно отчету о ходе принудительной ликвидации, опубликованному на официальном сайте ГК «АСВ» по состоянию на 01.01.2022 осуществлен полный расчет с кредиторами всех очередей за счет денежных средств банка, мероприятий по оспариванию сделок не осуществлялось.

При этом между истцом и ответчиком 17.06.2019 был подписан акт о передаче ответчиком недвижимого имущества истцу, недвижимое имущество находилось и находится в фактическом владении и пользовании истца, который несет бремя содержания недвижимого имущества.

Акт передачи от 08.02.2022 между ответчиком и ФИО2 заведомо недостоверен, поскольку ответчик в принципе не мог передать недвижимое имущество, а ФИО2 принять его, поскольку имущество все время находилось во владении истца. Государственная регистрация перехода права собственности на ФИО2 не произведена. 

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Вопреки доводам ответчика свое требование истец, не состоящий в обязательственных правоотношениях с ФИО2, обратился к надлежащему ответчику - лицу, числящемуся в государственном реестре правообладателем. 

Иной итог разрешения настоящего спора на данном этапе не соответствовал бы принципу эффективности судебной защиты. 

Именно указанное требование подлежит удовлетворению судом, поскольку в этой части истец избрал надлежащий способ защиты и его иск подтвержден необходимыми доказательствами. 

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности общества с ограниченной ответственностью «Аквилон» на земельный участок с кадастровым номером 50:12:0100202:11 площадью 715 кв. м по адресу: Московская обл., г, Мытищи, пер. 2-й Ленинский, д.10; жилой дом с кадастровым номером 50:12:0100202:102 площадью 116 кв. м по адресу: Московская обл., г, Мытищи, пер. 2-й Ленинский, д.16 на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом с рассрочкой платежа от 17.06.2019. 

Взыскать с акционерного коммерческого банка «ИРС» (акционерное общество) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аквилон» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

 

Судья                                                                                                            А.А. Летяго