Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-39713/2022

01 декабря 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  23 ноября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  01 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Вел»; 

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Афалина»; 

об обязании освободить земельный участок и взыскании задолженности 

при участии 

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 15.04.2022; 

- от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 08.08.2022

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Вел» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Афалина» (далее – ответчик) с требованиями: 1) об обязании освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 4 598, 34 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, литера В; 2) об обязании освободить часть земельного участка, общей площадью 511, 45 кв. расположенного по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 

<

...> участок 1, (северо-западнее дома 7, литера АБ по улице Электопультовцев), ЗУ1; 3) о взыскании по договору аренды № АЛ-01/06/19А от 14.06.2019: 1 391 369,76 руб. задолженности по арендной плате за март 2022 года; 135 425,22 руб. задолженности по коммунальным платежам за март 2022 года; 1 138 358,46 руб. задолженности по арендной плате за апрель 2022 года (с 01.04.22 по 15.04.2022); 181 742, 89 руб. задолженности по коммунальным платежам за апрель 2022 года; 1 050 163, 07 руб. неустойки; неустойку исчисленную на дату вынесения решения, и неустойку (пени) со дня вынесения решения до момента фактической оплаты задолженности; арендную плату по дату фактической передачи арендованного объекта из расчета: 460,10 рублей за 1 кв. м. объекта складского назначения (площадь 4 113, 97 кв.м.); 695,05 рублей за 1 кв. м. объекта административно-бытового назначения (площадь 484, 37 кв.м.); коммунальные платежи по дату фактической передачи арендованного объекта; 4) о взыскании по договору аренды № АЛ-01/07/19 ЗУ от 23.07.2019: 30 687,00 руб. задолженности по арендной плате за март 2022 года; 30 687 руб. задолженности по арендной плате за апрель 2022 года (с 01.04.22 по 15.04.2022); 3 086,52 руб. неустойки; неустойку, исчисленную на дату вынесения решения, и неустойку (пени) со дня вынесения решения до момента фактической оплаты задолженности; арендную плату по дату фактической передачи арендованного объекта из расчета 120,00 рублей за 1 кв. м. (площадь 511, 45 кв.м.); 5) 2 608 218,59 руб. упущенной выгоды. 

Определением суда от 05.05.2022 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по настоящему делу.

В настоящее судебное заседание явились стороны.

Истцом подано заявление об уточнении исковых требований, в котором он просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате (постоянная и переменная часть) по Договору аренды № АЛ-01/06/19А от 14 июня 2019 г. в размере 5 897 039, 24 руб. за период с мая 2022 года по 26 июля 2022 года включительно, задолженность по арендной плате по Договору аренды № АЛ-01/07/19 ЗУ от 23 июля 2019 года в размере 174 222, 96 руб. за период с мая 2022 года по 26 июля 2022 года включительно, неустойку по Договору аренды № АЛ-01/06/19А от 14 июня 2019 г. в размере 2 299 700,54 руб., неустойку по Договору аренды № АЛ-01/07/19 ЗУ от 23 июля 2019 года в размере 35 044, 55 руб., неустойку по Договору аренды № АЛ-01/06/19А от 14 июня 2019 г. по день фактической оплаты задолженности, неустойку по Договору аренды № АЛ-01/07/19 ЗУ от 23 июля 2019 года по день фактической оплаты задолженности, упущенную выгоду в размере 2 848 816 рублей 28 копеек, уплаченную государственную пошлину в размере 55 849 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

На основании указанной нормы процессуального закона суд принимает уточненные исковые требования, дальнейшее рассмотрение дела осуществляется с учетом уточнений.

Ответчик возражал против удовлетворения требований по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании лиц, суд установил следующее.

14 июня 2019 г. между ООО «ВЕЛ» (далее - Арендодатель, Истец) и ООО «АФАЛИНА» (далее - Арендатор, Ответчик) был заключен Договор аренды № АЛ-01/06/19А нежилого фонда -складской корпус 7.1 расположенный по адресу: 

<

...>, литера В, а так же Договор аренды № АЛ-01/07/19 ЗУ от «23» июля 2019 года, части земельного участка, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Санкт-Петербург, Индустриальный проспект, участок 1, (северо-западнее дома 7, литера АБ по улице Электопультовцев), ЗУ1.

Арендуемые Объекты были переданы Арендатору по акту приема передачи.

11 февраля 2022 года в связи с систематическими нарушениями Арендатором условий Договора аренды № АЛ-01/06/19А от 14 июня 2019 г. и Договора аренды № АЛ-01/07/19 ЗУ от «23» июля 2019 года Арендодателем было принято решение расторгнуть Договоры аренды в одностороннем внесудебном порядке.

В адрес Арендатора были направлены Уведомления о расторжении Договоров аренды Исх. № 18/22 и 19/22 от 11.02.2022 г., уведомления были получены Арендатором, что подтверждается присвоением Вх. № 8 и 9 от 11.02.2022 г.

Договор аренды был расторгнут 28 февраля 2022 года, срок для освобождения арендованных Объектов «30» марта 2022 г., однако несмотря на окончание срока аренды Арендатор продолжает занимать указанное помещение до настоящего времени.

Согласно п. 3.1.11 Договора аренды № АЛ-01/06/19А от 14 июня 2019 г. и п. 3.1.3 Договора аренды № АЛ-01/07/19 ЗУ от «23» июля 2019 года, Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить Арендодателю установленную Договором арендную плату за пользование Объектом, а также все иные платежи, предусмотренные настоящим Договором (постоянную часть арендной платы, переменную часть арендной платы, обеспечительный платеж, суммы восстановительного ремонта (работ), суммы штрафов, неустоек, пени и прочие).

Пунктом 4.5.1 Договора аренды № АЛ-01/06/19А от 14 июня 2019 г. предусмотрено, что Арендатор ежемесячно до 20-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу авансирует сумму переменной части арендной платы в размере 200 000 (двести тысяч) рублей в месяц.

Согласно п. 4.4.2 Договора аренды № АЛ-01/06/19А от 14 июня 2019 г. и п. 4.2 Договора аренды № АЛ-01/07/19 ЗУ от «23» июля 2019 года Арендатор обязан производить оплату Постоянной части арендной платы ежемесячно, до 20-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому периоду в рублях РФ. Отсутствие счета на Постоянную часть арендной платы не освобождает Арендатора от обязанности оплаты по настоящему Договору, а также от ответственности за просрочку оплаты.

Согласно п. 5.8 Договора аренды № АЛ-01/06/19А от 14 июня 2019 г., истечение (окончание) срока действия Договора, либо досрочное прекращение (расторжение) Договора влечет за собой прекращение обязательств Сторон по настоящему Договору, но не освобождает Стороны от ответственности за ненадлежащее исполнение Сторонами принятых ранее на себя обязательств по Договору, а также за последствия нарушения Договора, если таковые имели место в период действия Договора.

Согласно п. 2.6 Договора, постоянная и переменная части арендной платы начисляются до даты подписания Акта приема-передачи (возврата) Объекта обеими сторонами без замечаний.

В виду того, что Арендатор не предпринимает никаких действий по освобождению Объектов арендуемых по Договорам аренды, Арендодателем было произведено начисление арендной платы за апрель 2022 года.

Согласно п. 6.2. Договора в случае нарушения сроков уплаты арендных платежей Арендодатель имеет право, а Арендатор обязан в течение 5 рабочих дней с момента выставления требования оплатить пени в размере 0,1% от стоимости неуплаченного платежа за каждый день просрочки.

Истцом также заявлено требование о взыскании упущенной выгоды. В виду того, что Арендатор не освобождает арендуемый Объект Арендодатель лишен возможности сдать Объект новому арендатору, что приводит к возникновению убытков (упущенной выгоды), кроме того Арендатором не начаты восстановительные работы по приведению Объекта в первоначальное состояние, что так же не только оттягивает срок возврата арендованного Объекта Арендодателю, но приводит к увеличению убытков со стороны Арендодателя.

Поскольку между Сторонами было достигнуто согласие и Арендатор должен был освободить арендуемый Объект 30 марта 2022 года, то Арендодатель рассчитывал, заключить новый договор аренды с новым арендатором 01.04.2022 года, но в виду не правомерных действий Арендатора, отсутствия срока выезда и срока начала и окончания восстановительных работ (приведение Объекта в первоначальное состояние), Арендодатель лишен возможности заключить новый Договор, и рискует потерять нового арендатора, т.к. не может озвучить срок, когда новый арендатор может заехать.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. 

Факты заключения Договоров, предоставления помещений в аренду подтверждаются материалами дела и Ответчиком не опровергнуты (ст. 65 АПК РФ).

Ответчик доказательств внесения арендной платы в срок, установленной Договорами не представил. В своем отзыве не возражал против взыскания суммы задолженности по постоянной и переменной части арендной платы.

Учитывая изложенное, требования о взыскании с Ответчика задолженности по арендной плате и коммунальным услугам за период апрель-июль 2022 по договорам № АЛ-01/06/19А от 14.06.2019 и № АЛ-01/07/19ЗУ от 23.07.2019 в размере 5 897 039,24 руб. и 174 222,96 руб. соответственно подлежат удовлетворению.

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отношении взыскания неустойки как по договору № АЛ-01/06/19А, так и по договору № АЛ-01/07/19ЗУ ответчиком в отзыве заявлены возражения. Однако письмом от 03.02.2022 исх.б/н Ответчиком признана неустойка по договору № АЛ-01/06/19А.

В соответствии с п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Постановление Правительства РФ N 497 вступает в силу со дня его официального опубликования (01.04.2022) и действует в течение 6 месяцев (п. 3 Постановления), то есть с 01.04.2022 по 01.10.2022.

В силу указанных норм неустойка подлежит взысканию только по задолженности, возникшей до 31.03.2022. 

Истцом в материалы дела представлены соответствующие расчеты по обоим договорам, однако ответчиком заявлено о снижении неустойки по обоим договорам на основании статьи 333 ГК РФ. В обоснование своего заявления ответчик сослался на тяжелое материальное положение в связи с введением ограничений в период пандемии коронавируса, а также экономических санкций, превышение установленной договорами ставки как ключевой ставки ЦБ РФ, так и максимальный размер средневзвешенных процентных ставок по кредитам.  

В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как указано в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (далее – постановление № 7).

В пункте 73 постановления № 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки. 

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

Согласно пункту 77 постановления № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Оценив доводы ответчика в этой части суд приходит к выводу о необходимости снижения неустойки.

 Истец заявляет о взыскании неустойки по дату фактической оплаты задолженности, в связи с чем суд полагает необходимым отметить следующее.

Требование о взыскании неустойки до момента фактического исполнения обязательства соответствует разъяснениям, изложенным в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", согласно которым, присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

В связи с изложенным взысканию подлежит неустойка, начисленная по обоим договорам с 23.11.2023 по дату фактического исполнения.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

По смыслу указанной нормы права, для удовлетворения исковых требований о взыскании убытков, связанных с ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств, лицо, требующее их возмещения, должно доказать: возникновение убытков с обоснованием их размера; факт нарушения установленного договором обязательства; наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками. 

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

 В пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. 

Как следует из материалов дела согласно п. 2.4 Договора аренды склада арендатор обязался возвратить арендованное имущество после прекращения действия договора в том состоянии, в котором его получил.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Следовательно, в силу названной нормы право возврата арендованного имущества относится к основным обязанностям арендатора и в случае не возврата арендованного имущества у арендатора возникает обязанность возместить арендодателю убытки, размер которого определяется по правилам статей 15,393 ГК РФ (Постановлении Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 16674/12, Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.09.2014 N Ф03-3828/2014, Постановления ФАС Центрального округа от 11.06.2014 N А35-8523/2013, ФАС Поволжского округа от 24.03.2014 N А57-6874/2013).

11 февраля 2022 Ответчик был уведомлен о расторжении Договора, о чем свидетельствует отметка о получении.

28 февраля 2022 года Сторонами было подписано Дополнительное соглашение о расторжении Договора, кроме того, Ответчик обратился к Истцу с письмом в котором просил перенести окончательную дату освобождения арендуемых площадей на 30 марта 2022 г. (Исх. № 5 от 14.03.2022).

Истец согласился на изменение срока передачи Объектов с 15 марта 2022 на 30 марта 2022 г. У Ответчика было почти два месяца на освобождение занимаемого Объекта и Ответчик сам указал срок, когда освободит Объект аренды.

Основываясь на письмах Ответчика с указанием срока освобождения Истец 14 марта 2022 года заключил договор аренды с новым арендатором, по условиям которого Объект аренды должен был быть передан новому арендатору не ранее 01 апреля 2022 года в состоянии пригодном для его дальнейшего использования.

Ответчик не освободил Объект в указанный срок (30 марта 2022 г.), это привело к невозможности передачи Истцом Объекта новому арендатору, и как следствие возникновению убытков в виде упущенной выгоды.

Поскольку новый арендатор берет в аренду 5 345, 82 кв.м., что включает в себя площадь ООО «Афалина» и площадь ООО «Биопин Фарма» (дело № А56-40593/2022). Арендная ставка, по новому договору аренды, составляет 650 руб. за 1 кв.м., что ниже арендной ставки Ответчика, соответственно размер арендной платы составит 2 988 921 руб. в месяц. Арендная плата Ответчика составляла 2 276 716, 93 руб. в месяц.

Истец ежемесячно терял 712 204, 07 руб. (2 988 921 - 2 276 716, 93).

Размер упущенной выгоды, за четыре месяца (апрель, май, июнь, июль), составляет 2 848 816 (два миллиона восемьсот сорок восемь тысяч восемьсот шестнадцать) рублей 28 копеек.

Учитывая изложенное, суд полагает возможным удовлетворить требование о взыскании упущенной выгоды в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Афалина» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вел» задолженность по арендной плате (постоянная и переменная часть) по Договору аренды № АЛ-01/06/19А от 14 июня 2019 г. в размере 5 897 039, 24 руб. за период с мая 2022 года по 26 июля 2022 года включительно, задолженность по арендной плате по Договору аренды № АЛ-01/07/19 ЗУ от 23 июля 2019 года в размере 174 222, 96 руб. за период с мая 2022 года по 26 июля 2022 года включительно, неустойку по Договору аренды № АЛ-01/06/19А от 14 июня 2019 г. в размере 800 000,00 руб., неустойку по Договору аренды № АЛ-01/07/19 ЗУ от 23 июля 2019 года в размере 20 000,00 руб., неустойку по Договору аренды № АЛ-01/06/19А от 14 июня 2019 г. с 23.11.2022 по день фактической оплаты задолженности, неустойку по Договору аренды № АЛ-01/07/19 ЗУ от 23 июля 2019 года с 23.11.2022 по день фактической оплаты задолженности, упущенную выгоду в размере 2 848 816 рублей 28 копеек, уплаченную государственную пошлину в размере 55 849 руб.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Афалина» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вел» 55 849,00 руб. расходов по оплате государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.