ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: i№fo@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-6616/2017

город Ростов-на-Дону

29 сентября 2017 года

15АП-14024/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Ванина В.В.

судей Маштаковой Е.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель ФИО2, паспорт, доверенность от 18.06.2015;

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 17.07.2017 по делу № А32-6616/2017 

по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края

к обществу с ограниченной ответственностью «Яхт-клуб Ейская Коса»

при участии третьего лица индивидуального предпринимателя Владивостокова Виталия Александровича

о расторжении договора аренды и демонтаже спорного объекта,

принятое в составе судьи Боровика А.М.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о расторжении договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 28.03.1996 № 12 (4200000180), заключенный между администрацией города Ейска и обществом с ограниченной ответственностью «Яхт-клуб Ейская Коса» (далее – ответчик, общество), обязании общество привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию, земельный участок с кадастровым номером 23:42:0101002:11 общей площадью 8 321 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, г. Ейск, Ейская Коса путем демонтажа летнего кафе и освобождения от торгового вагончика.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2017 в иске отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил решение отменить. Апелляционная жалоба и дополнительные пояснения к нему мотивированы следующим. Согласно пункту 4.2.1 соглашения № 1 арендатор не вправе передавать арендованный земельный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя. Однако общество передало в субаренду индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – третье лицо, предприниматель) спорный земельный участок, не согласовав договор с департаментом. Вывод суда о том, что в субаренду были переданы объекты на участке, а не участок, необоснован, поскольку использование объектов на участке невозможно без использования самого участка.  

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Истец и третье лицо, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили; в дополнительных пояснениях к апелляционной жалобе истец просил рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие. 

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней и отзыва на жалобу, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на основании постановления главы администрации города Ейска Краснодарского края «О предоставлении АООТ «Ейский элеватор» земельного участка под яхтклубом на Ейской косе» от 25.12.1995 № 3331 между администрацией города Ейска и АФ «Ейский элеватор» был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 28.03.1996 № 12.

Объектом аренды с учетом дополнительного соглашения от 23.09.2003 № 1 к договору является земельный участок с кадастровым номером 23:42:0101002:0011, расположенный по адресу: г. Ейск, Ейская коса, категория земель: земли поселений, площадью 8 321 кв.м, из них: 968 кв.м под существующими зданиями яхт-клуба, 7 353 кв.м - территория, используемая для благоустройства яхт-клуба..

Согласно пункту 1.3 соглашения № 1 спорный земельный участок передан арендатору с 25.12.1995 без каких-либо иных документов по передаче имущества.

Срок аренды - 49 лет до 25.12.2044.

По соглашению от 01.04.2015 между ОАО «Ейский портовый элеватор» и ответчиком права и обязанности арендатора по договору были переданы ответчику. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП  31.08.2015 (запись регистрации № 23-23/020-23/020/801/2015-4774/4).

В соответствии с актом обследования земельного участка от 01.12.2016 ПСУ КК «Кубаньземконтроль» на момент обследования на спорном земельном участке хозяйственная деятельность не ведется (использование носит сезонный характер), содержится в удовлетворительном состоянии, имеется канализация, система водоснабжения, участок электрифицирован, частично огорожен. Доступ к урезу воды граждан свободный, для въезда автотранспорта установлен пропускной пункт.

На земельном участке имеются здание учебных классов, здание без фундамента с террасой, туалет, спортивная площадка.

Предприниматель арендует беседку, эллинг, проходную, асфальтобетонное покрытие по договору от 01.05.2016, а также душ, урны, раздевалку, теневой навес, передвижной торговый вагончик, деревянное кафе сезонного действия.

Согласно пункту 1.2 договора аренды от 01.05.2016, заключенному между ответчиком и третьим лицом, арендатор имеет право использовать переданное в аренду имущество, указанное в пункте 1.1 договора, а также земельный участок, на котором расположено данное имущество.

Вместе с тем, как указал истец, согласно пункту 4.2.1 соглашения № 1 арендатор не вправе передавать арендованный земельный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя.

Пунктом 3.2.5 соглашения № 1 предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 дополнительного соглашения; использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; не использование земельного участка в течение одного года; не внесения арендной платы за землю в течение одного квартала и т.д. 

Пунктом 7.3 соглашения № 1 установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным пунктами 4.3.1 и 3.2.5 дополнительного соглашения.

В адрес ответчика заказным письмом с уведомлением (с описью вложения) было направлено предложение от 19.12.2016 № 52-37626/16-32-13 о расторжении договора.

Ответчик оставил указанную претензию без удовлетворения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.

По своей правовой природе спорный договор представляет собой договор аренды земельного участка, правоотношения из которого регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Объектом аренды по спорному договору является земельный участок, находящийся в собственности Краснодарского края. 

Спорный договор аренды заключен сроком на 49 лет. 

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка арендатором.

Как следует из материалов дела, ответчику на праве собственности принадлежат расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости, из чего следует, что земельный участок из владения ответчика не выбывал. 

Третье лицо по договору от 01.05.2016 арендует у ответчика проходную (лит. П), домик стандартный сборной, душ каркасный открытый, канализация тренерской яхт-клуба, асфальтобетонное покрытие, система водоснабжения яхт-клуба, эллинг (лит.А) площадью 781.1 кв. м, беседку деревянную с навесом (лит. Г) площадью 11,6 кв.м; не земельном участке установлены урны, раздевалка, теневой навес, передвижной торговый вагончик, деревянное кафе сезонного действия.

В обоснование требования о расторжении договора истец ссылается на заключение ответчиком без согласия истца договора субаренды с третьим лицом.

Между тем, данный довод не свидетельствует о нарушении ответчиком спорного договора в силу следующего.

Как указано выше, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ предоставляет арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при аренде на срок более чем пять лет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Из содержания нормы пункта 9 статьи 22 ЗК РФ следует, что данное право арендатора может быть ограничено только федеральным законом. Правовой подход к норме пункта 9 статьи 22 ЗК РФ как к императивной норме, которая не может быть изменена договором аренды, выражен в пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Таким образом, ссылка истца на пункт 4.2.1 соглашения № 1, которым ограничено право арендатора на передачу арендованного земельного участка в субаренду без письменного согласия арендодателя, подлежит отклонению, поскольку данное условие противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, а потому является ничтожным по основанию статьи 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на день заключения указанного соглашения (от 23.09.2003). 

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность данного условия не влечет недействительности договора аренды в иной части. 

Тот факт, что спорный договор был заключен в 1995 году, то есть до введения в действие ЗК РФ, не исключает применение пункта 9 статьи 22 ЗК РФ к правоотношениям из спорного договора, поскольку указанное ограничение права арендатора на сдачу земельного участка в субаренду согласием арендодателя было предусмотрено в дополнительном соглашении № 1, на день заключения которого действовал ЗК РФ. 

Поскольку данное ограничение было предусмотрено не заключенным в 1995 году договором аренды, а дополнительным соглашением, заключенным после введения в действие ЗК РФ, постольку к спорным правоотношениям не подлежит применению правовой подход, выраженный в пункте 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сформулированный применительно к ситуациям, когда соответствующее условие было предусмотрено в договоре, заключенном до введения в действие ЗК РФ.

Ссылка истца на пункт 5 статьи 22 ЗК РФ, допускающий возможность ограничения права арендатора земельного участка на передачу его в аренду согласием арендодателя в договоре аренды, отклоняется, поскольку применительно к аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности подлежит применению специальная норма пункта 9 статьи 22 ЗК РФ. 

Поскольку право арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу такого участка в субаренду без согласия арендодателя предусмотрено императивной нормой ЗК РФ, которая не может быть изменена договором, постольку положенное в основание иска обстоятельство передачи ответчиком в аренду третьему лицу ряда расположенных на спорном земельном объектов (включая его улучшения в виде асфальтобетонного покрытия) не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора, а потому не является основанием для его досрочного расторжения по требованию арендодателя. 

В обоснование заявленных требований истец также ссылается на то, что ответчик в отсутствие разрешительной документации произвел установку торговых объектов.

Как указано выше, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ основанием досрочного расторжения договора аренды находящегося в публичной собственности земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя является существенное нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. В силу пункта 23 Постановления № 11 в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 4.3.4 дополнительного соглашения № 1 от 23.09.2003 арендатор вправе возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка.

Как пояснил ответчик, летнее кафе, которое в действительности является навесом для проведения учебных занятий, был задействован третьим лицом непосредственно в соответствии с целевым назначением земельного участка – для обучения спортсменов и отдыхающих навыкам парусного спорта и виндсерфинга и не использовался для предоставления услуг общественного питания.

Передвижной торговый вагончик, находящийся на территории земельного участка, ожидает ремонта и определения дальнейшего целевого использования его собственником. С момента его размещения на земельном участке он не использовался для осуществления торговой деятельности.

Доказательств, опровергающих указанные выводы, истец не представил.

Также судом верно установлено, что нарушений целевого использования земельного участка, а также ухудшение его состояния ответчиком не допускалось, о чем свидетельствуют акты обследования земельного участка № 712 от 01.12.2016, № 453 от 11.08.2016. На момент обследования земельный участок используется для эксплуатации яхт-клуба, содержится в удовлетворительном санитарном состоянии, имеется канализация, система водоснабжения, участок электрифицирован, частично огорожен. Доступ к урезу воды гражданам свободный, для въезда автотранспорта установлен пропускной пункт.

На земельном участке расположены и используются в соответствии с его целевым назначением спортивные сооружения, третьим лицом организуются и проводятся физкультурные и спортивные соревнования федерального и регионального значения по парусному спорту, виндсерфингу; проводится обучение отдыхающих навыкам управления плавательными средствами, о чем свидетельствуют прилагаемые приказы Управления по физической культуре и спорту администрации муниципального образования Ейский район.

Как установлено судом, и не оспаривается истцом, арендная плата вносится своевременно, задолженность отсутствует.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является обоснованным. 

Основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2017 по делу              № А32-6616/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

 

Председательствующий                                                             В.В. Ванин

 

Судьи                                                                                                          Е.А. Маштакова

 

                                                                                                          Б.Т. Чотчаев