/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: i№fo@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А19-10262/2018

21 ноября 2018 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2018 года. 

Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Загвоздина В.Д.,

судей: Сонина А.А., Шелёминой М.М., 

при участии в судебном заседании представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области - Томшиной Н.А. (доверенность от 07.09.2018), а также общества с ограниченной ответственностью «Профитстрой» - Кученовой А.В. (доверенность от 18.06.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2018 года по делу № А19-10262/2018 Арбитражного суда Иркутской области (суд апелляционной инстанции: Басаев Д.В., Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.), 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Профитстрой» (ОГРН 1163850083110, ИНН 3811437686, далее – общество, застройщик, ООО «Профитстрой») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее – регистрирующий орган, управление Росреестра) о признании незаконным решения об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации от 16.04.2018 по заявлению ООО «Профитстрой» № 38/149/004/2017-3832; обязании устранить допущенные нарушения путем осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации по указанному заявлению.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 03 июля 2018 года в удовлетворении заявленных требований обществу отказано.

Четвертый арбитражный апелляционный суд постановлением от 11 сентября                 2018 года решение суда первой инстанции отменил, приняв новый судебный акт об удовлетворении заявленных обществом требований.

Суд апелляционной инстанции исходил из установленной законом обязанности застройщика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога, и пришел к выводу, что оспариваемый отказ в данном случае нарушает права и законные интересы ООО «Профитстрой».

Регистрирующий орган, не согласившись с постановлением, обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой ставит вопрос о проверке его законности и обоснованности в связи с неправильным применением норм материального права, просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель полагает, что государственная регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства при наличии обеспечительных мер, наложенных на земельный участок, противоречит самому существу обеспечительных мер и сделает невозможным исполнение судебного акта по заявлению конкурсного кредитора ПАО «Сбербанк России» о признании недействительным договора уступки права аренды спорного земельного участка, поскольку нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Судом апелляционной инстанции не было принято во внимание не предоставление застройщиком необходимой документации для учетно-регистрационных действий, явившееся основанием для отказа в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав.

Ввиду того, что регистрация права собственности влечет возникновение залога объекта незавершенного строительства, принадлежащего застройщику, дальнейшая передача указанных объектов долевого строительства вместе со спорным земельным участком в собственность участникам долевого строительства нарушит установленный судом запрет на распоряжение земельным участком.

Регистрирующий орган полагает, что суд апелляционной инстанции неправильно применил положения части 5 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004                    № 214-ФЗ (далее – Закон № 214-ФЗ), так как данная норма не влечет безусловной обязанности регистрирующего органа осуществить соответствующие учетно-регистрационные действия в нарушение Федерального закона от 13.07.2015                                № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

ООО «Профитстрой» в отзыве просило постановление суда апелляционной инстанции оставить в силе как законное и обоснованное.

В судебном заседании 14.11.2018 объявлялся перерыв до 10 часов 40 минут 21.11.2018, о чем в установленном порядке размещено публичное уведомление. 

Представители регистрирующего органа и застройщика в судебном заседании 14.11.2018 и 21.11.2018 поддержали соответственно доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, также представитель ООО «Профитстрой» пояснила, что обеспечительные меры, принятые определением  от 13 ноября 2017 года по делу № А19-18565/2016, в настоящее время отменены определением Арбитражного суда Иркутской области                         от 20 ноября 2018 года в связи с утверждением мирового соглашения между                          ПАО «Сбербанк России» и  ЗАО «ИркутскГорРемСтрой».

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела и установлено судами двух инстанций, земельный участок с кадастровым номером 38:36:000013:176, расположенный по адресу Иркутская область, г. Иркутск, р-н Куйбышевский, ул. Киренская, 48, с целевым использованием под строительство многоквартирного жилого дома принадлежит на праве собственности Мальцевой Н.И.

По договору от 28.07.2014 Мальцева Н.И. передала указанный земельный участок ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» в аренду.

ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» по договору уступки прав от 23.11.2016  передало ООО «Профитстрой» права и обязанности арендатора спорного земельного участка.

23.06.2017 ООО «Профитстрой» получено разрешение на строительство группы многоквартирных домов и в период с июня по ноябрь 2017 года велось строительство группы многоквартирных домов на арендованном земельном участке. Застройщиком заключены договоры долевого участия на строительство домов, зарегистрированные в установленном порядке в Управлении Росреестра по Иркутской области.

В ходе рассмотрения Арбитражным судом Иркутской области в деле № А19-18565/2016 о банкротстве ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» обособленного спора о признании недействительной уступки права аренды земельного участка от 23.11.2016 определением от 13 ноября 2017 года приняты обеспечительные меры: управлению Росреестра запрещено осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка, расположенного по адресу г. Иркутск, ул. Киренская, уч. 48, площадь - 9255+/-34 кв. м, разрешенное использование - многоквартирные жилые дома, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 38:36:000013:176, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на указанный земельный участок, уступки права аренды указанного участка, заключение договоров участия в долевом строительстве в отношении указанного земельного участка.

В целях обеспечения прав участников долевого строительства 21.12.2017 в управление Росреестра застройщиком было подано заявление и документы о постановке на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке.

16.01.2018 осуществление учетно-регистрационных действий в отношении вышеуказанного объекта недвижимости было приостановлено в соответствии с подпунктами 5, 9 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ сроком на 3 месяца (до 15.04.2018) по причине наличия в ЕГРН сведений о запрете совершения регистрационных действий в отношении спорного земельного участка.

16.04.2018 в связи с не устранением причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (застройщик не представил документы об отмене обеспечительных мер в установленный срок) и на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства обществу было отказано с направлением соответствующего уведомления.

Не согласившись с отказом в государственной регистрации и полагая его нарушающим законные права и интересы, застройщик обратился в Арбитражный суд Иркутской области.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, а также исходя из обязанности регистрирующего органа установить, имеются ли обременения и запреты на совершение кадастровых и регистрационных действий как в отношении объекта незавершенного строительства, так и арендованного земельного участка, пришел к выводу о том, что отказ регистрирующего органа является правомерным.

Отменяя указанное решение суда первой инстанции, Четвертый арбитражный апелляционный суд посчитал, что испрашиваемые регистрационные действия были связаны непосредственно с объектом незавершенного строительства и обусловлены прямым указанием части 5 статьи 13 Закона № 214-ФЗ, поэтому в данном случае принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов применению не подлежит.

Суд округа по результатам рассмотрения кассационной жалобы пришел к следующим выводам.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу пунктов 5, 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав либо в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению регистрационных действий, указанные в статье 26 названного Закона.

В соответствии с частью 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

На основании части 5 статьи 13 Закона № 214-ФЗ представителем                           ООО «Профитстрой» в регистрирующий орган было подано заявление о  государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке,  предоставлен технический план от 05.12.2017 и разрешение на строительство от 23.06.2017 № 38-ru38303000-218-2016. 

Между тем, содержание и смысл обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Иркутской области от 13 ноября 2018 года по делу № А19-18565/2016, заключался в запрете отчуждения земельного участка, установления новых обременений, которые бы могли изменить баланс правомочий, осуществляемых в отношении спорного участка, собственником которого в ЕГРН указана Мальцева Н.И.

Частью 5 статьи 13 Закона № 214-ФЗ установлено, что застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. 

Согласно части 2 статьи 13 Закона № 214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения (часть 3 статьи 13 Закона № 214-ФЗ).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации  установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в соответствии с которым все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

В развитие указанного принципа и в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» земельный участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью собственников помещений, переходит им в собственность бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Регистрация права собственности одного лица на спорный объект как недвижимую вещь, расположенную на земельном участке, имеющую другого собственника, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации), разрывает общий правовой режим этих объектов и делает невозможным их надлежащее использование.

Исходя из приведенного правового регулирования с момента принятия указанных выше обеспечительных мер и до их отмены в установленном порядке управление Росреестра не могло осуществлять государственную регистрацию прав на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000013:176, если такая регистрация была направлена на обход судебного запрета отчуждения земельного участка, установление его новых обременений.

Из обстоятельств, установленных судами на основании имеющихся в деле доказательств, следует, что правовым последствием регистрации права                           собственности ООО «Профитстрой» на объект незавершенного строительства в настоящем случае являлось изменение баланса правомочий, осуществляемых в отношении спорного земельного участка, поскольку заявленная обществом цель государственной регистрации объекта незавершенного строительства (обращение взыскания на предмет залога) влияет и на право собственности владельца земельного участка, указанного в ЕГРН на момент принятия обеспечительных мер, в конечном счете влечет изменение состава собственников земельного участка.

Следовательно, суд апелляционной инстанции ошибочно посчитал, что положения части 5 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в настоящем случае позволяли зарегистрировать право собственности общества на объект незавершенного строительства до отмены обеспечительных мер, принятых в отношении земельного участка, на котором этот объект расположен.  

Исследование и оценка доказательств осуществлены судом первой инстанции по правилам главы 7 и статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют содержанию имеющихся в деле доказательств, установленным по делу обстоятельствам и сделаны при правильном применении норм права. 

Выводы апелляционного суда, послужившие основанием для отмены решения суда первой инстанции, основаны на неправильном  применении норм материального права, при этом судами установлены все фактические обстоятельства, необходимые для правильного рассмотрения спора по существу, и не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых по делу судебных актов. 

На основании изложенного по результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене на основании пункта 5 части 1 статьи 287, частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября              2018 года по делу № А19-10262/2018 Арбитражного суда Иркутской области отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Иркутской области от 03 июля 2018 года по тому же делу. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий 

Судьи

В.Д. Загвоздин 

А.А. Сонин 

М.М. Шелёмина