Арбитражный суд Мурманской области

улица Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 

http://www.murmansk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Мурманск                                                                           Дело № А42-4011/2018

16.07.2018

    Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 10.07.2018.            

       Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Евсюковой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,  рассмотрев в открытом заседании исковое заявление РЦ Оптима (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) к Администрации городского поселения Кильдинстрой (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 107 189 руб. 79 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 123 133 руб. 32 коп., всего 1 230 323 руб. 11 коп. и встречное исковое заявление Администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) к РЦ Оптима (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) о взыскании основного долга в размере 312 273 руб. 07 коп. и пени в размере 281 444 руб. 96 коп., всего  593 718 руб. 03 коп., при участии в судебном заседании представителей:

от РЦ Оптима – ФИО2, ген.директор, паспорт,

от Администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района - не явился, извещен, ходатайство, 

установил:

РЦ Оптима (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском, уточненным в порядке положений ст. 49 АПК РФ, о взыскании с Администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района (далее - Администрация) неосновательного обогащения в размере 1 107 189 руб. 79 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере  123 133 руб. 32 коп., а также судебных расходов на представителя.

В обоснование иска Общество указало, что на стороне Администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района возникло неосновательное обогащение в виде арендной платы, уплаченной РЦ Оптима за пользование нежилым помещением за период декабрь 2015 года - август 2017 года. Сослалось на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Мурманской области по делу № А42-9379/2015.

Администрация возражала против исковых требований по доводам, изложенным в мотивированном отзыве на иск.

Определением суда от 20.06.2018 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление Администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района о взыскании с РЦ Оптима арендной платы за фактическое использование  арендуемого имущества после истечения срока действия договора в размере 312 273 руб. 07 коп. и пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 218 444 руб. 96 коп.  

В порядке положений статьи 123, 156 АПК РФ судебное разбирательство по делу проведено в отсутствие представителя Администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района, с учетом ходатайства последнего о рассмотрении спора в отсутствие его представителя.

В судебном заседании представитель РЦ Оптима поддержал правовую позицию по первоначальному иску и возражения, изложенные в отзыве, по встречному иску.

По материалам дела установлено следующее.

Общество в соответствии с условиями договора аренды № 1 от 31.07.2012 (далее - договор аренды) являлось арендатором нежилого помещения общей площадью 717,7 м2, расположенного по адресу: Мурманская область, Кольский район, г.п. Кильдинстрой, ул. Полярная, кадастровый номер 51-51-10/007/2010-030, сроком по 30.07.2017. Договор 24.10.2012 прошёл государственную регистрацию.

15.07.2015 (затем 20.08.2015, 16.09.2015) Общество, в порядке статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008  № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) заявило Администрации о своём соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения как добросовестный арендатор.

Администрация городского поселения Кильдинстрой Кольского района отказала РЦ Оптима в реализации преимущественного права в виде приобретения муниципального имущества.

РЦ Оптима, расценив данный отказ, как незаконно препятствующий реализации рассматриваемого права, обратилось в арбитражный суд с требованием признать такой отказ  Администрации незаконным.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 04.08.2017 по делу                № А42-9379/2015 требования Общества были удовлетворены. Суд обязал Администрацию городского поселения Кильдинстрой Кольского района устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем совершения юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона                     № 159-ФЗ, направленных на реализацию преимущественного права истца на приобретение арендуемого имущества.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 решение от 04.08.2017 по делу № А42-9379/2015 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ответчика - без удовлетворения.

Договор купли-продажи  арендуемого имущества направлен в адрес РЦ Оптима в апреле 2018 года. 

Придя к выводу, что Администрация городского поселения Кильдинстрой Кольского района незаконно длительное время не предоставляла Обществу арендуемые им помещения в собственность, что привело к нарушению срока заключения договора купли-продажи объектов муниципальной собственности, установленного нормами Закона № 159-ФЗ, и вызвало на стороне истца возникновение неосновательного обогащения в размере 1 107 189 руб. 79 коп. в виде внесения необоснованной арендной платы за нежилое помещение в период с декабря 2015 по август 2017, РЦ Оптима обратилось в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

В рамках правоотношений по продаже недвижимости продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статьи 551 и 556 ГК РФ).

Следовательно, правовым последствием сделок купли-продажи является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Обязанностью арендатора является полное и своевременное внесение арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление от 17.11.2011 N 73) разъяснено, что, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В абзаце 3 пункта 6 Постановления от 17.11.2011 № 73 установлено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) следует учитывать, что, по смыслу статей 3 и 5 названного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Выкуп арендованного имущества в рассматриваемом споре осуществляется РЦ Оптима в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, следовательно, обязанность РЦ Оптима по внесению арендной платы прекратится с момента заключения договора купли-продажи.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно п. 2 ст. 14 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее -  Закон № 178-ФЗ) в решении об условиях приватизации должны содержаться следующие сведения: наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества); способ приватизации имущества; начальная цена имущества; срок рассрочки платежа (в случае ее предоставления); иные необходимые для приватизации имущества сведения.

Согласно решения Арбитражного суда Мурманской области по делу № А42-9379/2015 выкупная стоимость объекта недвижимости при повторной экспертизе также проводилась по состоянию на 16.09.2015.

В связи с тем, что была оспорена достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, решение об условиях приватизации не могло быть принято органом местного самоуправления городское поселение Кильдинстрой в двухнедельный срок с даты принятия отчёта об оценке.

Согласно п. 4 ст. 14 Закона № 178-ФЗ, органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества.

Согласно п. 3 ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

Таким образом, решение об утверждении условий приватизации должно было быть принято после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Мурманской области по делу А42-9379/2015, то есть после 22.02.2018 г., что и было сделано Советом депутатов городского поселение Кильдинстрой (Решение           № 03/07 от 26.04.2018). 

Согласно положениям частей 4, 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Из содержания указанных норм Закона № 159-ФЗ следует, что тридцатидневный срок на подписание договора купли-продажи арендуемого имущества может быть приостановлен   в   случае возникновения   у   сторон   разногласий   по   стоимости выкупаемого имущества. Следовательно, Администрация правомерно не заключала с  Обществом договор купли-продажи спорного имущества в указанный период.

В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Арендатор, не являющийся собственником помещения, но занимающий данное помещение на условиях действующего договора аренды, обязан вносить плату за пользование имуществом (статьи 606, 614 ГК РФ).

До момента приватизации основанием, на котором Общество владело спорным помещением, является действующий договор аренды, которым предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование этим помещением.

При таких обстоятельствах РЦ Оптима, как арендатор нежилого помещения, исполнял обязанности по внесению арендных платежей, которые в период действия договора аренды не могут расцениваться как неосновательное обогащение на стороне арендодателя и быть признаны таковыми.

Перечисление арендных платежей по действующему Договору аренды является обязанностью арендатора и ее выполнение не находится в причинно-следственной связи с действиями (бездействием) ответчика.

Таким образом, внесенные истцом платежи не могут быть признаны неосновательным обогащением, причиненными неправомерными действиями Администрации.

Аналогичные выводы изложены в постановлениях Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.01.2016 по делу № А26-2860/2015, от 26.06.2015 № Ф07-4407/2015 по делу № А56-67425/2014,  а также Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015 № 13АП-15124/2015 по делу № А42-8316/2014.

Поскольку перечисление РЦ Оптима 1 107 189 руб. 79 коп. в счет исполнения обязательств по арендной плате было произведено в период декабрь 2015 - август 2017, суд отказывает в удовлетворении иска в части взыскания указанной суммы. 

 Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.12.2015 по 04.05.2018 в размере 123 133 руб. 32 коп. также не подлежат удовлетворению ввиду недоказанности наличия на стороне ответчика неосновательного обогащения.

Учитывая изложенное, в удовлетворении первоначального иска следует отказать в полном объеме в общей сумме 1 230 323 руб. 11 коп.

Администрацией заявлены встречные исковые требования о взыскании с Общества пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 281 444 руб. 96 коп., арендной платы за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды в размере 312 273 руб. 07 коп.

Объект недвижимости передан по акту приема-передачи 31 июля 2012 года. Договор аренды заключен на срок с 31.07.2012 по 30.07.2017 (п. 1.5. договора). Договор аренды на объект недвижимости был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 24.10.2012.

Согласно п. 2.2.4. договора аренды Арендатор (Общество) обязан своевременно оплачивать арендную плату и иные предусмотренные договором платежи.

Согласно п. 3.1. договора аренды со дня получения объекта недвижимости в фактическое пользование и до освобождения помещения по акту приема - передачи Арендатор ежемесячно оплачивает арендную плату за пользование помещениями. Арендная плата по договору составляет 54 308, 36 (пятьдесят четыре тысячи триста восемь) рублей 36 копеек в месяц без учета НДС. Арендная плата вносится Арендатором до 10 числа текущего месяца, начиная с первого месяца аренды.

Договором аренды предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения Арендатором платежей в установленные договором сроки, Арендодателем (Администрацией) начисляется пеня в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.2. договора).

22 сентября 2015 года судебный пристав-исполнитель вынес постановление № 2 об обращении взыскания на имущественное право должника Муниципальное образование городское поселение Кильдинстрой Кольского района Мурманской области в лице Администрации городского поселения Кильдинстрой, а именно на право требования по договору № 1 от 31.07.2012 года о предоставлении за плату ООО «РЦ ОПТИМА» во временное владение и пользовании недвижимости - нежилое помещение.

Согласно вышеуказанного Постановления ООО «РЦ ОПТИМА» при перечислении денежных средств, согласно договора № 1 от 31.07.2012 года обязано перечислять денежные средства в полном объеме и до полного погашения задолженности в размере 1 650 796 руб. 20 коп. по реквизитам, указанным в Постановлении.

Администрацией городского поселения Кильдинстрой были сделаны запросы в ОСП Кольского района о предоставлении информации об ежемесячном перечислении (и в какой сумме) ООО «РЦ ОПТИМА» денежных средств, согласно договора № 1 от 31.07.2012 года в рамках Постановления № 2 от 22.09.2015 года об обращении взыскания на имущественное право должника.

Сумма просрочки основного долга составила 00 рублей, но поскольку ООО «Расчетный Центр ОПТИМА» были нарушены условия договора аренды, в связи с несвоевременной оплатой арендной платы за период с 10.01.2016 по 06.08.2017  Администрацией начислены пени в размере 275 102 руб. 66 коп.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно п. 1.5. Договора срок аренды устанавливается на пять лет с 31 июля 2012 года по 30 июля 2017 года.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в п. 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В силу п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи (п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений абз. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае прекращения действия договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества арендодателю, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в п. 39 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В адрес ООО «Расчетный Центр ОПТИМА» направлено 06.07.2017 уведомление о возврате объекта аренды, сбор у арендуемого имущества 31.07.2017 в 11 ч. 00 мин. (получено 14.07.2017). Объект недвижимости не был передан Арендодателю (Администрация) по акту приема-передачи в срок.

Сумма просрочки основного долга за фактическое использование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды за период с 31.07.2017 г. по 21.02.2018 г. составила 312 273 руб. 07 коп.

За несвоевременное внесение Арендатором арендных платежей за фактическое пользование арендуемым имуществом в установленные договором сроки, Арендодателем начислены проценты на сумму долга. Размер процентов определен ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ). Размер процентов составил 6 342 руб. 30 коп.

Расчет основного долга, процентов за пользование чужими денежными средствами проверен судом, признан достоверным, принимается.

По совокупному смыслу статей 309, 310, 330, 407, 445, 610, 614, 622, 655 ГК РФ встречные исковые требования заявлены Администрацией правомерно, обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Возражения общества по встречному исковому заявлению судом отклоняются, как необоснованные.

Обществом при подаче первоначального иска также заявлено требование о взыскании судебных издержек на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом того, что в удовлетворении первоначального иска отказано в полном объеме, судебные издержки Общества в заявленной сумме в размере 15 000 руб. возмещению за счет средств Администрации не подлежат.

При обращении в суд с первоначальным исковым заявлением Общество платежным поручением № 148 от 04.05.2018 произвело оплату государственной пошлины в размере  26 751 руб. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 33321 Налогового кодекса Российской Федерации за рассмотрение иска о взыскании 1 230 323 руб. 11 коп. руб. подлежит уплате государственная пошлина в сумме 25 303 руб.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 33340 Налогового кодекса российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1 448 руб. подлежит возврату  Обществу из федерального бюджета. 

При рассмотрении вопроса о взыскании государственной пошлины по встречному исковому заявлению суд  учитывает пункт 12 постановления № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".

В названном пункте Высший Арбитражный Суд Российской Федерации дополнительно разъяснил, что согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

На основании статьи 110 АПК РФ с Общества подлежит взысканию в федеральный бюджет государственная пошлина в размере  14 874 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Расчетный Центр Оптима" излишне уплаченную платежным поручением № 148 от 04.05.2018  государственную пошлину в размере 1 448 руб.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Расчетный Центр Оптима" в пользу Администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района Мурманской области основной долг в размере 312 273 руб. 07 коп., неустойку в размере 281 444 руб. 96 коп., всего 593 718 руб. 03 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Расчетный Центр Оптима" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере                   14 874 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                       Евсюкова А. В.