ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-5870/2025

город Ростов-на-Дону

01 сентября 2025 года

15АП-8791/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Котика Юрия Витальевича

на решение Арбитражного суда Ростовской области         от 06.06.2025 по делу № А53-5870/2025

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1           (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Интерпром»      (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

при участии третьих лиц: Администрации города Новошахтинска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и Комитета по управлению имуществом города Новошахтинска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о признании,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Интерпром» (далее – ответчик, общество, ООО «Интерпром») о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...>.

            Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.06.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

            Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ИП ФИО1 указывает, что истцом в материалы дела представлен отчет 23/11 от 23.11.2023, из которого следует, что на спорный объект недвижимости выдавалось разрешение на строительство №149 от 28.07.2009 (лист №33 отчета об оценке, таблица №14). Соответственно, спорный объект недвижимости не может быть признан самовольной постройкой. Суд при вынесении решения не исследовал должным образом доказательства, представленные истцом, а руководствовался недостоверными сведениями третьего лица.

            Лица, участвующие в деле, извещенные о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили; апелляционная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, приложенных к апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции отказывает в его удовлетворении на основании следующего.

Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

В пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия арбитражным судом апелляционной инстанции.

По смыслу указанных разъяснений следует, что суд апелляционной инстанции не вправе принимать во внимание новые доводы лиц, участвующих в деле, и новые доказательства в случае отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящий спор находился в производстве суда более полугода; ИП ФИО1 о начавшемся процессе извещен надлежащим образом (является подателем искового заявления). Указанное время являлось достаточным для формирования позиции по делу, представления всех имеющихся доказательств.

Более того, обращаясь с исковым заявлением, истец как инициатор иска должен самостоятельно сформировать и раскрыть доказательственную базу до вынесения судебного акта (пункты 4, 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств.

Причины несовершения процессуального действия в виде непредставления дополнительных доказательств в суд первой инстанции должны быть обусловлены обстоятельствами объективного характера. Указанное процессуальное бездействие является следствием поведения исключительно самого истца.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание срок рассмотрения иска в суде первой инстанции, препятствий к предоставлению в материалы дела разрешения на строительства №149 от 28.07.2009, акта о присвоении объекту адресации адреса от 25.07.2016 у предпринимателя не имелось, обратного не доказано. 

Таким образом, принимая во внимание, что обстоятельства, на которые ссылается истец, не свидетельствуют об отсутствии у последнего возможности предоставления в суд первой инстанции дополнительных документов относительно фактических обстоятельств, связанных с рассмотрением настоящего спора, в удовлетворении заявленного апеллянтом ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции отказано.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 22.09.2014 по делу А53-16900/2014 в отношении ООО «Интерпром» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве – наблюдение; утвержден временный управляющий общества ФИО2

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.10.2016 по делу А53-16900/2014 ООО «Интерпром» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО2

Арбитражным управляющим ФИО2 организованы торги в форме публичного предложения по продаже имущества ООО «Интерпром». Имущество общества выставлено на торги одним лотом, который включал в себя 35 объектов движимого, недвижимого имущества и права аренды на земельные участки, в том числе и спорный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> (сообщение на сайте Федресурса № 7742251 от 25.11.2021). Победителем торгов стал ИП ФИО1, предложив лучшую цену 2 000 000 руб.

Между ООО «Интерпром» (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества от 19.11.2021, согласно которому продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее имущество: лот №1 «Недвижимое имущество, права аренды земельных участков и сети, принадлежащие ООО «Интерпром».

Истцом произведена оплата лота в полном объеме, а именно 2 000 000 руб. (платежное поручение №134 от 08.11.2021 на сумму 200 000 руб., платежное поручение № 151 от 03.12.2021 на сумму 1 800 000 руб.). Имущество передано покупателю 19.11.2021 по акту приема-передачи к договору купли-продажи имущества от 19.11.2021. 

В дальнейшем ИП ФИО1 и конкурсный управляющий обратились в МФЦ с заявлением о регистрации перехода права собственности на объекты незавершенного строительства. Однако в регистрации перехода права собственности было отказано в связи с тем, что в ЕГРН отсутствуют сведения об объектах незавершенного строительства и сведения о зарегистрированном праве собственности на указанные объекты также отсутствуют. Ответчик уклонился от надлежащего оформления правоустанавливающих документов на спорное имущество. 

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 05.09.2023 производство по делу № А53-16900/2014 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Интерпром» прекращено в связи с отсутствием финансирования расходов по делу о банкротстве на основании абзаца 8 пункта 1 статьи 57 Закона о банкротстве. 

Истец, указывая, что в настоящее время фактически лишен возможности осуществить регистрацию перехода права на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...>, обратился в суд с рассматриваемым иском. 

Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 59 Постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признание права как способ защиты возможно, когда само право уже существует и необходимо лишь судебное подтверждение данного факта.

При предъявлении иска о признании права собственности наряду с другими обстоятельствами подлежат доказыванию факт и основания возникновения у истца такого права, а также наличие между ним и ответчиком спора в отношении данного права.

Таким образом, признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого оспаривается кем-либо из субъектов гражданских правоотношений.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что исковое требование о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества по заявленным основаниям не может быть удовлетворено, поскольку истцом не доказан факт возникновения этого права в порядке, установленном действующим законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В абзаце 3 пункта 60 Постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, обязательным условием государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости является государственная регистрация права за продавцом.

Как установлено судом, ООО «Интерпром» во исполнение условий договора от 19.11.2021 было передано владение спорным объектом ИП ФИО1

Однако, на момент заключения договора купли-продажи от 19.11.2021, спорное имущество не было зарегистрировано за продавцом–ООО «Интерпром», тогда как только после соответствующей регистрации недвижимое имущество может стать объектом сделок и иных правовых отношений. 

Поскольку право на незавершенный строительством объект за должником (продавцом имущества) не зарегистрировано в установленном законом порядке, постольку это право не могло перейти к предпринимателю по договору купли-продажи.

Принимая во внимание положения статей 131, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Закона №218-ФЗ, суд приходит к выводу, что для государственной регистрации перехода права (права) собственности на спорный объект недвижимости, приобретенный по сделке после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является обязательным условие о государственной регистрации права продавца в Едином государственном реестре недвижимости на объект недвижимости.

Довод истца о том, что он считал, что продаваемое имущество на торгах должно быть легализовано, судом отклоняется, поскольку на возникновение права собственности на объект недвижимости добросовестное поведения не влияет. Более того, истец не лишен был права убедиться в регистрации права собственности на объект путем получения выписки из ЕГРН. 

Кроме того, согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу пункта 4 статьи 35 названного Кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В рассматриваемом случае судом установлено, что предпринимателем приобретен на торгах объект незавершенного строительства без земельного участка под ним, какое-либо право на данный участок у продавца отсутствовало.

Из материалов дела следует, что ранее ООО «Интерпром» на праве аренды принадлежал земельный участок с кадастровым номером 61:56:100388:127; действие договора окончено 13.04.2015 (п. 2.1 договора №1357 от 15.04.2010). Земельный участок с кадастровым номером 61:56:100388:127 находится в муниципальной собственности; действующие договоры аренды отсутствуют.

Следовательно, на момент приобретения истцом права собственности на не завершенный строительством объект земельный участок с кадастровым номером 61:56:100388:127 имел титульного владельца, обладающего вещным правом на землю, и не предоставлялся для строительства ни ООО «Интерпром», ни истцу. Приобретение не завершенного строительством объекта без земельного участка под ним не порождает у покупателя права на введение в гражданский оборот спорного объекта.

Установленное судом отсутствие прав на землю также является непреодолимым препятствием для признания права собственности предпринимателя на спорный объект (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.08.2022 N Ф04-3688/2022 по делу N А46-761/2021).

Ссылка апеллянта на то, что в отчете №23/11 от 23.11.2023 имеется указание на то, что на спорный объект недвижимости выдавалось разрешение на строительство №149 от 28.07.2009, не принимается судом, поскольку разрешение на строительство не действующее, более того его наличие не опровергает то обстоятельство, что ООО «Интерпром» на момент продажи объекта было лишено права распоряжаться им ввиду отсутствия зарегистрированного права собственности; кроме того у застройщика отсутствует право на земельный участок.

При таких обстоятельствах суд на законном основании отказал в признании права собственности предпринимателя на не завершенный строительством объект.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело. 

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции. 

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено. 

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы (платежное поручение №106 от 26.06.2025) подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.06.2025 по делу № А53-5870/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

   Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

   Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           Р.А. Абраменко

Судьи                                                                                             Н.В. Нарышкина

Т.Р. Фахретдинов