РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-299861/24-125-2135

г. Москва

17 октября 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2025года

Полный текст решения изготовлен 17 октября 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Фоминым Д.С.

рассмотрев в открытом  судебном заседании дело

по исковому заявлению ООО "БИЗНЕС ГРУПП" (123458, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СТРОГИНО, УЛ ТАЛЛИНСКАЯ, Д. 24, К. 4, ПОМЕЩ. 3/2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.06.2017, ИНН: 

<

***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий.

при участии

от истца: ФИО1 (доверенность б/н от 13.01.2025, предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

от ответчика -  не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений ООО "БИЗНЕС ГРУПП" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 81,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>/42Т, с кадастровым номером 77:06:0008011:4906, изложив: Пункт 3.1. Договора в следующей редакции: 3.1. Цена объекта составляет 12 720 000 (двенадцать миллионов семьсот двадцать тысяч) рублей 00 копеек с учетом Заключения эксперта № 176-ОЭ от 12.08.2025 г. ООО «Лаборатория судебных экспертиз» с учетом обременения в виде публичного сервитута, предусмотренного абз. 2 п. 1.6 проектом Договора купли продажи недвижимости, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется. Абзац 3 пункта 3.4. Договора в следующей редакции: Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 453 571 (четыреста пятьдесят три тысячи пятьсот семьдесят один) руб. 43 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме согласно тексту искового заявления с учетом уточнений.

В судебное заседание не явился ответчик, считается извещенным надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в порядке ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец не возражает против рассмотрения дела в отсутствие ответчика.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 04 октября 2024 года ООО «Бизнес Групп» обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с Заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы – нежилого помещения, общей площадью 81,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>/42Т, с кадастровым номером 77:06:0008011:4906, (номер электронного обращения 0001-9000120-042601-00007789/24 от 04.10.2024 г., копия электронного заявления прилагается) в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ от 22.07.2008).

08 ноября 2024 г. Истцом была получена оферта Ответчика в виде письма «О подписании проекта договора купли-продажи» (исх. № 33-5-110661/24-(0)-4 от 08.11.2024 г., копия письма прилагается) с приложением: Проекта договора купли-продажи недвижимости № 59-10201 от 07.11.2024 г. (далее – Договор) в формате pdf.; Распоряжения Департамента от 06.11.2024 № 184895 в формате pdf.; Отчета об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 08.10.2024 № М708-2858-П/2024; Экспертного заключения от 10.10.2024 № 750/800-24 в формате pdf.

25 ноября 2024 года, в связи с имеющимися замечаниями к условиям договора, Истец направил Ответчику сопроводительное письмо исх. № 03-11/24 с приложением Протокола разногласий б/н от 25.11.2024 г. (далее – Протокол разногласий) к договору купли-продажи недвижимости № 59-10201 от 07.11.2024 г. (копия письма ООО «Бизнес Групп» прилагается к настоящему исковому заявлению) в отношении пунктов 1.6., 3.1. Договора, устанавливающих порядок регистрации права собственности исключающего установление публичного сервитута, в связи с отсутствием в помещении объектов коммунальной, электрической или пожарной инфраструктуры для которых необходимо обеспечивать беспрепятственный доступ для их обслуживания, а также цену приобретаемого Помещения.

Истец считает недостоверной цену недвижимости в размере 17 999 000 (Семнадцать миллионов девятьсот девяносто девять тысяч) рублей, превышающую ее реальную рыночную стоимость, предложенную Ответчиком в п. 3.1. проекта Договора.

Данная позиция Истца основана на Отчете № 2926.4-2024 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/42Т, общей площадью 81,5 кв. м, кадастровый номер: 77:06:0008011:4906, выполненной по состоянию на 20.11.2024 г. ООО «АЛС КОНСАЛТИНГ» от 20.11.2024 г. (Копия Отчета прилагается), которым помещение оценено в 11 293 000 (Одиннадцать миллионов двести девяносто три тысячи) рублей 00 копеек, а также Рецензией № 2945.4-2024 от 25.11.2024 составленной в отношении Отчета № М-708-2858-П/2024 представленного Ответчиком (Копия Рецензии прилагается) которой в свою очередь выявлено, что определение рыночной стоимости Ответчиком проведено с нарушениями, не имеет обоснований корректировок, рыночная стоимость не соответствует действительности.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости между истцом и Департаментом возникли разногласия, которые в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение суда.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате.

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Определением суда от 26 марта 2025 года удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ» эксперту ФИО2, с постановкой перед экспертом  вопросов:

1. Какая рыночная стоимость нежилого помещении, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Ясенево, проспект Новоясеневский, дом 9, помещение 8/42Т, общей площадью 81,5 кв.м.,  кадастровый номер: 7:06:0008011:4906 на дату обращения Истцом в адрес Ответчика с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы, т.е. «04» октября 2024 года, без каких-либо обременений.

2. Какая рыночная стоимость нежилого помещении, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Ясенево, проспект Новоясеневский, дом 9, помещение 8/42Т, общей площадью 81,5 кв.м.,  кадастровый номер: 7:06:0008011:4906 на дату обращения Истцом в адрес Ответчика с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы, т.е. «04» октября 2024 года, с учетом обременения в виде публичного сервитута, предусмотренного абз. 2 п. 1.6. проектом Договора купли-продажи недвижимости № 59-10201 от 07.11.2024 г.?

Согласно экспертному заключению ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ» экспертом сделан вывод:   Рыночная стоимость объекта недвижимости -нежилого помещения общей площадью 81,5 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0008011:4906, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Ясенево, проспект Новоясеневский, дом 9, помещение 8/42Т, по состоянию на дату обращения Истцом в адрес Ответчика с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы, т.е. «04» октября 2024 года, без каких-либо обременении составляет (округленно до тысяч) 13 568 000 (тринадцать миллионов пятьсот шестьдесят восемь тысяч) руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости -нежилого помещения общей площадью 81,5 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0008011:4906, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Ясенево, проспект Новоясеневский, дом 9, помещение 8/42Т, по состоянию на дату обращения Истцом в адрес Ответчика с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы, т.е. «04» октября 2024 года, с учетом обременения в виде публичного сервитута, предусмотренного абз. 2 п. 1.6. проектом Договора купли-продажи недвижимости №59-10201 от 07.11.2024 составляет (округленно до тысяч) 12 720 000 (двенадцать миллионов семьсот двадцать тысяч) руб.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Оценив данное экспертное заключение, с учетом пояснений эксперта, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, у суда отсутствуют сомнения в обоснованности экспертного заключения.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 12 720 000 руб. в соответствии с экспертным заключением ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ» без учета НДС с учетом обременения в виде публичного сервитута.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона РФ от 29.06.2015 N 158-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом проведена по делу судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ» рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на дату обращения Истцом в адрес Ответчика с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества составляет 12 720 000 рублей с учетом обременения в виде публичного сервитута.

Оснований считать экспертное заключение ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ»  не соответствующим требованиям закона не установлено.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключений судебных экспертиз.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению с учетом экспертного заключения ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ».

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску в размере 50 000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб. относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "БИЗНЕС ГРУПП" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 81,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>/42Т, с кадастровым номером 77:06:0008011:4906, изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

3.1. Цена объекта составляет 12 720 000 (двенадцать миллионов семьсот двадцать тысяч) рублей 00 копеек с учетом Заключения эксперта № 176-ОЭ от 12.08.2025 г. ООО «Лаборатория судебных экспертиз» с учетом обременения в виде публичного сервитута, предусмотренного абз. 2 п. 1.6 проектом Договора купли продажи недвижимости, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Абзац 3 пункта 3.4. Договора в следующей редакции:

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 453 571 (четыреста пятьдесят три тысячи пятьсот семьдесят один) руб. 43 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) в пользу ООО "БИЗНЕС ГРУПП" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 50000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 40 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                   К.С. Самодурова