Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-12564/2023

г. Хабаровск

06 февраля 2024 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 23.01.2024.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Т.И. Тереховой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 322272400008412, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ДВ Невада» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680006, 

<

...>, каб. 24)

о взыскании 1 091 690 руб. коп.,

При участии в судебном заседании:

от истца - ФИО3, по доверенности от 24.04.2023, диплом от 04.02.2013, Е.В. Лагодич, по доверенности от 23.01.2024, диплом от 16.06.2010,

от ответчика - ФИО4, по доверенности от 01.12.2022, диплом от 27.06.2018.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ДВ Невада» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № Д-35 от 15.11.2022 за период с 15.11.2022 по 10.07.2023 в размере 939 137 руб. 00 коп. и неустойки за просрочку оплаты арендных платежей за период с 15..11.2022 по 10.07.2023 в размере 152 553 руб. 44 коп.

Определением суда от 10.08.2023 исковое заявление было оставлено без движения.

Определением суда от 22.08.2023 исковое заявление принято к производству суда, назначено предварительное судебное заседание.

11.09.2023 ответчиком представлен отзыв на иск, согласно которому иск не признает, ссылается на п. 8.3 договора, ст. 611, 612 ГК РФ, указывает, что фактически в аренду помещение принято не было, акт приема-передачи, по форме, предусмотренной договором, не подписан ввиду наличия у помещения дефектов, препятствующих его использованию, ключи от помещения ответчику не передавались. Приводит доводы возражений в части расчета исковых требований.

Определением суда от 26.09.2023 дело назначено к судебному разбирательству.

Определением суда от 26.10.2023 судебное заседание было отложено.

В судебном заседании 07.12.2023 опрошены свидетели ФИО5, ФИО6, В.Я. Франчук, ФИО7. Ход опроса подробно отражен в протоколе судебного заседания.

Определением от 07.12.2023 судебное разбирательство отложено.

К судебному заседанию 23.01.2024 от ответчика поступили дополнительные документы.

В судебном заседании представители истца настаивали на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика иск не признала по доводам письменного отзыва.

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды помещений Д-35 от 15.11.2022, по условиям п. 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование следующие недвижимое имущество: нежилые помещения, общей площадью 317 кв.м., указанные в Приложении № 1 к договору, расположенные на первом этаже по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 27:23:0020330:585, и соответствующие требованиям п. 1.3., п.5.2 договора, а арендатор обязуется принять помещения в аренду и выплачивать арендодателю арендную плату в порядке и на условиях, установленных договором.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1.1 договора целевое назначение помещений - магазин розничной и мелкооптовой торговли продуктами питания и промышленными товарами.

В силу п. 1.3 договора арендодатель гарантирует , в том числе, что сдаваемые в аренду Помещения и Здание в целом соответствуют всем строительным, санитарно-гигиеническим, природоохранным нормам и стандартам, установленным федеральными и муниципальными правилами и органами для осуществления торговой деятельности и связанной с ней иной предпринимательской деятельности Арендатора, всем противопожарным правилам, нормам и требованиям, предъявляемым к такого рода объектам/зданиям в соответствии с действующим законодательством РФ, и оснащены/снабжены всеми необходимыми средствами противопожарной защиты и пожаротушения, для надлежащей эксплуатации такого рода объектов/зданий (пожарные гидранты, противопожарный водопровод, охранно-пожарная сигнализация и т.д.) (пп. «в»), помещения соответствуют Санитарно-эпидемиологическим правилам СП -2.3.6.3668-20 (пп. «г»).

В силу п. 5.2 договора передаваемые в аренду помещения должны быть с внутренней отделкой, в рабочем состоянии, с действующими инженерными сетями и коммуникациями, готовыми к эксплуатации, отвечающими требованиям ГСЭН и СНиП, подключенными к централизованным электрическим сетям, сетям теплоснабжения (либо автономной котельной), холодного и горячего водоснабжения и канализации по постоянной схеме, а также всем требованиям и условиям, указанным в п. 1.3. и иных пунктах Договора.

В силу п. 8.3 договора он вступает в законную силу с даты его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю и действует в течение 6 (шести) лет. Арендодателю поручается зарегистрировать настоящий Договор, расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, несет Арендодатель.

Факт заключения и регистрации договора 21.11.2022 сторонами не оспаривается и подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Полагая, что с даты заключения договора ответчик обязан к внесению платежей, истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против иска, ответчик указывает, что фактически в аренду помещение принято не было, акт приема-передачи, по форме, предусмотренной договором, не подписан ввиду наличия у помещения дефектов, препятствующих его использованию, ключи от помещения ответчику не передавались, ссылается на п. 8.3 договора, ст. 611, 612 ГК РФ.

Согласно абзацу 2 п. 8.3 договора срок аренды по договору начинает исчисляться с момента передачи помещения арендатору в пользование.

Разделом 5 договора определен порядок передачи помещений в аренду.

Согласно п. 5.1 договора помещения передаются арендодателем арендатору в аренду в день подписания договора, если иной срок дополнительно не будет установлен сторонами, по акту приема-передачи помещений в аренду, содержащему все необходимые сведения о состоянии передаваемых в аренду помещений.

Форма акта приема-передачи согласована сторонами в приложении к договору.

Пунктом 5.3 стороны согласовали следующий порядок подписания актов - любые акты, связанные с приемом-передачей помещений, составляемые сторонами в соответствии с условиями настоящего Договора (далее - Акты приема-передачи), составляются и подписываются сторонами в следующем порядке:

- передающая сторона письменно в установленном порядке обязана уведомить принимающую сторону о дне приема-передачи помещений, не позднее чем за 3 (три) рабочих дня до намеченной даты,

- принимающая сторона, своевременно уведомленная о дне приема передачи помещений, обязана прибыть на место приемки помещений в указанный в уведомлении срок,

- акт приема-передачи, подписанный передающей стороной, должен быть передан принимающей стороне в день приема-передачи помещений, непосредственно после окончания осмотра принимающей стороной передаваемых помещений.

В силу п. 5.4 договора при отсутствии правомерных возражений и замечаний сторона, принимающая помещения, обязана подписать соответствующий акт приема-передачи непосредственно в день их приема-передачи после окончания осмотра помещений.

В случае, если у стороны, принимающей помещения, имеются правомерные возражения и замечания к помещениям, передаваемым по соответствующему акту приема-передачи, она вправе по своему выбору:

1) не принимать передаваемые помещения до полного устранения своих возражений и замечаний. При этом принимающая сторона обязана сделать в акте приема-передачи соответствующую запись, и указать свои возражения и замечания.

2) принять помещения по соответствующему акту с указанием в нем выявленных замечаний и сроков их устранения. При этом передающая сторона обязана устранить замечания за свой счет в сроки, указанные в Акте.

Как следует из пояснений сторон и показаний опрошенных судом свидетелей, непосредственно в момент подписания договора 15.11.2022 соответствующий акт приема-передачи сторонами подписан не был, ключи от арендуемого помещения ответчику истцом не передавались. Доказательств обратному в материалах дела не имеется.

После заключения договора сторонами в целях составления акта приема-передачи с описанием арендуемого объекта был произведен совместный осмотр помещений в декабре 2022 года, в ходе которого началось затопление помещения.

Поскольку на момент осмотра помещения не соответствовали санитарно-гигиеническим нормам и не могли быть использованы по целевому назначению, арендатор отказался от приема помещений в аренду, акт составлен не был, ключи ответчику не переданы.

Доказательств тому, что истцом (передающей стороной) был составлен акт, от подписания которого принимающая сторона уклонилась, в материалы дела не представлено.

В период с декабря 2022 года по апрель 2023 года истцом своими силами производилось устранение недостатков арендуемого помещения.

Гарантийным письмом от 26.04.2023 истец уведомил ответчика о готовности взять на себя ответственность по устранению засоров в канализационной сети по ул. Яшина, 40, и в случае подтопления арендуемого помещения оперативно принять меры по его устранению.

В силу п. 5.5 договора при неправомерном уклонении принимающей стороны от приемки помещений в соответствии с условиями договора, помещения считаются принятыми днем предъявления помещений к приемке передающей стороной, при условии документального подтверждения надлежащего уведомления принимающей стороны в соответствии с п. 5.3. договора.

Истцом в материалы дела не представлены доказательства направления в адрес ответчика уведомлений по п. 5.3 договора с целью подписания акта приема-передачи, как с момента заключения договора, так и после устранения недостатков арендуемого помещения. истцом в материалы дела также не представлено доказательств тому, что имеющиеся у арендуемого помещения недостатки действительно устранены.

По смыслу содержания ч. 1 ст. 611 ГК РФ и ст. 612 ГК РФ имущество, которое не может быть использовано арендатором по определенному договором целевому назначению, является имуществом, переданным с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

В соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, а также потребовать досрочного расторжения договора.

Ввиду того, что арендодателем в течение продолжительного периода времени выявленные недостатки не были устранены, арендатором 11.05.2023 направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды со ссылкой на п. 8.5.1 договора. 

Пунктом 8.5.1 договора предусмотрено право арендатора на безусловный односторонний отказ от исполнения договора и его расторжение во внесудебном порядке, при условии уведомления об этом арендодателя за 90 дней до предстоящего расторжения. Данным пунктов также предусмотрена обязанность арендатора производить оплату арендных платежей и в том числе, когда деятельность на арендуемых площадях не осуществлялась.

Истец, заявляя иск о взыскании арендных платежей, в том числе, ссылается на вышеуказанный пункт договора.

Из письменных пояснений ответчика следует, что ссылка на п. 8.5.1 договора обусловлена отсутствием в договоре иных пунктов, предусматривающих односторонний отказ от него. Полагает, что в данном случае расторжение договора основано на положениях ч. 1 ст. 612 ГК РФ, в связи с чем требование истца о внесении платежей до даты расторжения договора (08.08.2023), указанной в уведомлении, заявлено неправомерно.

При исследовании условий спорного договора судом установлено, что иных пунктов кроме п. 8.5.1, предусматривающих право арендатора на односторонний отказ от его исполнения, договор не содержит, вместе с тем, абзац 5 пункта 1 статьи 612 ГК РФ позволяет арендатору требовать досрочного расторжения договора ввиду наличия таких недостатков сданного в аренду имущества, которые препятствуют его использованию.

В пунктах 1.3, 5.2 договора стороны фактически констатировали, что арендодатель обязан предоставить в аренду помещение в состоянии соответствующем его целевому назначению, вместе с тем, истцом не представлены надлежащие доказательства соответствия помещения всем строительным, санитарно-гигиеническим, природоохранным нормам и стандартам, установленным федеральными и муниципальными правилами и органами для осуществления торговой деятельности и связанной с ней иной предпринимательской деятельности в период действия договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе (аналогичная правовая позиция отражена в определении судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588, а также в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

В данном случае, настаивая на обязанности арендатора вносить арендные платежи, истец не доказал факт пользования ответчиком спорным помещением, а также его принятия.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) от 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) от 12.07.2017, определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588).

При этом, само по себе отсутствие (неподписание ответчиком) акта приема-передачи объекта аренды, при не доказанности истцом использования ответчиком имущества, не свидетельствует о невозможности подтверждать иными доказательствами фактическое пользование (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310- ЭС19-26908).

Между тем, в настоящем случае таких доказательств истцом суду в материалы дела не представлено.

При изложенном, суд приходит к выводу об отсутствии установленных законом оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

 

Судья                                                                                    Т.И. Терехова