АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А27-1120/2015

Резолютивная часть постановления объявлена  22 июня 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 июня 2017 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			 Севастьяновой М.А.,

судей							 Демидовой Е.Ю.,

								 Тихомирова В.В.,

рассмотрел кассационную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 01.02.2017 (судья Фуртуна Н.К.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2017 (судьи       Павлова Ю.И., Фертиков М.А., Шатохина Е.Г.) по делу № А27-1120/2015                по иску общества с ограниченной ответственностью «СтройЛоск» (650065, Кемеровская область, город Кемерово, проспект Ленинградский, дом 28/1, помещение 7, ОГРН 1124205016209, ИНН 4205251059) к комитетупо управлению государственным имуществом Кемеровской области (650000, Кемеровская область, город Кемерово, проспект Советский, дом 58,ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) о признании недействительным уведомления от 26.06.2014 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Аудит. Консалтинг. Оценка».

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «СтройЛоск» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее – комитет)о признании недействительным уведомления от 26.06.2014 об изменении арендной платы по договору аренды от 09.01.2014 № 02-01-Н/14 земельного участка (далее – договор аренды) с кадастровым номером 42:24:0101027:1225. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аудит. Консалтинг. Оценка»              в лице оценщика Юдиной Ларисы Борисовны (далее – ООО «Аудит. Консалтинг. Оценка»). 

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 01.02.2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2017, требования общества удовлетвореныв полном объеме. 

Не согласившись с решением и постановлением, комитет обратилсяс кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования. 

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что судаминеверно указано, что Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденный постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 (далее – Порядок № 62),                         не содержит в качестве основания одностороннего изменения размера арендной платы определение размера кадастровой стоимости в размере рыночной; суды не приняли во внимание, что договором предусмотрено изменение в одностороннем порядке размера арендной платы в случае определения его рыночной стоимости. 

Заявитель указывает, что заключенным сторонами договором предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости размера арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит изменению в одностороннем порядке, а также установлен порядок такого изменения. Направление арендодателем уведомления об изменении размера арендной платы не противоречит части 1 статьи 452 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ) и в данном случае не требуется заключения дополнительного соглашения.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены. 

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени            и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ законностьи обоснованность обжалуемых судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены решения и постановления.

Как следует из материалов дела и установлено судами, комитет   (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 09.01.2014 № 02-01-н/14 (далее – договор аренды),                        в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 8966,37 кв. м, с кадастровым номером 42:24:0101027:1225, расположенный по адресу: город Кемерово, Заводский район, улица Красноармейская, 45, для размещения производственной базы. 

Срок действия договора установлен сторонами с момента его заключения по 30.11.2014, а условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 22.10.2012 (пункты 2.1, 2.3 договора аренды). 

В порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ, пункта 7.2 договора аренды                  по истечении срока его действия договор возобновлен на тех же условиях                 на неопределенный срок. 

На основании пункта 3.1 договора аренды размер арендной платы                   и платы за фактическое использование земельного участка определяется               в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно протоколу определения величины арендной платы                       от 09.01.2014 размер арендной платы в месяц составил с 22.10.2012 -            100 841 руб. 08 коп., с 01.01.2013 – 106 387 руб. 34 коп., с 01.01.2014 –         111 706 руб. 71 коп.

Размер арендной платы определен на основании Порядка № 62.

Арендная плата исчислена по формуле, в основу которой положена кадастровая стоимость арендованного земельного участка. 

Пунктом 3.6 договора аренды стороны установили, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядкев случаях: принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих порядок расчета арендной платы, условия и срокиее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменении условий использования земельного участка, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов. Арендодатель должен направить арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. Арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению без подписания дополнительного соглашенияи произвести доплату в месячный срок с момента получения уведомленияоб одностороннем изменении размера арендной платы (пункт 3.8 договора аренды). 

В соответствии с  пунктом 3.7 договора аренды независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомленияоб одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 24.03.2014 по делу № А27-627/2014 кадастровая стоимость арендованного земельного участка установлена в размереего рыночной стоимости, равной 4 810 158 руб., тогда как ранее установленная составляла 43 309 998 руб. 92 коп.

После принятия указанного судебного акта комитет направил обществу уведомление от 26.06.2014 № 9-6-06/1922 об установлении с 24.04.2014 арендной платы в размере 67 833 руб. 33 коп. спорного земельного участка, выполненного ООО «Аудит. Консалтинг. Оценка».

Полагая, что при изменении кадастровой стоимости земельного участка, определенной решением Арбитражного суда Кемеровской области                        от 24.03.2014 по делу № А27-627/2014, в меньшую сторону почти в 9 раз, установленная комитетом в обжалуемом уведомлении арендная плата                  не может быть меньше только в 2 раза по сравнению с установленной договором аренды, общество 25.11.2014 представило комитету отчет                    об оценке права аренды спорного земельного участка со стоимостью арендной платы 18 200 руб. в месяц, выполненный ООО «Независимая Профессиональная Оценка» от 12.09.2014, и просило произвести перерасчет арендной платы.

Полагая указанную комитетом в уведомлении от 26.06.2014                    № 9-6-06/1922 арендную плату не подлежащей применению, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании уведомления от 26.06.2014 № 9-6-06/1922 недействительным. 

Удовлетворяя заявленные требования по заявленному обществом предмету требований, суды исходили из следующего: действующим законодательством не предусмотрена возможность применения                               к отношениям сторон рыночной стоимости арендной платы, установленной на прошедший период пользования земельным участком; не допускается изменение чаще одного раза в год в одностороннем порядке арендной платы, согласованной сторонами в договоре; комитет фактически изменяет                    не расчет арендной платы, а методику (механизм) ее определения,                        что недопустимо в отсутствие соглашения сторон; представленный комитетом отчет ООО «Аудит. Консалтинг. Оценка» выполнен                               с нарушениями требований Федерального закона от 29.07.2008 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон                  об оценочной деятельности).

Выводы судов являются законными и обоснованными, соответствуют установленным судами по делу фактическим обстоятельствам и основаны           на представленных в дело доказательствах.

Согласно статье 424 ГК РФ, если цена  на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иноене предусмотрено договором, размер арендной платы может изменятьсяпо соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

На основании указанных нормативных положений, условий, на которых сторонами заключен договор аренды, суд сделали правильный вывод                     об отсутствии у комитета оснований для изменения арендной платы чаще                1 раза в год. При этом суды обоснованно указали, что арендная плата                       сторонами уже была согласована 09.01.2014 при заключении договора аренды, в связи с чем ее изменение с 24.04.2014 в отсутствие согласия общества на это, является недопустимым.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные ими в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, суды пришли к правильному выводу о том,           что фактически в определенной в оспариваемом уведомлении арендной плате комитет изменяет не расчет арендной платы, а методику ее определения. 

При этом, при заключении договора аренды стороны в Протоколе определения величины арендной платы указали формулу расчета арендной платы с применением кадастровой стоимости земельного участка, вида использования, особых условий использования земельного участка, понижающих коэффициентов. Между тем, как правильно установили суды первой и апелляционной инстанции, из уведомления от 26.06.2014 следует, что изменение арендной платы определено арендодателем по иной формуле, основанной на рыночной годовой арендной плате, без учета элементов формулы, установленной договором аренды.

При этом, пунктом 3.6 договора аренды не предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке методики исчисления арендной платы в случае установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости аренды.

Указанные выводы судов, положенные в основу принятых по делу судебных актов: о неправомерном требовании комитета по изменению арендной платы не чаще одного раза в год; об изменении методики определения арендной платы, а не порядка ее расчета; отсутствии у комитета оснований в одностороннем порядке изменять согласованную сторонами методику (механизм) определения арендной платы, заявителем кассационной жалобы не опровергнуты. Доводов о противоречии указанных заключений судов закону, их несоответствии установленным судами фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам, в кассационной жалобе не приведено.

Ссылка заявителя жалобы на то, что односторонний порядок изменения арендной платы по основанию установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости, предусмотрен Порядком № 62 и условиями договора, правомерно отклонена судами, поскольку указанными положениями предусмотрена возможность изменения порядка определения размера арендной платы, но не самой методики ее установления.

Кроме того, судами правильно указано на недопустимость принятия отчета ООО «Аудит. Консалтинг. Оценка», положенного комитетом в основу изменения арендной платы, в связи с его несоответствием требованиям Закона об оценочной деятельности (использование информации о событиях, произошедших после даты оценки; использование данных объектов-аналогов, имеющих иной вид разрешенного использования; отсутствие корректировки на вид разрешенного использования; нарушение принципов однозначности, достоверности и проверяемости информации).

При таких обстоятельствах суды обоснованно признали уведомление от 26.06.2014 № 9-6-06/1922 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка недействительным, как несоответствующее требованиям действующего законодательства.

Приведенные в кассационной жалобе повторяют доводы апелляционной жалобы, которым апелляционный суд дал надлежащую правовую оценку.

При таких обстоятельствах, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая вышеизложенное и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 01.02.2017и постановление Седьмого арбитражного апелляционного судаот 18.04.2017 по делу № А27-1120/2015 оставить без изменения,а кассационную жалобу без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					М.А. Севастьянова

Судьи									Е.Ю. Демидова

										В.В. Тихомиров