АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-30163/21

11 марта 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   03 марта 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            11 марта 2022 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2  ИНН 

<

***> ОГРНИП 305616822300021

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону 

о признании незаконным отказа №59.30-16252/17 от 14.07.2021, об обязании направить проект договора, 

при участии:

от заявителя: представитель ФИО3 по доверенности от 15.06.2021,

от заинтересованного лица: представитель ФИО4 по доверенности от 18.01.2022

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее –заявитель, предприниматель) обратилась в суд с требованием к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее –Департамент, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа №59.30-16252/17 от 14.07.2020 в заключении договора купли-продажи земельного участка без торгов, об обязании направить проект договора. 

Представитель заявителя доложил предмет и основание заявления, требования поддержал в полном объеме, полагает оспариваемый отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Представитель заинтересованного лица просил в удовлетворении заявленных требований отказать по доводам, изложенным в отзыве на заявление и дополнении к нему.

В судебном заседании 28.02.2022 объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 14 час. 00 мин. 03.03.2022. Информация об объявленном перерыве, о времени и месте судебного заседания размещена в информационной системе «Картотека арбитражных дел».

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя заявителя, поддержавшего позицию по спору. 

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа рассматриваемого спора.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО2 является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...>, а именно: нежилое здание литер В общей площадью 25 кв.м. кадастровый номер 61:44:0000000:33778, нежилое здание литер Б общей площадью 114,50 кв.м. кадастровый номер 61:44:0050818:6, нежилое здание литер Д общей площадью 566,30 кв.м. кадастровый номер 61:44:0000000:33777, нежилое здание литер Е общей площадью 629,30 кв.м. кадастровый номер 61:44:0000000:33776, склад общей площадью 1257,2 кв.м. кадастровый номер 61:44:0050818:5, ж.д. тупик, протяженностью 0,352 км с кадастровым номером 61:44:0000000:11787.

Право собственности заявителей в отношении указанных объектов недвижимости подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050818:1, площадью 28 492 кв.м. с видом разрешенного использования «для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта».

На основании решения Арбитражный суд Ростовской области по делу № А53-7872/2020 от 30.07.2020 между ФИО2 и Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 от 21.10.2020 № 38024.

23.06.2021 заявитель обратился в Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону с заявлением о продаже земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 без проведения торгов, ссылаясь на подпункт 6 пункта 2 ст. 39.3 Земельного Кодекса Российской Федерации.

26.07.2021 заявителем получен отказ Департамента в продаже земельного участка без проведения торгов (отказ № 59.30-16252/17), который мотивирован следующими причинами:

- в рамках проведения обследования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 Департаментом уставлено, что на вышеуказанном земельном участке помимо объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта -железнодорожных путей (тупик), расположены иные объекты недвижимости, которые значительно удалены от железнодорожных путей, исходя из чего департаментом были сделаны выводы, что объекты недвижимости не эксплуатируются как единый комплекс, стояния, рассоложенные на земельном участка, не отвечают ГОСТу 3453-2019, что является основанием полагать, что участок используется не по целевому назначению

- испрашиваемый земельный участок более чем в три раза превышает застроенную территорию,

- часть земельного участка расположена в рекреационной зоне, что является основанием для отказа в выкупе земельного участка.

Отказ Департамента в заключении договора купли-продажи земельного участка является предметом оспаривания в рамках настоящего дела. 

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, регламентирован в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 N 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

Согласно статье 7.1 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" (далее - закон N 19-ЗС) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в границах городского округа "Город Ростов-на-Дону", осуществляют областные органы исполнительной власти, а также органы местного самоуправления данного муниципального образования в пределах полномочий, установленных настоящим Областным законом, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Порядок предоставления в аренду земельных участков определяется решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 N 668 "Об утверждении Положения "О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону" (далее - Положение).

В соответствии подпунктом 3.2.2 пункта 3.2 главы 3 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 N 668, в случае если при рассмотрении и анализе заявления и прилагаемого пакета документов установлено, что площадь земельного участка несоразмерна, а именно в три и более раза превышает застроенную площадь земельного участка (за исключением земельных участков, занимаемых индивидуальными жилыми домами), уполномоченным органом Администрации города Ростова-на-Дону принимается решение об отказе в предоставлении земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что отказ заинтересованного лица в предоставлении земельного участка в собственность предпринимателя обусловлен тем, что испрашиваемый земельный участок более чем в три раза превышает застроенную территорию, часть земельного участка расположена в рекреационной зоне. Кроме того, в рамках проведения обследования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 Департаментом уставлено, что на вышеуказанном земельном участке помимо объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта -железнодорожных путей (тупик), расположены иные объекты недвижимости, которые значительно удалены от железнодорожных путей, исходя из чего департаментом были сделаны выводы, что объекты недвижимости не эксплуатируются как единый комплекс, стояния, рассоложенные на земельном участка, не отвечают ГОСТу 3453-2019, что является основанием полагать, что участок используется не по целевому назначению

В отзыве на заявление и дополнительных пояснениях Департамент, помимо указанного, ссылается  на частичное разрушение объектов недвижимости, принадлежащих заявителю, что по мнению, Департамента, свидетельствует о том, указанные объекты не отвечают критериям недвижимого имущества, вследствие чего, не могут эксплуатироваться по целевому назначению сами, а также препятствуют использованию земельного участка по целевому назначению

С целью выяснения вопроса о площади, необходимой для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов недвижимости, а также возможности эксплуатации строений, зданий, принадлежащих заявителю по целевому назначению, определением суда от 21.12.2021 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертизы Специализированному частному учреждению «Ростовский центр судебных экспертиз», экспертам ФИО5, ФИО6, ФИО7 

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Расположены ли объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 61:44:0000000:33777, 61:44:0050818:5, 61:44:0000000:33778 61:44:000000033776, 61:44:0050818:6, 61:44:0000000:11787 в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1, площадью 28492 кв.м. по адресу: 

<

...>?

2. При положительном ответе на первый вопрос, определить, находятся ли указанные объекты (сооружения) в работоспособном техническом состоянии пригодном для использования в соответствии с их назначением согласно сведениям ЕГРН, данным технической документации, а также разрешенным видом использования земельного участка?

3. При отрицательном ответе на второй вопрос, указать степень разрушенности каждого объекта (сооружения), расположенного на спорном земельном участке, а также  возможно ли восстановление путем капитального ремонта (реконструкции), приведение  в работоспособное для эксплуатации техническое состояние каждого объекта (сооружения)?

4. Определить площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 61:44:0000000:33777, 61:44:0050818:5, 61:44:0000000:33778 61:44:000000033776, 61:44:0050818:6, 61:44:0000000:11787?

В заключении от 27.12.2021 N 0757/Э эксперты пришли к следующим выводам.

По первому вопросу экспертами сделан вывод о том, что исследуемые объекты с кадастровыми номерами: 61:44:0000000:33777, 61:44:0050818:5, 61:44:0000000:33778 61:44:000000033776, 61:44:0050818:6, 61:44:0000000:11787, расположены в границах земельного участка КН61:44:0050818:1 поданным ЕГРН. При этом экспертом отмечено, что пересечение южной межевой границей по данным ЕГРН местоположения здания литер «А» (КН61:44:0050818:5) является следствием реестровой ошибки, допущенной при межевании земельного участка КН61:44:0050818:1, так как вышеуказанное здание было построено задолго до формирования границ участка. 

По второму вопросу в сделаны следующие выводы. Нежилое здание лит. «Д» с кадастровым номером 61:44:0000000:33777 (склад), нежилое здание лит. «Б» с кадастровым номером 61:44:0050818:6 (склад красок) находятся в удовлетворительном работоспособном состоянии и могут эксплуатироваться согласно функциональному назначению, указанному в выписке из ЕГРН и технической документации. При этом удовлетворительное техническое состояние согласно Рекомендациям по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам предполагает, что несущая способность конструкций обеспечена, требования норм по предельным состояниям II группы и долговечности могут быть нарушены, но обеспечиваются нормальные условия эксплуатации. Требуется устройство антикоррозийного покрытия, устранение мелких повреждений. Техническое состояние «удовлетворительное работоспособное» соответствует  категории «работоспособное состояние», указанному в СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»  при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Нежилое здание литер В общей кадастровый номер 61:44:0000000:33778 находится в нормальном исправном состоянии, отсутствуют видимые повреждения. Выполняются все требования действующих норм и проектной документации. Необходимости в ремонтных работах нет (согласно «Рекомендациям по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам). Данная категория технического состояния соответствует категории «исправное состояние»  строительной конструкции или здания и сооружения в целом СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»  при которой отсутствуют дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Ограничений по эксплуатации нежилого здания согласно его назначению, указанному в выписке ЕГРН и технической документации, экспертами не установлено.

Состояние нежилого здания литер Е общей кадастровый номер 61:44:0000000:33776 соответствует категории технического состояния конструкций «не совсем удовлетворительное, ограниченно работоспособное состояние» (Рекомендации по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам). Данная категория соответствует категории технического состояния «ограниченно работоспособное состояние» СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

Экспертом сделан вывод о том, что здание может использоваться/ эксплуатироваться в соответствии с функциональным назначением - нежилое здание, указанным в выписке из ЕГРН  и техническом паспорте на нежилое здание.  

Аналогичные выводы сделаны в отношении состояния нежилого здания лит. «А» с кадастровым номером 61:44:0050818:5 (ограниченно работоспособное состояние), за исключением участка кирпичной стены, категория технического состояния которого определена как -неудовлетворительное, (неработоспособное) состояние. Согласно  Рекомендациям по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам такое состояние предполагает, что существующие повреждения свидетельствуют о непригодности к эксплуатации конструкций. Требуется капитальный ремонт с усилением конструкций. Для проведения усиления необходимо ограничение действующих нагрузок. Эксплуатация участка возможна только после ремонта и усиления. 

В отношении конструкции железнодорожных путей экспертом сделан вывод о том, что они находятся не в работоспособном состоянии, требуются проведение ремонтных работ, т.к. выявлены дефекты, влияющие на техническое состояние объекта, после устранения дефектов железнодорожные пути можно использовать/эксплуатировать в соответствии с назначением, указанном в выписке из ЕГРН и кадастровом паспорте  -сооружение железнодорожного тупика.

При ответе на четвертый вопрос экспертом указано, что на территории земельного участка необходимо предусмотреть следующие элементы инфраструктуры, необходимые для эксплуатации объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 61:44:0000000:33777,61:44:0050818:5,61:44:0000000:33778 61:44:000000033776, 61:44:0050818:6, 61:44:0000000:11787, находящихся в общей функциональной взаимосвязи и являющихся единым имущественным комплексом, объединенных единым производственным процессом: отмостка по периметру зданий, совмещенная с функцией пешеходной зоны; стоянка для автомобилей сотрудников; стоянка для транспортных средств, задействованных в производственном процессе на арендуемых объектах недвижимости; хозяйственная зона (место для сбора ТКО); внутриплощадочные проезды на территории земельного участка, соответствующие требованиям строительных норм и правил, для пожарной и иной техники, задействованной в производственном процессе для эксплуатации зданий; земельный участок для эксплуатации железнодорожного тупика.

Для эксплуатации объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 61:44:0000000:33777, 61:44:0050818:5, 61:44:0000000:33778, 61:44:000000033776, 61:44:0050818:6, 61:44:0000000:11787, расположенных по адресу: 

<

...> а, являющихся единым комплексом зданий и сооружений, функциональное назначение которых направлено на транспортную обработку грузов, хранение и накопление судовой партии, а также перевалку грузов, с учетом требований ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.90, ст.98 ФЗ №123-Ф3 от 22.07.2008г «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 7, ст.8 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», необходим земельный участок площадью 28492 кв.м. Эксплуатировать обособленно каждый из вышеуказанных объектов - не представляется возможным, ввиду того что данные объекты являются частями единого имущественного комплекса и используются в едином производственном процессе.

При ответе на третий вопрос экспертами указан комплекс мероприятий, необходимы для приведения объектов недвижимости, находящихся в ограниченно работоспособном состоянии и железнодорожного тупика, находящегося в неработоспособном состоянии, в исправное, работоспособное состояние.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Оценив в порядке статей 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы, суд первой инстанции признает его надлежащим доказательством, поскольку экспертное заключение является ясным, полным, обоснованным и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные судом вопросы.

Материалами дела подтверждено, что заявитель является собственником следующих объектов недвижимости: нежилое здание литер В общей площадью 25 кв.м. кадастровый номер 61:44:0000000:33778, нежилое здание литер Б общей площадью 114,50 кв.м. кадастровый номер 61:44:0050818:6, нежилое здание литер Д общей площадью 566,30 кв.м. кадастровый номер 61:44:0000000:33777, нежилое здание литер Е общей площадью 629,30 кв.м. кадастровый номер 61:44:0000000:33776, склад общей площадью 1257,2 кв.м. кадастровый номер 61:44:0050818:5, ж.д. тупик, протяженностью 0,352 км с кадастровым номером 61:44:0000000:11787

Объекты поставлены на кадастровый учет, права на них зарегистрированы в установленном порядке.

Экспертным исследованием подтверждено, что объекты существуют. Признаки деформации, повреждения не прекращают существование объектов недвижимости. Фактов гибели (разрушения), несоответствия принадлежащих заявителю объектов понятию «здание», «строение», «сооружение», критериям объектов недвижимого имущества, тесно связанных с землей, судом не установлено.

Ссылки Департамента на правовые позиции, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 N 292/10 по делу N А51-10601/20081-325 и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156, следует признать необоснованными, поскольку в данных делах речь шла об объектах, которые были разрушены, в то время как в рассматриваемом деле таких обстоятельств не установлено.

Из экспертного заключения следует, что обследуемые объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, в целом признаны в работоспособном и ограниченно работоспособном состоянии соответствующими действующим техническим нормам и правилам, и пригодными для дальнейшей эксплуатации после выполнения отдельных мероприятий по восстановлению элементов, не относящихся к несущим конструкциям зданий. 

На основании изложенного довод Департамента о том, что обследуемые здания и строения находятся в разрушенном состоянии применительно к значению, придаваемому ему постановлением Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 № 6811/09 (уничтожены, отсутствуют в натуре), признается судом необоснованным.

Довод о несоразмерности площади земельного участка площади, расположенных на нем задний, строений, подлежит отклонению с учетом выводов экспертного заключения, согласно которым для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов недвижимости  необходим земельный участок площадью 28492 кв.м.

Отклоняя указанный довод, суд также исходит из следующего.

Нежилые здание литер В общей площадью 25 кв.м. кадастровый номер 61:44:0000000:33778, нежилое здание литер Б общей площадью 114,50 кв.м. кадастровый номер 61:44:0050818:6, нежилое здание литер Д общей площадью 566,30 кв.м. кадастровый номер 61:44:0000000:33777, нежилое здание литер Е общей площадью 629,30 кв.м. кадастровый номер 61:44:0000000:33776, склад общей площадью 1257,2 кв.м. кадастровый номер 61:44:0050818:5, ж.д. тупик, протяженностью 0,352 км с кадастровым номером 61:44:0000000:11787, в период с 15 октября 2019г. по настоящее время переданы во временное владение и пользование ООО «Порт Эльдако» (ИНН 

<

***>) на основании договоров аренды № Ш-2021-1 и Ш-2021-2 от 01.08.2021, № Ш-2020-1 и Ш-2020-2 от 01.09.2020, № Ш-20194и Ш-2019-2 от 15.10.2019.

Согласно вышеуказанным договорам арендуемые объекты используются в качестве склада, проходной и в качестве площадки для стоянки и маневрирования грузовых транспортных средств, следующих в склад, предназначенных для перевалки и хранения сыпучих грузов.

Основным видом деятельности ООО «Порт Эльдако» является транспортная обработка грузов, хранение и накопление судовой партии, а также перевалка грузов. В рамках дела N А53-6648/2018 по иску Департамента о взыскании с ИП ФИО2 задолженности за фактическое пользование спорным земельным участком судом была назначена судебная экспертиза, в рамках которой также определено, что для эксплуатации вышеуказанных нежилых зданий необходим земельный участок площадью 28 492 кв.м. 

Следовательно, выводы экспертного заключения, проведенного в рамках настоящего спора, о соразмерности площади земельного участка площади, необходимой для использования расположенных на нем объектов недвижимого имущества, соответствуют выводам экспертного заключения, проведенного по аналогичному вопросу в рамках дела N А53-6648/2018. 

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждено, что для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов недвижимости  необходим земельный участок площадью 28492 кв.м., что составляет всю площадь испрашиваемого земельного участка. Следовательно, отказ Департамента в предоставлении земельного участка в аренду без торгов по указанному основанию неправомерен.  

Судом учитывается, что Департаментом ходатайства о назначении дополнительной (повторной) судебной экспертизы не заявляло. Довод Департамента о несогласии с выводами судебной экспертизы отклоняется, поскольку не свидетельствует о допущенных нарушениях при ее проведении. Заключение оценено судом в соответствии со статьями 71 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Само по себе несогласие с отдельными выводами эксперта и с проведенными им исследованиями, не является достаточным основанием для признания соответствующего заключения в качестве недопустимого или недостоверного доказательства. 

При этом суд соглашается с доводом заявителя, согласно которому использование земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости в производственно-хозяйственной деятельности нельзя рассматривать исключительно только как фактическое и непосредственное использование этих объектов в тот или иной период времени. Под данную категорию подпадают также земельные участки с объектами недвижимости, которые временно не функционируют, но находятся в стадии ремонтно-восстановительных, реконструкционных и других работ либо на стадии подготовки к проведению указанных мероприятий. В данном случае, определяющим критерием производственно-хозяйственного использования земельного участка является производственно-хозяйственное назначение объектов недвижимости, наличие необходимости выполнения поэтапно выполняемых подготовительных или реконструкционных работ для восстановления полной работоспособности объектов, и связь указанных действий с деловой целью - извлечением прибыли. При этом нормы Земельного кодекса РФ, регулирующие порядок предоставления земельных участков за плату в собственность, не содержат требования о непосредственной и незамедлительной эксплуатации объектов недвижимости их собственником по целевому назначению как необходимого условия для предоставления земельного участка в собственность за плату, Земельный кодекс Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований к отказу в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и аналогичных условий не содержит.

С учетом специфики деятельности арендатора, отдельные виды планируемой к осуществлению на земельном участке производственно-хозяйственной деятельности (завоз и складирование груза (в основном зерна), производство работ по хранению и накоплению судовой партии) могут производиться Арендатором вне зависимости от нахождения на земельном участке каких-либо объектов недвижимости и функционирующих железнодорожных путей необщего пользования (например, с использованием автомобильного транспорта и автопогрузчиков, нестационарного оборудования), в силу чего вывод Ответчика о невозможности использования указанного земельного участка по производственно-хозяйственному назначению до завершения ремонтных работ всех объектов недвижимости на земельном участке является неосновательным.

Невозможность незамедлительной эксплуатация одного из 6 объектов недвижимости, участвующих в едином производственном процессе, находящихся в общей функциональной взаимосвязи и являющихся действующим единым имущественным комплексом по транспортной обработке грузов, не может служить основанием для правомерного отказа в выкупе земельного участка без проведения торгов.

Департаментом доказательств иного в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств, подтверждающих, что земельных участок под железнодорожным тупиком, может быть сформирован и выделен в самостоятельный земельный участок  и использоваться отдельно от исходного земельного участка.

Довод о нецелевом использовании земельного участка с разрешенным видом использования  «для размещения железнодорожных путей, сооружений, объектов, необходимых для их эксплуатации»  для эксплуатации складов, проходной и площадки для стоянки грузов, подлежит отклонению в виду следующего.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412.

Согласно подпункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации решение для отказа в предоставлении земельного участка принимается в случае если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка. 

Согласно коду 7.1. классификатора в понятие вида разрешенного использования «Железнодорожный транспорт» входит; «Размещение объектов капитального строительства железнодорожного транспорта. Содержание Данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 7.1.1 - 7.1.2».

В соответствии с кодом классификатора 7.1.2. вид разрешенного использования «Железнодорожный транспорт» может включать: «Размещение зданий и сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов и станций, а также устройств и объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; размещение погрузочно-разгрузочных площадок, прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также слабое, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов, не предназначенных непосредственно для обеспечения железнодорожных перевозок) и иных объектов при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами».

Таким образом, наличие складов на испрашиваемом земельном участке не является нарушением вида разрешенного использования «для эксплуатации железнодорожного транспорта».

Департаментом в качестве основания к отказу в предоставлении земельного участка в собственность без торгов указывалось на пересечении южной межевой границы земельного участка страницей местоположения здания литер А. По мнению эксперта, изложенному в экспертном исследовании, данное обстоятельство является следствием реестровой ошибки,  допущенной при межевании и образовании спорного земельного участка. 

Согласно имеющейся в материалах дела выписке из ЕГРН спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 18.12.2003 и имеет статус ранее учтенного, то есть участок был сформирован до передачи спорного участка в аренду заявителю.

Согласно части 4 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"  (далее - Закон № 218-ФЗ) технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Соответственно наличие статуса ранее учтенный означает факт формирования участка и описание его границ до введения в действие актуальных требований к такому описанию.

На момент предоставления спорного земельного участка заявителю в 2020 году, границы указанного участка уже были определены в соответствии с действующим законодательством (определены и внесены в ЕГРН сведения о координатах поворотных точек границ участка), при этом заявитель не выступал заказчиком кадастровых работ.

Констатируя наличие в отраженных в ЕГРН сведениях о границах спорного участка реестровой ошибки, допущенной при проведении кадастровых работ, эксперты отметили осуществление межевания земельного участка много позднее строительства здания.

Согласно части 3 статьи 61 Закона N 218-ФЗ реестровая ошибка - это воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном указанным Федеральным законом.

Согласно положениям пункта 3 статьи 61 Закона N 218-ФЗ исправление реестровой ошибки осуществляется в случае» если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Корректировка незначительной (по отношению к общей площади участка) части границы в рассматриваемой ситуации с очевидностью не может влечь прекращения права на выкуп земельного участка. 

В силу приведенной нормы права уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Вместе с тем, согласно части 1 статьи 43 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее - уточнение границ земельного участка).

Таким образом, уточнение описания местоположения границ земельного участка и исправление реестровой ошибки - различные правовые механизмы корректировки реестра.

Смысл ограничения, установленного пунктом 24 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, состоит в недопустимости предоставления в собственность земельного участка, который не может быть индивидуализирован надлежаще в качестве объекта гражданских прав.

Исправление же реестровой ошибки в описании границ осуществляется в отношении участка, индивидуализация которого обеспечена, но при ее обеспечении допущена ошибка.

Более того, в данном конкретном, случае, реестровая ошибка в указании границ земельного участка допущена не по вине предпринимателя, в связи с чем, он не может нести риск наступления последствий в связи с ее наличием.

Аналогичные выводы сделаны в Определении Верховного Суда РФ от 07.12.2018 N 308-КГ18-20277 по делу N A32-12287/2017, Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.06.2020 N 38-КА20-2 и т.д.

Согласно карте градостроительного зонирования спорный земельный участок расположен в зоне делового назначения КД-1/4/1, на что указано в исследовательской части экспертного заключения (т.1, л.д. 101).

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованным лицом не представлены доказательства фактического использования части спорного участка как участка зоны зеленых насаждений общего пользования.

Согласно пункту 6 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если испрашиваемый земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка.

В соответствии с абзацем пятым пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на приватизацию земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

В силу абзаца четвертого пункта 8 статьи 28 Закона N 178-ФЗ отчуждению в соответствии с данным Законом не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к территориям общего пользования относит территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с приватизацией земельных участков, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных Правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Объективные, достоверные и достаточные доказательства того, что именно на испрашиваемом участке планируется размещение какого-либо из перечисленных в пункте 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации объектов, заинтересованным лицом не представлено. Имеющиеся в деле документы такие сведения не содержат.

При разрешении вопроса о возможности выкупа участка должна приниматься во внимание только актуальная информация о его правовом режиме и разрешенном использовании.

С учетом вышеизложенного, отказ Департамента в предоставлении земельного участка в аренду без торгов неправомерен.  

Согласно части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, суд должен указать способ восстановления нарушенного права.

В случае признания действий (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконными суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок заявителю. В данном случае способом исправления нарушения явится направление заявителям проекта договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1. Суд признает достаточным для этого срок – 10 дней.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на департамент возлагаются понесенные заявителем расходы по уплате государственной пошлины, и расходы на проведение судебной экспертизы.  

Руководствуясь главой 24, статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным как противоречащее нормам Земельного кодекса Российской Федерации решение Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, выраженное в письме №59.30-16252/17 от 14.07.2021.

Обязать Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу направить индивидуальному предпринимателю ФИО2  ИНН 

<

***> ОГРНИП 305616822300021 проект договора купли-продаже земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2  ИНН 

<

***> ОГРНИП 305616822300021 судебные расходы по уплате госпошлины в размере 300 рублей, 249 887 рублей 52 копеек судебных расходов на проведение судебной экспертизы.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяФаргиева А.И.