2351/2018-81020(1) # 

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27  

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции  по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-10940/2017

город Ростов-на-Дону

09 августа 2018 года

15АП-11479/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2018 года.  Полный текст постановления изготовлен 09 августа 2018 года.  

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,  

судей Илюшина Р.Р., Фахретдинова Т.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  администрации муниципального образования города-курорта Сочи  на решение Арбитражного суда Краснодарского края  

от 22.05.2018 по делу № А32-10940/2017 (судья Боровик А.М.)  по иску администрации муниципального образования города-курорта Сочи  

к закрытому акционерному обществу "Торговый дом "Кондитер"  о взыскании задолженности, пени,  

при участии: от истца: представителя не направил, извещен надлежащим образом, 

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 14.04.2018).  

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (истец) обратилась в арбитражный суд  краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Торговый дом  "Кондитер" (ответчик) о взыскании 343 136,43 рублей, в том числе задолженности  по арендной плате в размере 314 775,30 рублей за период с 01.04.2016 г. по  31.12.2016 г., 28 361,13 рублей – пени.  

Исковые требования мотивированы наличием у ответчика задолженности по  оплате арендных платежей в спорном периоде.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края  от 22.05.2018 по делу № А32-10940/2017 в удовлетворении иска отказано в связи с  отсутствием у ответчика отыскиваемой истцом задолженности.  

Администрация муниципального образования города-курорта Сочи  обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой  34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила  решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.  

Жалоба мотивирована по существу доводами иска о наличии у ответчика  задолженности по арендной плате в размере 314 775,30 рублей за период с  01.04.2016 г. по 31.12.2016.  

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил оставить обжалуемый  судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную  жалобу – без удовлетворения.  

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения  апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без  изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на  жалобу, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной  инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит  удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой  инстанции, между комитетом по управлению имуществом города Сочи и открытым  акционерным обществом «Бабаевское» (в дальнейшем переименованное в закрытое  акционерное общество «торговый дом «Бабаевское») на основании постановления  Славы г. Сочи от 17.01.1997 г. № 19/1 заключен договор о предоставлении в аренду  земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от  02.06.1997 № 326.  

По договору в аренду предоставлен земельный участок площадью 384 кв.м.,  с кадастровым номером 23:49:0204017:144, по адресу: г. Сочи, Центральный район,  ул. Горького, 30/2.  

Срок действия договора с момента его государственной регистрации по  01.04.2046 г.  

В соответствии с дополнительным соглашением от 12.02.2003г. номер  договора от 02.06.1997г. № 326 изменен на № 4900000326.  

На основании данных Управления Федеральной службы государственной  регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 27.05.2010г.  внесены изменения в договор аренды от 02.06.1997 г. № 4900000326 в части  площади земельного участка 378 кв.м., в связи с чем, заключено дополнительное  соглашение к договору от 11.06.2010г.  

В соответствии со свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ от 27.06.2011  закрытое акционерное общество «Торговый дом «Бабаевское» переименовано в  закрытое акционерное общество «Торговый дом «Кондитер», в связи с чем,  заключено дополнительное соглашение от 10.12.2012 г. к договору аренды   № 4900000326.  

В соответствии с постановлением Главы города Сочи от 30.06.2009г. № 210  «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные  участки...» произведена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы  земельного участка и письмом от 16.05.2016 г. в адрес арендатора направлено  дополнительное соглашение об изменении арендной платы.  

Дополнительное соглашение ответчиком не подписано. 

По данным истца у ответчика имеется задолженность по арендным платежам  за период с 01.04.2016г. по 31.12.2016г. в размере 314 775,30 руб., в связи с чем,  истцом произведен расчет пени в размере 28 361,13 руб.  

28.01.2016г. от Департамента имущественных отношений Администрации г.  Сочи поступило уведомление № 1414/02-05-17 об изменении размера арендной  платы. В соответствии с указанным уведомлением годовой размер арендной платы,  установленный на 2015г., в 2016г индексировался исходя из уровня инфляции с  применением коэффициента инфляции 1,064 и устанавливался в размере 236 516,19  рублей.  

11.05.2016г. от Департамента имущественных отношений Администрации г.  Сочи поступило другое уведомление № 11448/02-05-16, в соответствии с которым  сообщалось, что с 19.05.2016г. арендная плата за земельный участок  устанавливается в размере 743 000 рублей. Согласно данному уведомлению размер  арендной платы определен Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой  арендной платы от 20.04.2016г. № 081-2016, составленным в соответствии с  Постановлением Главы города Сочи от 30.06.2009г. № 210.  

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по  указанному договору явилось причиной обращения истца в суд с настоящим иском.  

Проверяя законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд  апелляционной инстанции руководствуется следующим.  

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды,  отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской  Федерации, а также нормами Земельного кодекса Российской Федерации.  

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения  сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы  материального права.  

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение  и пользование или во временное пользование.  

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской  Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.  Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или  собственником сдавать имущество в аренду.  

Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской  Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов  Российской Федерации. Согласно пункту 2 статьи 10 Земельного кодекса  Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ управление и распоряжение  земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской  Федерации, осуществляют субъекты Российской Федерации, в том числе в силу  пункта 3 статьи 65 Кодекса устанавливают порядок определения размера арендной  платы и порядок, условия и сроки ее внесения.  

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса  Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является  платность использования земли, согласно которому любое использование земли  осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными  законами и законами субъектов Российской Федерации.  

В соответствии с статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации от  25.10.2001 N 136- ФЗ использование земли в Российской Федерации является  платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до  введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок  определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной  платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов  Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются  соответственно Правительством Российской Федерации, органами  государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного  самоуправления.  

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение  договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.  

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор  обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором  аренды.  

В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при  отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового  оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ  от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не  допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской  Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может  изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не  чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные  сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также  для аренды отдельных видов имущества.  

Пунктом 9.2 Постановления № 210 «О поэтапном переходе на рыночную  оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в  муниципальной собственности г. Сочи» установлено, что арендная плата ежегодно,  но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного,  изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции,  установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной  финансовый год.  

В соответствии с п. 10 Постановления Администрации города Сочи от  18.07.2016г. № 1699 «О порядке расчета регулируемой платы за земельные  участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального  образования г. Сочи..» также предусмотрено, что арендная плата ежегодно, но не  ранее чем через год после заключения договора аренды земельного, изменяется в  одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции,  установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной  финансовый год.  

Поскольку спорным договором аренды земельного участка срок для  изменения размера арендной платы не установлен, суд первой инстанции пришел к  обоснованному выводу о том, что в данном случае подлежат применению нормы  

права, устанавливающие, что размер арендной платы не подлежит изменению  чаще, чем один раз в год.  

Вместе с тем истцом размер арендной платы, установленный на 2016,  изменялся дважды: с 222 289,65 рублей, установленных на 2015г., в 2016г. он  повысился до 236 516,19 рублей, а затем до 743 000 рублей.  

В соответствии с пунктом 2 Постановления № 210 от 30.06.2009г. размер  годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в  муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании  отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в  соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об  оценочной деятельности в Российской Федерации".  

Как верно указал суд первой инстанции, ранее механизм определения  арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной  платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли,  государственная собственность на которые не разграничена на территории города  Сочи, утвержденных Постановлением N 1061 закреплявшем, что размер арендной  платы определяется на основании рыночной стоимости земельного участка.  

Данный нормативный акт был отменен Постановлением администрации  города Сочи от 08.10.2015 N2872.  

Следующий нормативный акт о порядке определения размера арендной  платы был принят Постановлением Администрации г. Сочи 18.07.2016г. № 1699  «О порядке расчетарегулируемой арендной платы за земельные участки,  находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования г.  Сочи..». Пунктом 2 данного постановления № 1699 предусмотрено, что размер  арендной платы определяется перечисленными в нем способами, одним из которых  является определение аренды исходя из рыночной стоимости земельного участка,  определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.  

В период (11.05.2016г.), когда истцом было принято решение об изменении  размера арендной платы до установления ее в размере 743 000 рублей за год,  отсутствовало нормативное регулирование порядка расчета арендной платы.  

Учитывая данное обстоятельство, суд первой инстанции верно применил к  спорным правоотношениям постановление главы города Сочи от 15.07.2009 № 210.  

Согласно пункту 5.7 данного постановления № 210 с 01.03.2010 при  заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам  разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной  собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков,  указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата  устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.  

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета  арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на  основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к  отдельным категориям участков.  

Для всех иных земельных участков применяется порядок определения  размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке.  

Спорное предоставление в аренду является случаем не поименованным в  пунктах 5.1 - 5.5 постановления. Плата за его использование подлежит  определению исходя из величины его рыночной стоимости (пункт 2  постановления).  

В рассматриваемом случае рыночная стоимость определяется в соответствии  с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от  21.03.2016 № 121 "О порядке определения размера арендной платы, а также  порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки,  находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за  земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на  территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов».  

В соответствии с подпунктом 4.1 пункта 4 Постановления № 121 по  земельным участкам, в отношении которых не установлен иной порядок  определения размера арендной платы, подлежит применению ставка арендной  платы в размере 1.5% от рыночной стоимости земельного участка.  

Администрацией города Сочи утверждено Постановление от 18.07.2016г. №  1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки,  находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования г.  Сочи..».  

На основании пункта 7 указанного Постановления № 1699 в случае  предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата  определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой  в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается  в размере 1,5 % от рыночной стоимости земельного участка в отношении  земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной  платы не установлен пунктами 1-5 настоящего порядка.  

Пунктами 1-5 данного порядка размер арендной платы для спорного  земельного участка не определен, соответственно, он устанавливается также в  размере 1,5% от его рыночной стоимости.  

Рыночная стоимость земельного участка Администрацией г. Сочи не  определялась, включение в условия договора размера годовой арендной платы,  рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует требованиям  Постановления № 210 и Постановления № 1699. Данный вывод суда первой  инстанции коллегий поддержан как обоснованный.  

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от  20.04.2016г. № 081-2016 размер годовой арендной платы спорного участка  составляет 743 000 рублей.  

Исходя из отчета арендная плата рассчитана в размере 1,5% от рыночной  стоимости земельного участка площадью 378 кв.м., которая составляет 49 515 900  рублей.  

На основании п. 3 Приказа Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508  "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой  стоимости (ФСО N 4)" кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется  на основе рыночной информации и иной информации, связанной с  экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без  учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект  недвижимости.  

Учитывая изложенное, суд первой инстанции с ссылкой на пункт 2  Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 пришел к  верному выводу о том, что поскольку кадастровая стоимость земельного участка  также определялась на основе рыночной информации об объекте, данная  информация может быть использована в качестве одного из доказательств по делу,  

указывающих на недостоверность данных, изложенных в отчете об оценке  рыночной стоимости годовой арендной платы от 20.04.2016г. № 081-2016.  

 Определением суда первой инстанции от 04.12.2017 по делу назначена  судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с  ограниченной ответственностью «АНТАНТА» ФИО3.  

 На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: Определить  размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером  23:49:0204017:144 площадью 378 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи,  Центральный район, ул. Горького, д. 30/2, по состоянию на апрель 2016г.  

 По результатам экспертного исследования, эксперт установил, что рыночная  стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204017:144  площадью 378 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул.  Горького, д. 30/2, по состоянию на апрель 2016г. составила 9 384 807 рублей.  

Суд первой инстанции, оценив представленное экспертное заключение по  правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, обоснованно принял его как надлежащее доказательство по делу.  Данный вывод суда первой инстанции коллегий поддержан, оснований для его  переоценки не имеется.  

Экспертное заключение, как ответчиком, так и истцом не оспорено. 

Как верно указал суд первой инстанции, поскольку в пункте 2 постановления   № 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения  арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной  стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной  части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации  (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50.  

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, с  учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном  случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации  (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 применяется ставка  арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в  отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за  исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного  постановления).  

Учитывая изложенное, суд первой инстанции верно определил размер  годовой арендной платы, рассчитанный исходя из рыночной стоимости земельного  участка в 2016г., по следующей формуле 9 384 807 рублей х 1,5%= 140 772,10  рублей.  

Истец взыскивает с ответчика арендную плату за 2,3,4 кварталы 2016г., за  указанные периоды времени арендная плата составляет: 140 772,10 рублей : 4  квартала 2016г. х 3 квартала = 105 579,08 рублей.  

Как следует из материалов дела, 09.03.2016г. арендатор произвел оплату  арендных платежей за 1-й квартал 2016г. в размере 53 000 рублей – платежное  поручение № 42 от 09.03.2016г.  

03.06.2016г. арендатор произвел оплату арендных платежей за 2-й квартал  2016г. в размере 53 000 рублей – платежное поручение № 101 от 03.06.2016г.  

 09.09.2016г. арендатор произвел оплату арендных платежей за 3-й квартал  2016г. в размере 53 000 рублей – платежное поручение № 179 от 09.09.2016г.  

07.11.2016г. арендатор произвел оплату арендных платежей за 4-й квартал  2016г. в размере 53 000 рублей – платежное поручение № 238 от 07.11.2016г.  

 06.02.2017г. арендатор произвел доплату арендных платежей за 2016г. в  размере 34 805,84 рублей – платежное поручение № 45 от 06.02.2017г.  

Учитывая произведенные ответчиком платежи, за 2016г. им было внесено  арендных платежей на сумму 246 805,84 рублей, в то время как арендная плата,  рассчитываемая исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной  независимым судебным экспертом, составляет 140 772,10 рублей.  

То есть на стороне ответчика не только отсутствует задолженность по  арендной плате за спорный период, но и имеется переплата, что исключает  удовлетворение исковых требований.  

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом  исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку,  носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для  отмены правильного по существу судебного акта.  

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в  удовлетворении исковых требований. Суд правильно применил нормы  материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся  основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4  статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом  первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.  

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит  удовлетворению.  

С учетом освобождения истца от уплаты государственной пошлины по  апелляционной жалобе на основании статьи 333.37. Налогового кодекса  Российской Федерации, соответствующие расходы судом не распределяются.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края  от 22.05.2018 по делу № А32-10940/2017 оставить без изменения, апелляционную  жалобу без удовлетворения.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в  законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный  суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев, с даты  изготовления его полного текста, через суд первой инстанции.  

Председательствующий И.Н. Глазунова  

Судьи Р.Р. Илюшин 

 Т.Р. Фахретдинов