АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А35-10624/2019

20 ноября 2020 года

город Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2020 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 20 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскóй Л.А.,

судей

Власова Е.В.,

ФИО1,

при участии в заседании: 

от  заявителей жалоб: 

от иных участвующих деле лиц:

ФИО2 – представитель индивидуального предпринимателя -  Главы крестьянского (фермерского) хозяйства  ФИО3, доверенность  от 20.02.2020, удостоверение адвоката;     

 

не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя -  Главы крестьянского (фермерского) хозяйства  ФИО4  и индивидуального предпринимателя -  Главы крестьянского (фермерского) хозяйства  ФИО3 на  решение Арбитражного суда Курской области от 10.03.2020  и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2020 по делу № А35-10624/2019,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель - глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 (далее - ИП глава К(Ф)Х ФИО4, ИП ФИО4, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю - главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (далее - ИП глава К(Ф)Х ФИО3, ИП ФИО3, ответчик) о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:23:070603:26 площадью 1 482 330 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Суджанский район, Замостянский сельсовет, земельный участок с кадастровым номером 46:23:070603:27 площадью 1 161 505 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Суджанский район, Замостянский сельсовет.

ИП ФИО3 обратилась в арбитражный суд со встречным иском к ИП ФИО4 о признании недействительными сделками договоров купли-продажи от 15.10.2019.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (Управление Росреестра по Курской области), Комитет по управлению имуществом Курской области, общество с ограниченной ответственностью «Русская зерновая компания» (ООО «Русская зерновая компания»), акционерное общество «Русский дом» (АО «Русский дом»), общество с ограниченной ответственностью «Агросил» (ООО «Агросил»).

Решением Арбитражного суда Курской области от 10.03.2020 (судья Н.Н. Белых) в удовлетворении исковых требований ИП ФИО4 и встречного иска ИП ФИО3 отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2020 (судьи: Кораблева  Г.Н., Щербатых Е.Ю., Поротиков А.И.) решение суда области оставлено  без изменений.

Полагая судебные акты судов первой и апелляционной инстанций незаконными и необоснованными, принятыми при неправильном применении норм материального права, неполном выяснении  фактических обстоятельств дела, истец и ответчик обратились в суд округа с кассационными жалобами, в которых просят решение суда области и апелляционное постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении их требований и отказе в удовлетворении требований  оппонента.

В частности, ИП ФИО4 в обоснование своей жалобы указывает, что суды двух инстанций в отсутствии каких-либо допустимых доказательств  (как то, путевые листы, наряды на работы, утвержденный план сельхоз работ на спорных земельных участках  и проч.) посчитали установленным тот факт, что ООО «Агросил» фактически начало обрабатывать спорные земельные участки. По мнению  предпринимателя,  при отсутствии доказательств того, что какой-либо участник процесса реально использует (или не использует) спорные земельные участки, суду следовало руководствоваться положением ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом того, что ИП ФИО4 первым обратился в суд  именно его исковые требования подлежали удовлетворению.

ИП ФИО3 в обоснование своей кассационной жалобы, сославшись на подмену первых страниц договоров  ИП ФИО4 (ввиду чего  договоры  стали  именоваться основными и  изменилась выкупная стоимость земельных участков), факт отсутствия ее подписи на каждой странице спорных договоров, отсутствие нумерации страниц и  их прошивки, наличие на последних листах договоров  (с подписями) неоднократных проколов степлером,  отсутствие ее воли подписать  и заключить спорные договоры как основные,  учитывая факт заключения ею договора купли-продажи спорных земельных участков с  ООО «Агросил»,  указала на  то, что договоры купли-продажи земельных участков  с ИП ФИО4 составлены с нарушением требований действующего законодательства, в частности, не соблюдена форма договора, в связи с чем указанные договоры должны быть признаны недействительными.

В судебном заседании суда округа представитель ИП ФИО3 поддержал доводы, изложенные в ее жалобе; возразил относительно мотивов кассационной жалобы ИП ФИО4

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с  частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, ИП  ФИО3 на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами 46:23:070603:26 и 46:23:070603:27.

В соответствии с пунктом 1 договора купли-продажи от 15.10.2019 № 1, заключенным между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) (далее -  договор № 1), продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок общей площадью 1 482 330 кв.м с кадастровым номером 46:23:070603:26, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения -для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: Курская область, Суджанский район, Замостянский сельсовет (далее -  земельный участок 03:26). Цена указанного земельного участка составляет  10 500 000 руб. (пункт 3 договора).

В соответствии с пунктом 1 договора купли-продажи от 15.10.2019 № 2, заключенным между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) (далее -   договор № 2), продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок общей площадью                          1 161 505 кв.м с кадастровым номером 46:23:070603:27, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения   -для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: Курская область, Суджанский район, Замостянский сельсовет (далее - земельный участок 03:27). Цена указанного земельного участка составляет 8 000 000 руб. (пункт 3 договора).

Согласно пункту 5 договоров купли-продажи № 1 и №  2 сумму в размере 10 500 000 руб. и 8 000 000 руб. покупатель оплачивает путем перечисления денежных средств на счет продавца - ФИО3 до 31.01.2019.

При этом в пункте 6 договоров купли-продажи № 1 и №  2 предусмотрено, что указанные земельные участки считаются переданными продавцом покупателю с момента подписания договоров, которые  имеют силу передаточных актов.

В материалы дела истцом представлена расписка от 18.09.2019, согласно которой ФИО3 получила от ФИО4 предоплату по договору № 1 за проданный земельный участок в размере 2 000 000 руб.

В целях оплаты оставшейся части стоимости земельных участков ИП глава К(Ф)Х ФИО4 обратился в ПАО «Сбербанк России» с заявкой от 07.10.2019 о предоставлении кредита в размере 18 500 000 руб. на приобретение недвижимости, на основании которой 25.10.2019 между ПАО «Сбербанк России» как кредитором и ИП главой К(Ф)Х ФИО5 как заемщиком заключен договор № 8596D9PLY9RQ7Q0RL2RZ2W на предоставление кредита с лимитом кредитной линии 18 500 000 руб.

ФИО4  24.10.2019в филиал № 1 АУ КО МФЦ по г. Курску и Курскому району поданы заявления о регистрации права собственности на земельные участки 03:26 и 03:27 с приложением договоров купли-продажи № 1 и №  2.

 Одновременно ФИО5 в адрес ФИО3 направлено письмо с предложением обратиться в МФЦ и подать заявление о государственной регистрации перехода права собственности.

Платежным поручением от 28.10.2019 № 357 истец ФИО4 перечислил ФИО3 оплату по договорам купли-продажи № 1 и №  2 в размере 18 500 000 руб.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО4 направил в адрес ФИО3 уведомление от 29.10.2019 с предложением самостоятельно обратиться в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, пояснив, что в случае уклонения от исполнения указанного обязательства ФИО4 будет вынужден обратиться в суд.

Уведомлением от 29.10.2019 ФИО3 сообщила ФИО4, что последний ввел ее в заблуждение, составив договор купли-продажи от 15.10.2019 как основной, тогда как стороны договаривались о заключении предварительного договора; возможность продажи ФИО4 земельных участков рассматривалась только в случае отказа первоначального покупателя, с которым договоренность была достигнута ранее; земельные участки 03:26 и 03:27 у нее в натуре отсутствуют. Одновременно просила ФИО4 выдать расписку о возврате предоплаты по договору в размере 2 000 000 руб.

Платежным поручением от 29.10.2019 № 220 ответчица возвратила ИП главе К(Ф)Х ФИО4 денежные средства в размере 18 500 000 руб.

Уведомлениями от 06.11.2019 № 46/024/2019-2780 и № 46/024/2019-2781 Управление Росреестра по Курской области приостановило осуществление действий по государственной регистрации права собственности ФИО4 по причине того, что заявление от ФИО3 на переход права на земельный участок в орган регистрации представлено не было.

Ссылаясь на то, что ФИО3 в добровольном порядке не осуществила действия по обращению в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, ИП ФИО4 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ИП ФИО3 обратилась в арбитражный суд со встречным иском о признании договоров купли-продажи № 1 и №  2  недействительными.

       По мнению суда округа, отказывая в удовлетворении первоначальных и встречных требований, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 223, 224, 549, 551, 556, 160, 434  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ),  руководствуясь правовой позицией, изложенной в пунктах 60 и 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее -  Постановление № 10/22),  обоснованно исходили из отсутствия  доказательств фактического владения и реального пользования спорными земельными участками ИП ФИО4, и  отсутствия правовых оснований для признании спорных договоров недействительными.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пунктам 60 и 61 Постановления № 10/22 отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, передача недвижимости не означает перехода права собственности, но является одним из условий для регистрации перехода права собственности, если иное не указано в договоре или законе.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица (абзац второй пункта 1 статьи 224 ГК РФ).

В силу приведенных норм права по иску о государственной регистрации перехода права собственности в предмет доказывания входит установление основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, исполнения сторонами договора купли-продажи, фактической передачи покупателю имущества и факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности.

Также при рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности при уклонении продавца по договору от подачи соответствующего заявления и документов в регистрирующий орган в предмет доказывания по спору входит проверка судом действительности сделки, являющейся основанием для возникновения права, что вытекает из пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Судами  двух инстанций  в рамках разрешения спора также установлено, что  ИП ФИО3  (продавец)  11.10.2019 заключила с ООО «Агросил» (покупатель) договор купли-продажи земельных участков (далее - договор от  11.10.2019), в соответствии с которым обязалась передать в собственность, а покупатель принять и оплатить земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства общей площадью 905 765 кв.м с кадастровым номером 46:23:070604:10, адрес (местоположение): Курская область, Суджанский район, Замостянский сельсовет (далее - земельный участок 04:10) (пункт 1.1.1 договора); земельный участок 03:26; земельный участок 03:27 (пункт 1.1 договора).

Цена договора, по которой стороны оценивают земельные участки, составляет 35 496 000 руб., НДС не облагается, в том числе цена земельного участка 1 составляет 9 057 650 руб., НДС не облагается; цена земельного участка 2 составляет 14 823 300 руб., НДС не облагается; цена земельного участка 3 составляет 11 615 050 руб., НДС не облагается (пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.10.2019).

Согласно пункту 2.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.10.2019 расчет между покупателем и продавцом будет производиться в следующем порядке: покупатель перечисляет продавцу предоплату в размере 7 454 160 руб., в течение 5 банковских дней с момента подачи в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки к покупателю; сумму в размере                                  7 454 160 руб. покупатель обязуется уплатить в течение 10 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки за покупателем в органе, осуществляющем государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним; оставшуюся сумму в размере 20 587 680 руб. покупатель обязуется уплатить в течение 90 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки за покупателем в органе, осуществляющем государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним.

При этом в пункте 6.2 договора стороны согласовали, что договор имеет силу передаточного акта. На момент подписания договора земельные участки переданы продавцом и приняты покупателем; стороны подтверждают, что земельные участки отвечают условиям договора, находятся в надлежащем для использования состоянии, покупатель претензий по передаваемым земельным участкам не имеет.

Платежными поручениями от 28.10.2019 № 212, от 04.12.2019 № 236 ООО «Агросил» перечислило ФИО3 оплату по договору от 11.10.2019 в размере 7 454 160 руб., 1 902 106,50 руб., 5 502 053, 50 руб.

ФИО3 и ООО «Агросил» 24.10.2019обратились в филиал АУ КО МФЦ по Суджанскому району с заявлениями о государственной регистрации права на земельные участки 03:26 и 03:27.

Уведомлениями от 06.11.2019 № 46/024/001/2019-2803 и                                        № 46/024/001/2019-2805 Управление Росреестра по Курской области приостановило осуществление действий по государственной регистрации права собственности ООО «Агросил» по причине того, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о приостановлении государственной регистрации в отношении указанных объектов, документы на которую были приняты раньше.

По мнению суда округа, отказывая  в удовлетворении первоначального иска, суды первой и апелляционной инстанций, обоснованно исходили  из разъяснений, содержащихся в абзаце 6 пункта 61 Постановления № 10/22, согласно  которым если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Указанное разъяснение позволяет сделать вывод, что одновременное возникновение обязательств в отношении одного и того же объекта в пользу разных лиц не является основанием недействительности какого-либо из этих обязательств, а влечет лишь такое последствие, как конкуренция требований кредиторов, разрешаемая в пользу того из них, перед кем обязательство возникло раньше.

По мнению суда округа, принимая во внимание условия договоров  купли-продажи № 1 и №  2  и от 11.10.2019 о том, что они имеют силу передаточного акта, а также  те факты, что договор между ФИО3 и ООО «Агросил» (11.10.2019) заключен раньше, чем с ИП ФИО4 (15.10.2019); волеизъявление сторон по договору от  11.10.2019 направлено на регистрацию указанного договора (о чем свидетельствует подача обеими сторонами заявлений о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости);  ИП ФИО4 не подтвердил фактическое владение и реальное пользование спорными земельными участками, суды двух инстанций пришли к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки 03:26 и 03:27 к ИП ФИО4

Также у окружной коллегии отсутствуют правовые основания не согласиться с выводами судов  первой и апелляционной инстанций об отказе в удовлетворении  встречного иска по заявленным основаниям (первые две страницы каждого из договоров не подписаны со стороны ФИО3, договоры не прошиты и не пронумерованы, не соблюдена простая письменная форма сделки).

Так, заключение ИП ФИО3 договора купли-продажи с ООО «Агросил» не свидетельствует об отсутствии намерения заключить договор купли-продажи с ИП ФИО4

Исходя из положений статей 160, 434  ГК РФ, а также позиций  Верховного Суда РФ, суды предыдущих инстанций установили, что  договоры купли-продажи № 1 и № 2  заключены в письменной форме, при этом, письменная форма договора считается соблюденной, даже если стороны подписали не каждый из листов договора, а только последний. Наличие на последних листах договоров отверстий от скрепления листов бумаги (переброшюровки) сами по себе свидетельствуют только о том, что договор расшивался.

По мнению суда округа, приведенные ИП ФИО3 в качестве  оснований недействительности договоров купли-продажи № 1 и № 2  мотивы могли бы свидетельствовать  о недействительности совершенных сделок при  доказанности  недобросовестности  иной стороны сделки, которая могла быть установлена судом в ходе проверки заявления о фальсификации доказательств.

Между тем, как обоснованно принято судами двух инстанций во внимание, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ИП ФИО3 не заявила о фальсификации договоров купли - продажи                 № 1 и № 2.

Как полагает суд кассационной инстанции в рассматриваемом случае, анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71 АПК РФ).

С учетом изложенного, учитывая, что вышепоименованные обстоятельства и выводы подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения кассационных жалоб и отмены принятых с соблюдением норм материального и процессуального права судебных актов судов первой и апелляционной инстанций.

Доводы, приведенные в кассационных жалобах, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 10.03.2020  и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2020 по делу № А35-10624/2019 оставить без изменения, кассационные жалобы -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскáя

Судьи Е.В. Власов

                                                                                             ФИО1