ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-4320/2017

02 октября 2017 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2017 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2017 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Киричёк Ю.Н.,

судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11271/2017)) Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 18.07.2017 по делу № А46-4320/2017 (судья Пермяков В.В.), принятое по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате, 

 

при участии в судебном заседании представителей: 

от Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска – ФИО2 по доверенности № Исх-ДИО/12122 от 24.07.2017 сроком действия на 1 год, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;

от общества с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» - ФИО3 по доверенности б\н от 09.01.2017 сроком действия до 31.12.2017, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее -Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» (далее - ООО «Спектр Сити», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.05.2015 по 30.11.2016 в размере 3 453 080 руб. 29 коп., и пени за просрочку платежей за период с 11.04.2015 по 16.11.2016 в размере 401 583 руб. 59 коп.

Решением Арбитражного суда Омской области от 18.07.2017 по делу № А46-4320/2017 исковые требования Департамента удовлетворены частично, с ООО «Спектр Сити» в пользу Департамента взысканы пени за просрочку платежей по договору аренды № ДГУ/13-3077-Л-32-А за период с 11.04.2015 по 16.11.2016 в размере 13 245 руб. 48 коп., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Этим же решением суд взыскал с ООО «Спектр Сити» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 руб.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды был заключен на торгах, следовательно, арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере на известных ему условиях. В связи с тем, что из содержания протокола об итогах торгов и договора аренды не следует возможность изменения порядка определения арендной платы без подписания дополнительного соглашения, произведенный Департаментом на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее- постановление  Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п) перерасчет арендной платы был признан судом незаконным и необоснованным. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении его требований, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Департамента в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что Департамент правомерно пересчитал арендную плату по договору аренды в связи с вступлением с 11.05.2011 в законную силу постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п. При этом податель жалобы считает, что в рассматриваемом случае не требовалось подписания сторонами соглашения к договору аренды об изменении порядка расчета арендной платы, поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях предусмотренных договором аренды. В связи с тем, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, то, по мнению Департамента, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Департамент поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, пояснил, что решение суда первой инстанции обжалует только в части отказа в удовлетворении его требований.

Представитель Общества возразил на доводы апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Против проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции только в обжалуемой истцом части не возражал. 

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

01.02.2013 Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и обществом с ограниченной ответственностью «Спектр Плюс» на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14.01.2013 №2-1, состоявшегося 14.01.2013 (далее - Аукцион) по адресу: 

<

...>, был заключен договор № ДГУ/13-3077-Л-32-А аренды земельного участка сроком на 7 лет для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 06.03.2013.

Предметом договора согласно пунктам 1.1, 1.1.1, 1.1.2 является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 49676 кв.м., с кадастровым номером 55:36:170110:3379, местоположение Участка: установлено примерно в 278 м северо-восточнее относительно многоэтажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Ленинский административный округ, просп. Сибирский, д. 20/1.

В соответствии с пунктом 5.1 Договора размер ежемесячной арендной платы за предоставленный Участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение №3 к Договору) в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Омской области от 29 октября 2008 года № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске».

Протоколом о результатах аукциона № 2-1 от 14.01.2013, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка № ДГУ/13-3077-Л-32-А, к условиям, подлежащим включению в договор аренды земельного участка, отнесено следующее: размер ежемесячной арендной платы за земельный участок - 713 руб. 21 коп., за 1 кв.м земельного участка -12 коп., рассчитанный в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске».

Согласно уведомлению от 22.11.2013, поступившему в адрес Департамента от ООО «Спектр Плюс», между ООО «Спектр Плюс» и ООО «Спектр Сити» 22.11.2013 заключен договор уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6083.

Согласно уведомлению от 27.02.2014, поступившему в адрес Департамента от ООО «Инвест-М», между ООО «Инвест-М» и ООО «Спектр Сити» 27.02.2014 заключено соглашение об уступке прав аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:170110:6079, 55:36:170110:6080, 55:36:170110:6082,

55:36:170110:6084, 55:36:170110:6088.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка № ДГУ/13-3077-Л-32-А ежемесячная арендная плата с 10.01.2015 для ООО «Спектр Сити» установлена в размере 7 203 руб. 23 коп.

Указанное соглашение подписано со стороны арендатора в лице ООО «Спектр Сити» и арендодателя в лице Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, и было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 10.08.2015.

11.05.2015 вступило в силу постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п.

В соответствии с пунктом 3 указанного Постановления в случае предоставления земельного участка в аренду для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельного участка, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах 1 - 3 настоящего пункта и пункте 4 настоящего Порядка.

Департамент, указав на изменение порядка расчета арендной платы на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, направил для подписания в адрес ООО «Спектр Сити» дополнительное соглашение к договору аренды.

В соответствии с данным соглашением размер арендной платы за участок с 11.05.2015 года составляет 192 086 руб. 07 коп. в месяц и рассчитан на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п.

Вместе с тем, указанное соглашение ответчиком подписано не было.

30.11.2016 Департаментом была направлена претензия Исх-ДИО/17899 об оплате задолженности по арендной плате с учетом доначисления за период с 11.05.2015 по 30.11.2016 в сумме 3 453 080 руб. 29 коп. и пени за период с 11.04.2015 по 16.11.2016 в сумме 401 583 руб. 59 коп.

Указанное доначисление было произведено Департаментом на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п.

В результате произведенного перерасчета арендной платы сумма задолженности Общества по договору № ДГУ/13-3077-Л-32-А аренды земельного участка за период с 11.05.2015 по 30.11.2016 составила 3 453 080 руб. 29 коп. Также Обществу были начислены пени за просрочку платежей за период с 11.04.2015 по 16.11.2016 в размере 401 583 руб. 59 коп.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с соответствующими исковыми требованиями. 

18.07.2017 Арбитражный суд Омской области принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведённых в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что Департаментом решение суда первой инстанции обжалуется только в части отказа в удовлетворении его требований, и от спорящих сторон не поступили возражения против проверки решения суда первой инстанции в части, суд апелляционной инстанции рассматривает законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой Департаментом части. 

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 266, части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены в обжалуемой части, исходя из следующего.

Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том правоотношения сторон являются обязательствами аренды, в связи с чем подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями части 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) определяется размер первого арендного платежа.

Согласно части 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно положениям статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с частью 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Участники аукциона свободны в своем праве, а соответственно могут участвовать в торгах на предложенных условиях, либо не принимать в них участие.

Следовательно, заключая договор аренды земельного участка на торгах, участник торгов выражает свою волю на заключение договора аренды на предложенных условиях.

Как усматривается из материалов дела, договор аренды земельного участка № ДГУ/13-3077-Л-32-А заключен по результатам аукциона.

Протоколом о результатах аукциона № 2-1 от 14.01.2013, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка № ДГУ/13-3077-Л-32-А, к условиям, подлежащим включению в договор аренды земельного участка, отнесено следующее: размер ежемесячной арендной платы за земельный участок -713 руб. 21 коп., за 1 кв.м земельного участка -12 коп., рассчитанный в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске».

Пунктом 5.2.1 Договора предусмотрено, что размер ежемесячной арендной платы подлежит изменению не чаще одного раза в год в случае внесения изменений в порядок определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территорий города Омска.

В случае, указанном в подпункте 5.2.1 пункта 5.2 Договора, Арендодатель заключает с Арендатором дополнительное соглашение.

Таким образом, договором аренды прямо предусмотрено, что в случае изменения порядка определения размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов арендодатель заключает с арендатором дополнительное соглашение к договору, поскольку в рассматриваемом случае такое изменение является изменением существенного условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом  случае, Департамент  осознавал необходимость  заключения  к  договору аренды  дополнительного  соглашения в  связи с  изменением порядка расчета арендной платы на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, поскольку такое соглашение  было  направлено  в  адрес  ответчика, но оставлено  последним без подписания.

Поскольку соглашение об изменении порядка расчета арендной платы на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п ответчиком подписано не было, правовых оснований применять новый порядок исчисления арендной платы у Департамента не имелось, учитывая, что договор аренды был заключен на торгах и условиями договора аренды не предусмотрено, что размер арендной платы корректируется при изменении законодательства публично-правового образования, и изменение порядка расчета арендной платы происходит автоматически и не требует внесения соответствующих изменений в договор аренды.

Доводы Департамента о том, что в рассматриваемом случае не требовалось подписания сторонами соглашения к договору аренды об изменении порядка расчета арендной платы, поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях предусмотренных договором аренды, судом апелляционной инстанции отклоняются, как основанные на неверном применении и толковании норм законодательства. 

В рассматриваемом случае подателем жалобы не учтено, что размер арендной платы по договору аренды, заключенному на торгах, не может устанавливается и изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы.

В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» было указано, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

В рассматриваемом случае договор аренды был заключен на торгах, следовательно, приняв участие в торгах, подписав договор аренды, арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (статьи 309 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение арендной платы по договору, определенной на торгах, производилось путем подписания дополнительных соглашений, что следует из материалов дела, следовательно, арендная плата, вопреки доводам Департамента, не является регулируемой и подлежит установлению по соглашению сторон, в порядке предусмотренном договором аренды. 

Дополнительное соглашение об изменении порядка расчета арендной платы на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п сторонами подписано не было.

Учитывая изложенное и принимая во вниманием, что из содержания протокола об итогах торгов и договора аренды не следует возможность изменения порядка определения арендной платы без подписания дополнительного соглашения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что перерасчет, произведенный Департаментом на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, является не законным.

Более того, постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 №108-п  применяется только в отношении земельных участков, находящиеся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, следовательно, изменение порядка расчета арендной платы на основании указанного Постановления в отношении земельного участка, предоставленного на торгах, а именно на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14.01.2013 №2-1, является неправомерным.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований Департамента о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.05.2015 по 30.11.2016 в сумме 3 453 080 руб. 29 коп. с учетом незаконного доначисления на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, не выявив наличия у ответчика актуальной задолженности по арендной плате за заявленный истцом период. 

В целом, доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в рассмотренной части.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда в рассмотренной части не имеется, апелляционная жалоба Департамента удовлетворению не подлежит.

В соответствии подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина по его апелляционной жалобе не распределяется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 18.07.2017 по делу № А46-4320/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Ю.Н. Киричёк

Судьи

 

Н.Е. Иванова

О.Ю. Рыжиков