Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А67-8039/2024

г. Тюмень

08 сентября 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе судьи Донцовой А.Ю. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение от 03.03.2025 (резолютивная часть от 30.10.2024) Арбитражного суда Томской области (судья Аксиньин С.Г.) и постановление от 09.04.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судья Киреева О.Ю.) по делу № А67-8039/2024, рассмотренному в порядке упрощенного производства по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ФИО1, ответчик, заявитель) о взыскании 40 000 руб. основной задолженности за период с января 2024 по июнь 2024 года по договору от 22.06.2023 аренды нежилого помещения (далее – договор от 22.06.2023).

Дело рассмотрено в порядке упрощенного судопроизводства, по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением от 03.03.2025 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 09.04.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ответчик обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просил отменить обжалуемые решение и постановление.

В обоснование кассационной жалобы заявитель, ссылаясь на недействительность договора от 22.06.2023, привел следующие доводы: суд апелляционной инстанции не учел, что после отказа Росреестра в государственной регистрации договора ввиду наложенного службой судебных приставов запрета ФИО1 и индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ФИО4) заключили новый договор, изменив условия об арендной плате, тем самым аннулировали договор от 22.06.2023; стороны не подписывали дополнительное соглашение о замене сторон договора в нарушение установленного данным договором требования о письменном оформлении любых изменений и дополнений; государственная регистрация договора аренды является обязательной; истец уклоняется от ее проведения, тем самым препятствуя осуществлению ответчиком предпринимательской деятельности, причиняет ему убытки; вследствие недостижения сторонами соглашения относительно условий договора аренды ответчик 13.01.2025 освободил арендуемое помещение.

От истца отзыв на кассационную жалобу не поступил.

На основании части 2 статьи 288.2 АПК РФ, пункта 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 № 10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве» (далее – Постановление № 10) кассационная жалоба рассмотрена в суде кассационной инстанции судьей единолично без вызова сторон.

Проверив в порядке статей 284, 286, 288.2 АПК РФ законность судебных актов в пределах доводов жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ФИО3), ФИО4 (далее – арендодатели) и ответчик (арендатор) заключили договор от 22.06.2023, по условиям которого арендодатели обязуются предоставить арендатору нежилые помещения № 001 и № 002 площадью 115,2 кв. м с кадастровым номером 70:21:0100057:2142 в подвале двухэтажного кирпичного здания общей площадью 330,3 кв. м (кадастровый номер здания 70:21:0100057:396), находящиеся по адресу: 

<

...>, с целевым назначением – оказание услуг общественного питания (далее – арендуемое помещение), на срок с 22.06.2023 по 22.06.2027.

Согласно иным условиям договора арендатор принял на себя обязательства  по использованию арендуемых помещений исключительно по прямому назначению – для оказания услуг общественного питания и оплате арендодателям по 40 000 руб. арендной платы за пользование помещением в периоды 22.06.2023-22.07.2023, 22.07.2023-22.08.2023, 22.08.2023-22.09.2023, 22.09.2023-22.10.2023. С 23.10.2023 арендная плата устанавливается в размере 80 000 руб., налог на добавленную стоимость не предусмотрен. Указанная ставка арендной платы сохраняется на весь период срока действия договора от 22.06.2023, может быть изменена по соглашению сторон, но не более 15% от первоначальной суммы ежемесячной арендной платы один раз в год.

Арендная плата производится арендатором с 25 по 30 число каждого месяца, идущего перед расчетным, путем перечисления за периоды 22.06.2023-22.07.2023, 22.07.2023-22.08.2023, 22.08.2023-22.09.2023, 22.09.2023-22.10.2023 по 20 000 руб., с 23.10.2023 – по 40 000 руб. на расчетный счет ФИО3 и расчетный счет ФИО4, или путем внесения наличных денежных средств в кассу арендодателей по приходно-кассовому ордеру.

По акту сдачи-приемки арендуемого помещения от 22.06.2023 арендодатели передали арендатору арендуемое помещение и имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и позволяющем использовать его по целевому назначению.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 09.07.2024 об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости с кадастровым номером 70:21:0100057:396, за ФИО2 25.12.2023 зарегистрирована доля в праве общей долевой собственности в размере 1/2. Сособственником указанного объекта с долей в праве общей долевой собственности в размере 1/2 является ФИО4

Полагая, что за ответчиком имеется задолженность по арендной плате, истец направил в его адрес претензию, оставление которой без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, 432, 606, 614, 617, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положениями пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее – Обзор № 165), правовыми позициями, изложенными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11, от 08.10.2013 № 12857/12, от 13.05.2014 № 1446/14, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 15.12.2014 № 309-ЭС14-923, от 09.10.2015 № 305-КГ15-5805, от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025, исходил из наличия у ответчика перед истцом задолженности по договору от  22.06.2023 и оснований для ее взыскания.

Суд апелляционной инстанции, дополнительно руководствуясь статьей 165.1 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в пунктах 47, 49 Постановления № 10, приняв во внимание надлежащее извещение ответчика о судебном разбирательстве, отсутствие оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам первой инстанции и принятия новых доказательств, выводы суда первой инстанции поддержал.  

Суд округа, отклоняя доводы кассационной жалобы, не нашел правовых оснований для отмены судебных актов с учетом следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, системное толкование положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязательство по внесению арендной платы, являющееся по своей правовой сути встречным обязательством (статья 328 ГК РФ), возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ совокупность представленных в материалы дела письменных доказательств в их взаимной связи, установив факт передачи ответчику в аренду помещений для оказания услуг общественного питания, учитывая, что к новому арендодателю перешла совокупность всех прав и обязанностей прошлого владельца объекта; в договоре отсутствуют как условия, гарантирующие предоставление истцом ответчику лицензии, так и определяющие момент начисления арендной платы с даты государственной регистрации, тем более, что государственная регистрация договора аренды нежилого помещения для оказания услуг общественного питания не обязательна; приняв во внимание, что надлежащим образом извещенный о судебном разбирательстве ФИО1 не был лишен возможности заявления возражений в суде первой инстанции, а также права обращения с самостоятельным иском о взыскании причиненных ему убытков; оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам первой инстанции и принятия новых доказательств не имелось; констатировав невозможность подтверждения факта заключения (не заключения) договора аренды свидетельскими показаниями, отсутствие в материалах дела доказательств возвращения арендуемого имущества в спорный период, проверив произведенный ФИО2 расчет задолженности, суды пришли к аргументированному выводу об обоснованности заявленных требований.

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Вопреки доводам жалобы о недействительности договора от 22.05.2023 в связи с отсутствием его регистрации, суд округа, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, принимает во внимание положения статьи 433 ГК РФ, в силу которых договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре № 165, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора между его сторонами не свидетельствует об отсутствии правоотношений по обстоятельствам заключенного договора. Факт регистрации договора имеет значение только во взаимоотношениях с третьими лицами, не являющимися сторонами договора.

Аргументы ответчика о нарушении со стороны арендодателя условий пункта 7.1 договора от 22.06.2023, устанавливающего обязательность оформления  любых изменений в договор заключением дополнительного соглашения, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, получили надлежащую оценку.

По смыслу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, то есть при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

Приведенные в жалобе аргументы заявителя о несении им убытков, вызванных  отсутствием регистрации договора от 22.06.2023, основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы также не являются.

Судами установлено и ответчиком не опровергнуто, что последнему переданы арендуемые помещения с целевым назначением «оказание услуг общественного питания», которое в случае заключения договора аренды нежилого помещения не требует его государственной регистрации; договор от 22.06.2023 не содержит каких-либо обязательств со стороны арендодателей, гарантирующих получение лицензии на розничную продажу алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания.

Ссылаясь на заключение между заявителем и ФИО4 нового договора от этой же даты, содержащего измененные условия об арендной плате, обусловленные отказом Росреестра в государственной регистрации договора, что, по мнению ответчика, свидетельствует об аннулировании договора от 22.06.2023, последний не учитывает, что в спорный период, за который заявлено о взыскании арендной платы, принадлежащее истцу помещение использовалось ответчиком, возвращено не было, условиями договора от 22.06.2023 обязанность арендатора по внесению арендных платежей в зависимость от момента совершения регистрационных действий не ставится, равно как и не предусмотрено расторжение действующего договора путем заключения нового, в связи с чем суд округа находит выводы судов, констатировавших отсутствие оснований для освобождения ответчика от внесения арендных платежей, правомерными.

В целом приведенные в жалобе доводы получили надлежащую правовую оценку судов обеих инстанций, не опровергают их выводы и не являются основаниями для отмены обжалуемых судебных актов.

Все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями главы 7 АПК РФ.

Иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 АПК РФ) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

Согласно требованиям статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 частью 1 статьи 287, статьями 288.2, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 03.03.2025 Арбитражного суда Томской области и постановление от 09.04.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-8039/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и не подлежит обжалованию в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в силу части 3 статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                                                                                                А.Ю. Донцова