/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А38-10037/2017

03 июля 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28.06.2018.

Полный текст постановления изготовлен 03.07.2018. 

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Голубевой О.Н.,

 

при участии представителей:

от министерства государственного имущества Республики Марий Эл:

Полушиной О.Ю. (доверенность от 06.02.2018)

от общества с ограниченной ответственностью «Интелкомплект+»:

Тубальцева П.В. (доверенность от 26.09.2017)

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

министерства государственного имущества Республики Марий Эл

 

на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 26.12.2017,

принятое судьей Фроловой Л.А.,  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2018,

принятое судьями Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В.,

по делу № А38-10037/2017

 

по иску Республики Марий Эл в лице министерства государственного имущества Республики Марий Эл 

к обществу с ограниченной ответственностью «Интелкомплект+»

(ИНН: 1655172387, ОГРН: 1091690008145)

 

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и обязании возвратить земельный участок

 

и   у с т а н о в и л : 

 

Республика Марий Эл в лице министерства государственного имущества Республики Марий Эл (далее – Министерство) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Интелкомплект+» (далее – ООО «Интелкомплект+», Общество), в котором просила признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 17.11.2014 № 90/2014 и обязать ответчика возвратить земельный участок продавцу.

Иск основан на статьях 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован совершением сделки с нарушением пункта 3 статьи 33, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности с превышением площади выкупленного земельного участка над площадью, необходимой для эксплуатации расположенного на нем здания.

Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 26.12.2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2018, отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Министерство обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Заявитель в кассационной жалобе настаивает, что суды пришли к ошибочному выводу об отсутствии оснований для признания спорного договора ничтожной сделкой. Не приняли во внимание, что при его заключении были нарушены требования земельного законодательства, а именно: площадь земельного участка, приобретенного собственником здания, расположенного на участке, многократно превышает необходимую, что истец подтвердил заключением специалиста; заявитель не обосновал цель предоставления спорного земельного участка, так как Общество не завершило строительство объекта, для эксплуатации которого приобретало земельный участок в собственность. Кассатор полагает, что суды при рассмотрении спора неправомерно применили пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанные положения не применимы к ничтожным сделкам; Министерство не является субъектом хозяйственного оборота; правило об утрате лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению, к сделкам, посягающим на публичные интересы, не применимы. Заявитель жалобы не согласен с оценкой судами своего поведения при обращении в суд с настоящим иском как злоупотребления правом. Суды, по мнению кассатора, ошибочно приняли в качестве надлежащего доказательства архитектурный проект от 24.06.2013 и необоснованно не учли при рассмотрении спора технико-экономическое обоснование ОАО «Марийскгражданпроект». Суд первой инстанции пришел к неверному выводу, что спорный земельный участок сформирован для строительства и размещения базы отдыха как единого комплекса. В обоснование своих доводов кассатор ссылается на судебную практику о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи земельных участков, площадь которых существенно превышает площадь зданий и сооружений, для эксплуатации которых они приобретались. 

Представитель кассатора в судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Общество направило в суд уполномоченного представителя, который устно в судебном заседании просил оставить в силе обжалованные судебные акты, отказать заявителю в удовлетворении жалобы и представил в суд соответствующий отзыв.

Законность решения Арбитражного суда Республики Марий Эл и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы, письменного отзыва и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, администрация Волжского муниципального района Республики Марий Эл 17.01.2012 утвердила схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории ориентировочной площадью 24 350 квадратных метров, местоположение: Республика Марий Эл, Волжский район, поселок Кичиер, севернее земельного участка с кадастровым номером 12:15:3401001:6, и акт о выборе земельного участка для строительства базы отдыха (по заявлению Министерства государственного имущества Республики Марий Эл в целях постановки на государственный кадастровый учет).

Министерство распоряжением от 24.01.2012 предварительно согласовало ООО «Интелкомплект+» место размещения базы отдыха на указанном земельном участке.

Министерство и Общество 14.05.2012 заключили договор аренды земельного участка площадью 23 353 квадратных метра, с кадастровым номером 12:15:0000000:378, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, Волжский район, категория земель – «земли населенных пунктов», разрешенное использование – «место нахождения базы отдыха» сроком на 10 лет.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Администрация Волжского муниципального района выдала разрешение от 24.10.2014 на ввод в эксплуатацию базы отдыха, расположенной по адресу: Республика Марий Эл, Волжский район, поселок Кичиер, улица Лесная, дом 21.

База отдыха (согласно проекту) включает в себя один объект капитального строительства (двухэтажное здание общей площадью 108,7 квадратного метра) и 29 объектов и сооружений вспомогательного использования, предназначенных для обеспечения полноценного функционирования базы отдыха (спортивные, детские площадки, место для размещения палаточного лагеря, места для размещения шашлычниц и кострища, будки охраны, беседки, дорожки и т.д.).

ООО «Интелкомплект+» зарегистрировало право собственности на здание в установленном законом порядке 11.11.2014.

Министерство и Общество заключили договор от 17.11.2014 купли-продажи спорного земельного участка. Земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи, денежные средства в сумме 28 794 рублей 25 копеек в счет платы за проданный объект перечислены на расчетный счет продавца.

Права собственности ООО «Интелкомплект+» на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

Истец, ссылаясь на статьи 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения сделки), считает договор купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку площадь расположенного на земельном участке объекта недвижимости (108,7 квадратного метра) несоразмерна площади проданного земельного участка (23 353 квадратных метра).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Министерства с настоящим иском в Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Окружной суд признал обоснованным основанный на собранных доказательствах вывод судов нижестоящих инстанций о том, что сделка, оспариваемая Министерством, не нарушает требования закона или иного правового акта и не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в связи с чем не может быть оценена судами как ничтожная по смыслу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Министерство в обоснование своей позиции о том, что площадь спорного земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации зарегистрированного объекта недвижимости, ссылается на технико-экономическое обоснование, составленное в 2017 году открытым акционерным обществом «Марийскгражданпроект-Базовый территориальный проектный институт» и выполненное на основании Нормативов градостроительного проектирования Республики Марий Эл и СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», согласно которому для размещения здания заявленной площади достаточно земельного участка площадью 470,7 квадратного метра.

Между тем, как обоснованно указали суды, такие обстоятельства не могут служить основанием для признания спорного договора недействительным по следующим основаниям.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ), что являет собой выражение правового принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 7, пункта 1 статьи 28, пункта 3 статьи 33, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования, что соответствует правовому подходу, изложенному в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 27.01.2009 № 12202/07.

С целью исключения правовой неопределенности в судьбе земельных участков пункт 3 статьи 33 ЗК РФ закрепляет обязательность установления предельных размеров земельных участков в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Пункт 6 статьи 11.9 ЗК РФ, в свою очередь запрещает образование земельных участков с вклиниванием, вкрапливанием, изломанностью границ, чересполосицей, невозможностью размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также с нарушением требований, установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Материалы дела подтверждают и стороны не оспаривали, что земельный участок (объект спорной сделки) относится к зоне объектов санаторно-курортного лечения, отдыха и туризма и сформирован в соответствии с ней для строительства и размещения базы отдыха как единого комплекса, в состав которого входят разнородные элементы, объединенные единым функциональным назначением – организацией отдыха и досуга граждан (спортивные площадки – для мини-футбола, волейбола, бадминтона, детские площадки, площадка для размещения палаточного лагеря, площадка для размещения шашлычниц и кострища, будка охраны, беседки, дорожки, биотуалеты, летние душевые кабины, площадки для мусорных контейнеров). Элементы единого комплекса, не имея отдельного статуса объектов капитального строительства (объектов недвижимости), обеспечивают эксплуатацию и обслуживание всей базы своей функциональной связью. 

Суды двух инстанций оценили технико-экономическое обоснование и вопреки возражениям кассатора установили, что оно не может служить доказательством невозможности размещения базы отдыха как единого комплекса, включающего в себя объект недвижимости и иные элементы, на земельном участке большей площади, чем рассчитано экспертом. Представленное обоснование, как установили суды, составлено на основании картографического материала и не учитывает фактическую планировку территории и наличие на ней обильной растительности.

Министерство в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило иных доказательств, подтверждающих формирование спорного земельного участка с нарушениями порядка землепользования, требований земельного и градостроительного законодательства, равно как и доказательств того, что переданный по спорному договору участок имеет излишек площади, которая не должна использоваться для полноценной эксплуатации базы отдыха.

Для приватизации земельного участка, сформированного и выделенного под размещение базы отдыха как единого комплекса, не является препятствием наличие на нем объектов, не являющихся недвижимостью (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 6200/10).

При рассмотрении дела суды применили  пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и принцип эстоппеля (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), поскольку фактические обстоятельства дела (исполнение договора сторонами по передаче объекта продавцу и оплате покупателем цены договора) позволили прийти к выводу о недобросовестном поведении Министерства, выразившемся в обращении в суд с настоящим иском спустя 2 года 10 месяцев после заключения оспариваемой сделки, чему предшествовало отсутствие сомнений в том, что оно согласно со сделкой и намерено придерживаться ее условий. 

Возражения кассатора о невозможности применения указанных норм права являются несостоятельными в силу неверного толкования закона и изъятий, обозначенных Министерством в жалобе.

Из пункта 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что в случае недобросовестного поведения не имеет правового значения сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки.

Судебная практика, перечисленная Министерством в жалобе, не имеет существенного значения для рассмотрения настоящего спора в виду существенных отличий обстоятельств по существу спора. 

Кроме того, суды двух инстанций, рассмотрев возможность применения последствий недействительности оспоренной сделки, пришли к выводу об отсутствии  возможности возврата сторон в первоначальное состояние, поскольку Общество на законных основаниях, получив разрешение на строительство, возвело на спорном участке 4 здания для проживания отдыхающих (незавершенное строительство степенью готовности 70 процентов), общей площадью 1295,8 квадратного метра, проложило дополнительные газовые, электрические, водопроводные, канализационные сети и колодцы, запланировало возведение нескольких гостевых домов, комплекса для приема водных процедур, столовой.

Возражения заявителя, изложенные в настоящей жалобе, не опровергают выводы судов и направлены на переоценку доказательств. 

В статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрены пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции, согласно которым арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено данным кодексом. Независимо от доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой и апелляционной инстанций нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 данного кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной в том числе в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286–288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Доводов, подтверждающих существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, заявителем в жалобе не приведено.

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд округа не усмотрел оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя, но не подлежат взысканию в силу освобождения Министерства от уплаты госпошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

 

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 26.12.2017 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2018 по делу № А38-10037/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства государственного имущества Республики Марий Эл – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

 

Судьи

 

С.В. Бабаев

О.Н. Голубева