Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-95390/19

10 июля 2020 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 10 июля 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания 

ФИО2,  

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области (141506, Московская область, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.03.2003, ИНН: 

<

***>, КПП: 504401001, дата регистрации - 14.05.1996) к

Обществу с ограниченной ответственностью "Боско" (141503, Московская область, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.02.2013, ИНН: 

<

***>, КПП: 504401001, Генеральный директор: ФИО3)

третьи лица:

- Управление Росреестра по Московской области

- Министерство имущественных отношений Московской области (143407, 

<

...>)

- Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (143407, 

<

...>;

Доп. адрес: 123592, 

<

...>)

- Главное управление культурного наследия Московской области   (143407, 

<

...>)

Доп. адрес: 123592, 

<

...>;

- Федеральное дорожное агентство (129085, 

<

...>)

- Федеральное казенное учреждение "Федеральное управление автомобильных дорог "Центральная Россия" Федерального дорожного агентства" (ФКУ «Центравтомагистраль») (143002, Московская область, Одинцовский район, с. Акулово (ГП ОДИНЦОВО), ул. Новая, д. 139) 

    Доп. адрес: 125315, Москва, Ленинградский проспект, д. 80, корп. 5А),

- АО «РЖД» (107174, Москва, Новая Басманная ул., д. 2)

- АО «Мосводоканал» (105005, Москва, Плетешковский пер., 2)

- Московско-Окское бассейновое водное управление федерального агентства водных ресурсов (107140, 

<

...>)

 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении

при участии: согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области (далее – истец) обратился в суд к ООО "Боско" (далее – ответчик) с требованиями (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений): 

- Расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.04.2012г. №50-АП.

- Обязать ООО «БОСКО» возвратить комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области земельный участок площадью 1575 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0080202:105, расположенный по адресу: 

<

...> в районе дома №71, категория земель -«земли населенных пунктов», вид разрешенного использования -«для размещения объектов общественно-делового и гражданского строительства (для строительства магазина непродовольственной группы товаров)».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Главное управление культурного наследия Московской области, Федеральное дорожное агентство, ФКУ «Центравтомагистраль», АО «РЖД», АО «Мосводоканал», Московско-Окское бассейновое водное управление федерального агентства водных ресурсов.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании  представитель ФКУ «Центравтомагистраль» ходатайствовал об исключении из числа третьих лиц. Суд отклонил ходатайство, поскольку такая возможность не предусмотрена нормами арбитражно-процессуального законодательства.

Представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие Министерства имущественных отношений Московской области, Управления Росреестра по Московской области, Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области, Главного управления культурного наследия Московской области, Федерального дорожного агентства, АО «РЖД», АО «Мосводоканал», и  Московского-Окского БВУ Федерального агентства водных ресурсов.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды №50-АП от 11.04.2012 (т. 1, л.д. 15). 

Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080202:105, вид разрешенного использования «для размещения объектов общественно-делового и гражданского строительства (для строительства магазина непродовольственной группы товаров)».

Срок договора установлен с 11.04.2012 по 110.04.2027 (п. 2.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.07.2019.

В целях проверки использования участка по целевому назначению проведен осмотр участок, по итогам которого составлен акт от 01.02.2019 (т. 1, л.д. 11). 

Из акта следует, что  земельный участок не огорожен, на участке отсутствуют объекты. В результате осмотра сделан вывод о том, что участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

В досудебной претензии №15исх-1063/КУИ от 13.02.2019 истец предложил ответчику в добровольном порядке расторгнуть договор по указанным выше обстоятельствам (т. 1, л.д. 9). Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения в суд с настоящими  требованиями.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Также согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу пункта 1 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

Так, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 названного Кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В рассматриваемом случае участок предоставлен под строительство, и ответчиком предпринимались действия по получению разрешительной документации: получен градостроительный план №RU50531000-MSK012157 (т. 1, л.д. 71), получены технические условий на газоснабжение (т. 1, л.д. 89),  подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, теплоснабжения, водоотведения, электроэнергии (т. 1, л.д. 90-93).

Таким образом, доводы, положенные в обоснование иска, противоречат материалам дела.  Со стороны ответчика отсутствует нарушение условий договора, в материалы дела представлены доказательства освоения арендатором земельного участка.

В то же время оснований для сохранения арендных отношений не имеется ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В рассматриваемом случае, как усматривается из заключения  Главного управления культурного наследия №Р001-101174638-27433305 от 21.08.2019, земельный участок расположен в границах охранной зоны объекта культурного наследия «Дворец путевой: главный корпус, кон. 1770-х гг.; флигель, 1786» (т.1, л.д.69-70).

В   соответствии   с   постановлением   Правительства   Московской   области 28.06.2019 № 382/19 «Об установлении зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Дворец путевой: главный корпус, кон. 1770-х гг.; флигель, 1786 г.»,   расположенного   по   адресу:   Московская   область,   городской   округ Солнечногорск, 

<

...>, и об утверждении требований к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон» земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080202:105 расположен в границах охранной зоны.

Особый режим  использования  земель  и  земельных участков  в  границах охранной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Дворец путевой: главный корпус, кон. 1770-х гг.; флигель, 1786 г.» для участка 3 запрещает:

- строительство объектов капитального строительства: за исключением строительства инженерных сетей и сооружений, подземных пешеходных переходов;

- установку, возведение временных зданий и сооружений, в том числе киосков, павильонов, навесов, за исключением навесов остановочных пунктов общественного транспорта;

- размещение стоянок для постоянного и временного хранения автомобильного транспорта, кроме стоянок, необходимых для функционирования объектов культурного наследия;

- строительство надземных инженерных сетей и сооружений;

- значительное изменение рельефа (срезку, подсыпку более 1 м) без обоснования;

- посадку высокорослых деревьев и крупного кустарника;

- благоустройство и озеленение территории без специально разработанного проекта в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- установку сплошных (глухих) ограждений, кроме временных инвентарных строительных ограждений на период проведения соответствующих работ;

- установку на крышах и фасадах зданий, обращенных в сторону объекта культурного наследия, технических устройств связи и кондиционирования воздуха;

- возведение вышек связи и осветительных опор мачтового типа;

- размещение наружной рекламы любого типа;

- размещение площадок с контейнерами для твердых бытовых отходов.

В ГПЗУ на данный участок отражено, что земельный участок полностью расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия, где запрещается строительство капитальных объектов (т.1, л.д.85, 73).

Кроме того, земельный участок частично расположен в границах красных линий. 

При этом План красных линий магистральных улиц и дорог города Солнечногорска утвержден постановлением Главы  Солнечногорского муниципального района №751 от 18.02.2013г., то есть после заключения договора аренды и передачи участка ответчику для целей строительства (т.1, л.д.138).

Пунктом 13 статьи 51 ГрК РФ установлен перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство: уполномоченный орган отказывает в выдаче разрешения при отсутствии необходимых документов, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения градостроительному плану земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

В случае, предусмотренном частью 11.1 настоящей статьи, основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является также поступившее от органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, заключение о несоответствии раздела проектной документации объекта капитального строительства предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

Пунктом 5 статьи Закона РСФСР №73-ФЗ от 15.12.1978 (ред. от 25.06.2002) "Об охране и использовании памятников истории и культуры" определено, что зоны охраны памятников истории  и культуры, установленные в  соответствии с законодательством  РСФСР законодательством   Российской   Федерации   вокруг  памятников   истории   и   культуры республиканского   и   местного   значения,   отнесены   соответственно   к   зонам   охраны объектов культурного наследия федерального и регионального значения.

Согласно абзацам первому и второму пункта 1 статьи 34 Закона об объектах культурного наследия в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия.

В силу пункта 10 статьи 2 Градостроительного кодекса одним из основных принципов законодательства о градостроительстве является принцип осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия. На основании пункта 5 части 2 статьи 36 настоящего Кодекса градостроительные регламенты устанавливаются с учетом требований охраны объектов культурного наследия.

Деятельность, не соответствующая целевому назначению земель историко-культурного наследия, свидетельствует о нарушении публичных интересов.

Материалами дела подтверждено, что использование спорного участка по целевому назначению невозможно в силу закона. 

Указание в передаточном акте на то, что земельный участок пригоден для использования по назначению, противоречит материалам дела. 

Суд пришел к выводу, что ответчику передан участок, непригодный для строительства.

Соответственно, сохранение арендных отношений в рассматриваемом случае не является целесообразным, нарушает права и законные интересы ответчика.

Кроме того, сохранение арендных отношений приведет к нарушению требований законодательства. Договор подлежит расторжению в судебном порядке.

Истец также просит обязать вернуть участок в надлежащем виде путем подписания акта приема-передачи.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Доказательств нахождения на спорном участке какого-либо имущества материалами дела не установлено.

Суд обращает внимание на то, что составление отдельного документа (акта приема-передачи) о возврате земельного участка арендатором арендодателю, о чем просит истец, действующим законодательством и соглашением сторон не предусмотрено (в частности, в п. 6.3. договора аренды указание на составление акта приема-передачи отсутствует).

Удовлетворение данного требование не приведет к восстановлению нарушенных прав истца.

После расторжения договора аренды истец не лишен возможности распорядиться данным участком по своему усмотрению (повторно выставить на торги и т.д., с учетом выявленных обременений).

При этом удовлетворение данного требования в случае отказа ответчика подписать акт приема-передачи участка, либо в случае фактического отсутствия ответчика, приведет к невозможности исполнения судебного акта в данной части. 

С учетом изложенного, в настоящем случае возврат арендованного земельного участка по акту приема-передачи при прекращении договора аренды заключается в том, что арендатор освобождает земельный участок, оставляя его арендодателю в состоянии, установленном договором, а арендодатель использует земельный участок по своему усмотрению в соответствии с целевым назначением земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 17 ноября 2016 г. по делу N А41-19172/16.

Судом установлено, что составление акта приема-передачи носит формальный характер.

При таких обстоятельствах, требование об обязании вернуть участок в изложенной истцом редакции не подлежит удовлетворению.

Поскольку договор расторгнут не вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по нему, оснований для отнесения государственной пошлины на данное лицо не имеется по смыслу ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 50-АП от 11.04.2012г.

В остальной части иска отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

СудьяКузьмина О.А.