АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-4608/2024

27 июня 2024 года

г. Оренбург

                                                        

Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 27 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи                 Костиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Халаевой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Земляки», с.Черноречье, Оренбургский район, Оренбургская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к администрации муниципального образования Чернореченский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, с. Черноречье, Оренбургский район, Оренбургская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Земляки» – ФИО1, действующий на основании доверенности № б/н от 22.05.2024 сроком на один год, паспорт, диплом;

администрации муниципального образования Чернореченский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области – ФИО2, действующий на основании доверенности № б/н от 09.02.2024 сроком до 31.12.2024, паспорт, диплом.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», что подтверждается отчетом о публикации судебных актов (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации»).

Отводов составу суда не заявлено.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Земляки» (далее – истец, ООО «Земляки») обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования Чернореченский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области (далее – ответчик, Администрация) с исковым заявлением о понуждении администрации муниципального образования Чернореченский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Земляки» договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 56:21:2602001:457 площадью 1931052 кв.м.. расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Чернореченский сельсовет, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала 56:21:2602001 (л.д.6-11)

Определением суда от 29.03.2024 исковое заявление принято к производству с назначением даты предварительного судебного заседания, при этом в определении сторонам было указано на возможность перехода в судебное заседание в порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 28.05.2024 дело назначено к судебному разбирательству на 27.06.2024.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что арендатор имеет право выкупа земельного участка с кадастровым номером 56:21:2602001:457 не ранее 11.05.2025 с учетом заключенного между сторонами 11.05.2022 договора аренды земельного участка № 4.

Отзыв приобщен к материалам дела.

От истца 17.06.2024 в материалы дела поступили возражения на отзыв ответчика, согласно которым, истец указал, что земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:21:2602001:457 площадью 1931052 кв. м используется истцом по договору аренды, заключенному с ответчиком, с 12.05.2017. В материалы настоящего дела и истцом, и ответчиком представлен договор аренды от 12.05.2017 № 3, в соответствии с которым ответчиком истцу был передан земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:21:2602001:457 площадью 1931052 кв. м для ведения сельского хозяйства сроком па пять лет. Таким образом, с учетом заключения договора аренды №3 от 12.05.2017 право па выкуп земельного участка с кадастровым номером 56:21:2602001:457 по правилам подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации возникло у истца с 12.05.2020.

Обстоятельства надлежащего использования истцом земельного участка с кадастровым номером 56:21:2602001:457 и отсутствие фактов нарушения законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка ответчиком не оспариваются.

Возражения на отзыв ответчика приобщены к материалам дела.

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления иных дополнительных доказательств.

При таких обстоятельствах, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Оценив, в порядке статьей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из содержания искового заявления и материалов дела, 12.05.2017 между Администрацией (арендодатель) и ООО «Земляки» (арендатор)заключен договор аренды № 3, согласно пункту 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1931052 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, Оренбургский район, Чернореченский сельсовет, с. Черноречье. Границы арендуемого участка описаны в установленном законом порядке. Сведения о границах земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости. Кадастровый номер земельного участка:56:21:2602001:457. Категория земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование земельного участка: для ведения сельского хозяйства.

В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с 11.05.2017 по 10.05.2022.

Размер ежегодной платы за арендованный земельный участок составляет 42 962,71 без учёта НДС. Арендная плата за первый год вносится Арендатором единовременным платежом, в течении десяти банковских дней, с момента подписания настоящего договора. Арендная плата за второй и последующие годы вносится не позднее 15 мая отчётного года. Начисление и удержание НДС осуществляется согласно пункту 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (пункты 3.1., 3.2. договора).

Таким образом, ООО «Земляки» с 12.05.2017 является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:21:2602001:457 площадью 1931052 кв. м.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 12.05.2017 арендодатель в соответствии с настоящим актом, на основании договора аренды земельного участка № 3 от 12.05.2017 передал арендатору, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 1931052кв. м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, Оренбургский район, Чернореченский сельсовет, с. Черноречье. Кадастровый номер земельного участка 56:21:2602001:457. Категория земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, Разрешенное использование земельного участка: для ведения сельского хозяйства. Претензий к арендодателю по качеству передаваемого земельного участка арендатор не имеет (пункты 1, 2 акта).

Договор зарегистрирован в установленном порядке (регистрационная запись: № 56-21-2602001:457-56/001/2017-1 от 22.05.2017).

В связи с истечением срока действия договора аренды от 12.05.2017 №3, сторонами 11.05.2022 заключен следующий договор аренды земельного участка № 4.

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 1931052 кв. м, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Чернореченский сельсовет, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала 56:21:2602001, кадастровый номер участка: 56:21:2602001:457, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование земельного участка: для ведения сельского хозяйства.

Срок аренды земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящего договора, устанавливается на 5 лет с 11.05.2022 до 11.05.2027 (пункт 1.6. договора).

20.02.2024 истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого без нарушений земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:21:2602001:457.

14.03.2024 ответчик уклонился от заключения договора купли-продажи земельного участка, указав, что выкуп земельного участка может быть осуществлен не ранее 12.05.2025, так как договор аренды заключен сторонами 11.05.2022 в связи с чем срок, установленный подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, не наступил.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Приняв во внимание изложенное, и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд полагает возможным требования истца удовлетворить, исходя из следующего.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтённом в соответствии с названным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных сведений. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть продан арендатору по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим арендатором заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

По смыслу данной нормы право на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому арендатору участка, а только лицу, которое надлежащим образом использовало эти земли в период аренды.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.09.2021 № 1907-О, такое правовое регулирование, предусматривающее дополнительные права арендаторов земельных участков, имеющих необходимый опыт ведения сельского хозяйства и осуществивших мероприятия по освоению данных участков, одновременно создает предпосылки для их последующего рационального и эффективного использования, что согласуется как с публичными интересами в сфере продовольственной безопасности государства, так и с одним из основных принципов земельного законодательства - о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трёх лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 № 301-ЭС21-27876 по делу №А79-8550/2020).

Следовательно, для приобретения в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо, чтобы арендатор добросовестно пользовался участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее 3 лет, и данный участок использовался в соответствии с его целевым назначением. При этом для исчисления трехлетнего срока аренды, предусмотренного названной нормой, может быть учтен не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.

При решении вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трёх лет, для исчисления трёхлетнего срока аренды, предусмотренного названной нормой, может быть учтён не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключённые договоры аренды земельного участка с одним арендатором.

Так, в пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, трёхлетний срок добросовестного надлежащего использования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства предоставляет право арендатору такого участка обратиться за его приобретением в собственность. Поскольку общий срок договорного использования участка одним правообладателем (главой КФХ) на момент обращения в уполномоченный орган составил более трёх лет, то отказ в выкупе участка только на том основании, что с даты заключения действующего (последнего) договора прошло менее трёх лет, является незаконным.

В рассматриваемом случае спорный участок находился в аренде у истца с 11.05.2017 по 10.05.2022 согласно договору аренды от 12.05.2017 №3, а также с 11.05.2022 по настоящее время (по 11.05.2027) согласно договору аренды 11.05.2022 №4. 

Письмом от 20.02.2024 № 6 истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого без нарушений земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:21:2602001:457.

Как выше указывалось, подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав добросовестных арендаторов, поощрение и стимулирование ответственных хозяйственников. Установленный льготный порядок предоставления земли не должен позволить приобрести земельный участок недобросовестному лицу. В связи с этим использование должно быть законным и правомерным; применение подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации не должно привести к передаче земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно. При оценке добросовестности заявителя и наличия у него права на льготное оформление земельного участка судом также могут быть приняты во внимание длительность использования, перерывы в использовании и другие обстоятельства использования земельного участка с учётом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, установив, что перерыв в использовании в период с 10.05.2022 (дата окончания срока действия договора от 12.05.2017 № 3) и по настоящее время фактически не происходил, участком никто иной не пользовался, учитывая, что спорный участок в настоящее время по договору аренды от 11.05.2022 № 4 вновь предоставлен истцу и из его владения не выбывал, суд приходит к выводу о том, что договоры аренды земельных участков являются последовательно заключенными.

Таким образом, руководствовался разъяснениями, приведёнными в пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, суд считает договоры аренды последовательно заключёнными.

Одним из условий предоставления земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации является отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

При этом ключевым моментом является факт неустранения допущенных нарушений.

Исходя из отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании спорного земельного участка, суд приходит к выводу о добросовестности истца в качестве арендатора, использующего земельные участки сельскохозяйственного назначения более трех лет по их назначению и наличию у общества преимущественного права на предоставление участков в собственность без проведения торгов.

Доводы Администрации об отсутствии последовательного заключения договора аренды подлежат отклонению как необоснованные. 

Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац 1 пункта 1 статьи 445 Гражданским кодексом Российской Федерации). 

Учитывая приведённую выше совокупность обстоятельств, суд находит исковые требования ООО «Земляки» подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Суд в соответствии с частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает необходимым установить разумный срок для исполнения решения суда – один месяц с момента вступления решения суда в законную силу.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в арбитражный суд с заявлением ООО «Земляки» уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб. по платежному поручению № 96 от 20.03.2024 (л.д. 12). 

По правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на Администрацию.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

требования общества с ограниченной ответственностью «Земляки» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального образования Чернореченский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Земляки» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:21:2602001:457, площадью 1931052 кв. м, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Чернореченский сельсовет, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала 56:21:2602001.

Взыскать с администрации муниципального образования Чернореченский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Земляки» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

 

Судья                                                                                         Н.С. Костина