﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-110312/2018

07 ноября 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     30 октября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 ноября 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Лебедева Г.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Самсоновой Е.В.

при участии:  

от истца: Овчинников Г.А. (доверенность от 19.07.2019), Кузьмина А.А. (доверенность от 19.07.2019)

от ответчика: Проволоцкий В.В. (доверенность от 26.12.2018)

от 3-их лиц: Мороз Н.Г. (доверенность от 09.01.2019), Фонова А.Ю. (доверенность от 09.01.2019)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-22294/2019, 13АП-22297/2019)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и СПБ ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2019 по делу № А56-110312/2018 (судья Галенкина К.В.), принятое по иску ООО "Строительное управление "Гидромеханизация" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 3-и лица: открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"; СПБ ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" об урегулировании разногласий,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Гидромеханизация» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Константина Заслонова, д. 18, лит. А, площадью 751,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001706:3011, и земельного участка площадью 694 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Владимирский, ул. Константина Заслонова, участок 7, кадастровый номер 78:31:0001706:3227, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения пунктов указанного договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи объекта составляет 40 550 041 руб. и включает в себя «2.1.1 Цену продажи здания - 24 587 000 руб.»; об обязании заключить договор купли-продажи указанных нежилого здания и земельного участка по цене 40 550 041 руб. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН) и акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества). 

Определением от 30.11.2018 суд назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение обществу с ограниченной ответственностью «РМС-Оценка. Оценка недвижимой собственности и инвестиционных проектов», а именно эксперту Козину Петру Александровичу, приостановил производство по делу. 

Распоряжением от 01.02.2019 настоящее дело передано в производство судье Галенкиной К.В. 

Протокольным определением от 16.04.2019 производство по делу возобновлено. 

На основании ст. 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, заявил об отказе от иска в части требования об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Константина Заслонова, д. 18, литера А, площадью 751,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001706:3011, и земельного участка площадью 694 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Владимирский округ, ул. Константина Заслонова, участок 7, кадастровый номер 78:31:0001706:3227, по цене 40 550 041 руб.; просил урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Константина Заслонова, д. 18, литера А, площадью 751,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001706:3011, и земельного участка площадью 694 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Владимирский округ, ул. Константина Заслонова, участок 7, кадастровый номер 78:31:0001706:3227, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения договора в представленной в приложении к уточненному иску редакции, в частности, определив, что цена продажи Объекта составляет 32 463 041 руб., НДС не облагается и включает в себя: цену продажи Здания – 16 500 000 руб., цену продажи Участка – 15 963 041 руб. 

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял отказ от иска в части и уточнение исковых требований.

Решением от 05.06.2019 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, Комитет и ГУП ГУИОН обратились с апелляционными жалобами об его отмене.

Комитет полагает, что суд в нарушение ст. 17.1 ФЗ «Об оценочной деятельности» не провел экспертизу имеющегося  в деле отчета ГУП ГУИОН  для проверки его достоверности, вместе с тем назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости здания. Учитывая возражения ГУП ГУИОН, содержащийся в экспертном заключении вывод о величине рыночной стоимости здания, не соответствует действительности. При наличии возникших противоречий отказ суда в назначении повторной экспертизы является необоснованным.

ГУП ГУИОН полагает, что заключение эксперта содержит противоречия, необоснованые выводы, выполнено с использованием недостоверной и непроверяемой информации, что привело к искажению результата расчета. Эксперт, по мнению подателя жалобы, использует подход, не применимый при оценке здания 1874 года постройки с очень высоким физическим износом. По мнению ГУП ГУИОН, считает, что  представленное заключение не соответствует требованиям статьей 4 и статей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», положениям АПК РФ, а также требованиям Федеральных стандартов оценки № 1, 3, 7 и не является достоверным.

В судебном заседании представитель Комитета заявил о фальсификации доказательства. 

В обоснование заявления ответчик указал, что истец представил в материалы дела копию выписки из инвентарного дела о технических характеристиках объекта, изготовленной Проектно-инвентаризационным бюро Центрального района филиалом Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - Филиал ГУП «ГУИОН») от 21.05.2015 №С18-0003348 (далее -Справка) (т. 5 л.д. 7).

В целях проверки факта выдачи рассматриваемой Справки Филиалом ГУП «ГУИОН» Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга направил в ГУП «ГУИОН» копию рассматриваемой Справки и запросил информацию о том, изготавливал ли Филиал ГУП «ГУИОН» рассматриваемую Справку.

Письмом от 25.10.2019 №13064-01/05 ГУП «ГУИОН» сообщило, что Филиалом ГУП «ГУИОН» была изготовлена выписка из инвентарного дела от 21.05.2015 №С18-0003348, однако в изготовленной Филиалом выписке указан процент износа строения - 45% (в то время как в представленной истцом Справке - 60%). К ответу на запрос Комитета ГУП «ГУИОН» также приложена копия выписки из инвентарного дела от 21.05.2015 №С18-0003348, хранящейся в инвентарном деле Филиала ГУП «ГУИОН».

Таким образом, содержание представленной истцом в материалы дела Справки опровергается материалами инвентарного дела Филиала ГУП «ГУИОН».

Представитель ГУП ГУИОН заявление о фальсификации поддержало.

Представитель истца в целях процессуальной экономии не возражал против исключения спорного документа из числа доказательств.

Апелляционный суд, разъяснив представителю Комитета уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации, исключил копию выписки из инвентарного дела о технических характеристиках объекта, изготовленной Проектно-инвентаризационным бюро Центрального района филиалом Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» от 21.05.2015 №С18-0003348 (т. 5 л.д. 7) из числа доказательств по делу.

	Представители Комитета и ГУП ГУИОН доводы жалоб поддержали, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

	Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 05.07.2018 Комитетом издано распоряжение № 1302-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: СанктПетербург, ул. Константина Заслонова, д. 18, одновременно с отчуждением земельного участка», в пункте 4.2 которого цена продажи здания и земельного участка определена в размере 64 400 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.06.2018 № 31-8-0135(001)-2018, выполненным ГУП ГУИОН. 

Письмом от 16.07.2018 № 5649/19 Фонд имущества направил Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге. 

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора цена продажи здания и земельного участка составляет 64 400 000 руб.: цена продажи здания – 48 436 959 руб., цена продажи земельного участка – 15 963 041 руб. 

27.07.2018 Общество направило Комитету и Фонду имущества подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, которым предложило установить цену продажи здания в размере 24 587 000 руб., а общую цену продажи здания и земельного участка в размере 40 550 000 руб. 

Фонд имущества сообщил Обществу об отсутствии у Фонда имущества полномочий на изменение условий приватизации объекта, а также разъяснил право Общества оспорить в суде условия продажи и достоверность величины рыночной оценки. 

Общество, полагая, что цена продажи объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.06.2018 № 31-8-0135(001)-2018, выполненным ГУП ГУИОН, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу положений статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

С учетом названного разъяснения не принимается во внимание довод подателей жалоб о том, что достоверность величины рыночной стоимости может быть проверена только путем экспертизы отчета оценщика, но не путем проведения иной независимой оценки.

В целях установления выкупной стоимости спорного помещения судом первой инстанции по делу была назначена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «РМС-Оценка. Оценка недвижимой собственности и инвестиционных проектов» от 22.02.2019 № 030-А56-110312/2018 рыночная стоимость здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Константина Заслонова, д. 18, литера А, площадью 751,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001706:3011, в ценах и по состоянию на 10.01.2018 составляет 16 500 000 руб.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи подлежит заключению по цене 32 463 041 руб., определенной в названном заключении с учетом пояснений эксперта.

Доводы Комитета и ГУП ГУИОН не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования и подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, противоречащие вышеприведенным нормам права, разъяснениям и имеющимся в деле доказательствам. Какие-либо нарушения Закона N 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, судом апелляционной инстанции не установлены.

Эксперт, по мнению ГУП ГУИОН, необоснованно не применил все возможные подходы к оценке здания, проигнорировав два из трех возможных подходов — сравнительный и доходный, выбрав в качестве главного подхода — затратный.

Между тем на стр. 25 экспертного заключения эксперт (том 3, л.д 24-27) приводит подробное обоснование выбранному подходу.

Произведенный экспертом расчет строительного объема объекта исследования  ГУП ГУИОН не оспорен.

Несогласие участвующих в деле лиц с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта.

Доводы ГУП "ГУИОН" относительно заключения эксперта № 030-А56-11-0312/2018 ООО «РМС-Оценка. Оценка недвижимой собственности и инвестиционных проектов» Козина П.А.  не опровергают выводов эксперта, не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования и отклонены апелляционным судом как необоснованные, противоречащие приведенным нормам права и имеющимся в деле доказательствам. Обоснованных опровержений приведенных в экспертном заключении выводов, доказательств их недостоверности суду не представлено.  Доводы ГУП "ГУИОН" носят формальный характер и не подтверждены допустимыми доказательствами, в связи с чем не представляются убедительными.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнено специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает, оформлено надлежащим образом, эксперт принял к расчету и привел в обоснование данных полную исходную информацию, которая непротиворечива, проверяема, обоснованна и не искажает результат расчета, его выводы представляются ясными и понятными.

Основным доводом ГУИОН является ошибочное исчисление экспертом суммы фактического износа оцениваемого здания по адресу: Санкт-Петербург, улица Константина Заслонова, д. 18, литера А. Эксперт в ходе исследования принял размер износа Здания: 55% (страница 36 Экспертного заключения (том 3 л.д.38), то есть посчитал здание в неудовлеторительном состоянии. Между тем на с. 16 Экспертного заключения состояние внутренней отделки здания Эксперт признал удовлетворительным (том 3 л.д. 18).

Данный вывод эксперта относительно износа здания и удовлеторительного состояния отделки подтверждается полностью доказательствами, имеющимися в материалах дела; в том числе техническим паспортом (том 4, лист дела 163-167), изготовленным филиалом ГУП ГУИОН - ПИБ Центрального района, в разделе IV которого указано:

износ фундаментов - 60%

износ стен - 50%

износ перекрытий - 60%

износ крыш - 50%.

Технический паспорт составлен по состоянию Здания на 30 ноября 2012 г.

С учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Экспертное заключение составлялось по состоянию Здания на дату: 10 января 2018 г, в связи с чем экспертом на с. 33-36 экспертного заключения даны подробные расчеты накопленного износа здания на 10 января 2018 г. Принятие износа здания в размере 44% при сравнении с иными объектами-аналогами не соответствует абз. 2 п.24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФС0Х»1), утв. приказом Минэкономразвития 20.05.2015 N° 297 (далее — ФС01), абз. 8 подпункта «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО№ 7), утв. приказом Минэкономразвития 25.09.2014 № 611 (далее — ФСО 7).

Из анализа показателей технического паспорта следует, что средний износ основ конструктивных элементов здания составлял еще в 2012 г.. 55%.

Меньшая величина износа может получится с учетом средних значений износа основных конструктивных элементов (которые требуют капитального ремонта) и средних значений износа элементов, которые могут бьпъ заменены в процессе косметического ремонта - окна, внутренняя отделка, электроосвещение, телефон, канализация и водопровод (износ по техническому паспорту этих элементов также составляет не менее 35%).

Распоряжением Исполнительного комитета Ленинградского городского совета депутатов трудящихся от 17.03.1972 г. № 338-р о передаче ветхого расселенного в 1971 году здания последнее было передано под контору Ленинградскому тресту «Гидромеханизация» (Том 5, лл- 3). В 1971 году здание находилось в ветхом состоянии и было расселено, проживание граждан в нем было невозможно. В здании 1874 года постройки никогда не проводился капитальный ремонт.

Согласно специализированному заключению о техническом состоянии строительных конструкций здания по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Константина Заслонова, д. 18, выполненному ЗАО «БЭСКИТ» в 2006 году и приобщенному истцом в материалы дела в судебном заседании 12.02.2019 физический износ несущих и ограждающих строительных конструкций здания с длительным сроком службы составляет 60%, техническое состояние фундаментов и перекрытий здания является недопустимым.

Доводы участвующих в деле лиц не опровергают выводов эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключение рыночной стоимости объекта оценки, и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. Оснований не доверять представленному в материалы дела экспертному заключению не имеется.

Наличия нарушений, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ, являющихся основанием для назначения повторной экспертизы по настоящему делу, не имеется, в связи с чем суд обосновано отказал в удовлетворении ходатайства ГУП ГУИОН о назначении повторной экспертизы.

В апелляционных жалобах не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 05.06.2019 по делу №  А56-110312/2018  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

 

Г.В. Лебедев

 

И.А. Тимухина