АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-38866/2019

29 декабря 2020 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения вынесена 22 декабря 2020 г.

Решение изготовлено в полном объеме 29 декабря 2020 г.

Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Жернакова А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Управления имущественных отношений Администрации Озерского городского округа Челябинской области, ОГРН 

<

***>, г. Озерск Челябинской области, к муниципальному жилищно-коммунальному предприятию «ЖКУ» Озерского городского округа, ОГРН 

<

***>, г. Озерск Челябинской области,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Озерского городского округа Челябинской области, ОГРН 

<

***>, г. Озерск Челябинской области, общества с ограниченной ответственностью «Транспортная компания «Чистый город», ОГРН 

<

***>, г. Озерск Челябинской области, общества с ограниченной ответственностью «Жилищный эксплуатационный комплекс-4», ОГРН 

<

***>, г. Озерск Челябинской области, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Озерскстройжилсервис», ОГРН 

<

***>, г. Озерск Челябинской области, общества с ограниченной ответственностью «Комфорт-плюс», ОГРН 

<

***>, г. Озерск Челябинской области, общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная сфера», ОГРН 

<

***>, г. Озерск Челябинской области, общества с ограниченной ответственностью «Сфера-Сервис», ОГРН 

<

***>, г. Озерск Челябинской области,

о взыскании 6 212 170 руб. 69 коп.,

при неявке лиц, участвующих в деле, в судебное заседание

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Администрации Озерского городского округа Челябинской области (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному жилищно-коммунальному предприятию «ЖКУ» Озерского городского округа (далее – ответчик, МЖКП «ЖКУ»):

- о взыскании задолженности по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 22.10.2015 № 11014 за период с 22.10.2015 по 30.06.2019 в размере 104 972 руб. 83 коп., неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с 16.04.2016 по 10.07.2019 в размере 60 478 руб., а также о продолжении начисления неустойки на сумму долга 104 972 руб. 83 коп. с 11.07.2019 по ставке 0,1 % в день до фактического исполнения обязательства;

- о взыскании задолженности по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 28.10.2015 № 11017 за период с 22.10.2015 по 30.06.2019 в размере 3 566 185 руб. 37 коп., неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с 16.11.2015 по 10.07.2019 в размере 2 263 476 руб. 60 коп., а также о продолжении начисления неустойки на сумму долга 3 566 185 руб. 37 коп. с 11.07.2019 по ставке 0,1 % в день до фактического исполнения обязательства;

- о взыскании задолженности по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11081 за период с 23.12.2015 по 30.06.2019 в размере 68 531 руб. 98 коп., неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с 16.04.2015 по 10.07.2019 в размере 39 086 руб. 63 коп., а также о продолжении начисления неустойки на сумму долга 68 531 руб. 98 коп. с 11.07.2019 по ставке 0,1 % в день до фактического исполнения обязательства;

- о взыскании задолженности по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11082 за период с 23.12.2015 по 30.06.2019 в размере 69 689 руб. 62 коп., неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с 16.04.2015 по 10.07.2019 в размере 39 749 руб. 66 коп., а также о продолжении начисления неустойки на сумму долга 69 689 руб. 62 коп. с 11.07.2019 по ставке 0,1 % в день до фактического исполнения обязательства (с учетом уточнения исковых требований, т. 2 л.д. 4).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 23.09.2019 исковое заявление принято к производству.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Озерского городского округа Челябинской области (далее – Администрация), общество с ограниченной ответственностью «Транспортная компания «Чистый город» (далее – ООО «ТК «Чистый город»), общество с ограниченной ответственностью «Жилищный эксплуатационный комплекс-4» (далее – ООО «ЖЭК-4»), общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Озерскстройжилсервис» (далее – ООО «УО «Озерскстройжилсервис»), общество с ограниченной ответственностью «Комфорт-плюс» (далее – ООО «Комфорт-плюс»), общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная сфера» (далее – ООО «ЖКС»), общество с ограниченной ответственностью «Сфера-Сервис» (далее – ООО «Сфера-Сервис»).

Лица, участвующие в деле, извещены о судебном разбирательстве по делу надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ.

Информация о движении дела также размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

На основании статей 123, 156 АПК РФ итоговое судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

От ответчика в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление (т. 1 л.д. 113-115), в котором ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Ответчик указал, что арендная плата за землю по указанным в иске   договорам о предоставлении участка в пользование на условиях аренды оплачена в полном объеме, включая третий квартал 2019 года, исходя из размера арендной платы, предусмотренного в подписанных сторонами расчетах арендной платы, которые являются неотъемлемой частью дополнительных соглашений к каждому из договоров. Оснований для изменения арендной платы, рассчитанной и согласованной сторонами в дополнительных соглашениях от 03.03.2016 и от 14.04.2016, не имеется, у истца отсутствуют основания устанавливать арендную плату в одностороннем порядке, исходя из вида разрешенного использования земельного участка иного, чем предусмотрено в договоре. Все перерасчеты арендной платы в одностороннем порядке не соответствуют условиям договора и действующему законодательству.

В дополнительных письменных пояснениях (т. 5 л.д. 16-17) ответчик отметил, что каких-либо доказательств или доводов, что арендодатель имеет право изменить в одностороннем порядке арендную ставку, истцом не предоставлено. Право на одностороннее изменение ставки арендной платы у истца отсутствует. Исковые требования по взысканию задолженности по арендной плате могут быть заявлены только на основании базовых величин и значений, указанных в подписанных сторонами расчетах арендной платы, являющихся составной и неотъемлемой частью каждого из договоров аренды.

МЖКП «ЖКУ» заявило о применении срока исковой давности по заявленным Управлением требованиям (т. 2 л.д. 134), а также о снижении взыскиваемых пеней по договорам о предоставлении участка в пользование на условиях аренды по мотиву их чрезмерного размера, не соразмерного последствиям нарушения ответчиком своего денежного обязательства (ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)), а также по мотиву недобросовестного поведения Управления, которое предъявило требования об уплате недоимки по арендной плате и пени по договорам о предоставлении участка в пользование на условиях аренды, начиная с 2016 г., только в 2018 г. после обнаружения выявленной ошибки в расчетах Управлением арендной платы по указанным договорам (ст. 404 ГК РФ) (т. 5 л.д. 77).

От Администрации в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление (т. 3 л.д. 96-97), в котором Администрация поддержала заявленные Управлением исковые требования.

От ООО «ТК «Чистый город», ООО «Сфера-Сервис», ООО «ЖКС», ООО «Комфорт-плюс», ООО «УО «Озерскстройжилсервис», ООО «ЖЭК-4» в материалы дела поступили отзывы (мнения) на исковое заявление (т. 4 л.д. 22, 28-30, 58, 70, 81-87, т. 5 л.д. 1-2), в которых указанные третьи лица поддержали доводы возражений на иск МЖКП «ЖКУ», указали, что арендуемые ими у МЖКП «ЖКУ» нежилые помещения используются для размещения объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства и коммунального обслуживания населения.

Исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Управлением (арендодатель) и МЖКП «ЖКУ» (арендатор) подписан договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 22.10.2015 № 11014 (далее – договор от 22.10.2015 № 11014, т. 1 л.д. 11-13), по условиям п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 2 492 кв.м, именуемый в дальнейшем участок. Участок расположен по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, 

<

...>, из земель находящихся в муниципальной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:41:0101012:3. На земельном участке имеются административное здание (далее – объект капитального строительства), инженерные коммуникации.

Согласно п. 1.3 договора от 22.10.2015 № 11014 участок предоставляется для размещения административного здания, без вырубки деревьев. Вид разрешенного использования земельного участка – коммунальное обслуживание.

В силу п. 2.1. договора от 22.10.2015 № 11014 договор заключен до 29.07.2064 и вступает в силу с момента его регистрации в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 2.3. договора от 22.10.2015 № 11014 размер арендной платы, ее расчет и расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении № 1 к настоящему договору. Приложение № 1 является составной и неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 2.4 договора от 22.10.2015 № 11014 арендная плата начисляется с момента подписания сторонами настоящего договора, и  вносится ежеквартально равными долями от суммы платежей текущего года, не позднее 15 числа последнего месяца квартала и не позднее 15 ноября за IV квартал текущего года.

За несвоевременное и (или) неполное внесение арендной платы за землю в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа (п. 3.3 договора от 22.10.2015 № 11014).

Сторонами подписан расчет годовой арендной платы за землю, являющийся приложением № 1 к договору от 22.10.2015 № 11014  (т. 1 л.д. 14), с указанием в расчете ставки арендной платы в размере 0,30 %.

По акту приема – передачи земельного участка от 22.10.2015 земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, 

<

...>, кадастровый номер 74:41:0101012:3, передан в арендное пользование МЖКП «ЖКУ» (т. 1 л.д. 185 оборот).

В дополнительном соглашении от 03.03.2016 № 1390 к договору от 22.10.2015 № 11014 (т. 1 л.д. 15) стороны изложили п. 2.4 договора от 22.10.2015 № 11014 в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами настоящего договора, и  вносится ежеквартально равными долями от суммы платежей текущего года, до 15 числа месяца, следующего за отчетным месяцем квартала».

Сторонами был подписан новый расчет годовой арендной платы за землю, в котором указаны: категория земель и (или) вида использования земельного участка – занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленные для жилищного строительства; ставка арендной платы – 0,30 %, вид деятельности арендатора – сдача в наем недвижимого имущества (т. 1 л.д. 17).  

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № 99/2019/305042319 от 26.12.2019 (т. 2 л.д. 38-42) обременение земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101012:3 в виде аренды на основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 22.10.2015 № 11014 в ЕГРН зарегистрировано в пользу МЖКП «ЖКУ», вид разрешенного использования: для размещения административного здания (вид разрешенного использования земельного участка – коммунальное обслуживание). На указанном земельном участке расположен объект недвижимости – здание с кадастровым номером 74:41:0101012:39.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № 99/2019/268962315 от 25.06.2019 (т. 1 л.д. 20) объект недвижимости - здание с кадастровым номером 74:41:0101012:39 с 09.09.2011 принадлежит на праве хозяйственного ведения МЖКП «ЖКУ».

Между Управлением (арендодатель) и МЖКП «ЖКУ» (арендатор) подписан договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 28.10.2015 № 11017 (далее – договор от 28.10.2015 № 11017, т. 1 л.д. 25-27), по условиям п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 50 490 кв.м, именуемый в дальнейшем участок. Участок расположен по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, 

<

...>, из земель находящихся в муниципальной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:41:0101020:19. На земельном участке имеются объекты недвижимости, в том числе:

- здание конторы по ул. Еловая, 4 корпус 1;

- проходная по ул. Еловая, 4 корпус 2;

- гаражная стоянка по ул. Еловая, 4 корпус 3;

- цех по изготовлению гипсовой плитки (мойка) по ул. Еловая, 4 корпус 4;

- здание склада, бытовые помещения гаража по ул. Еловая, 4 корпус 5;

- гараж-стоянка по ул. Еловая, 4 корпус 6;

- битумохранилище по ул. Еловая, 4 корпус 8;

- здание склада красок ПВА, стройматериалов и оборудования по ул. Еловая, 4 корпус 9;

- нежилое здание – краскозаготовительная мастерская по ул. Еловая, 4 корпус 10;

- склад строительных механизмов по ул. Еловая, 4 корпус 11;

- цех под 4-хсторонний станок по ул. Еловая, 4 корпус 12;

- склад для сантехизделий по ул. Еловая, 4 корпус 13;

- склад кислорода по ул. Еловая, 4 корпус 14;

- склад ГСМ по ул. Еловая, 4 корпус 15;

- нежилое здание – столярная мастерская по ул. Еловая, 4 корпус 16;

- здание – склад пиломатериалов по ул. Еловая, 4 корпус 17;

- нежилое здание – ремонтно-механический цех по ул. Еловая, 4 корпус 18;

- склад инвентаря по ул. Еловая, 4 корпус 19;

- нежилое здание – склад стройматериалов по ул. Еловая, 4 корпус 20;

- асфальтное покрытие, благоустройство территории (далее – объекты капитального строительства), инженерные коммуникации.

Согласно п. 1.3 договора от 28.10.2015 № 11017 участок предоставляется для размещения производственной базы, без вырубки деревьев. Вид разрешенного использования земельного участка – коммунальное обслуживание. 

В силу п. 2.1. договора от 28.10.2015 № 11017 договор заключен до 29.07.2064 и вступает в силу с момента его регистрации в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 2.3. договора от 28.10.2015 № 11017 размер арендной платы, ее расчет и расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении № 1 к настоящему договору. Приложение № 1 является составной и неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 2.4 договора от 28.10.2015 № 11017 арендная плата начисляется с момента подписания сторонами настоящего договора, и  вносится ежеквартально равными долями от суммы платежей текущего года, не позднее 15 числа последнего месяца квартала и не позднее 15 ноября за IV квартал текущего года.

За несвоевременное и (или) неполное внесение арендной платы за землю в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа (п. 3.3 договора от 28.10.2015 № 11017).

Сторонами подписан расчет арендной платы за землю, являющийся приложением № 1 к договору от 28.10.2015 № 11017 (т. 1 л.д. 28), с указанием в расчете ставки арендной платы в размере 2,00 %.

По акту приема – передачи земельного участка от 28.10.2015 земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, 

<

...>, кадастровый номер 74:41:0101020:19, передан в арендное пользование МЖКП «ЖКУ» (т. 1 л.д. 29).

В дополнительном соглашении от 03.03.2016 № 1391 к договору от 28.10.2015 № 11017 (т. 1 л.д. 30) стороны изложили п. 2.4 договора от 28.10.2015 № 11017 в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами настоящего договора, и  вносится ежеквартально равными долями от суммы платежей текущего года, до 15 числа месяца, следующего за отчетным месяцем квартала».

Сторонами был подписан новый расчет годовой арендной платы за землю, в котором указаны: категория земель и (или) вида использования земельного участка – занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленные для жилищного строительства; ставка арендной платы – 0,30 %, вид деятельности арендатора – сдача в наем недвижимого имущества (т. 1 л.д. 31).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № 99/2019/305042285 от 26.12.2019 (т. 2 л.д. 21-32) обременение земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101020:19 в виде аренды на основании договора от 28.10.2015 № 11017 в ЕГРН зарегистрировано в пользу МЖКП «ЖКУ», вид разрешенного использования земельного участка: для размещения производственной базы. 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 34-48) объекты недвижимости, располагающиеся на земельном участке с кадастровым номером 74:41:0101020:19, находятся в хозяйственном ведении МЖКП «ЖКУ».

Между Управлением (арендодатель) и МЖКП «ЖКУ» (арендатор) подписан договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11081 (далее – договор от 23.12.2015 № 11081, т. 1 л.д. 53-55), по условиям п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 1 793 кв.м, именуемый в дальнейшем участок. Участок расположен по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, 

<

...>, из земель находящихся в муниципальной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:41:0101053:6. На земельном участке имеются административное здание (далее – объект капитального строительства), инженерные коммуникации.

Согласно п. 1.3 договора от 23.12.2015 № 11081 участок предоставляется для размещения административного здания, без вырубки деревьев. Вид разрешенного использования земельного участка – коммунальное обслуживание. 

В силу п. 2.1. договора от 23.12.2015 № 11081 договор заключен до 29.07.2064 и вступает в силу с момента его регистрации в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 2.3. договора от 23.12.2015 № 11081 размер арендной платы, ее расчет и расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении № 1 к настоящему договору. Приложение № 1 является составной и неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 2.4 договора от 23.12.2015 № 11081 арендная плата начисляется с момента подписания сторонами настоящего договора, и  вносится ежеквартально равными долями от суммы платежей текущего года, не позднее 15 числа последнего месяца квартала и не позднее 15 ноября за IV квартал текущего года.

За несвоевременное и (или) неполное внесение арендной платы за землю в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа (п. 3.3 договора от 23.12.2015 № 11081).

Сторонами был подписан расчет годовой арендной платы за землю, являющийся приложением № 1 к договору от 23.12.2015 № 11081 (т. 1 л.д. 56), с указанием в расчете ставки арендной платы в размере 0,30 %.

По акту приема – передачи земельного участка от 23.12.2015 земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, 

<

...>, кадастровый номер 74:41:0101053:6, передан в арендное пользование МЖКП «ЖКУ» (т. 1 л.д. 37).

В дополнительном соглашении от 14.04.2016 № 1507 к договору от 23.12.2015 № 11081 (т. 1 л.д. 58) стороны изложили п. 2.4 договора от 23.12.2015 № 11081 в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами настоящего договора, и  вносится ежеквартально равными долями от суммы платежей текущего года, до 15 числа месяца, следующего за отчетным месяцем квартала».

Сторонами был подписан новый расчет годовой арендной платы за землю, в котором указаны: категория земель и (или) вида использования земельного участка – занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленные для жилищного строительства; ставка арендной платы – 0,30 %, вид деятельности арендатора – сдача в наем недвижимого имущества (т. 1 л.д. 59).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № 99/2019/305042712 от 26.12.2019 (т. 2 л.д. 43-46) обременение земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101053:6 в виде аренды на основании договора от 23.12.2015 № 11081 в ЕГРН зарегистрировано в пользу МЖКП «ЖКУ», вид разрешенного использования: для размещения административного здания (вид разрешенного использования земельного участка – коммунальное обслуживание).

Расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:41:0101053:6 административное здание с кадастровым номером 74:41:0101053:146 находится в хозяйственном ведении МЖКП «ЖКУ» (выписка из ЕГРН от 25.06.2019 № 99/2019/268963364, т. 1 л.д. 62).

Между Управлением (арендодатель) и МЖКП «ЖКУ» (арендатор) подписан договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11082 (далее – договор от 23.12.2015 № 11082, т. 1 л.д. 67-69), по условиям п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 1 756 кв.м, именуемый в дальнейшем участок. Участок расположен по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, 

<

...>, из земель находящихся в муниципальной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:41:0101047:5. На земельном участке имеются нежилое здание - административное (далее – объект капитального строительства), инженерные коммуникации.

Согласно п. 1.3 договора от 23.12.2015 № 11082 участок предоставляется для размещения административного здания, без вырубки деревьев. Вид разрешенного использования земельного участка – коммунальное обслуживание. 

В силу п. 2.1. договора от 23.12.2015 № 11082 договор заключен до 29.07.2064 и вступает в силу с момента его регистрации в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 2.3. договора от 23.12.2015 № 11082 размер арендной платы, ее расчет и расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении № 1 к настоящему договору. Приложение № 1 является составной и неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 2.4 договора от 23.12.2015 № 11082 арендная плата начисляется с момента подписания сторонами настоящего договора, и  вносится ежеквартально равными долями от суммы платежей текущего года, не позднее 15 числа последнего месяца квартала и не позднее 15 ноября за IV квартал текущего года.

За несвоевременное и (или) неполное внесение арендной платы за землю в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа (п. 3.3 договора от 23.12.2015 № 11082).

Сторонами был подписан расчет годовой арендной платы за землю, являющийся приложением № 1 к договору от 23.12.2015 № 11082 (т. 1 л.д. 70), с указанием в расчете ставки арендной платы в размере 0,30 %.

По акту приема – передачи земельного участка от 23.12.2015 земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, 

<

...>, кадастровый номер 74:41:0101047:5, передан в арендное пользование МЖКП «ЖКУ» (т. 1 л.д. 184 оборот).

В дополнительном соглашении от 14.04.2016 № 1508 к договору от 23.12.2015 № 11082 (т. 1 л.д. 71) стороны изложили п. 2.4 договора от 23.12.2015 № 11082 в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами настоящего договора, и  вносится ежеквартально равными долями от суммы платежей текущего года, до 15 числа месяца, следующего за отчетным месяцем квартала».

Сторонами был подписан новый расчет годовой арендной платы за землю, в котором указаны: категория земель и (или) вида использования земельного участка – занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленные для жилищного строительства; ставка арендной платы – 0,30 %, вид деятельности арендатора – сдача в наем недвижимого имущества (т. 1 л.д. 72).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № 99/2019/305042293 от 26.12.2019 (т. 2 л.д. 33-37) обременение земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101047:5 в виде аренды на основании договора от 23.12.2015 № 11082 в ЕГРН зарегистрировано в пользу МЖКП «ЖКУ», вид разрешенного использования: для размещения административного здания (вид разрешенного использования земельного участка – коммунальное обслуживание). На земельном участке располагается объект недвижимости с кадастровым номером 74:41:0101047:120.

Указанное административное здание с кадастровым номером 74:41:0101047:120 находится в хозяйственном ведении МЖКП «ЖКУ» (выписка из ЕГРН от 25.06.2019 № 99/2019/268963311, т. 1 л.д. 75).

По вышеуказанным договорам о предоставлении участка в пользование на условиях аренды МЖКП «ЖКУ» в период с 2016 по 2019 г.г. была внесена арендная плата по ставкам и в размере, определенным в подписанных сторонами расчетах годовой арендной платы за землю, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (т. 1 л.д. 118-173, т. 2 л.д. 74-78).

Ссылаясь на ошибочное применение в расчетах годовой арендной платы за землю по вышеуказанным договорам о предоставлении участка в пользование на условиях аренды ставки арендной платы – 0,30 %, на перерасчет Управлением арендной платы по ставке арендной платы, соответствующей категории земель и (или) виду использования земельного участка, на наличие после произведенного перерасчета на стороне МЖКП «ЖКУ» задолженности по арендной плате по данным договорам, Управление направило МЖКП «ЖКУ» претензии от 10.05.2018 № 28-07-17/921 и от 08.08.2019 № 28-07/17/1651 с требованием об уплате выявленной недоимки по арендным платежам (т. 1 л.д. 8, 10).

Письмами от 15.05.2018 № 57 и от 30.08.2019 № 71 МЖКП «ЖКУ» отклонило требования претензий, ссылаясь на согласование сторонами размера арендных платежей путем подписания соответствующих расчетов годовой арендной платы за землю (т. 1 л.д. 7, 9).

Оценив имеющиеся в деле письменные доказательства и доводы сторон по заявленному иску, суд приходит к следующим выводам.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п.п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и МЖКП «ЖКУ» были подписаны:

- договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 22.10.2015 № 11014, по условиям п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 2 492 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, 

<

...>, из земель находящихся в муниципальной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:41:0101012:3, для размещения административного здания;

- договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 28.10.2015 № 11017, по условиям п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 50 490 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, 

<

...>, из земель находящихся в муниципальной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:41:0101020:19, для размещения производственной базы;

- договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11081, по условиям п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 1 793 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, 

<

...>, из земель находящихся в муниципальной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:41:0101053:6, для размещения административного здания;

- договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11082, по условиям п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 1 756 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, 

<

...>, из земель находящихся в муниципальной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:41:0101047:5, для размещения административного здания.

Действительность и заключенность указанных договоров аренды земельного участка истцом и ответчиком не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

По актам приема – передачи земельные участки были переданы в арендное пользование ответчику.

С учетом изложенного суд находит, что между арендодателем и арендатором возникли обязательственные правоотношения по аренде последним земельных участков с кадастровыми номерами 74:41:0101012:3, 74:41:0101020:19, 74:41:0101053:6,  74:41:0101047:5.

При этом, как следует из представленных Управлением постановлений Главы Администрации Озерского городского округа Челябинской области от 29.07.2015 № 2220 «О предоставлении МЖКП «ЖКУ» в аренду земельного участка для размещения административного здания по ул. Свердлова, 34, в городе Озерске», от 09.12.2003 № 3589 «Об утверждении границ и передаче МЖКП «ЖКУ» в аренду земельного участка  для размещения административного здания ЖРЭЦ-7 и АДС по ул. Свердлова, 34, в кадастровом квартале № 12», от 29.07.2015 № 2217 «О предоставлении МЖКП «ЖКУ» в аренду земельного участка для размещения административного здания по проезду Калинина, 10а, в городе Озерске», от 09.12.2003 № 3586 «Об утверждении границ и передаче МЖКП «ЖКУ» в аренду земельного участка для размещения административного здания ЖРЭЦ-4 по проезду Калинина, 10а», от 29.07.2015 № 2215 «О предоставлении МЖКП «ЖКУ» в аренду земельного участка для размещения административного здания по проспекту Карла Маркса, 14, в городе Озерске» (т. 5 л.д. 60-71) земельные участки с кадастровыми номерами 74:41:0101012:3, 74:41:0101047:5, 74:41:0101053:6 были предоставлены МЖКП «ЖКУ» в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования землей.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу подп. 3 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим Федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Указанное позволяет суду первой инстанции не согласиться с доводами ответчика о том, что одностороннее изменение арендодателем условий договора аренды земельного участка в части размера арендных платежей противоречит действующему законодательству и что без подписания сторонами дополнительных соглашений к рассматриваемым договорам аренды истец не вправе требовать уплаты арендных платежей в размере, отличном от установленного в договоре (дополнительном соглашении к нему), поскольку в силу регулируемого характера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности (в данном случае согласно выпискам из ЕГРН – в муниципальной собственности), на ответчике лежит обязанность по внесению арендных платежей в том размере, который установлен на соответствующий период регулирующим органом.

В рамках заявленного иска, с учетом произведенной ответчиком частичной оплаты арендных платежей, Управление просит суд взыскать с МЖКП «ЖКУ»: задолженность по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 22.10.2015 № 11014 за период с 22.10.2015 по 30.06.2019 в размере 104 972 руб. 83 коп., задолженность по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 28.10.2015 № 11017 за период с 22.10.2015 по 30.06.2019 в размере 3 566 185 руб. 37 коп., задолженность по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11081 за период с 23.12.2015 по 30.06.2019 в размере 68 531 руб. 98 коп., задолженность по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11082 за период с 23.12.2015 по 30.06.2019 в размере 69 689 руб. 62 коп.

МЖКП «ЖКУ» заявлено о применении срока исковой давности по заявленным требованиям.

На основании ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При этом, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В рассматриваемом случае Управление обратилось с рассматриваемым иском в суд 16.09.2019 (т. 1 л.д. 3).

Кроме того, Управление направляло МЖКП «ЖКУ» претензии от 10.05.2018 № 28-07-17/921 и от 08.08.2019 № 28-07/17/1651 с требованием об уплате выявленной недоимки по арендным платежам (т. 1 л.д. 8, 10).

С учетом изложенного, поквартальных сроков оплаты арендной платы по рассматриваемым договорам аренды, сроков внесения арендной платы, предусмотренных п. 2.4 договоров (в редакции дополнительных соглашений к ним), суд приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за периоды, предшествующие 3 кварталу 2016 г. Следовательно, Управление вправе требовать от МЖКП «ЖКУ» уплаты недоимки по рассматриваемым договорам за период начисления арендной платы, начиная с 3 квартала 2016 г. (с 01.07.2016).

В соответствии с п. 1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки Озерского городского округа Челябинской области, находящиеся в муниципальной собственности, предоставленные в аренду без проведения торгов, утверждённого решением Собрания депутатов Озерского городского округа Челябинской области от 29.12.2015 № 263, размер годовой арендной платы за земельные участки Озерского городского округа Челябинской области, находящиеся в муниципальной собственности, предоставленные в аренду без проведения торгов, определяется в соответствием с п. 1 ст. 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов».

В рассматриваемом случае Управлением расчет арендной платы произведен в соответствии с указанным Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО, а также решениями Собрания депутатов Озерского городского округа от 29.12.2015 № 263, от 29.06.2017 № 107, по формуле: 

Ап = Скад х Сап / % х К1 х К2 х КЗ, где:

Ап - размер арендной платы; 

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; 

Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах); 

К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; 

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка городском округе; 

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Спор между сторонами возник относительно применимой в расчете арендной платы ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка.

В соответствии с подп. «б» п. 2, подп. «б» п. 6 и подп. «а» п. 7 ст. 1 указанного Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО ставки арендной платы принимаются равными 0,3 % - в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства; 3 % - в отношении земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий; 2 % - в отношении земельных участков, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Ответчик полагает, что поскольку сторонами были подписаны расчеты годовой арендной платы за землю, в которых указаны: категория земель и (или) вида использования земельного участка – занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленные для жилищного строительства; ставка арендной платы – 0,30 %, указанная ставка и подлежит применению в расчетах арендных платежей.

Вместе с тем, как уже было указано ранее, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу регулируемого характера арендной платы на стороне арендатора лежит обязанность по внесению арендных платежей в том размере, который установлен на соответствующий период регулирующим органом.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Президиума от 23.11.2010 № 10062/10, понятие «объекты инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса» в Налоговом кодексе Российской Федерации и иных нормативных правовых актах налогового законодательства не определено, с учетом статьи 11 Налогового кодекса Российской Федерации данное понятие следует применять в том значении, в каком оно применяется в соответствующих отраслях законодательства.

Согласно пункту 24 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации система коммунальной инфраструктуры - комплекс технологически связанных между собой объектов и инженерных сооружений, предназначенных для осуществления поставок товаров и оказания услуг в сферах электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения до точек подключения (технологического присоединения) к инженерным системам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения объектов капитального строительства, а также объекты, используемые для обработки, утилизации, обезвреживания, захоронения твердых коммунальных отходов.

Понятие «жилищный фонд» раскрыто в части 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Следовательно, для квалификации определенных объектов недвижимого имущества в качестве объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса необходимо установить, что их функционирование направлено на обеспечение жизнедеятельности населенных пунктов, а также то, что они необходимы для эксплуатации жилищного фонда.

При том, отсутствие объектов жилищного фонда на спорном участке автоматически не влечет невозможность применения пониженной налоговой ставки, поскольку согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2009 № 1514/09, установленная налоговая ставка, не превышающая 0,3 процента, применяется и в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом, и в отношении земельных участков, занятых объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.

Как следует из условий рассматриваемых договоров аренды, земельные участки предоставлялись ответчику в аренду не в связи с тем, что были заняты жилищным фондом или объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, которые использовались ответчиком в своей уставной деятельности для обеспечения жизнедеятельности населенных пунктов, для эксплуатации жилищного фонда.

Так, земельный участок, площадью 2 492 кв.м, кадастровый номер 74:41:0101012:3, земельный участок, площадью 1 793 кв.м, кадастровый номер 74:41:0101053:6, земельный участок, площадью 1 756 кв.м, кадастровый номер 74:41:0101047:5, были предоставлены для размещения административных зданий, а земельный участок, площадью 50 490 кв.м, кадастровый номер 74:41:0101020:19, - для размещения производственной базы.

Суд отмечает, что, поскольку на момент заключения рассматриваемых договоров МЖКП «ЖКУ» уже осуществляло деятельность по сдаче находящегося у него на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества в аренду третьим лицам, Управление и МЖКП «ЖКУ» в п. 1.3 рассматриваемых договоров буквально указали, что при виде разрешенного использования земельного участка – коммунальное обслуживание земельные участки предоставляются МЖКП «ЖКУ» для размещения административного здания (для размещения производственной базы).

Аналогичная оговорка (уточнение вида использования земельного участка) была внесена в сведения об арендуемых земельных участках в государственный кадастр недвижимости.

В силу изложенного суд не соглашается с доводами ответчика о том, что истцом устанавливается арендная плата в одностороннем порядке, исходя из иного вида разрешенного использования, чем предусмотрено в договорах аренды.

Суд также отмечает, что в силу ст. 7 ЗК РФ использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр.

В случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

Доказательства того, что ответчику земельные участки предоставлялись как занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса  или для жилищного строительства, что непосредственно ответчик (а не привлеченные судом третьи лица) использовал в спорный период земельные участки для указанных целей, материалы дела не содержат.

В материалы дела представлены договоры аренды недвижимого имущества (т. 2 л.д. 48, 51, 53, 54, т. 5 л.д. 19-31), согласно которым ответчик фактически сдает недвижимое имущество, расположенное на арендуемых земельных участках, в аренду, что соответствует указанному в расчетах годовой арендной платы за землю виду деятельности арендатора – сдача в наем недвижимого имущества.

Кроме того, согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101047:5 от 12.02.2020 № 07 (т. 3 л.д. 74) в границах осматриваемого земельного участка расположено одноэтажное здание. Фасад указанного здания над входной группой оборудован информационной табличкой: ООО «ЖЭК-4». Также на фасаде здания имеется вывеска с указанием наименования парикмахерского салона, перечнем услуг и контактным телефоном. В осматриваемом здании располагаются кабинеты административно-управленческого и инженерно-технического персонала (главный бухгалтер, заместитель главного бухгалтера, начальник ПТО, бухгалтер по начислению кварт. платы, отдел кадров, охрана труда, финансово-экономическая группа, юристы, инженеры-смотрители, служба очистки, электрики).

Согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101012:3 от 12.02.2020 № 08 (т. 3 л.д. 77) в границах осматриваемого земельного участка расположено двухэтажное здание. Фасад указанного здания над входной группой оборудован информационной табличкой: ООО «Жилищно-коммунальная сфера». Также на фасаде здания имеется вывеска с указанием наименования юридических лиц, располагающихся в осматриваемом здании, в том числе, ООО «Райдэн» и ООО «Сфера-Сервис», с перечнем услуг, графиками работы и контактной информацией. В осматриваемом здании располагаются паспортный стол, кабинеты административно-управленческого и инженерно-технического персонала (главный бухгалтер, главный инженер, начальник ПТО, отдел по работе с собственниками, договорной отдел, техники-смотрители, мастерская).

Согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101053:6 от 12.02.2020 № 09 (т. 3 л.д. 80) в границах осматриваемого земельного участка расположено одноэтажное здание. Фасад указанного здания над входной группой оборудован информационной табличкой: ООО УО «ОСЖС». Также на фасаде здания имеется вывеска «Участковая избирательная комиссия. Избирательный участок № 1261». В осматриваемом здании располагаются паспортный стол, кабинеты административно-управленческого и инженерно-технического персонала (бухгалтер, технический отдел, отдел по работе с задолженностью, юрисконсульт). С торцевой стороны предусмотрен отдельный вход в осматриваемое здание. Входная группа оборудована вывеской «Турагентство «География».

Согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101020:19 от 12.02.2020 № 10 (т. 3 л.д. 83) в границах земельного участка располагаются объекты, предназначенные для обеспечения производственной деятельности. В одном из зданий, фасад которого оборудован вывеской МЖПК «ЖКУ», располагаются кабинеты директора, делопроизводителя, главного бухгалтера, юрисконсульта, а также кабинет, оборудованный табличкой: «Частное охранное предприятие «Бастион». Кроме того, в границах осматриваемой территории размещена огороженная площадка, которая соответствующим образом оборудована для осуществления процесса обучения водителей управлению транспортными средствами.

На основании вышеизложенной совокупности доказательств суд приходит к выводу о недоказанности ответчиком оснований для применения в расчетах арендной платы за спорный период ставки арендной платы - 0,3 %.

С учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности судом Управлению предлагалось уточнить размер заявленного иска или представить в дело справочно-информационные расчеты задолженности ответчика по арендной плате в пределах срока исковой давности.

Истцом в материалы дела были представлены справочно-информационные расчеты задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.07.2016 по 30.06.2019 (т. 5 л.д. 34, 37, 74, 75).

В указанных справочно-информационных расчетах истцом в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101020:19, предоставленного для размещения производственной базы, применена ставка арендной платы – 2 %, что соответствует подп. «а» п. 7 ст. 1 указанного Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО; в отношении остальных земельных участков с учетом письменных пояснений истца (т. 2 л.д. 18 оборот), а также постановлений Главы Администрации Озерского городского округа Челябинской области от 29.07.2015 № 2220 «О предоставлении МЖКП «ЖКУ» в аренду земельного участка для размещения административного здания по ул. Свердлова, 34, в городе Озерске», от 09.12.2003 № 3589 «Об утверждении границ и передаче МЖКП «ЖКУ» в аренду земельного участка  для размещения административного здания ЖРЭЦ-7 и АДС по ул. Свердлова, 34, в кадастровом квартале № 12», от 29.07.2015 № 2217 «О предоставлении МЖКП «ЖКУ» в аренду земельного участка для размещения административного здания по проезду Калинина, 10а, в городе Озерске», от 09.12.2003 № 3586 «Об утверждении границ и передаче МЖКП «ЖКУ» в аренду земельного участка для размещения административного здания ЖРЭЦ-4 по проезду Калинина, 10а», от 29.07.2015 № 2215 «О предоставлении МЖКП «ЖКУ» в аренду земельного участка для размещения административного здания по проспекту Карла Маркса, 14, в городе Озерске» (т. 5 л.д. 60-71) применен размер арендной платы – 1,5 % от кадастровой стоимости, что согласуется с нормами п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Судом проверена арифметическая правильность произведенных истцом расчетов, и суд находит неточным расчет задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 74:41:0101012:3 (договор от 22.10.2015 № 11014).

Истцом в расчете указаны неверные суммы уплаченной арендной платы со стороны ответчика: 08.02.2017 – ошибочно указано 701,42 руб. вместо верных 704,42 руб. (т. 1 л.д. 155); 07.02.2019 – ошибочно указано 2267,09 руб. вместо верных 2667,09 руб. (т. 1 л.д. 119).

В остальной части справочно-информационные расчеты истца являются верными и принимаются судом.

Таким образом, по расчету суда, с учетом срока исковой давности задолженность ответчика перед истцом по арендной плате по договору от 22.10.2015 № 11014 за период с 01.07.2016 по 30.06.2019 составляет 84 821 руб. 29 коп., по договору от 28.10.2015 № 11017 за период с 01.07.2016 по 30.06.2019 – 3 003 239 руб. 38 коп., по договору от 23.12.2015 № 11081 за период с 01.07.2016 по 30.06.2019 – 56 882 руб. 49 коп., по договору от 23.12.2015 № 11082 за период с 01.07.2016 по 30.06.2019 – 57 836 руб. 73 коп.

По смыслу норм ст.ст. 606, 614 ГК РФ, ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

С учетом того, что ответчиком суду не было представлено доказательств оплаты задолженности и отсутствия задолженности по арендной плате в установленном судом размере, суд первой инстанции приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований Управления в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 22.10.2015 № 11014 за период с 01.07.2016 по 30.06.2019 в размере 84 821 руб. 29 коп., задолженности по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 28.10.2015 № 11017 за период с 01.07.2016 по 30.06.2019 в размере 3 003 239 руб. 38 коп., задолженности по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11081 за период с 01.07.2016 по 30.06.2019 в размере 56 882 руб. 49 коп., задолженности по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11082 за период с 01.07.2016 по 30.06.2019 в размере 57 836 руб. 73 коп.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В п. 3.3. рассматриваемых договоров стороны установили, что за несвоевременное и (или) неполное внесение арендной платы за землю в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Поскольку оплата арендной платы за пользование земельными участками ответчиком в полном объеме не произведена, допущено нарушение денежного обязательства, требования Управления о взыскании финансовой санкции (пени) являются обоснованными.

Довод ответчика о том, что образование недоимки было обусловлено недобросовестным поведением Управления, которое предъявило требования об уплате недоимки по арендной плате и пени по договорам о предоставлении участка в пользование на условиях аренды, начиная с 2016 г., только в 2018 г. после произведения перерасчета арендной платы, отклоняется судом, поскольку в силу регулируемого характера цен как истец, так и ответчик в равной степени с учетом общедоступных и общеобязательных положений Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО, решений Собрания депутатов Озерского городского округа от 29.12.2015 № 263, от 29.06.2017 № 107 могли определить подлежащий оплате размер арендных платежей.

Управление просит суд взыскать с МЖКП «ЖКУ» по договору от 22.10.2015 № 11014 неустойку за просрочку уплаты арендных платежей за период с 16.04.2016 по 10.07.2019 в размере 60 478 руб., а также продолжить начисление неустойки на сумму долга 104 972 руб. 83 коп. с 11.07.2019 по ставке 0,1 % в день до фактического исполнения обязательства; по договору от 28.10.2015 № 11017 неустойку за просрочку уплаты арендных платежей за период с 16.11.2015 по 10.07.2019 в размере 2 263 476 руб. 60 коп., а также продолжить начисление неустойки на сумму долга 3 566 185 руб. 37 коп. с 11.07.2019 по ставке 0,1 % в день до фактического исполнения обязательства; по договору от 23.12.2015 № 11081 неустойку за просрочку уплаты арендных платежей за период с 16.04.2015 по 10.07.2019 в размере 39 086 руб. 63 коп., а также продолжить начисление неустойки на сумму долга 68 531 руб. 98 коп. с 11.07.2019 по ставке 0,1 % в день до фактического исполнения обязательства; по договору от 23.12.2015 № 11082 неустойку за просрочку уплаты арендных платежей за период с 16.04.2015 по 10.07.2019 в размере 39 749 руб. 66 коп., а также продолжить начисление неустойки на сумму долга 69 689 руб. 62 коп. с 11.07.2019 по ставке 0,1 % в день до фактического исполнения обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

С учетом изложенного требования Управления о начислении и взыскании с ответчика договорной неустойки за период, предшествующий 3 кварталу 2016 г. (за пределами срока исковой давности), удовлетворению не подлежат.

МЖКП «ЖКУ» заявило о снижении взыскиваемых пеней по договорам о предоставлении участка в пользование на условиях аренды по мотиву их чрезмерного размера, не соразмерного последствиям нарушения ответчиком своего денежного обязательства (ст. 333 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 15.07.2014 № 5467/14, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором, и не может быть превращена в противоречие своей  компенсационной функции в способ обогащения кредитора за счет должника.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, данным в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 22.04.2004 № 154-О, от 21.12.2000 № 263-О, право суда на уменьшение неустойки призвано обеспечить баланс прав и интересов должника и кредитора в части соотношения меры ответственности и размера действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. 

При заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.2014 № 4231/14).

Согласно п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» критериями для установления несоразмерности неустойки в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Как следует из материалов дела, при подписании дополнительных соглашений к договорам аренды сторонами был подписан новый расчет годовой арендной платы за землю, в котором указаны: категория земель и (или) вида использования земельного участка – занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленные для жилищного строительства; ставка арендной платы – 0,30 %, вид деятельности арендатора – сдача в наем недвижимого имущества, которым обе стороны руководствовались при исполнении условий договора.

Возражений со стороны истца к ответчику как арендатору вплоть до 2018 г. в части начисления и уплаты арендных платежей не поступало.

Только в мае 2018 г., ссылаясь на ошибочное применение в расчетах годовой арендной платы за землю по вышеуказанным договорам о предоставлении участка в пользование на условиях аренды ставки арендной платы – 0,30 %, на перерасчет Управлением арендной платы по ставке арендной платы, соответствующей категории земель и (или) виду использования земельного участка, на наличие после произведенного перерасчета на стороне МЖКП «ЖКУ» задолженности по арендной плате по данным договорам, Управление направило МЖКП «ЖКУ» претензию от 10.05.2018 № 28-07-17/921 с требованием об уплате выявленной недоимки по арендным платежам (т. 1 л.д. 8).

Доказательства того, что ранее указанной даты истец исполнил свою обязанность, предусмотренную п. 2.8. договоров аренды, уведомил арендатора об изменении в подходах к расчету арендных платежей в спорный период, Управление суду не представило.

При этом из представленных ответчиком платежных поручений усматривается, что ответчиком производились систематические, регулярные платежи по аренде в размере, предусмотренном в подписанных сторонами расчетах годовой арендной платы за землю.

С учетом изложенной совокупности фактических обстоятельств дела, причин, вызвавших недоимку на стороне ответчика по обоюдной вине обеих сторон, ошибочно руководствовавшихся подписанными расчетами годовой арендной платы за землю, суд приходит к выводу о наличии оснований для снижения неустойки, размер которой в данном случае, с учетом конкретных обстоятельств дела является явно чрезмерным и не соответствующим характеру нарушения обязательства.

Суд полагает возможным снизить ставку для расчета неустойки вдвое, до 0,05 %, в силу чего и с учетом представленных истцом справочно-информационных расчетов задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.07.2016 по 30.06.2019 (т. 5 л.д. 34, 37, 74, 75), с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка по договору от 22.10.2015 № 11014 за период с 18.10.2016 по 10.07.2019 в размере 19 655 руб. 54 коп., неустойка по договору от 28.10.2015 № 11017 за период с 18.10.2016 по 10.07.2019 в размере 812 988 руб. 59 коп., неустойка по договору от 23.12.2015 № 11081 за период с 18.10.2016 по 10.07.2019 в размере 12 929 руб. 97 коп., неустойка по договору от 23.12.2015 № 11082 за период с 18.10.2016 по 10.07.2019 в размере 13 145 руб. 94 коп.

Суд полагает, что указанный размер неустойки является справедливым, обеспечивает баланс интересов сторон и в достаточной степени компенсирует неблагоприятные для истца последствия, вызванные неоплатой ответчиком арендных платежей.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

С учетом изложенного суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению дополнительное требование истца о продолжении начисления и взыскании с ответчика неустойки по рассматриваемым договорам аренды в размере 0,05 % (установленном судом) от несвоевременно оплаченной суммы основного долга за каждый день просрочки за период с 11.07.2019 по день фактической уплаты основного долга.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

При цене иска 6 212 170 руб. 69 коп. размер государственной пошлины по иску составит 54 061 руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Согласно подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Поскольку Управление как орган местного самоуправления от оплаты госпошлины освобождено, с учетом частичного удовлетворения заявленного иска государственная пошлина в сумме 35 344 руб. 93 коп. (пропорционально удовлетворённой части иска) подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 168, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с муниципального жилищно-коммунального предприятия «ЖКУ» Озерского городского округа в пользу Управления имущественных отношений Администрации Озерского городского округа Челябинской области:

- задолженность по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 22.10.2015 № 11014 за период с 01.07.2016 по 30.06.2019 в размере 84 821 руб. 29 коп., неустойку за просрочку платежей по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 22.10.2015 № 11014 за период с 18.10.2016 по 10.07.2019 в размере 19 655 руб. 54 коп., неустойку за просрочку платежей по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 22.10.2015 № 11014 в размере 0,05 % от несвоевременно оплаченной суммы основного долга (84 821 руб. 29 коп.) за каждый день просрочки за период с 11.07.2019 по день фактической уплаты основного долга;

- задолженность по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 28.10.2015 № 11017 за период с 01.07.2016 по 30.06.2019 в размере 3 003 239 руб. 38 коп., неустойку за просрочку платежей по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 28.10.2015 № 11017 за период с 18.10.2016 по 10.07.2019 в размере 812 988 руб. 59 коп., неустойку за просрочку платежей по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 28.10.2015 № 11017 в размере 0,05 % от несвоевременно оплаченной суммы основного долга (3 003 239 руб. 38 коп.) за каждый день просрочки за период с 11.07.2019 по день фактической уплаты основного долга;

- задолженность по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11081 за период с 01.07.2016 по 30.06.2019 в размере 56 882 руб. 49 коп., неустойку за просрочку платежей по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11081 за период с 18.10.2016 по 10.07.2019 в размере 12 929 руб. 97 коп., неустойку за просрочку платежей по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11081 в размере 0,05 % от несвоевременно оплаченной суммы основного долга (56 882 руб. 49 коп.) за каждый день просрочки за период с 11.07.2019 по день фактической уплаты основного долга;

- задолженность по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11082 за период с 01.07.2016 по 30.06.2019 в размере 57 836 руб. 73 коп., неустойку за просрочку платежей по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11082 за период с 18.10.2016 по 10.07.2019 в размере 13 145 руб. 94 коп., неустойку за просрочку платежей по арендной плате по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 23.12.2015 № 11082 в размере 0,05 % от несвоевременно оплаченной суммы основного долга (57 836 руб. 73 коп.) за каждый день просрочки за период с 11.07.2019 по день фактической уплаты основного долга.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с муниципального жилищно-коммунального предприятия «ЖКУ» Озерского городского округа в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 35 344 руб. 93 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                            А.С. Жернаков