АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: http://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-3637/2019

г. Биробиджан

12 марта 2020 года

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе

судьи Столбовой С.К., 

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в  открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Управление по благоустройству города" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 1037900041959, ИНН 7901024923)

о взыскании  2 903 763,17 рубля,

при участии ФИО2 – представителя истца по доверенности от 20.03.2019 № 304, ФИО3 – представителя ответчика по доверенности от 23.01.2019, ФИО4 – представителя ответчика по доверенности от 09.01.2019 № 01/2019,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управление по благоустройству города» (далее - истец, общество, ООО «УПБГ») о  взыскании по договору аренды земельного участка от 22.05.2009 № 9289  2 624 127 рублей 78 копеек, в том числе  2275 750 рублей 64 копеек основной долг, 348 377 рублей 14 копеек пени.

       В предварительном судебном заседании от ООО «УПБГ» поступило ходатайство об отложении судебного заседания, с мотивировкой обращения в Конституционный Суд Российской Федерации на предмет соответствия положений пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации положениям статей 12, 18, 34, 45, 46 частей 1, 2 Конституции Российской Федерации.

       Определением   арбитражного суда от 16.12.2019 ходатайство удовлетворено.

      Определением Конституционного Суда Российской Федерации  от 28 ноября 2019 года отказано в принятии к рассмотрению жалобы обществу с ограниченной ответственностью «Управление по благоустройству города».

         В судебном заседании от 16 января 2020 судом принято уточнение исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, истцом  размер исковых требований увеличен до  2 903763,17 рубля.

         Определением от 17 января 2020 года встречное исковое заявление  ООО «УПБГ»  возвращено.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. По существу пояснил,  что в связи с изменением коэффициента, установленного решением городской думы, был произведен единовременный перерасчет. Перерасчет был произведен за период, с которого должен применяться  новый коэффициент, то есть с 2015 года, а перерасчет сделан в 2018 году. Оснований для применения срока исковой давности не имеется. Все платежи по оплате были учтены.

Ответчик поддержал отзыв на иск,  считает подлежащей исключению из цены иска суммы 1359 618,35 рубля, в том числе 914578,68 рубля, как заявленных  за пределами срока исковой давности, остальную сумму как погашенные обязательства.  

Суд, изучив представленные документы, заслушав представителей сторон, установил следующее.

       Как следует из материалов дела и установлен в рамках  дела №  А16-2629/2018, 22.05.2009 между комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» (арендодатель) и ООО «Управление по благоустройству города» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 9289, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок площадью 33707 кв.м с кадастровым номером 79:01:0300016:79, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: г. Биробиджан, в 55 м на восток от жилого дома по ул. Волочаевской, 40, для складирования инертных материалов, на срок с 22.05.2009 по 21.05.2019. 

        В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата за пользование объектом (его частью) вносится арендатором в размере, указанном в прилагаемом к настоящему договору расчете арендной платы (Приложение № 1). 

      При расчете арендной платы по настоящему договору применяются коэффициенты, учитывающие виды деятельности, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, установленные решением городской Думы от 05.05.2008 № 737. 

      Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке с принятием очередного решения городской Думы с 01.01.2009. 

      В пункте 2.3 договора стороны установили, что размер арендной платы устанавливается арендодателем в одностороннем порядке на основании действующего законодательства, решений городской Думы. 

       В силу пункта 3.1.2 договора при изменении базовых ставок арендной платы, поправочных коэффициентов для расчета арендной платы, арендодатель обязуется уведомить об этом через средства массовой информации. 

      Изменение условий договора допускается по соглашению сторон, оформленному в письменном виде (пункт 5.1 договора). 

        Факт передачи земельного участка подтвержден актом приема-передачи от 22.05.2009. 

      Приложением № 1 к договору приведен расчет арендной платы, который исчислен из кадастровой стоимости земельного участка (219,48 руб. за 1 кв.м) и коэффициента, учитывающего вид деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке – 1%. Арендная плата за земельный участок составила 73 980,12 руб., которая подлежит оплате ежемесячно равными долями до 25-го числа текущего месяца, последний взнос арендной платы до 20 декабря текущего года в сумме 6151,01 рубля.

       Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке управлением  федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО.

           С 2012 года арендная плата за земельный участок площадью 33707 кв.м с кадастровым номером 79:01:0300016:79 составила 181 549,27 руб. При этом увеличился показатель кадастровой стоимости земельного участка (538,61 руб. на 1 кв.м); коэффициент, учитывающий вид деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке сохранился – 1% (0,01). 

        Письмом от 10.07.2018 № 75-30 комитет направил в адрес общества для подписания дополнительное соглашение к договору аренды, в котором изменена площадь земельного участка, с 33 707 кв.м на 33 020 кв.м (площадь менялась по заявлению общества). 

          К дополнительному соглашению приложен расчет арендной платы, согласно которому плата за земельный участок с 13.07.2015 изменена, ее расчет подлежит исчислению исходя из коэффициента, учитывающего вид деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке в размере 0,05. 

        В соответствии с этим расчетом обществу предложено уплатить однократно за период с 13.07.2015 по 27.06.2018 (на дату раздела земельного участка, исходя из его площади 33 707 кв.м, коэффициента 0,05, кадастровой стоимости 17 784 902,2 руб.) 1 847 768,02 руб., с 28.06.2018 по 05.07.2018 (с даты раздела земельного участка на дату заключения настоящего дополнительного соглашения, исходя из площади земельного участка 33 020 кв.м, коэффициента 0,05, кадастровой стоимости 17 784 902,2 руб.). При этом в годовом/месячном исчислении сумма арендной платы составила 899 245,11 руб./год (74 103,76 руб./месяц). 

        В расчете приведены ссылки на Закон Еврейской автономной области от 01.07.2015 № 747-ОЗ «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Закон ЕАО № 747-ОЗ), решение городской Думы от 24.09.2015 № 174. 

       Письмом от 20.08.2018 № 950 комитет разъяснил обществу, что с 13.07.2015 предоставление в аренду без торгов земельных участков по видам разрешенного использования в муниципальном образовании «Город Биробиджан» ЕАО регулируется Законом ЕАО № 747-ОЗ, решением городской Думы от 24.09.2015 № 174, которыми установлен порядок расчета арендной платы. Указано, что вид разрешенного использования «для складирования инертных материалов» Классификатором видов разрешенного использования земельных участков не предусмотрен, поэтому расчет арендной платы исчислен из раздела 6 «Производственная деятельность» подраздел 6.9 «склады»

В претензии от 17.01.2019 № 35  комитет  уведомил о наличии и  необходимости погашения долга в сумме 2624127,78 рубля.

        В ответе от 24.01.2019 ООО «УПБГ» указало на отсутствие правовых оснований для оплаты.

         Поскольку в результате произведенного  Комитетом перерасчета образовалась задолженность ответчика по арендной плате,  истец обратился за защитой нарушенного права в исковом порядке.

        Правоотношения сторон квалифицируются как правоотношения, возникающие при заключении договора аренды земельного участка, которые регулируются нормами параграфов 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельного кодекса Российской Федерации, а также условиями заключенного договора аренды от 22.05.2009 № 9289.

         Договор аренды от 22.05.2009 № 9289 содержит все существенные условия договора аренды земельного участка, оснований считать его незаключенным или недействительным не имеется.

          Факт исполнения истцом обязательств по передаче земельного участка в аренду ответчику по договору аренды земельного участка подтвержден актом приема-передачи земельного участка.

         Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и п. 1 ст. 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

        В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ (в редакции до 1 марта 2015 г.) и ст. 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

        В соответствии с абзацем третьим п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

         Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 1 марта 2015 г., если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

       Положениями ст. 10.1 ЗК РФ, введенной в действие с 9 января 2015 г., предусмотрено, что полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные данным кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном ч. 1.2 ст. 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

         Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

        В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.        

          Пунктом 2.3 договора стороны установили, что размер арендной платы устанавливается арендодателем в одностороннем порядке на основании действующего законодательства, решений городской Думы. 

            Расчет арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и расположенных на территории Еврейской автономной области на момент заключения договора от 22.05.2009 № 9289 подлежал определению на основании Закона Еврейской автономной области от 24.12.2008 № 502-ФЗ «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», исходя из кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента, учитывающего вид деятельности. 

      Аналогичный расчет арендной платы установлен Законом Еврейской автономной области от 01.07.2015 № 747-ОЗ «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (вступил в силу 13.07.2015). 

          Решением городской думы от 26.04.2012 № 744  изменены размеры коэффициентов, учитывающие виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, в муниципальном образовании «Город Биробиджан». 

       Решением городской думы от 24.09.2015 № 174 (отменившие решение городской думы от 26.04.2012 № 744) установлены размеры коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов в муниципальном образовании «Город Биробиджан» Еврейской автономной области

      В материалы дела  истец представил подробный расчет испрашиваемой задолженности по арендной плате и пояснения с указанием действовавших в спорный период нормативных правовых актов, регулировавших порядок определения и расчета платы за использование публичных земельных участков. Цена иска составила  2903763,17 рубля (л.д. 64)

      Ответчиком  сделано заявление о пропуске срока исковой давности.

     Требования истца о взыскании задолженности по арендной плате  считаются основанными на договоре, при их рассмотрении применяются правовые нормы, регулирующие договорные отношения и нормы об общем сроке исковой давности.

        Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской федерации (далее - ГК РФ) общий срок исковой давности устанавливается в три года.

       Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (статья 199 ГК РФ).

       Согласно статье 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

       Из содержания пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", следует, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

       Ответчик в представленном отзыве просит применить последствия истечения сроков исковой давности по взысканию арендной платы за период   на сумму  914 578,68 рубля (согласно письменным пояснениям от 27 февраля 2020 года).

         Срок уплаты арендных платежей установлен  пунктом 2.2. договора, не позднее 25 декабря текущего месяца, не позднее 20 декабря текущего года.

        Вместе с тем, как указано в пункте 16 названного Постановления Пленума, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры.

       Обязательный претензионный порядок для гражданско-правовых споров о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, с предусмотрен частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме споры могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором

        Исковое заявление подано в суд 11.11.2019. В целях соблюдения претензионного порядка урегулирования спора 17.01.2019 № 35 истец направлял ответчику  претензию с требованием оплатить  образовавшуюся задолженность, ответчик направил  ответ на претензию 24.01.2019 (получена истцом 25.01.2019)

        При таких обстоятельствах требование истца о взыскании задолженности по арендной плате по сроку уплаты  за 2015 год, и  за 9 месяцев 2016  в размере                                      914578,68 рубля не подлежит удовлетворению в связи с истечением срока исковой давности.

        Ссылка  истца  на практику применения земельного законодательства отраженную в  Обзоре судебной практики ВС РФ № 4 от 25.12.2019 и отсутствие оснований для применения срока исковой давности суд отклоняет как основанном на неверном толковании закона.

   Оснований считать, что ответчик оплатил  больше арендных платежей исходя из актов сверки за период 2016 год, а также то что ответчик не учел переплату за 2014 год в размере  181549,32 рубля  не имеется, исходя из следующего.

В ходе рассмотрения иска  довод об отсутствия задолженности по арендной плате может производиться в форме возражения на иск. При этом суд в соответствии с нормами процессуального права исследует фактические и юридические основания данного возражения (ч. 1 ст. 64, ч. 1 - 3.1 ст. 65, ч. 7 ст. 71, ч. 1 ст. 168, чч. 3 - 4 ст. 170 АПК РФ).

Стороной ответчика представлены  расчеты по обязательству. Однако  платежных поручений иных документов подтверждающих оплату долга    в большем размере не представлено.

Судом исследованы все платежные поручения об оплате, истцом данные платежи учтены при расчете. Вместе с тем Акт расчета по обязательству без наличия первичных документов не является достаточным доказательством оплаты арендных платежей.

      При таких обстоятельствах, требование истца суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению частично в сумме 1989184,49 рубля.

      Расходы по госпошлине относятся на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых  требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

исковые требования Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" удовлетворить частично.

       Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью "Управление по благоустройству города" в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" 1989184,49 рубля.

В остальной части иска отказать.

          Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управление по благоустройству города" в доход федерального бюджета 25698,46 рубля государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.  

Судья

С.К. Столбова