АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-60139/2023

г. Краснодар

20 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 июня 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Малыхиной М.Н., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (до перерыва, доверенность от 30.12.2024), от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «Фирма "Аспект"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 01.04.2025), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО4 (доверенность от 27.05.2025), индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО6 (доверенность от 03.06.2024), от третьего лица – прокурора Краснодарского края – Богаченко А.М. (до перерыва; удостоверение № 377078), в отсутствие третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО7, ФИО8, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Фирма "Аспект"», индивидуального предпринимателя ФИО5 и индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2025 по делу № А32-60139/2023, установил следующее. 

Администрация муниципального образования город Новороссийск (далее –администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Фирма "Аспект"» (далее – общество), ИП ФИО3, ИП ФИО5 (далее – предприниматели), в котором просила: 

– истребовать из чужого незаконного владения земельные участки с кадастровыми номерами 23:47:0305019:377, 23:47:0305019:384, 23:47:0305019:385; 

– указать, что решение по настоящему делу является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:384; 

– указать, что решение по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ИП ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:377;

– указать, что решение по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ИП ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:385;

– исключить из ЕГРН сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 23:47:0305019:377, 23:47:0305019:384, 23:47:0305019:385 с присвоением статуса «архивный»;

– взыскать с общества 18 139 665 рублей неосновательного обогащения, 4 701 196 рублей 51 копейку процентов за пользование чужими денежными средствами с 20.05.2021 по 12.10.2023.

Иск мотивирован тем, что государственная регистрация права собственности общества на исходный земельный участок произведена незаконно. Несмотря на то, что ранее обществу предоставлено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 0,23 га, государственный регистратор в отсутствие правовых оснований зарегистрировал право собственности общества на участок площадью 3260 кв.м, после чего участок разделен на несколько частей и продан другим лицам, что нарушает права администрации. Требования в части взыскания неосновательного обогащения и процентов основаны на том, что общество приобрело участок в собственность без оплаты выкупной цены.

ИП ФИО5 обратилась со встречным исковым заявлением к администрации о признании ее добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305019:377.

Иск обоснован тем, что ИП ФИО5 не знала и не могла знать о том, что приобретает имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, полагалась на данные государственного реестра, где общество было указано собственником участка. Кроме того, администрация после приобретения ею участка фактически признала ее права, выдав технические условия, согласовав почтовый адрес и другие документы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО7, ФИО8, также привлечен прокурор Краснодарского края.

Решением от 25.11.2024, оставленным без изменения постановлением  апелляционного суда от 19.03.2025, первоначальный иск удовлетворен частично. Суд признал отсутствующими право собственности ИП ФИО9 на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:377; право собственности ИП ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:385; право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:384. Суд указал, что решение является основанием для исключения из ЕГРН регистрационных записей о праве собственности, а также сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 23:47:0305019:377, 23:47:0305019:384, 23:47:0305019:385. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Судебные акты мотивированы следующим.

Общество являлось субъектом права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, предоставленный для целей строительства. Предусмотренных законом оснований для предоставления обществу данного участка в собственность, равно как и оснований для предоставления обществу дополнительной площади суды не выявили, отметив, что принятие главой муниципального образования постановления о формировании и утверждении границ земельного участка общей площадью 3260 кв. м для эксплуатации возведенного обществом объекта недвижимости не свидетельствует о распоряжении соответствующим участком путем предоставления его в собственность общества, а действия государственного регистратора основывались на ошибочном прочтении государственного акта. Соответственно, суды пришли к выводу о незаконности государственной регистрации права собственности общества на земельный участок увеличенной площади и неправомерности всех последующих действий по его разделу, постановке на кадастровый учет  и отчуждению сформированных в результате раздела участков. Поскольку указанные незаконные действия не порочат первоначально предоставленного обществу права постоянного (бессрочного) пользования и таковое сохраняется до настоящего времени, расположенное на участке строение по-прежнему принадлежит обществу, суды посчитали, что земельный участок из владения истца не выбыл, администрация как публичный собственник не нуждается в защите и восстановлении фактического владения данным земельным участком, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения виндикационных требований. Требования администрации об указании в резолютивной части решения на то, что данное решение является основанием для погашения в ЕГРН записей о государственной регистрации прав собственности ответчиков на незаконно сформированные земельные участки, квалифицированы судом как требования о признании зарегистрированного права отсутствующим. Суды отметили, что в отсутствие необходимости возврата земельного участка истцу устранение из ЕГРН основанной на ничтожной сделке недостоверной записи в полной мере обеспечивает восстановление прав истца в отношении спорного участка, в связи с чем признали данный способ защиты надлежащим и доступным администрации. При этом заявление ответчиков о применении исковой давности отклонено с учетом негаторного характера требований. Учитывая, что администрация при уточнении исковых требований (л. д. 1 – 4 т. 3) не заявила прямо и определенно об отказе от требований о взыскании неосновательного обогащения и процентов, суд рассмотрел названные требования по существу и отказал в их удовлетворении, поскольку признал, что право собственности на земельный участок у общества не возникало. Отказывая во встречных требованиях ФИО9, суды отметили, что последняя должной разумной осторожности и осмотрительности при заключении сделки не проявила, правоустанавливающие документы общества на земельный участок не проверила, в то время как из государственного акта с явной и достаточной очевидностью следовала незаконность государственной регистрации права собственности на землю. Приобретение земельного участка, незаконно выбывшего из публичной собственности, не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Не согласившись с решением и постановлением, общество и предприниматели  обжаловали указанные судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В кассационных жалобах ответчики просят отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение.

Общество в жалобе ссылается на нарушение судом положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выход за пределы исковых требований администрации и самостоятельное изменение предмета иска на признание права отсутствующим без заявления истца. Данный способ защиты применяется при невозможности восстановления прав посредством виндикации либо признания права, в то время как истец реализовал право на выбор способа защиты и просил истребовать спорные земельные участки из владения ответчиков. Общество отмечает, что при рассмотрении виндикационных требований судам надлежало учесть невозможность удовлетворения иска без одновременного решения правовой судьбы расположенного на земельном участке строения, что следует из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также из наличия у общества исключительного права на приватизацию земельного участка. Суды не учли, что  исходный земельный участок выбыл из оборота, не решили судьбу капитального строения, принадлежащего ответчику, не решили вопрос о праве бессрочного пользования, возникшего на основании постановления 1993 года, которое никем не оспорено и не отменено. Кроме того, подлежали проверке выбытие участка по воле/помимо воли истца, возмездный/безвозмездный характер выбытия, добросовестность приобретателей. Надлежало учесть, что бездействие администрации в связи с неосуществлением государственной регистрации права публичной собственности на земельный участок способствовало утрате участка. Заключенные ответчиками сделки не оспорены и не признаны недействительными. Совершение таких сделок производилось в нотариальной форме, при установлении отсутствия в ЕГРН сведений об  ограничении прав общества и правопритязаниях иных лиц, с учетом принципа достоверности сведений публичного реестра.  Расчет по сделкам произведен в полном объеме через депозит нотариуса. Основанием для изъятия земельных участков являются ошибочные действия государственного регистратора. По мнению заявителя,  администрацией пропущена исковая давность ввиду  открытого владения обществом земельным участком с 1993 года и осведомленности администрации о постановлении от 30.08.2006 об утверждении границ данного участка.

В своей жалобе ИП ФИО9 указывает на то, что она является добросовестным приобретателем земельного участка, так как при заключении сделки полагалась на данные ЕГРН, где собственником земельного участка было указано общество. Перед покупкой участка ответчик предприняла все необходимые меры для проверки законности сделки: неоднократно осматривала земельный участок, обращалась в администрацию для получения информации о возможности его использования, проверяла наличие арестов и ограничений, учитывала наличие коммуникаций при определении стоимости. После приобретения участка она активно начала его осваивать, что подтверждается заключением договоров на подключение к инженерным сетям, проведением проектных работ, выполнением инженерных изысканий, получением необходимых технических условий. Администрация пропустила срок исковой давности, так как о наличии спорного земельного участка было известно еще с 1993 года, а также в 2006 году при вынесении постановления об утверждении границ данного участка. Также суд первой инстанции неправомерно изменил предмет исковых требований на признание права ответчиков на земельные участки отсутствующим без соответствующего заявления от истца. Бездействие администрации как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности и не внесшего в сведения ЕГРН данные о том, кто уполномочен распоряжаться земельным участком, создало предпосылки к его утрате. Суды не учли, что сведения о площади земельного участка уточнены согласно документам о межевании, что соответствовало требованиям действующего законодательства.

ИП ФИО3 в своей кассационной жалобе указывает на то, что суд первой инстанции допустил нарушение норм процессуального права, самостоятельно изменив предмет исковых требований на признание прав ответчиков на земельные участки отсутствующими без соответствующего заявления от истца. При этом ответчики узнали о таком изменении лишь при оглашении резолютивной части решения. Ответчик является добросовестным приобретателем земельного участка, поскольку сделка нотариально удостоверена, при проверке законности титула отчуждателя, установлении отсутствия ограничений прав в ЕГРН, расчет произведен через депозит нотариуса, владение передано покупателю, а между продавцом и покупателем отсутствует аффилированность. Кроме того, суды не применили подлежащие применению положения статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке истребования вещи у добросовестного приобретателя, а также положения о сроках исковой давности. Заявитель полагает неверным вывод суда о том, что администрация не нуждается в защите владения, отмечает, что истец не владеет фактически спорными земельными участками, в частности, земельный участок заявителя огорожен и на нем расположены два некапитальных павильона. В Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует деление владения на опосредованное и непосредственное. Собственника надлежит считать утратившим владение, если такое владение осуществляется не по его воле незаконным владельцем. Земельный участок, приобретенный ФИО3, никогда не находился в законном владении общества, так как приходится на увеличенную площадь. Опосредованное владение администрации также исключено в связи с наличием на земельном участке строения и невозможно после произведенной в 2021 году регистрации права собственности общества, а впоследствии и права собственности предпринимателей на выделенные земельные участки. Кроме того, суд делает вывод о прекращении с момента регистрации права собственности общества ранее принадлежавшего обществу права постоянного (бессрочного) пользования. Следовательно, не являясь фактическим владельцем земельного участка, истец не может реализовать такой способ защиты как признание права отсутствующим.  Администрация утратила владение земельным участком еще в 2006 году при его формировании по фактическим границам для эксплуатации молодежного культурно-спортивного центра. Суды необоснованно отклонили доводы о правомерности такого формирования, подтвержденный заключением управления архитектуры. Суды необоснованно исчисляли исковую давность с даты регистрации права собственности общества на земельный участок, а не с момента утраты владения администрацией. Выбранный истцом способ защиты права (истребование земельных участков) не соответствует характеру правоотношения, недопустим с учетом наличия строения на земельном участке, а также  исключительного права общества на получение такого участка в собственность, не приведет к восстановлению нарушенных прав администрации. Вместо этого администрация могла бы взыскать выкупную стоимость за исходный земельный массив, на что также указано в отзыве прокурора. Заявитель жалобы отмечает противоречие выводов суда обстоятельствам дела в части констатации муниципальной принадлежности исходного земельного участка; необоснованность ссылки суда на неприменимый к обстоятельствам спора пункт 2 статьи 113 Гражданского кодекса Российской Федерации и вынесенное по делу с иными обстоятельствами постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 20.10.2010 № 4372/10; невключение в резолютивную часть решения вывода о недействительности регистрации права собственности общества на исходный земельный участок и отсутствие правового обоснования недействительности с учетом этого последующих сделок; наличие опечатки в части указания на нарушение прав истца регистрацией права Российской Федерации.

Отзывы на кассационные жалобы не поступили.

В судебном заседании представители общества, ИП ФИО9 и ИП ФИО3  поддержали доводы жалоб, просили суд кассационной инстанции отменить решение и постановление.

Представители администрации и прокурора возражали против удовлетворения жалоб, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании, открытом 29.05.2025, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 05.06.2025 до 16 часов 00 минут. 

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда. Представители сторон поддержали ранее изложенные позиции.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением Главы администрации г. Новороссийска от 16.08.1993 № 2545 обществу выделен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок 0,23 га для размещения (строительства) молодежного культурно-спортивного центра.

На основании вышеуказанного постановления обществу выдан государственный акт на право бессрочного пользования землей, о чем в книге записей Государственных актов сделана запись от 30.11.1993 № 1287. 

Постановлением администрации г. Новороссийска от 26.02.1997 № 287 подтвержден факт регистрации права собственности общества на возведенный молодежный культурно-спортивный центр, расположенный в 

<

...>, а БТИ г. Новороссийска поручено выдать регистрационное удостоверение на вышеуказанный объект недвижимости. 

Постановлением главы муниципального образования г. Новороссийск от 30.08.2006 № 2745 утверждены границы земельного участка общей площадью 3260 кв. м, расположенного в 

<

...> для эксплуатации молодежного культурно-спортивного центра. 

На основании заявления общества и вышеуказанных документов, земельный участок площадью 3260 кв. м 19.12.2006 поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:47:0305019:13. 

20 мая 2021 года осуществлена государственная регистрация права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:13, о чем в ЕГРН сделана запись № 23:47:0305019:13-23/261/2021-1. 

28 июня 2022 года произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305019:13 площадью 3260 кв. м, на земельные участки с кадастровыми номерами 23:47:0305019:377 площадью 930 кв. м и 23:47:0305019:378 площадью 2330 кв. м с одновременной регистрацией права собственности общества на вновь образуемые земельные участки. 

05 августа 2022 года в сведениях ЕГРН зарегистрирован переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:377 от общества к ФИО5, на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 03.08.2022, о чем в ЕГРН имеется запись № 23:47:0305019:377-23/261/2022-3. 

17 августа 2023 года осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305019:378 на земельные участки с кадастровыми номерами 23:47:0305019:384 площадью 1702 кв. м и 23:47:0305019:385 площадью 628 кв. м.

31 августа 2023 года в сведениях ЕГРН зарегистрирован переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:385 от общества к ФИО3, на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 29.08.2023, о чем в ЕГРН имеется запись № 23:47:0305019:385-23/261/2023-3.

Обращаясь с иском в суд, администрация изначально заявила кондикционные и виндикационные требования, полагая, что ее права нарушены в связи с безоплатным выбытием из публичной собственности земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305019:13 (в настоящее время земельные участки с кадастровыми номерами 23:47:0305019:377 и 23:47:0305019:384) и исходя из невозможности вовлечения названных участков в оборот по причине наличия исключительного права  общества на приобретение их в собственность, в связи с чем просила восстановить нарушенное право путем взыскания с общества неосновательного обогащения в размере выкупной (кадастровой) стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305019:13 на дату регистрации права собственности общества. Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:385 администрация просила истребовать из незаконного владения ФИО3, поскольку данный участок не обременен объектами недвижимости и не предоставлялся на каком-либо праве обществу, площадь данного участка составляет основанное на постановлении главы МО г. Новороссийск от 30.08.2006 № 2745 увеличение площади земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305019:13, в отношении соответствующей части площади ненормативный акт о предоставлении обществу земли не принимался.

Впоследствии в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации администрация уточнила иск, заявив виндикационные  требования в отношении всех спорных земельных участков (с кадастровыми номерами 23:47:0305019:377, 23:47:0305019:385 и 23:47:0305019:38) к ответчикам как реестровым собственникам, а также просила аннулировать реестровые записи о праве собственности и исключить сведения о кадастровом учете названных земельных участков.

При рассмотрении спора суды руководствовались положениями статей 12, 113, 196, 200, 214, 223, 268, 294, 296, 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 20, 36, 39.9 и 45  Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», и, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части.

Суды не установили пороков в приобретении обществом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 0,23 га (постановлене Главы администрации г. Новороссийска от 16.08.1993 № 2545, государственный акт на право бессрочного пользования землей от 30.11.1993 № 1287) и с учетом положений статьи 3 Закона № 137-ФЗ отметили, что несмотря на непереоформление обществом названного права в установленные сроки, оснований полагать его прекратившимся по истечении таких сроков не имелось.

Государственный акт включал в себя чертеж границ данного земельного участка с определением в соответствии с требованиями законодательства, действовавшими на момент его выдачи, румбов (углов между поворотными точками границ участка) и  длин линий (длин границ участка между поворотными точками),  отображением конфигурации участка, а также указанием смежных землепользователей. Таким образом, предоставленный для целей строительства земельный участок являлся сформированным.

Из текста принятого 30.08.2006 постановления главы муниципального образования г. Новороссийск № 2745 следует, что по заявлению общества об утверждении границ и размеров земельного участка, необходимого для возведенного здания молодежного культурно-спортивного центра, и в целях последующего приобретения данного участка обществом в собственность сформирован земельный участок площадью 3260 кв. м, утверждены его границы и размеры, установлен вид разрешенного использования – эксплуатация здания молодежного культурно-спортивного центра. Из материалов кадастрового дела следует, что участок сформирован с учетом ранее предоставленного обществу в постоянное (бессрочное) пользование участка площадью 0,23 га и земель неразграниченной государственной собственности.

Вместе с тем, как установили суды, вопрос предоставления названного участка в собственность фирмы ни данным постановлением, ни каким-либо иным распорядительным актом управомоченного органа не решался.

Утверждение границ участка и предоставление его в собственность представляют собой различные и последовательные распорядительные действия управомоченных органов, в силу чего суды правомерно отклонили доводы ответчиков о возникновении у общества права в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305019:13 увеличенной площади на основании акта о формировании и утверждении границ данного участка.

Так, в отношении заявленного кассаторами основания – формирование земельного участка для целей эксплуатации возведенного объекта недвижимости посредством уточнения границ ранее предоставленного в бессрочное пользование для целей строительства земельного участка – с учетом необходимости изменения ранее сформированного земельного участка путем увеличения его площади и изменения конфигурации, применялась процедура, предусмотренная статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату формирования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305019:13 – 30.08.2006) с учетом положений статьи 16 Федерального закона  от 18.06.2001 № 78-ФЗ  «О землеустройстве» в соответствующей редакции. Доступная обществу процедура переоформления права постоянного (бессрочного) пользования сама по себе не подразумевала преобразования объекта данного права путем существенного увеличения его площади за счет прирезки по одной из границ части территории городских земель и изменения конфигурации.

Из положений пунктов 5 – 8 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следовало, что при необходимости формирования земельного участка (в том числе путем преобразования существующего земельного участка) для целей его предоставления управомоченный на такое предоставление орган обеспечивал изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждал проект его границ, затем принимал решение о предоставлении этого земельного участка заявителю,  направлял ему копию такого решения с приложением проекта границ земельного участка. После чего на основании проекта границ земельного участка за счет заявителя устанавливались границы земельного участка на местности и обеспечивалось изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

Приведенная последовательность действий исключала ситуацию, выявленную в рассматриваемом споре: преобразование ранее сформированного и имевшего титульного владельца земельного участка – общества – без установления прав данного общества на преобразованный участок увеличенной площади и измененной конфигурации либо без прекращения прав на ранее учтенный участок.

Постановка на кадастровый учет объекта, сформированного без учета ранее возникших и не трансформированных прав него, противоречила действовавшему законодательству и не могла признаваться законной, в силу чего не только не создавала прав общества на такой преобразованный объект, но и не влекла правовых последствий в виде законного возникновения нового объекта кадастрового учета. 

В связи с этим произведенная 20.05.2021 государственная регистрация права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:13 признана судами безосновательной, то есть не имеющей законного правового основания.

По смыслу положений части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения на законных основаниях права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Таким образом, в отсутствие законного (предусмотренного нормами гражданского и земельного законодательства) основания возникновения права сама по себе запись о регистрации права является внесенной безосновательно, в нарушение требований к государственной регистрации права, а следовательно, недействительной (не влекущей юридических последствий, не подтверждающей возникновение и существование права) и недостоверной.

Суды пришли к обоснованному выводу о том, что общество не приобретало право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:13 площадью 3260 кв. м, но сохранило ранее предоставленное право постоянного бессрочного пользования в отношении площади 0,23 га, поскольку формирование нового объекта кадастрового учета само по себе названное право не могло ни прекратить, ни трансформировать по объему.

Согласно пункту 3 статьи 269 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться такими земельными участками, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Ранее запрет на распоряжение земельными участками для субъектов права постоянного бессрочного пользования содержался в статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 7 статьи 11.4 раздел земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, производится по решению управомоченного органа публичного собственника.

Соответственно, суды правомерно заключили о том, что общество не вправе было осуществлять своей волей раздел земельного участка и распоряжаться им путем продажи выделенных участков.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При установленных судами фактических обстоятельствах не могут быть приняты доводы кассаторов о том, что заключенные ответчиками договоры купли-продажи земельных участков не были оспорены и признаны недействительными. Данные договоры, как и произведенный в нарушение закона кадастровый учет земельного участка 23:47:0305019:13 площадью 3260 кв. м и осуществленный в дальнейшем по воле общества раздел участков и кадастровый учет земельных участков с номерами 23:47:0305019:377, 23:47:0305019:378, 23:47:0305019:384 и  23:47:0305019:385 ничтожны, не породили правовых последствий, поскольку совершены в нарушение законодательного запрета на распоряжение земельными участками субъектом права постоянного (бессрочного) пользования и в результате их заключения нарушены публичные интересы (произведено незаконное изменение и отчуждение государственных земель).

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Судебная практика последовательно исходит из недопустимости создания судебным актом правовой неопределенности в спорных правоотношениях (определения Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2018 № 304-ЭС18-2923, от 17.06.2019 № 304-ЭС19-8312).

В абзаце третьем пункта 3 постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

По смыслу приведенных разъяснений самостоятельная правовая квалификация судом заявленных администрацией требований при очевидности преследуемого ею законного интереса в защите своих прав не свидетельствует о выходе суда за пределы исковых требований администрации и неправомерном изменении предмета иска вопреки доводам жалобы.

Отказывая в удовлетворении виндикационных требований, суды учитывали, что согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В условиях, когда в отношении земельного участка площадью 0,23 га имеется законный титульный владелец – общество, сохраняющее право постоянного бессрочного пользования, – суды пришли к выводу о том, что основания к истребованию данного участка в пользу администрации отсутствуют, право публичной собственности не нарушается фактическим занятием и использованием земель законным титульным владельцем, обладающим вторичным вещным правом, соответственно, администрация не имеет оснований для защиты фактического владения, поскольку участок правомерно находится в фактическом владении субъекта вторичного вещного права.

Требования администрации об аннулировании реестровых записей о государственной регистрации прав собственности ответчиков на незаконно сформированные земельные участки квалифицированы судом как требования о признании зарегистрированного права отсутствующим.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судами установлено, что при наличии у общества права постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка площадью 0,23 га публичной формы собственности восстановление прав администрации как лица, управомоченного на распоряжение таким участком, в полной мере обеспечивается корректировкой реестра путем исключения недостоверных и безосновательных реестровых записей, основанных на ничтожных сделках по формированию и отчуждению участков.

Заявители жалоб ошибочно полагают, что подобная квалификация требований о корректировке реестра в части увеличенной площади, изначально не входившей в объем права бессрочного пользования, невозможна, а допустимым способом защиты надлежит считать виндикацию.

Одним из условий истребования имущества из чужого незаконного владения является возможность его индивидуализации и идентификации. Объектом виндикации во всех случаях может быть только индивидуально-определенная вещь, существующая в натуре. Если истец не лишен владения земельным участком в целом, надлежащим способом защиты его права, является негаторный иск, предусмотренный статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая пороки формирования спорных земельных участков, надлежит исходить из отсутствия объектов для виндикации, а также из того, что публичный собственник защищает территорию городских земель, в отношении которой не производилась законная процедура формирования земельных участков, в связи с чем занятие части такой территории, в частности, ИП ФИО3, не свидетельствует об утрате владения администрации и подтверждает потребность в защите от нарушений, не связанных с лишением владения. Даже наличие незаконного строения на части земельного участка, владение которым не утрачено собственником в целом, признается судебной практикой нарушением, требующим негаторной защиты (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации  от 09.12.2010 № 143).

В рассматриваемом споре  земельные участки, приобретенные предпринимателями свободны от застройки, а ограждение части несформированных в установленном порядке  как объект кадастрового учета городских земель не подтверждает утраты владения публичным собственником и свидетельствует о его потребности в негаторной защите.

Доводы жалобы о том, что собственника надлежит считать утратившим владение, если такое владение осуществляется не по его воле незаконным владельцем правомерны лишь в случае утраты владения объектом в целом и необоснованны для ситуаций, охватываемых диспозицией статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Само по себе несение предпринимателями затрат на освоение приобретенных по ничтожным сделкам земельных участков (улучшение, подведение коммуникаций, размещение нестационарных объектов и пр.) препятствием к применению такого способа защиты как признание права отсутствующим не является.

С учетом верной правовой квалификации судами заявленных администрацией требований при очевидности преследуемого истцом интереса в защите своих прав несостоятельны доводы жалобы о неверном определении судами предмета доказывания и невключении в объем доказывания обстоятельств выбытия имущества по воле/помимо воли истца, возмездно/безвозмездно, а также непринятии во внимание добросовестности предпринимателей.

Кроме того, суды отметили, что порок возникновения права собственности общества с учетом оснований его регистрации являлся очевидным. То обстоятельство, что предприниматели полагались на реестровую запись без анализа законности таковой не свидетельствует о добросовестном и осмотрительном поведении субъекта гражданского оборота.

Исковая давность на требования о признании права отсутствующим, с учетом выявленного судами негаторного характера таковых, не распространяется (статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы о необходимости привлечения к участию в деле Российской Федерации в лице ТУ ФАУГИ в связи с рассмотрением судом по существу требования о взыскании неосновательного обогащения основаны на ошибочном понимании заявителями положений статьи 3.1 Закона № 137-ФЗ, в связи с чем не принимаются судом округа.

Иные доводы жалоб не влекут оснований для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов по основаниям, предусмотренным статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Правильность выводов суда по существу спора подателями жалоб не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебного акта. Переоценка исследованных судом доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2025 по делу № А32-60139/2023 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                      М.Н. Малыхина

Судьи                                                                                                                                В.А. Анциферов

                                                                                                                               В.Е. Епифанов