АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-10772/2018

г. Йошкар-Ола

24» января 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 24 января 2019 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл 

в лице судьи Фроловой Л.А

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания 

секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Звезда востока»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл

об обжаловании действий органа, осуществляющего публичные полномочия

третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» 

с участием представителей:

от заявителя – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности,

от третьего лица – ФИО4, директор

УСТАНОВИЛ:

Заявитель, общество с ограниченной ответственностью «Звезда Востока» (далее – общество, арендатор), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл по регистрации прекращения договора аренды здания от 18.11.2014, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» и обществом с ограниченной ответственностью «Звезда Востока», и об обязании ответчика погасить (исключить) из ЕГРН запись о государственной регистрации прекращения названного договора аренды. 

Общество в заявлении и дополнении к нему указало на отсутствие оснований для прекращения арендных отношений. Считает, что договором не предусмотрен односторонний отказ арендодателя от договора аренды во внесудебном порядке, поэтому действия регистрирующего органа по внесению в ЕГРН записи о расторжении договора не соответствуют статьям 310, 431 ГК РФ (л.д. 6-8, 68-71).

В судебном заседании заявитель поддержал требования в полном объеме.

Ответчик, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее – Управление, Управление Росреестра по Республике Марий Эл), в отзыве, дополнении к нему и в судебном заседании требования не признал, указал, что договором аренды от 18.11.2014 предусмотрено одностороннее расторжение договора по инициативе арендодателя при наличии задолженности по арендной плате свыше 30 дней. Арендодатель письменно предупредил арендатора за один месяц о расторжении договора в одностороннем порядке по причине наличия задолженности по арендной плате с сентября 2017 года по апрель 2018 года в размере 3 462 130 руб. 43 коп., что явилось основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении договора. Считает, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется (л.д. 37-41, 73-74).

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион», в отзыве и в судебном заседании полностью поддержало правовую позицию ответчика (л.д. 49).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд отказывает в удовлетворении заявленных требований по следующим правовым и процессуальным основаниям. 

Из материалов дела следует, что 18.11.2014 обществом с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Звезда Востока» (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды здания, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать обществу во временное пользование за плату общественное здание многофункционального назначения общей площадью 2058,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, инв. №88:401:002:000163800:0101, а арендатор обязался вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 5 договора (далее –  спорный договор) – л.д. 10-11. 

Договор аренды оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ. Договор аренды заключен сроком на 7 лет. По смыслу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента проведения государственной регистрации. Требование закона о государственной регистрации договора аренды сторонами исполнено, что подтверждается отметкой о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права от 09.12.2014.

Арендодатель свое обязательство по передаче нежилого помещения в аренду выполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи (оборот л.д. 13-15).

В силу статей 309, 614, 654 ГК РФ у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным имуществом. Статья 614 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Дополнительным соглашением от 17.07.20115 стороны изменили размер арендной платы по договору от 18.11.2014, которая с 01.01.2017 составила 440 000 руб. в месяц (л.д. 78-79).

Пунктом 5.2.1. договора аренды установлено, что арендная плата выплачивается ежемесячно на расчетный счет арендодателя не позднее 20 числа текущего месяца в счет уплаты арендной платы за следующий месяц пользования помещением. Тем самым арендная плата определена в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически, ежемесячно (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

В связи с наличием значительной задолженности по арендной плате за период с сентября 2017 года по апрель 2018 года арендодатель направил обществу письмо об одностороннем расторжении договора, полученное обществом 16.05.2018 (л.д. 51, 52).

19.06.2018 общество «Телекомпания 12 регион» обратилось в Управление Росреестра по Республике Марий Эл с заявлением о государственной регистрации расторжения спорного договора (л.д. 75-77).

03.07.2018 ответчиком в ЕГРН внесена запись о погашении договора аренды от 18.11.2014 (л.д. 56).

Не согласившись с действиями Управления, арендатор обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Законность и обоснованность действий регистрирующего органа проверены арбитражным судом по правилам статей 197-201 АПК РФ. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий, решений органа, осуществляющего публичные полномочия, если полагают, что оспариваемые действия, решения не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Тем самым для признания незаконным действий, решений органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо одновременное соблюдение следующих условий: несоответствие действий, решений закону и нарушение прав и охраняемых законом интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие хотя бы одного из условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Предмет судебной проверки и оценки представленных сторонами доказательств определен частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой при рассмотрении дел об оспаривании решений органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых действий, решений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые действия, решения права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания соответствия оспариваемых действий, решений закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемых действий, решений, возлагается на орган, который принял решение (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Исследованные арбитражным судом по правилам статьи 71 и 162 АПК РФ доказательства позволяют заключить, что оспариваемые действия Управления соответствуют гражданскому законодательству.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В силу пунктов 3, 5, 6 статьи 1 названного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 174 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (далее – Приказ № 943), в реестр прав на недвижимость включаются записи ЕГРП о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества, ограничениях (обременениях) прав, сделках, в том числе записи, содержащие особые отметки регистратора, записи о государственной регистрации прекращения права или ограничения (обременения) права.

Действия ответчика по государственной регистрации прекращения права аренды общества совершены в полном соответствии с гражданским законодательством.

Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей действующей в период заключения спорного договора аренды) предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Аналогичные положения содержатся в пункте 2 статьи 450.1 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ).

В соответствии с пунктом 7.4 спорного договора аренды он расторгается по инициативе одной из сторон при условии письменного извещения другой стороны не позднее, чем за два месяца до даты фактического расторжения. Согласно пунктам 7.5, 7.5.1 названного договора он может быть расторгнут арендодателем досрочно в одностороннем порядке с обязательным предупреждением арендатора за один месяц в случае, если арендатор не выплачивает арендную плату в течение 30 дней с даты наступления срока платежа.

Как следует из вступивших в законную силу решений Арбитражного суда Республики Марий Эл по делам №№ А38-3393/2018, А38-4795/2018, А38-6746/2018 ввиду неоднократного необоснованного уклонения общества от уплаты арендных платежей, у заявителя имеется задолженность по арендной платы с сентября 2017 года по май 2018 года (л.д. 81-92). Тем самым у арендатора имелись основания для расторжения договора в одностороннем порядке.

Обществом «Телекомпания 12 регион» в адрес арендатора 14.05.2018 направлено письмо об одностороннем расторжении договора аренды от 18.11.2014 (л.д. 51). Письмо получено арендатором 16.05.2018 (л.д. 52).

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 15.02.2011 № 14381/10, от 16.02.2010 № 13057/09, от 09.09.2008 № 5782/08 для того, чтобы договор прекратил свое действие, стороне, наделенной законом или договором правом на одностороннее расторжение договора, достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона или договора правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента. Таким образом, односторонний отказ от договора – односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

Тем самым договор аренды от 18.11.2014 прекратил свое действие с 16.06.2018.

Доводы общества о необходимости расторжения договора в судебном порядке противоречат Гражданскому кодексу РФ и разъяснениям высшей судебной инстанции.

В силу пункта 99 Приказа № 943 государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении).

Таким образом, Управлением Росреестра по Республике Марий Эл законно и обоснованно в ЕГРН погашена запись о договоре аренды от 18.11.2014. Такие действия регистрирующего органа соответствует положениям Закона № 218-ФЗ и не нарушают прав и законные интересы заявителя. 

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемые действия органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и  не нарушают права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Поэтому арбитражный суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы заявителя по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей относятся на общество, в удовлетворении требований которого отказано. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 АПК РФ, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Звезда Востока» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в удовлетворении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня его принятия.

Судья      Л.А. Фролова