АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ     

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А32-24291/2018

г. Краснодар

5 ноября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2020 года. Полный текст решения изготовлен 5 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1(ИНН 

<

***>, ОГРНИП 311236703400026)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2(ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304231736200503)

о расторжении договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 08.02.2013 № 0000002958, заключенного между департаментом имущественных отношений Краснодарского края, ФИО1 и ФИО2; об обязании ФИО1 и ФИО2 в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу привести земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 общей площадью 4 098 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина в первоначальное состояние, соответствующее целевому назначению и пригодное для сельскохозяйственного использования путём выполнения за свой счёт работ по рекультивации и восстановлению плодородия; об обязании ФИО1 и ФИО2 в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу привести земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 общей площадью 4 098 кв. м, в первоначальное состояние, соответствующее целевому назначению и пригодное для сельскохозяйственного использования, путём сноса (демонтажа, удаления):

– автосервиса, площадью застройки 499,4 кв. м,

– торгового павильона с навесом, площадью застройки 61,2 кв. м;

– автосервиса, площадью застройки 87 кв. м;

– павильона, площадью застройки 102 кв. м;

о взыскании с ФИО1 и ФИО2 в пользу Департамента имущественных отношений Краснодарского края судебной неустойки в размере 30 тыс. рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта; об обязании ФИО1 и ФИО2 возвратить арендодателю (Департаменту имущественных отношений Краснодарского края) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 общей площадью 4 098 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина

при участии в заседании представителя истца ФИО3, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратился Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ФИО1) индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ФИО2) о расторжении договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 08.02.2013 № 0000002958, заключенного между департаментом, ФИО1 и ФИО2; об обязании ФИО1 и ФИО2 в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу привести земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 общей площадью 4 098 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина в первоначальное состояние, соответствующее целевому назначению и пригодное для сельскохозяйственного использования путём выполнения за свой счёт работ по рекультивации и восстановлению плодородия; об обязании ФИО1 и ФИО2 в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу привести земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 общей площадью 4 098 кв. м, в первоначальное состояние, соответствующее целевому назначению и пригодное для сельскохозяйственного использования, путём сноса (демонтажа, удаления):

– автосервиса, площадью застройки 499,4 кв. м,

– торгового павильона с навесом, площадью застройки 61,2 кв. м;

– автосервиса, площадью застройки 87 кв. м;

– павильона, площадью застройки 102 кв. м;

о взыскании с ФИО1 и ФИО2 в пользу департамента судебной неустойки в размере 30 тыс. рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта; об обязании ФИО1 и ФИО2 возвратить арендодателю (Департаменту имущественных отношений Краснодарского края) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 общей площадью 4 098 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2019, исковые требования удовлетворены частично: договор аренды земельного участка от 08.02.2013 № 0000002958 расторгнут. На предпринимателей возложена обязанность в месячный срок с момента вступления судебного решения в законную силу привести земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 площадью 4 098 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию, путем сноса (демонтажа): автосервиса площадью застройки 499,4 кв. м; торгового павильона с навесом площадью застройки 61,2 кв. м; автосервиса площадью застройки 87 кв. м; павильона площадью застройки 102 кв. м; возвратить департаменту указанный земельный участок в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного производства. В пользу истца с ответчиков взыскана судебная неустойка в размере 10 тыс. рублей за каждый день по истечении месячного срока с момента вступления решения суда в законную силу до полного исполнения судебного акта. В удовлетворении остальной части требований отказано; в доход федерального бюджета с предпринимателей взыскана государственная пошлина по 6 тыс. рублей с каждого. Судебные акты мотивированы тем, что спорный земельный участок арендаторы используют в нарушение цели предоставления, установленной договором аренды от 08.02.2013 № 0000002958, что подтверждено актами обследования земельного участка от 20.02.2017 № 122, 22.05.2017 № 424, 25.10.2017 № 1015. Размещение некапитальных объектов (строение автосервиса площадью застройки 499,4 кв. м, торговый павильон с навесом площадью застройки 61,2 кв. м, автосервис площадью застройки 87 кв. м, павильон площадью застройки 102 кв. м) подтверждено экспертным заключением от 11.03.2019 № 34/1 (т. 2, л. д. 129). Кроме того, уполномоченным органом ответчики привлечены к административной ответственности по части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Предприниматели не представили доказательств осуществления в период действия договора аренды деятельности в рамках гражданского оборота, получения прибыли, заключения соответствующих договоров с контрагентами и т.д. Представленный ответчиками расчет площади земельного участка не свидетельствует об осуществлении на нем деятельности в сельскохозяйственной сфере, совпадение площади достоверно не указывает на данный факт. Предприниматели не пояснили, для чего именно предназначены некапитальные объекты, размещенные на земельном участке, тогда как указали, что птичник должен занимать практически весь арендуемый земельный участок. Из представленного фотоматериала видно, что спорные объекты не связаны с сельскохозяйственной сферой, предназначены для автосервиса. Судами сделан вывод о наличии оснований для расторжения договора по инициативе арендодателя согласно статье 45 Земельного кодекса Российской Федерации и возврата объекта аренды арендодателю.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.12.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2019 по делу № А32-24291/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

По результатам рассмотрения дела, суд кассационной инстанции указал что, фактическая передача (возврат) департаменту земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом невозможна, поскольку возвращение земельного участка предполагает его освобождение от находящегося на нем объекта недвижимости. 

В соответствии со статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции при новом рассмотрении дела выполнил указания, изложенные в постановлении кассационного суда, исследовал вопросы, не получившие правовой оценки при предыдущем рассмотрении дела.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчиков в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 20.10.2020 до 17.50 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

На основании приказа департамента от 27.12.2012 № 2495 «О разделе земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, расположенного в городе Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 2» между департаментом (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 08.02.2013 № 0000002958 (далее – договор).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402033:1065, общей площадью 4 094 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, предназначенный для сельскохозяйственного производства.

В соответствии с пунктом 1.2 договора фактическое состояние спорного земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка.

Пунктом 3.2.4 договора регламентировано, что арендодатель вправе в одностороннем принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при следующих существенных нарушениях его условий:

– использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора;

– нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.1, 4.3 договора;

– использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Пунктом 4.1.6 договора регламентировано, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанными в пункте 1.1 договора.

Арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка и устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, если такое согласование было необходимо по первому письменному требованию (предписанию) (пункт 4.1.9 договора).

Согласно пункту 4.1.12 договора арендатор обязан не допускать строительства новых объектов, реконструкцию существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.

Соглашением от 13.03.2013 о передаче прав и обязанностей по договору земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 08.02.2013, все права и обязанности арендатора перешли к ФИО1, и ФИО2

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 07.03.2013 в Едином государственном реестре недвижимости, о чем сделана регистрационная запись № 23-23-22/041/2013-132.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 06.03.2018 № 99/2018/86287897 на спорный земельный участок зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.03.2013 сделана запись регистрации № 23-23-22/041/2013-131. Также в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ФИО1 и ФИО2

В соответствии с актом обследования земельного участка от 20.02.2017 № 122 главным специалистом государственного казённого учреждения Краснодарского края «Кубаньземконтроль» установлено, что земельный участок используется для размещения и эксплуатации административного здания для коммерческого использования и объектов автосервиса. На земельном участке имеется нежилое административное здание общей площадью 2 035,5 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402033:1077, принадлежащее на праве общей долевой собственности по ½ доли ФИО1 и ФИО2, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.12.2013 серии 23-АМ № 401574 и № 401575. Также на земельном участке имеются: 1. Сооружение: автосервис, площадью застройки 499,4 кв. м, в том числе: помещение охраны площадью 11,96 кв. м, подсобное помещение площадью 9,2 кв. м, техническое помещение площадью 9,2 кв. м, павильон административного и складского помещения  состоит из  административного  помещения площадью 46,06 кв. м, и складского помещения площадью 49 кв. м, остальную площадь занимают боксы автомойки и шиномонтажа; 2. Сооружение: торговый павильон с навесом, площадью застройки 61,2 кв. м; 3. Сооружение: автосервис, площадью застройки 87 кв. м, состоящее из бокса шиномонтажа и подъемника; 4. Сооружение: павильон, площадью застройки 102 кв. м; 5. Трансформаторная подстанция, размерами 2 x 1,5 м.

Согласно техническим заключениям от 01.04.2015 № 48/2015, № 49/2015, № 50/2015, № 51/2015, выполненные филиалом государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по г. Сочи, указанные объекты имеют сборно-разборную конструкцию и не являются объектами недвижимого имущества.

В целях досудебного урегулирования спора истцом направлено уведомление в адрес ответчиков с предложением незамедлительно принять меры по прекращению деятельности в нарушение разрешенного вида использования, определенного условиями договора аренды, привести земельный участок в состояние, пригодное для сельскохозяйственного использования и освободить земельный участок от самостоятельно размещенных строений, однако данное уведомление ответчиками проигнорировано.

Актами обследования земельного участка от 22.05.2017 № 424, от 25.10.2017 № 1015 установлено, что нарушения земельного законодательства арендатором не устранены.

По факту использования земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования была направлена информация в Центральный отдел по города Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. По результатам рассмотрения указанного материала Центральным отделом по города Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю вынесены постановления о назначении административного наказания по административным делам № 42 и № 43, на основании которых арендаторы земельного участка привлечены к административной ответственности по части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 10 тыс. рублей каждый.

В этой связи в адрес ответчиков направлена досудебная претензия от 06.04.2017 № 52-9716/17-38-05 с предложением о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, которая также проигнорирована.

Ненадлежащее исполнение ответчиком в части надлежащего использования спорного земельного участка послужило истцу основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением, что приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения, их порче, состоянию не пригодному для использования по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В соответствии с положениями статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Законом № 101-ФЗ, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно части 2 статьи 13 Земельного кодекса Российской Федерации в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по: воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения; защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, загрязнения отходами производства и потребления и другого негативного воздействия; защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению достигнутого уровня мелиорации.

Как следует из положений части 4 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные в черте населенного пункта, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства.

Пунктом 1 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Таким образом, законом не допускается использование земель сельскохозяйственного назначения не по целевому назначению.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

Согласно пункту 1 постановления Правительства Российской Федерации от 23.02.1994 № 140 «О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы» рекультивация земель, нарушенных юридическими лицами и гражданами при разработке месторождений полезных ископаемых и торфа, проведении всех видов строительных, геологоразведочных, мелиоративных, проектно-изыскательских и иных работ, связанных с нарушением поверхности почвы, а также при складировании, захоронении промышленных, бытовых и других отходов, загрязнении участков поверхности земли, если по условиям восстановления этих земель требуется снятие плодородного слоя почвы, осуществляется за счет собственных средств юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель. Рекультивация земель - искусственное воссоздание плодородия почвы и растительного покрова, нарушенных в процессе производства, вследствие горных разработок, строительства дорог и каналов, плотин и т.д.

Пунктом 3 статьи 37 Закона об охране окружающей среды, а также статьи 13 Земельного кодекса Российской Федерации при осуществлении строительства землепользователи обязаны принимать меры по рекультивации нарушенных земель.

Рекультивация земель проводится в соответствии с ГОСТ 17.5.3.04-83 и включает восстановление рельефа (засыпку оврагов, карьеров и шахт, уничтожение отвалов горных пород, выравнивание отвалов горных выработок), восстановление почв и растительности, лесовосстановление.

Согласно статье 5 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», Положению о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденному постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» департамент имущественных отношений Краснодарского края обеспечивает защиту имущественных прав и законных интересов Краснодарского края в области имущественных и земельных отношений.

В силу части 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ одним из основных принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года (вопрос 5), согласно которому до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота.

Требование рационального, использования природных ресурсов нашло отражение в Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 12.05.2009 № 537 «О Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года», которая определяет в качестве одного из приоритетов устойчивого развития рациональное природопользование. Одним из направлений повышения качества жизни российских граждан Стратегия называет обеспечение продовольственной безопасности, которая достигается в том числе путем предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий. Тем самым фактически в качестве одного из стратегических направлений обеспечения национальной безопасности указывается требование рационального и эффективного использования земельных ресурсов.

Непосредственно вопросам обеспечения продовольственной безопасности посвящен Указ Президента Российской Федерации от 30.01.2010 № 120 «Об утверждении Доктрины продовольственной безопасности Российской Федерации». Продовольственная безопасность квалифицируется как одно из главных направлений обеспечения национальной безопасности страны в среднесрочной перспективе, как фактор сохранения государственности и суверенитета. В качестве основных направлений государственной экономической политики в сфере обеспечения продовольственной безопасности Доктрина называет повышение почвенного плодородия и урожайности, расширение посевов сельскохозяйственных культур.

В настоящее время действует Указ Президента от 31.12.2015 № 683 «О стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2030 года», в пункте 54 которой так же в качестве продовольственной безопасности России указано на предотвращение сокращения площадей сельскохозяйственных земель и пахотных угодий.

Таким образом, указанные цели социально-экономического развития и современное состояние земельных ресурсов определяют в качестве главной задачи правового регулирования земельных отношений закрепление правил, обеспечивающих рациональное использование и охрану земель, и в первую очередь – земель сельскохозяйственного назначения.

В силу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Ответчиком в обосновании своей правовой позиции заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2018 по делу назначена судебная экспертиза.

Производство экспертизы поручено экспертам ФИО5 и ФИО6 (350049, 

<

...>).

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Какие объекты движимого или недвижимого имущества расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1065, площадью 4 098 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина? Указать их площадь и функциональное назначение. Определить местоположение данных объектов в границах земельного участка (изобразить схематично)?

2. Расположены ли в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1065, следующие объекты: автосервис, площадью застройки 499,4 кв. м; торговый павильон с навесом, площадью застройки 61,2 кв. м; автосервис, площадью застройки 87 кв. м; павильон, площадью застройки 102 кв. м?

29 марта 2019 года в Арбитражный суд Краснодарского края поступило экспертное заключение от 11.03.2019 № 34/19, в котором отражены следующие выводы:

По первому вопросу: 

«На момент проведения экспертного осмотра на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 расположены следующие здания и сооружения:

1. Объект капитального строительства – нежилое здание литер «А», в плане имеющее форму неправильного многоугольника размерами: 12,50 х 85,85 м с выступающими частями размерами: 5,00 х 6,30. м и 2,52 х 6,45 м, этажность - 2.

По результатам натурных измерений установлено, что площадь застройки указанного объекта составляет 1 120,9 кв. м.

Фактически выполнены работы по реконструкции здания. Общая площадь здания составляет 2 035,5 кв. м.

2. Некапитальное строение автосервиса площадью застройки 499,4 кв. м.

3. Некапитальное строение – торговый павильон с навесом площадью застройки 61,2 кв. м.

4. Некапитальное строение – автосервис площадью застройки 87 кв. м.

5. Некапитальное строение – павильон площадью застройки 102 кв. м.

6. Трансформаторная подстанция (2 х 1,5 м).

Здания и сооружения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1065, в конструктивном и объемно-планировочном решении на момент проведения экспертного осмотра, могут быть использованы в целях функционирования предприятия сельскохозяйственного производства».

По второму вопросу:

«Автосервис площадью застройки 499,4 кв. м, торговый павильон с навесом площадью застройки 61,2 кв. м, автосервис площадью застройки 87 кв. м, павильон площадью застройки 102 кв. м расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1065».

Таким образом, экспертом установлен перечень объектов находящихся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1065.

Фотоматериалами, приобщенными к экспертному заключению (фото № 6, 7, 8), также подтверждается нахождение на спорном земельном участке некапитального строения автосервиса площадью застройки 499,4 кв. м, некапитального строения – торговый павильон с навесом площадью застройки 61,2 кв. м, некапитального строения – автосервис площадью застройки 87 кв. м.

Ссылку эксперта в заключении на возможность использования в целях функционирования предприятия сельскохозяйственного производства, в частности, для выращивания сельскохозяйственной птицы, застроенной площади земельного участка, суд считает необоснованной, поскольку в названной части эксперт вышел за пределы постановленных перед ним вопросов. 

Доказательств опровергающих вышеуказанные обстоятельства ответчиками в материалы дела не представлено.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано на то, что арендодатель должен принять надлежащие меры, которые бы гарантировали получение арендатором соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Истцом предпринимались меры по досудебному урегулированию спора, ответчикам было направлено уведомление об устранении нарушений в землепользовании с предложением устранить выявленные нарушения.

В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с пунктом 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Доказательств принятия мер к устранению нарушений, ответчики в силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представил.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности устанавливается в три года. Согласно части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. 

Согласно части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом обнаружений обстоятельств послуживших основанием для обращения с настоящим иском (актом осмотра от 20.02.2017 № 122) и датой подачи искового заявления (21.08.2018) срок исковой давности департаментом не пропущен.

На основании акта обследования спорного земельного участка от 25.06.2020 № 531 возбуждено дело об административном правонарушении от 31.08.2020.

Однако судом установлено, что как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 имеется нежилое здание общей площадью 2 035,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402033:1077, принадлежащее на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) предпринимателям, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.12.2013 серии 23-АМ № 401574 и 401575.

Площадь основной застройки (птичника) занимает 49,5% от общей площади спорного земельного участка, что предполагает использование такого участка ответчиками в указанной части.

Фактическая передача (возврат) департаменту земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом невозможна, поскольку возвращение земельного участка предполагает его освобождение от находящегося на нем объекта недвижимости. При этом требование о сносе недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за предпринимателями, департамент не заявил. Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым правоотношениям и служить основанием для возложения на арендаторов обязанности по освобождению (путем возврата) всего земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1065.

При указанных обстоятельствах, требования истца о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 08.02.2013 № 0000002958и обязании ФИО1 и ФИО2 в месячный срок с момента вступления решения в законную силу снести (демонтировать): автосервис, площадью застройки 499,4 кв. м, торговый павильон с навесом, площадью застройки 61,2 кв. м; автосервис, площадью застройки 87 кв. м; павильон, площадью застройки 102 кв. м, признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Требования департамента о выполнении ответчиками работ по рекультивации и восстановлению плодородия суд считает не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 5 статьи 13 Земельного кодекса Российской Федерации лица, деятельность которых привела к ухудшению качества земель (в том числе в результате их загрязнения, нарушения почвенного слоя), обязаны обеспечить их рекультивацию. Рекультивация земель представляет собой мероприятия по предотвращению деградации земель и (или) восстановлению их плодородия посредством приведения земель в состояние, пригодное для их использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, в том числе путем устранения последствий загрязнения почв, восстановления плодородного слоя почвы, создания защитных лесных насаждений. Таким образом, целью рекультивации является восстановление плодородия почвы.

Департаментом не доказано то обстоятельство, что на момент предоставления спорного участка плодородный почвенный слой, целью восстановления которого и  является испрашиваемая истцом рекультивация, имелся.

Использование земельного участка с нарушением установленного договором целевого использования вне разумного сомнения доказано. Однако указанное обстоятельство является основанием для избрания истцом иного способа защиты права, а именно, для требования о расторжении договора ввиду существенного нарушения условий договора.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов являются самостоятельными категориями земель (подпункты 1, 2 пункта 1 статьи 7 данного Кодекса). В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к зонам сельскохозяйственного использования (подпункт 6 пункта 1 статьи 85 Земельного кодекса). Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах представляют собой земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, используемые в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Ссылка ответчиков на обращение арендаторов в департамент по вопросу изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, в отсутствие судебных актов о признании незаконными отказов департамента в изменении вида разрешенного использования, не имеет правового значения.

Иные доводы ответчиков подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном понимании (толковании) норм материального права.

Также департаментом заявлено требование о взыскании судебной неустойки в размере 30 тыс. рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта по настоящему делу.

В соответствии с пунктами 28 – 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора (взыскателя) (далее – судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

В рассматриваемом случае суд, пришел к выводу о наличии правовых оснований для применения положений статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушения обязательств» удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и (или) порядок определения

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение. В то же время, определяя размер присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта, суд должен принимать во внимание степень затруднительности исполнения судебного акта, возможность ответчика по его добровольному исполнению, имущественное положение ответчика и иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Суд полагает, что указанный размер неустойки является чрезмерным, несоответствующим принципам справедливости и соразмерности. Требование истца не содержит обоснования применения неустойки в размере 30 тыс. рублей за каждый день. Департамент в исковом заявлении не привёл доводов о необходимости взыскания неустойки в заявленном размере.

С учетом изложенного, исходя из необходимости соблюдения баланса интересов сторон и недопущения обогащения истца за счет взыскания, характера рассмотренного спора, суд полагает необходимым снизить размер судебной неустойки до 10 тыс. рублей за каждый день по истечении месячного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта по настоящему делу. Такой размер неустойки подпадает под критерии, установленные приведенными разъяснениями высших судов, и будет являться для общества фактором, побуждающим к исполнению решения суда.

Снижение судом размера заявленной к взысканию судебной неустойки не противоречит пункту 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям высшей судебной инстанции, приведенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2017 по делу № А32-9287/2017.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 123, 156, 163, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.02.2013 № 0000002958.

Обязать индивидуальных предпринимателей ФИО1 и ФИО2 в месячный срок с момента вступления решения в законную силу снести (демонтировать): автосервис, площадью застройки 499,4 кв. м, торговый павильон с навесом, площадью застройки 61,2 кв. м; автосервис, площадью застройки 87 кв. м; павильон, площадью застройки 102 кв. м.

Взыскать с индивидуальных предпринимателей ФИО1 и ФИО2 в пользу Департамента имущественных отношений Краснодарского края судебную неустойку в размере 10 тыс. рублей за каждый день по истечении месячного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта.

Взыскать с индивидуальных предпринимателей ФИО1 и ФИО2 по 6 тыс. рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                                                                          О.Б. Куликов