ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

30.10.2017

                    Дело № А40-62220/15

Резолютивная часть постановления объявлена 23.10.2017

Полный текст постановления изготовлен 30.10.2017

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: 

председательствующего-судьи  Бочаровой Н.Н.,

судей Кольцовой Н.Н., Петровой В.В.,   

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 дов-ть от 18.09.2017 № 1,

от ответчика: ФИО2 дов-ть от 09.01.2017 № 33-Д-9/17,

рассмотрев 23.10.2017 в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 31.03.2017

Арбитражного суда города Москвы, 

принятое судьей Кухаренко Ю.Н.,  

на постановление от 05.07.2017

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Александровой Г.С., Векличем Б.С., Лящевским Б.С.,    

по иску ООО «ВЕЛА гранд»

об обязании внести изменения в договор аренды

к Департаменту городского имущества города Москвы,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ВЕЛА гранд» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании внести изменения в договор аренды, установив с 01.07.2014 арендную плату в размере 8 403 рублей за квадратный метр арендуемой площади в год без учета НДС (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.03.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с кассационной жалобой ответчика. В обоснование кассационной жалобы ответчик ссылается на несоответствие выводов судов, изложенных в судебных актах, обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судами норм процессуального права. По мнению ответчика, уведомление об изменении ставки арендной платы направлено в адрес истца на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта в соответствии с нормами действующего законодательства; договор на проведение оценки от имени заказчика заключен лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами государственной собственности; предусмотренная договором процедура одностороннего изменения ставки арендной платы согласована сторонами, в указанной части изменения в договор не вносились. Также ответчик указывает, что требование об обязании стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, необоснованно, поскольку совершение указанной сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации не является обязательным. Ответчик ссылается на то, что основания для изменения договора аренды в судебном порядке отсутствуют.

Истцом представлен отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы кассационной жалобы поддержал.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца против доводов кассационной жалобы возражал.

Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права, доводы кассационной жалобы и возражения относительно них, заслушав представителей истца и ответчика, суд не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения от 05.03.2001 № 06-00102/2001  по адресу: 

<

...> общей площадью 2646,8 кв. м. Цель использования помещений, установленная дополнительным соглашением от 05.09.2001 - магазин, кафе, дискотека, дополнительным соглашением от 25.07.2013 - магазин, кафе, дискотека, парикмахерская, ремонт обуви и одежды.

Согласно пункту 8.11 договора (в редакции дополнительного соглашения от 05.03.2001) изменения годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять ставки арендной платы в размере и порядке, предусмотренными нормативными актами Правительства Москвы. В этом случае расчет к договору аренды не требует дополнительного согласования со стороны арендатора.

Ответчик является субъектом малого предпринимательства г. Москвы (реестровый № 7703-117350) и с 01.01.2013 ему была определена ставка арендной платы в размере 3 500 рублей за 1 кв. м. арендуемой площади.

В адрес ответчика поступило уведомление от 23.12.2013 из Департамента имущества города Москвы № 33-А-176481/13-(0)-0 о расчете арендной платы на 2014 год, в котором, начиная с 01.07.2014 арендная плата за арендуемые помещения увеличена в четыре раза и составила 29 128 034 рублей в год без учета НДС, 2 427 336 рублей 17 копеек в месяц без учета НДС. Расчет арендной платы произведен исходя из стоимости 11 005 рублей за 1 кв.м. в год без НДС, без учета целевого назначения помещений.

Основанием для изменения ставки арендной платы указанным в уведомлении послужили постановления Правительства г. Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП и № 800-ПП. 

Не согласившись с указанным уведомлением в связи с тем, что арендная ставка установленная данным уведомлением не соответствует реальной рыночной ставке арендной платы в районе Бирюлево Восточное г. Москвы по целевому назначению - магазин, дискотека, кафе, парикмахерская, ремонт обуви и одежды, 29.04.2014 истец обратился к ответчику с заявлением о пояснении расчета и пересмотре (внесении изменений в договор аренды) арендной ставки № 27.

Кроме того, для определения рыночной ставки арендной платы по целевому назначению, истец также обратился в специализированную организацию - ООО «Центр независимой экспертизы собственности», в соответствии  с заключением которого (отчет № АП-1404170/1) рыночная арендная ставка аренды помещения по адресу: 

<

...> общей площадью 2646,8 кв. м по целевому назначению - магазин, дискотека, кафе, парикмахерская, ремонт обуви и одежды, была определена в размере 8 517 рублей за 1 кв.м. в год без учета НДС.

Истец 26.06.2014 повторно обратился к ответчику с соответствующим предложением о внесении изменений в договор аренды исходя из рыночной стоимости арендной платы арендуемого обществом помещений по целевому назначению - магазин, дискотека, кафе, парикмахерская, ремонт обуви и одежды в размере 8 517 рублей за 1 кв.м. в год без учета НДС и приложил отчет независимого оценщика. 

Ответчик письмом от 25.07.2014 № ДГИ-1-79946/14-1 сообщил, что арендная ставка в размере 11 005 рублей за метр в год без НДС определена на основании заключения своего независимого оценщика от 04.10.2013 № 880-14/2013С.

Ссылаясь на то, что изменение ставки арендной платы по договору аренды не соответствует постановлениям Правительства города Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП и № 800-ПП, истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском.

Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован Постановлениями Правительства от 25.12.2012 N 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» и № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы», пунктом 2.4 которого предусмотрено, что по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 (имущественная поддержка) настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

С учетом вышеизложенного, а также, поскольку общество, как установлено судами, не подпадает под действие льготной ставки арендной платы, оно обязано уплачивать арендную плату в общем порядке, то есть, в размере, определенном на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы. При этом, требование о проведении оценки является обязательным условием для установления ставки арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим права на имущественную поддержку.

Учитывая, что представленные сторонами отчеты оценщиков содержали различную стоимость арендной платы, судом в рамках настоящего дела была назначена независимая судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного имущества.

Согласно полученному экспертному заключению от 08.08.2016 № 0017, выполненному ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского», рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды нежилым помещением площадью 2646,8 кв. м по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.07.2014 (без НДС) составляет 22 240 000 рублей. 

Указанный отчет сторонами не оспорен, доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключения экспертизы, не представлено. Оснований полагать, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства, у суда кассационной инстанции не имеется.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений документы, руководствуясь положениями 421, 422, 445, 446, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание результаты судебной экспертизы, согласно которым рыночная стоимость арендной платы значительно ниже величины годовой арендной платы, указанной в отчете об оценке, на который ссылался ответчик в уведомлении об изменении ставки арендной платы, установили, что ответчиком неверно определен размер ставки арендной платы в связи с неверным определением целевого назначения арендуемых истцом помещений, что повлекло за собой увеличение арендной платы, в связи с чем пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований и установлении ежемесячной стоимости арендной платы по договору аренды в размере 8 403 рублей (с учетом НДС) на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы, исходя из рыночной стоимости арендной платы.

Выводы арбитражных судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (части 1, 2 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71, пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к переоценке доказательств. Вместе с тем, обстоятельства данного спора были предметом рассмотрения и оценки судов обеих инстанций. Оснований для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования содержащихся в материалах дела документов, установлены имеющие значение для дела обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследованы доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, исходя из положений статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и сделаны правильные выводы, основанные на правильном применении норм материального и процессуального права.

Оснований,  предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, не имеется.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 31.03.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 по делу № А40-62220/15 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья                                                                Н.Н.Бочарова

 

Судьи:                                                                                                        Н.Н.Кольцова

 

                                                                                                                    В.В.Петрова