094/2017-18948(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

21 апреля 2017 года Дело № А56-74154/2015  

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2017 года.  Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2017 года.  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего  Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Сергеевой И.В.,  

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Коннолахтинский  55» Погудина И.Е. (доверенность от 16.02.2017),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Коннолахтинский 55» на решение Арбитражного  суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2016 (судья Балакир  М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  20.12.2016 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.) по делу № А56- 74154/2015,   

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Коннолахтинский 55», место  нахождения: 199004, Санкт-Петербург, Средний пр. В.О., д. 4, корп. А, ОГРН  1097847232515, ИНН 7801500760 (далее – общество), обратилось в Арбитражный  суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету  имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт- Петербург, пр. Смольный, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076  (далее - КИО), об обязании заключить дополнительное соглашение к договору  купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от  15.11.2011 № 10466-А3 о нижеследующем: 1. в подпункте  «ограничения/обременения участка» пункта 1.1.1 договора слова «... в течение 42  месяцев...» заменить на слова «... в течение 64 месяцев...», в пункте 3.2.3 слова  «... в течение 42 месяцев...» заменить на слова «... в течение 64 месяцев...», в  подпункте а) пункта 5_1.1.2.1 договора слова «... в течение 42 месяцев...»  заменить на слова «... в течение 64 месяцев...».  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество  «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт- Петербург, пер. Гривцова, д.5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее -  Фонд имущества), Комитет по государственному контролю, использованию и  охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, место нахождения:  191011, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 1, ОГРН 1037843025527, ИНН  7832000069 (далее - КГИОП), Служба государственного строительного надзора и  экспертизы Санкт-Петербурга, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул.  Зодчего Росси, д. 1-3, ОГРН 1047839034484, ИНН 7840016760 (далее – Служба  

строительного надзора), Комитет по градостроительству и архитектуре, место  нахождения: 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 2, ОГРН  1037843022524, ИНН 7830000994 (далее - КГА).  

Решением суда первой инстанции от 21.04.2016 в иске отказано.  

Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.12.2016 решение  оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на нарушение судами норм  материального и процессуального права и несоответствие выводов судов  фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление  отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

Как указывает податель жалобы, суды первой и апелляционной инстанций не  исследовали в полной мере доказательства, представленные истцом в  обоснование своей позиции, не дали оценку аргументам истца о том, что при  заключении договора он не мог предвидеть необходимость внесения изменений в  градостроительный план земельного участка, о затягивании уполномоченными  органами выдачи документов, необходимых для выполнения строительных работ.  

Податель жалобы ссылается на то, что в судебных актах обеих инстанций  не указаны нормативные положения, на основании которых истец лишен права  ссылаться на действия или бездействия органов исполнительной власти как на  обстоятельства, существенные для рассмотрения дела, если он не обжаловал  действия этих органов в установленном порядке.  

Податель жалобы ссылается на то, что он не мог и не должен был  предполагать, что исполнительными органами будут представлены документы, не  позволяющие исполнить обязательства по договору, ввиду чего ему потребуется  самостоятельно разрабатывать проект планировки территории с проектом  межевания, а в последующем проходить многочисленные, повторные  согласования.  

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.  Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке. 

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества  подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.  

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела  извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не  направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.  

 Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит  удовлетворению.  

Материалами дела подтверждается следующее. 

Между открытым акционерным обществом «Фонд имущества Санкт- Петербурга», осуществляющим функции продавца на основании договора,  заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом, правопреемником  которого является Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, и ООО  «Коннолахтинский 55» (покупатель) на основании распоряжения Комитета по  управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 04.08.2011 № 1757-рз «О  продаже расселенного многоквартирного дома одновременно с отчуждением  земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, ул. Мира, д. 36, лит. А», протокола об  итогах аукциона, проведенного Фондом имущества 09.11.2011 в порядке,  установленном распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2003 № 33- рп «О продаже на торгах зданий и земельных участков, на которых они расположены»,  заключен договор от 15.11.2011 № 10466-АЗ купли-продажи земельного участка с  расположенным на нем жилым зданием по адресу: Санкт-Петербург, ул. Мира, д. 36,  лит. А.  

Согласно пункту 1.1.1 договора в соответствии с пунктом 2 статьи 56  Земельного кодекса Российской Федерации распоряжением Комитета по управлению  городским имуществом Санкт-Петербурга от 04.08.2011 № 1757-рз предоставляемый  по договору земельный участок ограничен следующим условием начала и завершения  его застройки/освоения: осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента  заключения договора и возвести на освобожденном земельном участке объект  недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора или  реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора;  ограничение установлено бессрочно, сохраняется при переходе права собственности  на земельный участок к другому лицу; ограничение может быть снято в случае  исполнения установленных в нем условий.  

В соответствии с пунктом 3.2.3 договора покупатель обязуется осуществить  снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на  освобожденном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента  заключения договора или реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента  заключения договора; указанные обязательства являются существенными условиями  договора.  

Аналогичные условия содержатся в пункте 5_1.1.2.1 договора. 

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах  зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и  режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в  Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон  охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» здание,  находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Мира, д. 36, лит. А, расположено в зоне  регулирования застройки и хозяйственной деятельности исторически сложившихся  центральных районов Санкт-Петербурга (участок ЗРЗ 1-1). Таким образом, данное  здание 1902 года постройки является историческим. В соответствии с общим режимом  использования земельных участков в границах зон регулирования застройки и  хозяйственной деятельности не допускается снос (демонтаж) исторических зданий,  строений, сооружений, за исключением разборки аварийных в случае невозможности  ликвидации аварийности и при условии восстановления внешнего облика объектов,  формирующих уличный фронт застройки.  

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то,  что оно добросовестно осуществляло свои обязательства по договору, однако в связи  с несогласованными действиями городских комитетов и служб, необоснованным  длительным согласованием материалов в КГА, изменением Закона Санкт-Петербурга  от 21.12.2005 № 728-99 «О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон  охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга», из  установленного договором срока на строительство потеряно более 30 месяцев, что, по  мнению общества, свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из  которых стороны исходили при заключении договора.  

Суд первой инстанции сослался на то, что истцом не представлено  доказательств, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, из  которых стороны исходили при заключении договора. Суд указал в решении, что истец  был ознакомлен с документацией, на основании которой проводились торги, должен  был знать об особенностях приобретенного здания, о порядке получения  согласований и особенностях производства работ на объекте. Суд сослался на то, что  общество не обжаловало действия органов исполнительной власти. Суд отклонил  доводы общества, сославшись на ненадлежащую подготовку документации при  планировании и выполнении работ истцом, а также на то, что изменения в Закон  Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах зон охраны объектов  культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования  

земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга  «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного  наследия на территории Санкт-Петербурга» внесены через 2 года 4 мес. после  государственной регистрации договора, и посчитал, что до внесения изменений в  закон общество должно было получить необходимые согласования для производства  работ.  

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. Кроме того,  суд апелляционной инстанции сослался на то, что истец не обосновал необходимость  продления сроков исполнения обязательств на 22 месяца.  

Кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для  отмены решения и постановления.  

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК  РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение  его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение  договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим  Кодексом, другими законами или договором. Как следует из пункта 2 указанной статьи,  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по  решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в  иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или  договором.  

Статья 451 ГК РФ предусматривает основания изменения и расторжения  договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Согласно данной норме  права существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при  заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если  иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение  обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если  бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен  или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не  достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно  изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть  расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен  судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно  следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что  такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано  причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их  возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее  требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без  изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору  соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной  стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была  вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора  не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.  

Пунктом 4 названной статьи предусмотрено, что изменение договора в связи с  существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в  исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным  интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты,  необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.  

Суды первой и апелляционной инстанций на основании установленных по  делу обстоятельств сделали обоснованный вывод о недоказанности истцом  необходимой совокупности условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, а также  

обстоятельств, свидетельствующих о том, что расторжение договора  противоречит общественным интересам или может повлечь для сторон ущерб,  значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на  измененных условиях. Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно  исходили из того, что общество до принятия решения об участии в торгах на право  заключения договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нём  зданием имело возможность ознакомиться с документацией по проведению аукциона,  общество было осведомлено об условиях договора. Условия, в отношении которых  общество просит внести изменения, признаны сторонами договора существенными. В  обоснование настоящего иска общество ссылается не на изменение  обстоятельств по сравнению с теми, какие существовали на момент проведения  торгов и подписания договора, а на обнаружение обстоятельств в процессе его  исполнения. Суды обосновано сослались на то, что общество является  профессиональным участником рынка строительства и должно быть осведомлено  об установленных законами и иными нормативными актами требованиях,  необходимых для получения соответствующих разрешений и согласований. Суды,  оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, обоснованно  исходили из того, что требования общества, направленные на значительное  увеличение сроков, отнесенных сторонами к существенным условиям договора,  определенных в результате проведения торгов на право заключения договора, не  могут быть удовлетворены. Всесторонне и полно исследовав собранные по делу  доказательства и надлежащим образом оценив их, суды обоснованно посчитали,  что общество не доказало фактическую и правовую необходимость изменения в  сторону значительного увеличения установленных договором сроков сноса  находящегося на земельном участке здания и возведения нового здания или  осуществления реконструкции.  

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной  инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным  по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые  судебные акты следует оставить без изменения.  

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд  Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 21.04.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  20.12.2016 по делу № А56-74154/2015 оставить без изменения, а кассационную  жалобу общества с ограниченной ответственностью «Коннолахтинский 55» - без  удовлетворения.  

Председательствующий Т.И. Сапоткина 

Судьи М.В. Захарова  

И.В. Сергеева