АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2390/25 

Екатеринбург

25 июля 2025 г.

Дело № А60-53932/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Рябовой С.Э., Суспициной Л.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 декабря 2024 года по делу № А60-53932/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2025 года по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 11.02.2025 № б/н).

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности в размере 3 646 324 руб. 19 коп., в том числе 54 111 руб. 69 коп. – основной долг за период с 01.09.2021 по 19.09.2021, 28 657 руб. 98 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 29.10.2020 по 28.06.2024, 3 106 857 руб. 50 коп. – основной долг по дополнительному соглашению за период с 20.09.2021 по 30.06.2024, 456 297 руб. 02 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами по дополнительному соглашению за период с 01.01.2023 по 28.06.2024. 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.12.2024 исковые требования удовлетворены. 

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2025 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба предпринимателя - без удовлетворения.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, предприниматель обратился в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, в иске отказать в полном объеме.

В обоснование требований кассационной жалобы предприниматель указывает, что взыскание с соарендатора арендной платы за земельный участок, невозможность использования которого для строительства подтверждается материалами дела и установлена судом, нарушает п. 3 ст. 328 и ст. 303 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Арендодатель обязуется обеспечить арендатору пользование вещью в соответствии с ее назначением и несет риск невозможности ее использования согласно условиям договора. 

Предприниматель ссылается на то, что в отсутствие доступа к земельному участку, арендодатель не считается исполнившим договор по предоставлению участка в аренду для целей, определенных договором. Отсутствие доступа к земельному участку с территории общего пользования препятствует получению разрешения на строительство, что подтверждает письмо министерства в адрес Администрации города Екатеринбурга от 06.12.2024. Невозможность согласования доступа к земельному участку  до включения  компенсационного участка с аналогичной площадью в состав городских лесов, выявлена в ходе получения разрешения на строительство и подготовки и согласования проектной документации, и вызвана объективными причинами, за которые предприниматель и соарендатор не отвечают.

По мнению предпринимателя, процедура включения компенсационного участка с кадастровым номером 66:41:0606001:59 площадью 3129 кв. м в состав городских лесов для согласования проезда к земельному участку с кадастровым номером 66:41:0606001:35 не завершена в связи с бездействием министерства, поскольку оно не обратилось с заявлением в Управление Росреестра по Свердловской области об изменении основного вида разрешенного использования компенсационного участка на «городские леса» и не обратилось в Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области с заявлением о включении компенсационного участка в состав границ городских лесов.

Предприниматель возражает относительно выводов суда апелляционной инстанции о том, что соарендатор не воспользовался правом на расторжение договора, вследствие чего отсутствуют основания для полного его освобождения от внесения арендной платы в силу платности землепользования. Указывая на встречность обязательств, предприниматель настаивает на том, что арендодатель свою обязанность не исполнил.

Также предприниматель считает, что суды не дали оценку противоречивому поведению министерства, которое приняло решение о выделении из арендуемого участка компенсационного участка в целях включения последнего в состав земель лесного фонда, но затем отказалось исключить компенсационный участок из договора аренды, изменить вид его разрешенного использования и потребовало взыскания арендной платы за этот участок.

Кроме того, предприниматель ссылается на не привлечение к участию в деле в качестве соарендатора ООО «Город-2016», прав и обязанности которого принятым судебным актом затронуты, при пересмотре в апелляционной инстанции имелись основания для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

Предприниматель указывает на допущенную судом ошибку, присужденная сумма основного долга и процентов превышает заявленную министерством сумму основного долга и процентов.  

Помимо прочего предприниматель полагает, что спор неподсуден арбитражному суду, поскольку он является арендатором земельного участка на основании свидетельства о праве на наследство, выданного в связи со смертью его матери. Право аренды приобретено по общегражданским основаниям, не связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, и иного истцом не доказано.

В отзыве на кассационную жалобу министерство просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу предпринимателя без удовлетворения.

Законность судебных актов проверена арбитражным судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как установлено судами и следует из материалов дела, между министерством и обществом с ограниченной ответственностью «Магистраль» заключен договор аренды земельного участка от 01.07.2016 № Т-123, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 66:41:0606001:35 площадью 69 330 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург в квартале № 68 Санаторного лесного парка в городе Екатеринбурге, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: торговые центры (торгово-развлекательные центры) для строительства в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являющегося неотъемлемой частью. 

Обществом с ограниченной ответственностью «Магистраль» и индивидуальным предпринимателем ФИО3, а также обществом с ограниченной ответственностью «Город-2016», заключен договор переуступки права аренды земельного участка от 26.09.2016 № 1, в соответствии с которым ФИО3 и ООО «Город-2016» переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка от 01.07.2016 № Т-123. 

Согласно выписке из ЕГРИП 20.09.2021 индивидуальный предприниматель ФИО3 прекратила деятельность в связи со смертью. 

Из данных Реестра наследственных дел, размещенного на официальном портале Федеральной нотариальной палаты, следует, что в связи со смертью ФИО3 нотариусом города Екатеринбурга открыто наследственное дело, согласно которому после смерти ФИО3 выдано свидетельство о праве на наследство сыну наследодателя – ФИО1, по которому к последнему перешли права и обязанности наследодателя по договору аренды земельного участка от 01.07.2016 № Т-123.

Дополнительным соглашением от 23.08.2023 в договор аренды земельного участка от 01.07.2016 № Т-123 внесены изменения в части указания предмета аренды, арендаторов, порядка определения и расчета арендной платы, срока аренды.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязанности по внесению арендной платы, министерство обратилось в суд с иском о взыскании задолженности в размере 3 646 324 руб. 19 коп., указав, что направленная в адрес предпринимателя досудебная претензия от 28.06.2024 № 17-01-24/19744 оставлена им без удовлетворения.

Судом первой инстанции заявленные требования признаны обоснованными, исходя из доказанности материально-правовых требований к предпринимателю и отсутствием возражений по ним, иск министерства удовлетворен.

Апелляционный суд основания для отмены (изменения) решения суда первой инстанции не усмотрел, решение поддержал.

Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались ст. 606, 614 ГК РФ и исходили из наличия заключенного договора аренды, стороной которого стал ответчик, предметом аренды являются два земельных участка с кадастровыми номерами 66:41:0606001:35 площадью 66201 кв.м, 66:41:0606001:59 площадью 3129 кв.м (выделен из исходного), срок аренды установлен до 30.05.2029, размер арендной платы определен для каждого из арендаторов.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А60- 13358/2023 урегулированы разногласия по вопросу ставки арендной платы и размера арендной платы, ставка арендной платы определена в размере 2 % от кадастровой стоимости земли («Иное использование»).

Отсутствие доказательств исполнения предпринимателем обязанности по внесению аренной платы позволило суду признать требования министерства обоснованными.

Отклоняя доводы ответчика о необходимости привлечения к участию в деле соарендатора земельного участка, отсутствии оснований для взыскания арендной платы в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению, апелляционный суд руководствовался п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и принципом платности землепользования.

Поскольку правоотношения сторон урегулированы договором аренды земельного участка от 01.07.2016 № Т-123, дополнительным соглашением от 23.08.2023 к договору, судебным актом по делу № А60-13358/2023, какая-либо неопределенность в объеме прав арендодателя и соарендаторов, предмете аренде отсутствует, противоправность в действиях министерства не установлена, арендатор обладал информацией о предмете аренды, особенностях земельного участка, что следует из материалов дела и дополнительно представленной переписки сторон, исследованной судом, не воспользовался правом на расторжение договора по основаниям, приведенным в ст. 620 ГК РФ, суд признал, что основания для его полного освобождения от внесения арендной платы отсутствуют.

Апелляционный суд также отметил, что желание ответчика сохранить статус арендатора земельного участка без внесения арендной платы за землю не отвечает приведенным выше нормам законодательства, разъяснениям вышестоящего суда, принципу добросовестности при осуществлении гражданских прав (ст. 10 ГК РФ).

Земельной участок с кадастровым номером 66:41:0606001:35 своих характеристик до выделения из него земельного участка с кадастровым номером 66:41:0606001:59, не изменял, имеет вид разрешенного использования – торговые центры, доступ к земельному участку с земель общего пользования отсутствовал, при этом земельный участок с кадастровым номером 66:41:0606001:29 отнесен к категории городских лесов, министерство не обладает полномочиями по изменению Генерального плана города.

Непривлечение судом соарендатора к участию в деле в качестве третьего лица не является основанием для отмены судебного акта, поскольку, как указал апелляционный суд, судебный акт по настоящему делу не является судебным актом о правах и обязанностях этого лица по отношению к сторонам спора (ст. 51 АПК РФ).

Кассационный суд полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене ввиду следующего.

Из положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательство арендатора вносить арендную плату является встречным по отношению к обязательству арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (п. 3 ст.405 ГК РФ).

По смыслу пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению не по вине арендатора.

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020 и пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом 10.11.2021.

 При рассмотрении дела апелляционным судом предприниматель заявлял соответствующие возражения и указывал, что заключая договор аренды и указывая на обеспечение доступа к арендованному участку посредством иного участка, который относится к городским лесам, арендодатель не обеспечил исполнение свою обязанность по передаче участка для использования его в соответствии с договором – строительство объекта. Это, как указывал предприниматель, не является недостатком переданного в аренду имущества, о котором арендатор был уведомлен, а является неисполнением арендодателем обязанности по предоставлению участка, который по объективным причинам не может использоваться по назначению.

Судебный акт, которым будет установлено исполнение (неисполнении) арендодателем своей встречной обязанности перед арендатором, безусловно влияет на права и обязанности второго соарендатора, следовательно судебный акт по настоящему делу принят о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, соарендатора участка - ООО «Город-2016», что в силу ч. 4 ст. 288 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов.

При новом рассмотрении дела суду надлежит привлечь к участию в деле соарендатора земельного участка и исходя из возражений предпринимателя, в том числе о бездействии истца, не обращающегося за изменением вида разрешенного использования компенсационного земельного участка на городские леса и последующего обращения с заявлением о включении компенсационного участка в состав городских лесов, установить, исполнена ли арендодателем обязанность по предоставлению в беспрепятственное владение и пользование арендатора участка, который может быть использован по назначению, указанному в договоре (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588).

В части доводов предпринимателя о неподсудности спора арбитражному суду, суд кассационной инстанции полагает их несостоятельными с учетом обоснования, приведенного апелляционным судом, а также целей договора аренды, стороной которого является ответчик, обладающий статусом индивидуального предпринимателя, при этом основания, по которым ответчик вступил в договор аренды, в настоящем споре правового значения для определения компетенции арбитражного суда не имеют.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 декабря 2024 года по делу № А60-53932/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2025 года по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.   

Председательствующий                                             Ю.В. Скромова  

Судьи                                                                          С.Э. Рябова 

                                                                                     Л.А. Суспицина