АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-10971/2019

22 января 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена  15 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен            22 января 2020 года.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи  Палий Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 309619426500053, ИНН 

<

***>)

третье лицо: Администрация г. Ростова-на-Дону, Управление Росреестра по Ростовской области, общество с ограниченной ответственностью «Контрол Юнион»

о сносе самовольной постройки

 

При участии:

от истца: ФИО3, доверенность от 28.12.2019,

от ответчика: ФИО4, доверенность от 06.03.2019, ФИО5, доверенность от 26.02.2015,

от Администрации г. Ростова-на-Дону: ФИО6, доверенность о 13.11.2019,

от Управления Росреестра по Ростовской области: не явился, извещен,

от общества с ограниченной ответственностью «Контрол Юнион»: ФИО4, доверенность от 22.11.2019,

установил:

Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - Департамент) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании самовольной постройкой административного здания (3 надземных этажа и 1 подземный этаж), расположенное на земельном участке с кадастровым 61:44:0061819:3 по ул. Всесоюзная, 19 в городе Ростов-на-Доне, об обязании ФИО2 осуществить снос объект капитального строительства административное здания (3 надземных этажа и 1 подземный этаж), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0061819:3 по ул. Всесоюзная, 19, в городе Ростове-на-Дону, за счет собственных средств в течение 12 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда. Данный предмет иска рассматривается судом в связи с заявленным в судебном заседании 15.01.2020 уточнением, которое было судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец требования поддержал.

Представители ответчика возражали против удовлетворения требований, указывая, что объект возводился как жилой дом и был легализован в упрощенной процедура, а в последствии переведен в нежилое в установленном законом порядке. В последствие ответчиком была произведена реконструкция, а именно, на мансардном этаже, который изначально имелся, однако, не учитывался при технической инвентаризации ввиду отсутствия ремонта, был произведен ремонт, в связи данный этаж стал самостоятельным этажом и были внесены изменения в технический паспорт.

Представитель Администрации города Ростова-на-Дону просил иск удовлетворить.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд установил следующее.

Департаментом 28.02.2019 проведена проверка, в ходе которой установлено, что на земельном участке №19 по ул. Всесоюзной в городе Ростове-на-Дону расположено административное здание литер Ж.

В соответствии с данными выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 26.02.2019 №61/001/001/2019-78390 административное здание имеет два надземных этажа и один подземный, визуально здание имеет четыре этажа, здание эксплуатируется, на момент проверки строительные работы на объекте не проводились.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, принятым решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 №605, указанный земельный участок расположен в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными домами блокированной застройки (Ж-1), градостроительным регламентом которой вид разрешенного использования "малоэтажная многоквартирная жилая застройка (малоэтажный многоквартирный жилой дом; объекты обслуживания жилой застройки по встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома)" предусмотрен в качестве условно разрешенных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Земельный участок имеет вид разрешенного использования 61:44:0061819:3 санитарно-эпидемиологические станции, здания объектов обслуживания населения.

По данным информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Ростова-на-Дону Департаментом разрешений на строительство (реконструкцию) капитального объекта, расположенного по вышеуказанному адресу, не выдавалось.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском о сносе всего здания ввиду того, что разрешение на строительство не выдавалось.

Рассмотрев заявленные требования, суд нашел основания для их частичного удовлетворения ввиду следующего.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

По правилам части 1 и 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом. В случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

В соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

В пункте 24 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Как было указано, в соответствии с положением, утвержденным решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 N 138 (ред. от 27.12.2016), Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону осуществляет реализацию полномочий администрации г. Ростова-на-Дону в пределах компетенции в области градостроительной деятельности в части выдачи разрешений на строительство (реконструкцию), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства объектов капитального строительства, расположенных на территории г. Ростова-на-Дону (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства).

С учетом изложенного, суд констатирует наличие у департамента надлежащей легитимации на подачу настоящего искового заявления.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ);

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 и 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.

Согласно пункту 26 постановления N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

Согласно пункту 9 информационного письма N 143 от 09.12.2010 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Таким образом, из выше приведенных разъяснений следует, что лицо, возведшее объект самовольного строительства не вправе претендовать на признание за ним судом права собственности на данный объект и последний подлежит сносу в любом случае (даже если объект формально соответствует строительным, санитарным и иным обязательным нормам и правилам), если лицо в установленном порядке не предпринимало действий, направленных на получение необходимых для строительства документов (разрешения на строительство).

Как видно из материалов дела, на земельном участке кадастровый номер 61:44:0061819:3 по адресу 

<

...>, административное здание, состоящее из мансардного этажа, двух надземных этажей и одного подземного.

Департамент в обоснование своих доводов указывает, что им не выдавалось разрешение на строительство указанного объекта, в связи с чем весь объект является самовольным.

Вместе с тем, Департамент не учел следующее.

По договору купли-продажи от 19.10.2007 ФИО2 приобрела в собственность земельный участок площадью 807 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

В договоре указано, что на участке имеется жилой дом, площадью 37,4 кв.м, литер А.

Администрация Железнодорожного района города Ростова-на-Дону выдала разрешение на строительство №166 жилого дома взамен планового дома литер А, общей площадью 360,8 кв.м сроком до 19.09.2007.

В соответствии с техническим паспортом по состоянию на 16.02.2009 ответчиком был возведен объект площадью по внутреннему обмеру 1048 кв.м.

Таким образом, ответчик возвел объект не соответствующий выданному разрешению на строительство.

Вместе с тем, не учел, что в соответствии со статьей 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", введенной Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Указанной нормой права предусмотрена возможность легализации объектов индивидуального жилищного строительства в отсутствие разрешения на строительство, соответственно, отсутствие разрешения на строительство жилого дома не может являться основанием для признания его самовольной постройкой в случае его легализации иных правонарушений.

По вопросу нарушения действующих норм и правил в рамках дела была назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам некоммерческого экспертного учреждения "Центр судебной экспертизы "Прайм".

По результатам проведенной экспертизы экспертами не было установлено каких-либо нарушений действующих норм и правил, а также земельного законодательства.

Также, из технического паспорта видно, что спорный объект возводился как жилой дом, у него имелись такие помещения как кухня, санузлы, спальни.

В последствие постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 05.05.2009 №317 жилое помещение площадью 1048 кв.м по адресу: 

<

...>, литер Ж, переведено из жилого помещения в нежилое.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации серии 61-АД №590368 от 10.06.2009 зарегистрировано право собственности ФИО2 на административное здание площадью 1036 кв.м. литер Ж, этажность 2, подземная этажность 1.

При таких обстоятельствах, следует признать, что спорное здание в части площади 1036 кв.м. (подземный этаж и два надземных) на которое зарегистрировано право собственности, легализовано в установленном законом порядке, не нарушает действующих норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, и не может признано судом самовольной постройкой и иск о сносе всего здания не может быть удовлетворен.

Также ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Поскольку Департаменту как органу местного самоуправления должно было стать известно о строительстве здания площадью 1038 кв.м не позднее перевода его из жилого в нежилое постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 05.05.2009 №317, следует признать, что срок исковой давности по указанному иску пропущен.

Вместе с тем, суд посчитал необходимым удовлетворить требования в части сноса мансардного этажа.

Здание может быть признано жилым только в случае наличия у него трех этажей, в тоже время мансардный этаж, о признании права на который заявляет ответчик является четвертым этажом.

Ответчик указывает, что указанный этаж им возводился одновременно с основным зданием, однако, в последствие в нем был сделан ремонт, в связи с чем он стал самостоятельным этажом, в связи с чем просил применять срок исковой давности.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что мансардный этаж в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 2009 год отсутствовал, его площадь не учитывалась. Также не отражен он и в документах по переводу объекта из жилого в нежилой, соответственно, у суда не имеется оснований считать, что Департамент мог знать о его наличии ранее 2018 года, когда была проведена проверка в отношении него.

Также, сам ответчик представил в материалы дела иск, который он подал в суд общей юрисдикции, о сохранении постройки в реконструированном виде. В указанном иске ответчик указал на то, что была произведена реконструкция, ходе которой был образован мансардный этаж и площадь здания увеличилась.

Поскольку ответчик не получал разрешения на реконструкцию, следует признать, что она была проведена самовольно, и требования подлежат удовлетворению в части приведения в первоначальное состояние самовольно реконструированного объекта, а именно, нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0061819:18, расположенного по адресу: 

<

...>, путем демонтажа мансардного этажа.

При этом суд отмечает, что допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 подтвердила наличие возможности демонтажа мансардного этажа, истец обратного не доказал, в связи с чем оснований для сноса всего здания суд не находит.

Судебные расходы подлежат отнесению на ответчика в полном объеме в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 309619426500053, ИНН 

<

***>) привести в первоначальное состояние самовольно реконструированный объект, а именно, нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0061819:18, расположенное по адресу: 

<

...>, демонтировав мансардный этаж.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 309619426500053, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Ю.А. Палий